【龙鼎华可行性研究报告0908】龙鼎华大厦
目 录 报告摘要 3 项目基情况 6 投环境、宏观济市场与商业市场分析 6 北京市概况及投环境分析 6 北京市宏观济发展基情况 6 3 北京市商业发展现状分析 6 北京市商业地产市场基情况 5 北京市商业地产市场发展总结 9 3 商业地产项目开发政策、法律及规划依据 9 立地开发条件 9 项目立地条件 9 项目地块基指标 0 3商业区位及道路交通 0 附近商业及生活配套 9 5 市政基础及公建配套设施 30 6 立地综合评述 3 5 项目所区域商业地产开发、出售、出租营情况 3 5供给分析 3 5 分析 3 53 租售分析 38 5 对项目所区域商业地产开发总体评价 55 商业用房项目分析 6 项目定位及设计建议 6 市场定位 6 产品定位 50 63 目标客户定位 5 7 项目综合分析 57 报告摘要 、项目概况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司北京东四环窑洼湖地区开发型商业地产项目占地6亩通前期初步设计计划建设面积约6万平方米拟建成东部地区标志性购物心。
、项目分析结 通对项目身条件与市场环境分析对项目判断如下 项目优势 Ø 项目位规划环四环商业带上交通通达性和通畅性； Ø 项目周边已有定规模和层次居民住宅落成形成基消费； Ø 项目西靠B商人群东接垡头边缘集团顾客数量充足； Ø 燕莎L开业形成初步且能够补商业氛围和充足客流； Ø 项目前期良规划设计将能充分灵活地满足商和商户； Ø 开发商商业物业持有营原则使得项目商业运营管理更易成功。
项目劣势 Ø 项目虽四环路边但由周边建筑和道路问题造成了展示性不佳； Ø 项目身及周边目前正处待开发阶段商业成长要定； Ø 项目周边基础设施相对不完善窑洼湖桥改善要定； Ø 项目现有商业规划体量稍难以形成具有震撼力规模化优势。
3项目机会 Ø 商业发展良形势与开放四环商业带正初现端倪； Ø 项目位快速成长环四环商业带将成四环重要商业设施； Ø 项目处规划B东扩围和重区域区域潜力巨； Ø 与L等商业业态错位补将可能形成“+>”效； Ø 项目区域四、五环商业空缺可能通项目成功开发填补； Ø 项目周边众多楼盘兴建和人口入住将使项目基商圈扩。
项目威胁 Ø 东边三、四、五环商业发展竞争关系将造成定威胁； Ø 处城市节心华贸心0万平方米商业对项目分流作用； Ø 项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对项目客流具定分流作用。
综上所述我们结论是项目区位发展方向良潜力巨项目将拥有良发展空。
3、项目定位建议 3项目整体定位 通分析我们建议项目定位是北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物休闲娱乐型购物心（g r）。
项目将立足基商圈消费人群规划满足居民基消费型综合超市（RRK）充分利用环四环交通区位优势及与L错位及补性定位引入合商圈要且辐射能力极强业态如餐饮娱乐、居建材等以吸引二三级商圈商人群与高收入阶层从而建成东南四环区域地标性休闲娱乐购物心。
3 项目规模定位 根据商圈消费力估算我们建议项目总面积9万平方米左右其包括约万平方米停车场和7万平方米商业面积。
33 项目功能建议方案 根据我们对项目区位条件、市场定位及商圈竞争状况分析；并以营容选择原则尺而提出两种可供选择方案其每种方案必备基业态型综合超市、各种专卖专营店、型影城、KV、型餐饮、健身康体心。
Ø 方案特色业种型影城和居建材城； Ø 方案二特色业种型影城和电子数码城。
我们认种相对比较适合。
项目基情况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司北京东四环窑洼湖地区开发型商业地产项目项目占地6亩开发商通前期设计计划建设面积约6万平方米拟建成东部地区标志性购物心。
了更对龙房商道项目进行定位和规划北京龙鼎华房地产开发公司委托北京世纪华夏产管理有限公司作顾问方对项目进行调研分析并根据分析结对项目进行定位提交可行性研究报告。
投环境、宏观济市场与商业市场分析 北京市概况及投环境分析 详细容见附录二 北京市宏观济发展基情况 详细容见附录二 3 北京市商业发展现状分析 我们认北京市商业发展有以下主要特征 l 城市商业吸引力巨作国际性都市无论是出战略发展要还是对庞购买力追逐北京商业吸引了国外诸多商进驻可以说北京商数量多和种类全全国都是领先。
l 商业持续快速成长从商业增长速看近几年北京市商业年平增长速5%左右这要比期G平增长速高出约3左右。
而从业态发展看近几年以卖场和超市代表先进商业业态北京得到了年增速30%以上高速发展。
l 商业重心逐步迁移伴随着北京城市化进程与住宅开发商业发展重心正逐步从环三环区域向环四环区域迁移西、北四环商业发展已初现端倪。
几年环四环商业济带将迅速崛起。
l 商战略布加速商业发展良形势下借助00年年底商业领域全面开放机会国外知名商纷纷加速北京战略布局。
3影响商业发展因素分析 影响城市商业发展主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯其城市消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外主要是受消费者规模与消费购买能力影响。
节将分别阐述分析。
3 巨且不断增长人口规模是商业发展基石 截止003年末北京市常住人口56万人其户籍人口88万人。
外人口307万人如加上规模庞流动人口无疑将形成巨消费市场规模。
与伴随着北京房地产市场开放和户籍身份淡化越越多相对富裕人口开始涌入北京置业与就业（北京有楼盘甚至有超50%以上购买者是外地人）这使得北京人口数更加庞。
而持续扩张人口基数也使得北京消费规模达到令商垂涎地步商成功营奠定基石。
3领先全国购买力水平是北京商业真正繁荣关键 近几年北京市居民平购买力水平持续排名全国前四名居民收入水平持续增长。
003年北京城镇居民人可支配收入更是达到3889元生活费支出 达38元。
居民消费结构变化明显生存性消费比重下降享受性和发展性比重上升。
住房和购车成新消费热特别是私车消费正处加速阶段00年北京市居民私车保有量约80万辆而到003年年底已达到0万辆汽车消费高速增长带动了相关产业发展也从根上扩了居民行动半径进而使其消费习惯得到质改变。
当然对商商业设施停车设施建设也提出了新要与项目特征类似北京金四季购物广场火爆原因500辆免费停车位起了关键作用。
