物业管理条例释义—第三条
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
【释义】 本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式,即市场竞争机制。
物业管理是市场经济的产物,而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争,达到买卖双方等价交换的目的。因此,竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而,纵观我国目前的物业管理,在许多地方尚未形成完善的市场机制,物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取,普遍存在着谁开发谁管理的状况。从El前的物业管理实践来看,能够提供物业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种:一是由房地产开发企业派生出来的子公司,占现有这类公司的大多数;二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来;三是大中型企业单位组建的;四是社会上自发成立的;五是由街道办事处组建的。这些企业或附属政府管理部门,或附属开发商,大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求,如果长期下去,还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振,因此,打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式,是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。
物业管理呼唤竞争,这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上,众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在,业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择,它可以聘用,也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说,竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言,业主在决定是否聘用某家物业管理公司时,主要就是考察它过去的业绩,即其声誉。因此,竞争的压力越大,物业管理公司对其声誉也就越重视,从而,聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然,物业管理公司对声誉的重视,还取决于另一个因素,即声誉的“质量”,或者说,声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率越高的地方,声誉与现实情况就越接近,从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段,所以,物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。
在上述五种物业管理服务的供给主体中,只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说,它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种,基本上没有向社会化转变,绝大部分的管理服务是为自己提供的,组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外,由于管理服务的提供基本上是内向型的,因此这也就不可能采取企业化的经营方式,有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下,仓促上阵,难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察,物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势,那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要,因此,提高物业管理水平,培育和建立物业管理的有形市场,从而使物业管理形成良好的市场竞争,走市场化的道路,还亟待培育市场竞争主体。
(1)促使物业管理企业能够正视竞争,通过招标一投标方式,接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的权利义务。(2)确立价格机制的权威,规范物业管理行为。价格是市场的灵魂,没有权威的价格机制,就不可能有公正竞争行为,也就不可能有规范的管理行为。当然,确立价格机制的权威,并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平,而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。