33消费习惯 方面消费习惯对现有商业发展起着指导作用；另方面通正确引导消费习惯也可以做到逐步调整。
消费者调结请见附件下面将对些关键性条件进行分析 交通方便因素占据重要地位交通条件成居民购物越越重视因素这与北京住宅区域扩化及私车进入庭普遍化密不可分。
停车场顾客考虑因素地位也越发重要成影响选择某些类别消费场所关键因素。
交通方式公共汽车仍占主要地位但私车比例逐渐提高。
北京居民休闲娱乐与餐饮方面消费占到日常总消费60％左右（其餐饮更是占到了0%左右）。
而高收入阶层休闲娱乐方面支出占比更高月收入600至8000元收入阶层休闲娱乐消费比重高088%。
3 影响商业发展供给因素分析 供应方面购物心、型超市、型专业店00年上半年供应都有所上升。
开业购物心主要分布木樨、亚运村、关村等新兴商业心。
型超市和型专业店方面外品牌扩张势头不减如乐福关村店和双井店、易初莲花朝阳店、安居九龙店和广营店新兴住宅区相继开业。
增强市场竞争力而重新包装定位旧项目也开始投入市场比如恒基心和西单化广场。
跨国零售企业对型超市、主力店店仍然强烈如美国沃尔玛、英国安居、法国欧尚和乐福都竞相北京选开店。
外很多国外品牌也相继进入陆市场和计划扩张其业。
随着政策逐步放开和北京消费水平提高些国外知名品牌也加快了进入北京市场步伐如杰尼亚、克里斯汀·迪奥分别落户东方新天地和国贸商城世界顶级品牌入驻标志着当地消费水平提高并对其他品牌起带动作用。
餐饮和装方面品牌店、卖场式主力店仍是主要力量。
另外北京商业市场也吸引着外地型零售商青睐对商铺构成支重要力量如上半年山西华宇集团华宇尚购物心、云南盛兴集团盛兴购物广场都已正式开业。
33各商业业态竞争性分析 33 零售业市场分析 l 各连锁企业集团纷纷把北京选开发列重重开店热潮正北京各地展开并且开店位置已逐渐从城向四环、五环和郊县扩散。
从发展趋势看各零售集团近几年仍然会把北京作国发展重区域因可以预计这股开店热潮仍将持续相当长估计5年还会不断有新店出现。
l 便利店发展启动预计到008年北京人G达到6000美元标准化、连锁化便利店将成发展较快业态。
目前国际品牌企业已纷纷酝酿进北京发展便利店。
l 传统业态货地位受到挑战处型期货企业发展部分继续巩固货市场另部分则利用集聚优势向型综合超市或购物心型。
l 产品定位和市场定位细分趋势明显专卖店、专业店得到很发展并且将占据重要地位。
重视品牌营以及采用先进质量管理系统和配送系统是专业店、专卖店成功要。
北京零售格局专业店、专卖店应占有相当比重。
目前北京图、医药、汽车及配件、用电器、钟表、眼镜等领域都有很快发展。
33餐饮娱乐市场分析 娱乐业营对餐饮业和零售业具有相当依附性其发展特和餐饮有定类似性节重对餐饮市场进行分析。
l 餐饮品种齐全性和地域性特征明显。
北京餐馆林立名店星罗棋布鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客不口味。
l 重化品位。
连锁企业不仅产品上体现当地人特色还提炼并渲染己饮食化。
九头鸟、楚天情、红番茄靠就是楚菜楚化；渝乡人、沸腾鱼乡不仅川菜做得精十分重蜀国情调品位营造。
l 连锁营形成强势北京市近几年发展起餐饮店铺不少是采取连锁策略。
酒楼式店铺连锁规模基上5以下。
以连锁营模式发展店铺多数选择重占领北京市某特定区域围绕这商圈做足做满。
l 旧有餐饮心削弱新兴心发展机遇到。
餐饮业向城市外围扩展近几年兴起店铺纷纷向型新社区或三环及三环以外地区发展。
l 餐厅聚集旺市。
北京多处美食街基上是条街尝遍北京流行吃食这些地方营业长昼夜营业很普遍而且整体质量高非常红火。
3 商业发展现状总结 l 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛国际国零售巨头纷纷把北京作近几年开店重区域使近年北京连锁企业如雨春笋般四处扎根；专卖店、专业市场得到力发展客层区分更加明显店铺面积增加商品品类越发齐全。
l 餐饮业势头迅猛。
近年北京餐饮市场发展迅猛据不完全统计北京市餐饮业营9万餐饮市场规模巨。
随着现代生活节奏加快和旅游业发展人们外餐比例提高北京餐饮业蕴藏着巨市场商机。
l 娱乐业异军突起。
随居民生活水平提高娱乐业得到长足发展出现批连锁娱乐企业并且其营情况良正向高端发展。
35 商业发展预测 l 基对北京商业现状认识和趋势分析研究专反复论证我们认北京商业发展正逐步形成企业主导型流通格局战略发展模式这战略模式确定对预测北京商业今几年发展方向具有重要义。
l 从零售业发展看根据业态不将走向不方向营日常用品超市、便利店等业态其连锁营趋势已非常明显统采购统管理定价统营方向已势不可挡追共性是这些业态共特征；而专卖店、专业市场、货店等提供选择性商品则更多向性化方向发展将现有客层进行进步细分充分满足己面向客层。
l 餐饮娱乐业是讲性化消费行业随居民收入水平提高和消费习惯变化伴随着北京近几年进入城市建设高峰期这些行业都将得到更快速发展。
北京市商业地产市场基情况 据北京市统计局显示003年底北京市人商业面积约09平方米而国外发达国平水平却早已达到5~8平方米上海、连等城市人商业面积也相继超了平方米。
北京作高国际化都市近几年商业地产发展势头十分迅猛开发商也非常热衷开发商业地产。
由不遵循商业规律而盲目开发商业地产部分地区已出现饱和现象但新出现项目仍然越越多。
预计几年商业地产盲目开发热潮将会回落。
商业地产开发企业发展概况 但是北京商铺所显示空置率和供应规模还是远远住宅类、办公类等其他物业开发量。
根据北京市商委商业发展规划预计005年人商业面积将达到0．9平方米（这目标已003年提前实现）到00年人商业面积达到0平方米。
近新批房地产项目有500万平方米左右商业地产项目北京商业地产市场仍然火热。
蓬勃发展零售业将令北京商铺市场持续活跃 并将进入浪淘沙程这程将有相当数量企业和项目被市场淘汰或更新。
这阶段房地产开发企业开发商业地产要格外慎重。
商业地产开发供应量概况 新增供给分析 00年6月北京商业营业用房新增供给项目 项目名称 项目位置 总建筑面积 建筑形式 燕莎盛世 海淀区北三环马甸桥 800平米 底商 安盛业厦 朝阳区北苑路 3000平米 底商 莫奈花 顺义区沙峪乡 5000平米 单体（会所） Z•咱们 朝阳区东四环东风桥东 000平米 单体（会所） 瑞都国际 通州区九棵树8 不清楚 底商 太阳花社区 丰台区五里店 000 住宅可做底商 红门亮驿装城 丰台区南顶路5 0000平米 单体 季景沁 朝阳区望京西路 不清楚 底商 天创科技厦 海淀区海淀北街 000平米 底商 柏阳景 朝阳区东五环五方桥东北 5000平米 底商 那尔水晶城 兴区兴丰街 3000平米 底商 嘉多丽巢 朝阳区东三环华威桥西南 0000平米 底商 西B 海淀区紫竹桥东南 000 底商 爱国际收藏品交易市场 海淀区 30000平米 单体 爱国际商业心 海淀区 68000平方米 单体 乐福双井店 朝阳 000平米 单体 新增分布分析 l 新增项目分布呈现这种布局——东、北部地区供应较而南部地区等老城区供应较少。
l 朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较多社区底商商铺市场零散、活跃。
l 其他几南部区域分布数量普遍较少。
l 由南城房地产项目开发较晚社区类商业项目处商业项目开发力相对较整体发展不够成熟且有新建社区位老社区围商业项目开发较滞缓不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基要。
3 商业地产租售概况 根据统计到003年年底北京市商业地产显性空置率7%但隐性空置率5%以上而随着批正规划和建项目陆续竣工北京市场商铺供应将两三年急剧增加三四年北京商业地产会出现剩而这种变化将显性空置率上有更直接体现。
3群体分析 截至月北京市商业物业市场已形成了齐头并进三群体 l 跨国零售企业。
随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业对型主力店明显增加美国沃尔玛、法国乐福、安居等竞相京选开店。
l 国型零售企业。
国型零售企业扩张形成了北京市商业物业另主力与即将到国际零售巨头对抗早00年国零售企业就开始进行积极扩张而北京是这些企业发展重因国型零售企业近几年基上都已京开业或变相进入北京市场。
l 投者。
许多投者纷纷看北京商业市场投潜力成北京写楼和住宅底商强有力者。
3 区域分析 从近年情况看商业物业区域仍然集人流量、交通方便住宅区、商区以及附近商业氛围较成熟地段。
朝阳区东三环和亚运村地区普遍成投者投目标其次是海淀区。
从方向看对商业用房量体现对型摊位上。
33 租金售价分析 00年6月商业物业销售价9963元平方米出租平价格65元平方米天。
比上月租售价格水平略有提升。
租售价格两极分化高售价可达30000元平米而低只有000元平米；高租金可达03元平米天而低只有0元平米天。
3新增出售情况 新增商业物业平出售率达到了65%。
其乐福双井店和那尔水晶城商业全部售出而爱国际收藏品交易心和红门亮驿装城也有不错业绩。
反映出地理位置处成熟商圈型超市和装、餐饮类商业物业较受市场追捧。
住宅底商、写楼底商和型单体商业项目供应量将进步增加尤其是B、亚运村和关村地区。
目前已知B数万平方米开工量008年前B地区将新增50万平方米商业物业供应。
新增供应令市场竞争加增强项目竞争力迎合不消费层次方面传统商业设施积极调整业态；另方面开发商将更加重项目定位和市场细分从市场定位、推广到运营都将日趋具有计划性和专业性。
定位更加明确新型业态也不断出现。
比如预计今年0月日正式开业位北京海淀区部蓝靛厂、西三环和西四环新燕莎LL总建筑面积约 38万平方米将有燕莎友谊商城金店和贵友厦金店两主力货店还进驻了000多各类专卖店及品牌旗舰店。
它将以更加贴近现代都市生活基形态强调体验、动和娱乐购物体化销售方式引导消费者体验都市尚新生活。
北京市南城商业发展还是处较初期阶段市场空白明显商业环境、交通环境、消费力支撑等方面有待提高随着北京市房地产物业发展和建设速加快外人口不断增多东、北部区域可供商业发展空逐渐减少。
与现阶段南城已具备了较营空立足区域市场空白顺应区域发展特引进有定特色商业项目将是南城商业发展趋势所。
l 外继续看北京市场。
国对外零售业开放承诺和北京市场所具有带动效应将吸引更多金特别是国外金流入北京商业市场。
除近年流行型超市外各种品牌店也相继进入北京它们对位置、人流多及运营成熟商业项目较高这类商场租金还会维持高位。
l 投者异军突起带动型底商量增加。
3 预计价格 预计商业物业租售价格水平稳略有提升。
预计租售方式 商铺选择出售趋势将越越明显。
开发商往往商铺待售进行出租方面可以有所收益另方面可以降低风险。
这种商业营方式将成以北京商铺出售主要模式并且随着商铺供应量不断增。
5 北京市商业地产市场发展总结 l 产品定位普遍走高 l 商铺租价平稳上扬 l B地区成发展重心 l 社区商业受市场追捧 3 商业地产项目开发政策、法律及规划依据 这次报告主要政策和规划依据是 l 《全国商品市场体系建设纲要》 l 《城市商业规划编制规》 l 《北京市商业规划》 详细容见附录 立地开发条件 项目立地条件 按照城市地理学相关理论任何地段发展潜力不地段现状而其发展及功能定位。
但由其开发周期长、投受济发展和政策影响再加上受城市商业发展、区位商业发展、项目身条件和城市规划等多种因素影响风险很。
因进行项目分析必须进行全方位考虑才能进行切合实际定位与规划。
项目地块基指标 龙房商道项目地块位北京市朝阳区南磨房乡东四环与化工路交东北角原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所地块地块四至围如下东至王四营乡界南至焦化路西至北京化工机械厂北至观音堂路地块占地面积6亩（合计3068平方米）。
由项目进原因目前项目地块所宏达厂照常营民工宿舍也尚进行拆迁。
但是项目已设计了两套建设方案规划面积6万平方米左右。
3商业区位及道路交通 3项目商业区位评价 l 环四环商业带将得到极发展这趋势将项目提供良发展基础。
从发展趋势上看可以肯定环四环商业将近3年进入高速发展阶段理由如下 首先北京市城市规模正进步扩围绕四环路新建了量居住区入住居民多等收入以上阶层因而形成不断扩成规模购买力。
其次从发达国型城市发展历史看“城市空化”已成必然现象；外部环境坏更是成商业项目市场竞争重要砝码。
以而论市心区则难以有进步发展有利条件。
三随着城市环境变化和居民收入水平提升其消费行也发生着深刻变化。
消费者实、廉理性消费心理已成熟而城市心区商业商品价格居高不下逐渐被越越多消费者所放弃。
因四环商圈具有发展潜优势和可预期良前景。
四环四环商业带形成程将具有非常突出成优势。
五开发商有四环带两侧兴建商业设施客观必然性和积极性。
方面满足政府对商业设施配套政策要；另方面兴建商业设施有利提升房地产市场价值。
六四环路更利商业特别是些先进业态形式营。
因面对轿车进入庭速越越快形势和已有30多万辆私车消费庭其吸引力越发明显。
七与三环及三环以相比环四环商业带发展空可规模营先进业态所用以便满足消费者全面。
居城市零售业主导地位型零售业态（如G LL）更倾向与城乡结合部交通便利处选开店。
这表明其发展具有充分社会与济合理性。
l B东扩项目带发展机会 Ø 003年5月朝阳区发布了将新添十四条城市主干道消息。
其位B和B东部朝阳北路、朝阳路、西望路、通惠河北路约占3公里占了近三分二工程量。
随着交通线路建设改造ＣＢＤ区域东扩趋势已显露无疑。
越寸土寸金ＣＢＤ心京东广阔且相对廉价开发空无疑对开发商极具吸引力而B东扩会带动东部地区城市发展增加就业提高地段价值促进当地消费进而带动商业发展这种情况下项目商圈商业地产会有很增长。
而房地产开发进程商业地产必将随得到发展。
Ø 项目北侧是B东扩主要区域这区域目前主要建筑群体是华贸心。
华贸心建成将带动B向东扩张步伐成新办公和酒店心并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到B办公人群而这部分人群消费能力可观并且其消费多种多样项目所区域增加这部分人群增加了项目消费支撑。
B地区东扩将带动周边地区地段价值提高增加消费人群区域商业发展提供契机。
l 现阶段项目基商圈薄弱 Ø 周边居民数量和消费力低下造成现阶段项目基商区圈薄弱。
从这角考虑项目我们认项目进行规划应眼界放得更远些扩商圈辐射围努力二级、三级商圈上做。
由周边现有居民消费水平普遍偏低并且由城市发展进影响造成项目所区域现阶段对型商缺乏足够吸引力但是这种情况随着项目周边高品质社区增加和其他项目商介入特别是燕莎L开业使地区对商吸引力不断增加。
不总体说项目所地块对有些商还是要反复考虑证位置。
Ø 现有商业不发达周边公里以型临街商铺主商业对项目不会形成威胁。
通我公司对周边居民消费能力分析发现现有商业客层以现有居民主缺乏满足出现区域高收入居民档次商业业态。
l 项目竞争对手分布 项目3公里围现有和潜竞争对手（图） 项目 华贸 心 九龙商厦 珠江帝景 L 世界 华侨城 商业 东方城 商业 通调研发现,项目3公里围现存主要竞争对手如下乐福双井店、安居九龙店、燕莎L l 乐福双井店 乐福双井店位朝阳区广渠路3与安居九龙店相邻占地面积30700平方米包括900车位。
卖场面积990平方米共分上下三层其层3店店总面积5000平方米包括肯德基、半亩、永和王等快餐品牌以及达芙妮、运动00等穿类品牌还有店、银行等配套设施。
二、三层卖场商品单品种类超5000种。
与其他店不是双井店增加了进口商品比重重了推出有品牌商品。
目前乐福国卖场推出有品牌商品包括装、食品、货和杂货四类。
通调研双井店营状况较 主要原因有两是周围基商圈消费能力支撑另就是有足够停车场充分满足顾客停车方便。
l 安居九龙店 00年月0日开业安居北京九龙店位北京市朝阳区广渠路3毗邻东三环和外籍人士聚居区。
这两层楼商场其营业总面积达到3万平方米还拥有500泊车位。
l 燕莎L（竞争性分析分析） 项目潜竞争对手如下 珠江帝景商业。
商业面积0万平方米。
位北京B边缘西望路与广渠路交叉口占地3公顷总建筑面积90万平方米左右。
社区规划由地标甲级写楼、五星级酒店与会所、高档商住公寓、高档住宅以及尽展异域风情珠江帝景欧洲风情商业街与相配合形成了综合性型高档社区。
相比国贸心、华贸心商城珠江帝景欧洲风情走廊全长500米完全沿着社区外围底层建筑而设走廊有几风格各异出入口而整体又是闭合。
从营方式看基属面积招商结合部分销售形式目前也努力进行招商。
l 富力城商业 主体位双井桥西侧地下面积约0000平方米目前正招商该项目主要缺陷没有停车位不足没有专门商业准备停车场。
因项目条件上处劣势但该项目区位条件和交通条件相当优越如开发商能停车场问题则该项目会有很前景。
l 华贸心商业 华贸国际商业区包括水世界国际商城、名品旗舰街、酒吧化广场、金融商心等四业态共6万平方米商业设施有。
零售业态丰富功能齐全。
华贸RVRLK水世界国际商城”是北京首6万平方米超规模“水主题”国际商城地下层到地上五层集购物、休闲、娱乐体具有专卖店、超市、 多厅电影院和化娱乐餐饮区等多种功能规划营品类及品牌趋向尚化、生活化。
“华贸酒吧化广场”荟萃世界各国风情酒吧、咖啡厅等极其便尚饮食化推广与展示。
“华贸名品旗舰街”位水世界商城、里兹·卡尔顿酒店与国际公寓相接部规划路上全长358米由公寓底商和商城北侧临街商铺组成总建筑面积约8万平方米。
华贸国际商业区是项目重竞争对手但是从其整体定位看更倾向以零售业核心业态以其他业态辅定位高档主要面向周边办公高级白领。
明确其定位我们就可以从定位和规划方面进行调整强化身优势突出身特减少营交集使双方都营良。
l 世纪华侨城商业 由深圳著名华侨城与南磨房地区、北京世纪城房地产开发公司合作开发世纪华侨城主题公（暂定名）。
占地近平方公里、投十亿元这主题公将引入单件价值上亿元型综合游乐设施开发商目是使世纪华侨城旅游主题公成东区与B又休闲尚区域成朝阳公又名。
以这公核心龙头四方新区将几年迅速崛起其周围盘世纪东方城及华侨城等都将得利。
主题商业区建筑面积约5万平米位整社区核心部分空布局上把主题公和住宅有机结起。
商业区主要定位成北京市颇具特色旅游、休闲、购物目地以及区域性特色商业心并且满足社区居民基配套 从项目位置看世纪华侨城项目紧临高速公路与三环部居民系不如项目紧密且与B距离更远区位条件不如项目。
世纪华侨城开发对项目有两方面作用首先若主题公开发失败会造成区域出现“死盘”这对项目影响就是面。
若主题公开发成功将项目带更多客流但其身商业开发对项目又有定竞争性影响。
这种情况使项目规划必须突出某方面特色依靠这方面特色吸引客户以达到扩商圈目。
硬件规划上必须保证充足停车位以满足顾客方便停车要。
3项目交通情况评价 项目周边道路交通情况见图 l 项目所位置交通特 Ø 区外交通相当发达外区域顾客方便到达； Ø 项目紧邻西侧东四环是城市主干道能够分别从南北方向项目提供客流；项目南侧临化工路项目次级干道西北可以光明桥处连接到二环东南方向与京沈高速连接既可从二环附近带动充足客流连接高速公路有能项目物流运输提供方便。
Ø 区路密集交通方便但有堵车现象发生； Ø 通上图可见项目所区域部路密集道路条件良但是由B地区车辆众多并且长安街东三环附近常出现堵车情况B逐渐东扩程东西向道路并增加这种情况将项目带两种不影响。
东西向拥堵会减少项目客数；但是从另外角看由到达项目不是必须国贸桥从而降低堵车概率因对有车阶层更具有吸引力。
l 公共交通系统发展良可以项目提供充足客流项目附近主要有5条公交线路预计项目建成开业还会增加。
Ø 95支(东湖十八里店北桥)窑洼湖桥 Ø 95(东湖岳各庄北桥)窑洼湖桥 Ø 853(豆各庄乡政府马连店)窑洼湖桥 Ø 70外(美建材超市美建材超市)窑洼湖桥 Ø 753(豆各庄乡政府马连店)窑洼湖桥 附近商业及生活配套 对项目周边300米围进行分析发现目前项目周边商业以原始临街门面主提供基生活用品和缺乏良购物环境。
目前正营商业以现有居民主要客层除部分餐饮企业外缺乏对其他地区吸引力浪费了地块优良区位条件和交通条件。
由这些商业和项目周边居民消费层次并不协调并且与项目主要目标客层交集较基不形成直接竞争。
项目南方约00米左右就是著名“燕莎L”是燕莎集团项目附近开设型专卖商业面积0000平方米左右以营品牌装主主要面向客层是收入比较高有私车阶层平日销售额80万左右周末300万左右辐射围可以达到全北京市。
L开设对项目正面作用多面作用主要作用以下三 首先L开设给地区商业定下高档次基基调这非常重要对商说并不要创造项目品牌形象而投入量成只要这定位上借势而起 就能够与L达到共吸引客流扩商圈共提高销售目。
二由它吸引客层主要是高收入阶层消费者并且已有了部分相对忠诚客户群也就是说项目尚开业项目门前已有了相当数量客流。
这部分客流能够项目提供很区外消费项目规划要针对这部分客流进行侧重考虑。
三由L提供装饰品牌对其他商有相当优势。
因项目进行业态规划要尽量避免和它进行正面竞争而应该市场细分基础上进行错位营。
这样可以和L形成共体达到扩商圈目。
通上述分析可知虽然L对项目规划有定制约作用但是如充分考虑市场整体情况从扩商圈角进行项目定位并合理规划业态它与项目关系将化竞合关系是相促进共发展盟友。
项目附近住宅区“世纪东方城”和“世纪华侨城”规划了商业但世纪东方城商业规划定位明显是社区商业性质主要以面向社区零售业、业和餐饮主因对项目不构成直接威胁。
而世纪华侨城由整社区定位就是“旅游主题社区”必然要足够外客流并且世纪华侨城商业规划明显偏向外向型目前积极与包括沃尔玛商系招商因可能与项目形成定程竞争。
5 市政基础及公建配套设施 项目所区域房地产开发处刚刚起步阶段因周边基础设施比较薄弱但是项目路情况较作商业重视条件交通条件适宜定了商业项目发展前景比较。
6 立地综合评述 通前面分析可以得出如下结论项目地块对外辐射能力强交通条件优越具有开发商业地产良条件。
但项目基商圈薄弱要业态组合上进行有针对性安排增加选择性强商品和以吸引二、三商圈客流业态规划主要目标。
5 项目所区域商业地产开发、出售、出租营情况 对项目周边区域进行分析主要目是了周边其他商业项目形式和定位以及租售价格进而项目定位、出租销售比例和价格提供相应依据。
项目周边区域指东三环以东两广街沿线以南已建或建项目商业部分这区域商业项目与项目商圈有相当部分重合因可以作区域项目进行类比分析。
5供给分析 项目附近楼盘商业面积 序 项目名称 价格租金 总建筑面积 出售、出租率 建筑 形式 备 恋日国际 3000平米 600多平米 0% 底商 非常生活 无 3 苹社区 不详 80000多平米 0% 商业街 世桥国贸公寓 5元天平米 000平米 不详 底商 5 易构空 6800平米 3000平米 75% 底商 6 现代城 9000平米 7000平米 不详 底商 7 九龙花 6元天平米 5000平米 0% 底商 53元天平米 0000平米 00% 独体 8 金港国际 5000平米 000多平米 95% 底商 9 风。
柏林 不卖 6000多平米 底商 0 富顿心 不详 7000平方米 底商 华腾 无 底商 乐澜宝邸 不详 800平米 00% 底商 3 珠江帝景 3000平米 60000平米 80% 底商 松云居 无 底商 5 龙辉厦 7000平方米 裙房 6 紫东苑 无 底商 7 建业苑 无 8 美景东方 不详 不详 不详 底商 9 东景苑 无 0 山水 9000平米 338元天平米 不详 0% 底商 世纪东方城 8800000元平米 0000平米 80% 底商 世纪华侨城 50000平米 不详 独体 3 紫南 无 5供给类型 通分析发现与项目处区域商业地产以住宅底商或裙房主其占面积比达到87%由这种底商裙房商业类型主要是满足周边居民基社区商业。
这种类型商业缺乏对外吸引力因而对项目竞争更多属对身周边客户基吸引。
这种建筑形式对业种要有种种限制有相当多业种受政策规和营限制不能这些物业开店。
因这些项目周边有可能出现部分业种缺乏主要是餐饮和娱乐业短缺。
这些项目累积下就会出现相当数量居民对餐饮和娱乐社区附近很难得到满足情况如交通方便地方提供充分满足餐饮和娱乐心无疑具有很 市场吸引力。
5 供给量 通计算上述3房地产项目供应商业面积30万平方米以上这仅仅是新增供应量加上原有商业面积约6万平方米合计面积6万平方米以上。
这供给量对应项目周边5公里居民数量约50万人说已基饱和因项目必须努力扩身商圈吸引更多顾客前消费。
53 发展态势 通上述分析发现区域商业发展滞目前市场提供潜供应量逐步增并且3年即可满足商圈居民。
因进行项目定位要避免拘泥基商圈商业进行竞争要把眼光放得更远些充分利用周边其他商业带客流实现客流共享并努力扩商圈满足营。
5 分析 项目靠近B地区周边住宅往往面向B地区办公人员通对B地区居民消费特分析并结合北京市居民消费分析能够了当地对商业业态情况进而当地商业地产。
B及周边区域人群消费特分析 l B商界精英与高尚公寓居民 Ø 人群描述B住宅项目价格普遍000美金平方米以上,居住B高级公寓富裕阶层多数收入丰厚、生活舒适是事业有成成功人士庭。
其有不少是成功企业、金融、投包括B公司、特别是跨国公司董事、高级代表或高层管理人员精英荟萃事业成功深具国际视野。
Ø 消费特消费能力极强其消费价值观和行模式具有比较浓厚富裕阶层特征甚至是贵族化倾向。
把消费看作是生活休闲种形式和程崇尚与然融通、安宁舒适、高尚尊贵消费环境消费追品级、创造尚通常使用顶级国际品牌或定制高档消费品享受性化商业。
Ø 规模B高尚公寓居民约55万人、商界精英人士约9000人。
Ø B管委会提供规划居住人口数据5－6万这里取值考虑投型物业。
商精英人士按700公司每公司董事、区域理、重要部门总监平7－5人计算取值估算。
l B周边涉外人群 Ø 人群描述外国驻华使馆人员及其属跨国公司外方人员及其属人员全球但以欧美等发达国主主要分布B北部和西部周边地区。
偏临近高档消费场所。
消费具有两重性方面倾向原所国相似商品、或环境另方面也关具有浓郁东方色彩和国化特色商品。
Ø 规模约55万人。
Ø 据市场报报道目前北京常住外国人达3万多人多发达或较发达国和地区85%都是高级管理人员或专业技术人员这些人士80％居住B周边地区到00年这数可望翻番。
l 商旅行人士 Ø 人群描述短期驻留B高级酒店商旅行人士。
相当部分国外流动性强。
Ø 消费特尽管人员流动性很强但消费能力仍非常可观体现短期集消费。
购物消费地接近住所般忙里偷闲观光休闲型消费偏爱特色酒吧、餐馆等。
Ø 规模日7万人。
Ø 以四星级国贸饭店例总建筑面积 39 万平方米共有客房55以年平入住率80％、客房平人数5计,日66人入住。
平589平方米人。
00年B酒店面积按00万平方米计则日商旅行人数7000人。
l 化休闲人群 Ø 人群描述及周边丰富化场所举办各种演出、活动所吸引化消费者。
消费地般央视附近。
Ø 规模人群数量弹性极取B化设施规模和化活动吸引力,日0000－0000人。
5 类型 通对区域型居民消费习惯分析我们可以充分了目标顾客分析结显示项目商圈居民对消费普遍突出品牌性无论是装饰、餐饮还是娱乐设施。
可以发现这些居民对餐饮娱乐十分旺盛并且追更多特色更多情调而相对不重价格因素项目良交通条件开设餐饮娱乐设施奠定了良硬件基础而周边这类型设施相对缺乏这种情况项目定位提供了种方向。
5 量 根据我们对项目周边楼盘调商圈楼盘面积约900万平方米朝阳区人口密333人平方公里我们预估008年前项目5公里商圈围居民数量50万人左右（90030+3335356扣除重合部分实际人口应50万人以上按保守估计50万人）而通对北京市居民消费习惯调结合统计数据可知项目周边居民属高收入阶层平每人年消费支出约535元年。
根据上述数据我们运用以下几种计算方法估算项目面积围7万平方米左右 商业平效法 根据上述年平消费支出和居民人口数量计算消费总量再根据北京市商场平商业平效推算理想商业面积减与项目商圈重合现有和潜商业面积即成项目商业面积值。
535元50万0360 6万平方米73万平方米 人面积法 项目人口数量乘以人商业面积减现有和潜商业面积即成项目商业面积值。
根据北京市商委预测预计到00年将达到0平方米。
但是根据我公司调显示北京市人商业面积005年将超0平方米人这数。
因项目按照平方米计算。
5069万平方米 这两种方法计算出结有差异保险起见建议采用低值即7万平方米而根据目前设计方案项目体量6万平方米其还包括停车场从商圈看这面积偏。
因建议将总面积扩营业面积控制7万平方米左右停车场面积万平方米左右。
53 主体 项目主要者分以下三种 l 跨国连锁企业。
随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业对型主力店明显增加。
开店方式多种多样但出降低开店成考虑多数商选择租赁营。
l 国型连锁企业。
l 投者。
以分割购买商铺主有利开发商快速回笼金。
53 租售分析 下面我们通对项目所区域其他商业地产租售价格分析和空置分析进步明确项目所处商业环境并作确定项目租售价格依据。
53 销售价格分析 各项目商铺面积与销售单价 序 项目名称 价格租金 总建筑面积 出售、出租率 建筑 形式 恋日国际 3000 600 0% 底商 易构空 6800 3000 75% 底商 3 现代城 9000 7000 不祥 底商 金港国际 5000 000 95% 底商 5 珠江帝景 3000 60000 80% 底商 6 世纪东方城 8800000 0000 80% 底商 通计算项目附近商业地产销售价0万元07万元略高与北京市平水平但相比B心区商铺仍有定上升空。
因这价格可以作项目定价参考进行定价应比这价格略低些。
53 租赁价格分析 区域其他项目租赁价格 序 项目名称 价格租金 总建筑面积 出售、出租率 建筑 形式 世桥国贸公寓 5元天平米 000平米 不祥 底商 九龙花 6元天平米 5000平米 0% 底商 53元天平米 0000平米 00% 独体 3 山水 338元天平米 不详 0% 底商 富力城 8元天平米 0000 0% 地下 由区域多数商铺尚开始营因这部分数据对项目租赁价格缺乏足够支撑但是通调发现区域体量独体商业日租金价多集3元环四环商业带与项目位置类似如金四季、欧尚和乐华梅兰西南四环选择这些项目日租金价也多3元因可以基确定项目切合实际租赁价格也应集这区域。
533 空置情况分析 序 项目名称 价格租金 总建筑面积 出售、出租率 建筑 形式 恋日国际 3000平米 600多平米 0% 底商 苹社区 不祥 80000多平米 0% 商业街 3 易构空 6800平米 3000平米 75% 底商 九龙花 6元天平米 5000平米 0% 底商 53元天平米 0000平米 00% 独体 5 金港国际 5000平米 000多平米 95% 底商 6 乐澜宝邸 不祥 800平米 00% 底商 7 珠江帝景 3000平米 60000平米 80% 底商 8 山水 9000平米 338元天平米 不祥 0% 底商 9 世纪东方城 8800000元平米 0000平米 80% 底商 项目所区域商业显性空置率比较低但隐性空置率较高。
这味着区域项目销售面积普遍营面积造成这现象主要原因是有相当多项目目前还没有开业；另外还与周边商业气氛还不成熟有关。
5 对项目所区域商业地产开发总体评价 项目位环四环商业带上拥有开发商业地产良基础随居民收入增加和私车拥有量增长项目有非常发展前景。
项目所地区位B东南方向而B地区是整北京市发展重重是整城市高收入阶层聚集地方。
从B发展看向东扩张趋势已十分明显随B东扩项目地段优势就越发明显地段价值也将随提升周边将变得更加繁华。
随对商业也将越越多商对区域也将越越感兴趣会有更多商进驻也就要更多商业地产项目商提供场地。
总从远景看项目区域商业地产开发是有发展前景并能够取得良回报。
55 商业用房项目分析 55 项目优势 Ø 项目位规划环四环商业带上交通通达性和通畅性； Ø 项目周边已有定规模和层次居民住宅落成形成基消费； Ø 项目西靠B商人群东接垡头边缘集团顾客数量充足； Ø 燕莎L开业形成初步且能够补商业氛围和充足客流； Ø 项目前期良规划设计将能充分灵活地满足商和商户； Ø 开发商商业物业持有营原则使得项目商业运营管理更易成功。
55 项目劣势 Ø 项目虽四环路边但由周边建筑和道路问题造成了展示性不佳； Ø 项目身及周边目前正处待开发阶段商业成长要定； Ø 项目周边基础设施相对不完善窑洼湖桥改善要定； Ø 项目现有商业规划体量稍难以形成具有震撼力规模化优势。
553 项目机会 Ø 商业发展良形势与开放四环商业带正初现端倪； Ø 项目位快速成长环四环商业带将成四环重要商业设施； Ø 项目处规划B东扩围和重区域区域潜力巨； Ø 与L等商业业态错位补将可能形成“+>”效； Ø 项目区域四、五环商业空缺可能通项目成功开发填补； Ø 项目周边众多楼盘兴建和人口入住将使项目基商圈扩。
55 项目威胁 Ø 东边三、四、五环商业发展竞争关系将造成定威胁； Ø 处城市节心华贸心0万平方米商业对项目分流作用； Ø 项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对项目客流具定分流作用。
555 综上所述我们结论是项目区位发展方向良潜力巨项目将拥有良发展空。
项目区位、发展潜力、建设机和其他条件看具备很娱乐型购物心（g r ）生成、发育条件。
项目终成功有待发挥优势克劣势。
项目面临困难和问题是客观存有些变数还是我们当前难以预。
然而慎重论证我们认上述劣势基当前市场济条件下新商业心发育成长程共性问题是有望通谨慎营和动态调整得到。
关键要充分发挥项目区位优势、品牌召力、基营项目和特殊营项目跨结合依靠营者辛劳努力弥补验不足主要弱势。
这样项目完全有把握实现成功营。
6 项目定位及设计建议 6 市场定位 节我们将根据前面分析结确定项目整体市场定位形象定位、规模定位和目标顾客定位。
6 定位原则 从实际出发定位应采取原则是 Ø 充分利用身条件 充分利用身条件是要到适合项目地块属性和具体特定位群也就是身条件定“能做什么”。
Ø 严格控制市场风险 这条原则目是到市场接受能力强风险定位。
到可行围市场风险物业类型组合能够保障投安全性拓展项目运作空增强灵活性。
Ø 追佳回报投组合 确定几种“能做”、并且市场能够接受定位到投回报率定位是项目研究定位工作关键环节。
6 定位依据 根据北京市商业市场和项目周边商业市场状态推断商业市场发展趋势研究区域商业物业市场发展机会和空项目定位提供可靠参考和依据充分了目标顾客进行定位和规划其方式有两种充分满足某部分顾客多种或者充分满足多数顾客某方面特定。
对目标顾客群进行细分。
6 基商圈划定和其商业体量 商业项目基商圈般5公里半径围项目这围现阶段 居民主要由以下几部分组成当地原住民、周边工厂职工周边商业业从业者、外居民和新建社区居民。
其原住民、商业业从业者和外居民占多数。
这部分居民消费档次和消费能力普遍偏低对购物、娱乐等各方面都不能形成有效支撑。
并且这部分居民随房地产开发进程将被逐渐替代。
因这里我们把入住区域楼盘居民作主要研究对象。
l 根据人面积法计算总面积 项目周边5公里将开发住宅社区世纪东方城、世纪华侨城和紫南面积合计6万平方米根据这数据按照人30平方米住宅面积计算项目周边5公里将有约7万人入住。
项目人口数量乘以人商业面积减现有和潜商业面积即成项目商业面积值。
根据北京市商委统计数据到003年底北京市人商业面积已达到09平方米预计到005年将达到0平方米项目按照平方米计算。
周边主要商业设施世纪东方城万平方米社区商业世纪华侨城5万平方米主题商业共7万平方米。
7－709万平方米 l 根据商业平效法计算居民提供日常用品商业面积 根据居民人口数量和年平消费支出计算消费总量再根据北京市商场平商业平效推算理想商业面积减与项目商圈重合现有和潜商业面积即成项目商业面积值。
535元7万0360 7万平方米0677万平方米 根据上述对项目基商圈分析和计算可以确认项目基基商圈面积07平方米左右。
从具体零售业态看项目二级商圈超市营者众多竞争激烈但项目拥有良交通条件因可以考虑规划型综合超市。
考虑超市规模应该基基商圈消费能力计算但由项目辐射能力很强充分考虑二级商圈影响前提下建议适当扩超市面积到万平方米左右。
6 外围商圈划定和其商业体量 项目周边5公里围项目二商圈这商圈拟开发住宅面积900万平方米居民总数量约50万人根据这数量我们5分析已计算了与这商圈情况相适应商业面积7万平方米这商业体量前提下要如何进行定位定位安排哪些业态要对这商圈进行详细分析。
下面我们将分别从零售业、餐饮业和娱乐健身业这三方面对商圈进行分析。
l 零售业项目5公里围零售业正处高速发展阶段近年商圈快速出现了众多商业地产项目。
并且从招商情况看已进驻开业有乐福、安居等国际知名零售企业还有国贸商城、燕莎L这种国顶级品牌装营者。
根据调可知包括沃尔玛、欧尚、宜等多知名商都对区域表示兴趣。
因项目二商圈零售业竞争将会比较激烈要根据项目位置特突出身优势引进有足够品牌知名商才能达到竞争脱颖而出目。
区域众多楼盘还处开发阶段货业发展基条件还不完善商多处观望阶段要等待商圈成熟。
从竞争者看国贸商城是北京市顶级品牌聚集地其定位档次没有级别竞争对手。
燕莎L是新型业态其品牌和价格优势国商无法替代已全北京建立了品牌低价格形象 与其做正面竞争将非常困难。
因项目不宜规划货业态。
从建材市场看商圈十分旺盛几年项目区域将有量住宅、办公项目建成 B地区办公项目800万平方米以上项目5公里商圈围住宅面积900万平方米以上。
这些项目入住多要进行装修装饰按照平每平方米000元计算区域装建材消费将达到70亿元消费总额对建材商将有非常吸引力。
因项目规划建材超市是切实可行但是要进行商选择应以国际知名品牌商主要目标。
l 餐饮业周边居民对餐饮业相当强烈根据调结显示居民平每月餐饮消费元以上则区域月餐饮总消费额6万元左右这还仅仅是区消费如包括对外辐射话还要高这数。
l 娱乐健身业 调研结显示所有被访者人购物、餐饮及休闲娱乐方面总消费平约 667元月。
所有被访者平人每月休闲娱乐方面消费约占其购物、餐饮及休闲娱乐总消费7％； 5元按照50万人计算月消费总量7570万元有非常消费基础对娱乐企业有非常吸引力。
由娱乐业有很强辐射能力能够扩项目辐射商圈并且通调发现商圈缺乏突出娱乐特色商业地产项目。
因我们建议将娱乐业作特色业种规划并作项目突出特征以凸显和其它项目区别。
63 市场定位 根据我们对项目商圈和身条件分析结合北京商业发展趋势和北京居民消费发展情况建议项目定位是北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物休闲娱乐型购物心（g r）。
项目面向北京市东部市场并充分利用环四环这交通区位有吸引周边高收入阶层以提供优质基手段建成东部地区规模具休闲娱乐特性购物心。
由现阶段项目基商圈薄弱而外围商圈发达如仅仅盯住核心商圈无疑是作茧缚。
从国外验看凡是型购物心其重商店营业额般达到亿美元。
而从项目目前情况看核心商圈居民消费水平根无力支撑这么高销售情况下项目目标市场必须是充分利用区位和交通优势突破核心商圈限制将目标市场定位B白领阶层和具有购物便利条件北京市有车族。
6 产品定位 6 形象定位 休闲娱乐心从特色角看购物心类型如下有景观型般设海边、城堡附近地区带有浓烈观光购物性质；廉价型般设高速公路、城市环形公路旁边购物功能具有特别重要义；休闲娱乐型般建生活特别富裕地方供富裕阶层休闲、娱乐和购物；商型般设高级商区建设主要商人员购物。
从项目商圈特征看众多商业项目已把零售业各业态都包含进了如这阶段还是贸然投入到零售业商竞争对开发商而言由可供零售商选择项目多会降低开发商租金收益而对营者而言激烈市场竞争会使其销售收入下降样得不偿失。
并且项目所位置周边有型折扣店有旅游主题公项目营餐饮娱乐主正可以与上述项目补成综合型商业心。
因综合分析项目具体情况该购物心应当建成休闲娱乐型购物心才是合当前和定期区域市场成长基趋势。
6 规模定位 从国际零售业发展状况及验上讲城市购物心（g r）般面积00万平方米人口50万围超越地区限制可能辐射整城市部聚集许多专业店、专卖店、餐馆、电影院、歌舞厅等设施。
具体到项目要以至两超市或货和至两餐饮娱乐企业心并扩娱乐企业所占比重从而达到体现特色目。
充分体现规模效应实现“式消费”目项目总体量要保持定水准这样才能与其他项目竞争占据有利位置 根据我们前期估算我们建议项目总面积9万平方米左右其包括约万平方米停车场和7万平方米商业面积。
63 功能定位 63 多功能原则 虽然不类型购物心有不特色但由消费连带性以及行业相关因素作用定了购物心基功能却应当是体致只是重、档次、风格不而已。
作休闲娱乐型购物心功能上应当具有以下五项基功能是购物；二是休闲娱乐；三是商业观光；四是餐饮五是化交流。
63 推荐方案 我们对项目区位条件、市场定位及商圈竞争状况分析；并以营容选择原则尺而提出两种可供选择方案。
换言下述两项可备选择方案总体上与其市场发展状况及其基济制约条件是相吻合因而才具有现实可行性。
l 方案主力业种型影城、KV和建材超市组合；辅助业种型餐饮、型综合超市 方案充分突出了项目餐饮娱乐心特考虑业种安排主要依据与当地居民消费习惯分析。
调研结显示区域居民进行业余休闲活动选择娱乐消费前两名是看电影（占比7%）、KV（占比7%）。
针对这两种娱乐消费进行调研发现被访者看电影频次平每月0586次平每次消费75元左右根据周边居民和办公人员数量这部分月消费总额约97万元左右。
而KV人消费50元左右频次平每月03次这部分月消费总额约500万元左右这两业种有很市场并且项目区域竞争并不是非常激烈只要 招商得当引进商品牌有吸引力上述业种将拥有广阔发展前景。
项目方便交通条件对型综合超市也有相当吸引力并且周边居民也有这方面因可以作辅助业态引入项目。
l 方案二主营项目型影城、KV和品牌电子数码专卖组合；辅助项目型餐饮、型综合超市 二方案与方案主要区别增加了品牌电子数码专卖店这业态电子数码产品主要面向B办公区域公司和B附近居住居民由区域是办公集地区并且多以型公司主；地居民消费特就是追性新变电子数码产品地有良市场空。
营特色产品做品类杀手业态其辐射围更加广泛。
电子数码产品专卖可以满足顾客更多方面项目增加更多客流而这部分客流收入水平和消费习惯又与其他业种客层基相。
因更容易达到不业态共享客流目。
这也是二方案出发。
6 价格定位 根据我们前面分析我们建议项目租售比控制3比较合适出租价控制5元销售价控制万元平方米左右这样既能通销售商铺回收部分金身控制绝多数面积有利项目整体营。
63 目标客户定位 63 目标客户定位原则 根据我们建议规划方案我们认项目进行招商选择应考虑以下原则 63品牌商原则 所谓品牌实际上是指具有极高市场知名和营实力商。
诸如零售业国际知名沃尔玛、乐福、欧尚、安居和国知名华、华等可称品牌商。
以品牌原则理由其品牌是市场竞争优胜劣汰检验结味着品牌无论从营与管理各方面具有开拓市场强实力。
其二品牌商有身很强营优势和鲜明特色能够对消费者产生强吸引力因而能够迅速打开市场局面市场上确定身优势地位并产生良济效益。
这就项目投入与产出良性循环创造了有利条件。
其三品牌商入驻可产生强烈示效应即其它营者会蜂拥而至以倚托品牌做活身营。
63 体现特色原则 营致胜道特色该原则运用有两层含义 Ø 其选择营容从而确定合作伙伴方面应尽可能以目前北京市场上前所有先条件。
这主要是针对项目主营容。
这就是说并不是品牌商就完全合选择标准而是品牌商尚北京市场涉足才能满足我们选择标准。
唯有如才能北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力从而保证旦开业营就进入兴旺快车道。
Ø 其二具体营项目选择应合企业知名商品品牌市场召力价格等方面具有行领先优势标准。
因无论是哪方面优势其实质都是对顾客实惠都会增加顾客济利益和满足。
因而可以短创造和形成不断扩项目商势圈。
633 主力业态规模营原则 位四环路东侧龙房商道项目属城乡结合部其区位条件定了业态规划必须选择当前流行国际又极具先进性和竞争力营方式。
而这种方式往往又是规模营优越性密切相关。
因规模营明显特具有采购优势从而降低成费使价格竞争力凸现；规模营也具有种类多样设备齐全人员管理统训练有素易提高消费欲望和冲动客观有利条件；其三规模运营会极地形成商圈辐射力使商圈半径扩化。
总种条件易创造市场聚集客流汇拢财。
规模营对项目而言另层含义是其营组合是有层次有侧重有结构安排。
具体讲主营项目餐饮娱乐扩规模主旨是形成项目核心优势或核心竞争力。
概言主营项目能否有规模关系到项目能否成新兴餐饮娱乐心从而能否成四环路新商圈具有定性影响。
63 可以重考虑招商方向 根据上述原则我们建议开发商可以重考虑商 63健身业和娱乐业 影城将招商重放引进国际知名娱乐集团上比如美国代——华纳影城 全国各地已开设了不少影院但目前还北京开店因完全可以作主力商引进。
KV通居民消费调发现麦乐迪和钱柜支持率高分别达到37%和30%。
健身房知名调结显示青鸟健身是近半数居民选择。
63餐饮企业 目前北京型餐饮企业主要集四方向 l 海鲜酒楼多粤菜连锁企业较少。
l 川菜连锁企业众多口味众化。
单店面积较有些可达到5000平方米以上型如麻辣诱惑、陶然居、天鹅等 l 火锅连锁企业较多单店面积000平方米左右型如肥羊、福华肥牛等。
l 常菜连锁企业较多单店面积0003000平方米型如金万、鸭梨等。
633零售企业 型综合超市以引进世界500强企业主主要商沃尔玛、乐福、麦德龙、欧尚、伊藤洋华堂、易初莲花北京华等 建材居超市宜居、欧培德、乐华梅兰、红星美凯龙、美佳、东方、爱居等 货店盛、华堂商场、北京华、王府井货、太平洋货等 电子数码专卖赛博数码、脑汇等 7 项目综合分析 通上述分析我们认项目有如下特征 从位置特征看项目拥有良地段位置交通通达性和通畅性；周围已有相当数量居民住宅落成但基商圈较薄弱；位B外延紧靠商人群项目向西紧靠B商心区向西连接垡头边缘集团保证了充足外围商圈顾客数量因应力发展辐射性强商业缩社区商业面积。
只要规划得当项目有充分条件成北京东南地区新城市餐饮娱乐购物心。