业委会主任之尴尬角色
目前,业主委员会已成为物业管理市场的重要主体。然而,对于业主委员会应该行使哪些权利,应该怎样行使权利等却见仁见智。事实上,业主委员会运作过程中所出现的矛盾纠纷和混乱已成为目前物业管理中一个非常突出的问题。与此同时,作为业主委员会的负责人业委会主任也成了一个令人尴尬的角色。
尴尬一:象官不是官。
业主委员会主任从其名称上说大小是一个主任,是一个官衔,但其却不具备一个政府官员的职能。作为一个政府官员,有事可向下传达命令,强制要求下属执行。有事也可向上请示汇报,获得支持。业主委员会有事向下无法用下命令方式传达给业主,并要求业主强制执行。业主委员会向上不知向谁请示汇报。召开业主大会吧,业主大会又难以召开,即使召开了也难以形成决议。即使形成了业主大会决议,还会有业主不按业主大会的决议执行。向物业管理行政主管部门反映问题吧,一般情况下不会得到有效解决。物业管理行政主管部门一般把业主委员会反映问题称之为上访,对上访人员嘲笑,或拖延,或拒绝,或态度烦躁。大多数情况下,业主委员会主任满怀希望去物业管理行政主管部门反映问题,但一般都失意、失落而归。业主委员会遇到棘手问题时确实孤立无援。所以,业委会主任这个官做起来真是有点窝囊。
大多数情况下,业委会主任说话的腔调总是我代表全体业主的权益、我是全体业主的代言人。其实不是。业委会主任在各种场合下,如果其未经全体业主授权或业主大会授权,业委会主任只能就他个人所占物业的权份表达其个人的观点,而不能代表全体业主的意愿。其实业委会主任的权限小得可怜。目前情况下,相当多数的业委会主任在未征得全体业主或业主大会授权的基础上,擅自以业主代言人的身份发表讲话、处理事务,对物业管理的日常运作已造成了相当大的不良影响。
尴尬三:出力不讨好,自寻其辱。
物业管理在某种程度上是对小区业主关系的调整,也是小区业主利益再分配的一个过程。在这个过程中,个别业主为了自身的利益可能会损害全体业主或其他业主的利益。此时,业委会主任做工作时,可能会遭到其他业主的责骂。损害公共利益或其他业主利益的业主,可能会骂业委会主任多管闲事,其他受害业主可能责备业委会主任工作不得力。此外,现在人们习惯于不但把业委会主任当成物业管理事务中的主任,而且也当成了处理婆婆妈妈日常事务中的主任,一有家长理短,可能会找业委会主任评理。此时,如果业委会主任处理不好各种关系,结果就是出力不但不讨好,还可能受到各种污辱。
尴尬四:骑马难下马,硬着头皮往前闯。
现实生活中,我们发现,有时业主委员会与物业公司之间并没有水火不容的矛盾,也许物业公司工作人员的一个言语、工作上的一个小误会就可能会导致业委会主任对物业公司不满。而物业公司又没有及时化解矛盾或没有能力化解,致使业委会主任与物业公司之间矛盾加深。此时,少部分业委会主任为了保住面子就会制造事端而号召业主炒掉物业公司。由于没有根本性的矛盾,大多数业主对炒掉物业公司其实并没有多大的兴趣。要我出头露面我不干,但要是给我带来好处,如降低物业管理费,我则支持,这成为大多数业主的心态。因此,业委会主任在前面拼命想赶走物业公司,但后面业主应者廖廖。此时,业委会主任处在骑马难下马的状态,但是为了赌一口气,争回面子,只有硬着头皮往前闯。由于业委会的不支持,甚至搞破坏,物业公司的工作越来越难做,物业管理服务质量会逐步下降,这样慢慢就会引起其他业主的反感,物业管理进入恶性循环状态。时间一长,物业公司最终还是避免不了被炒的结局。
尴尬五:想要钱,没那么容易。
确实有部分业委会成员、业委会主任是主动站出来义务、热心为大家服务的。他们的初衷有一部分是想解决了小区的矛盾后,我就不做了。但是他们一旦做上了业委会主任,结果就不是他们所想象的了。在物业管理的日常管理工作中,业委会主任不但贴进了自己的时间,有时候还要贴钱,更重要的是,自己的辛勤工作并不能得到全体业主的支持和理解。如果长时间没有报酬,不少业委会主任就会心生怨气。他们期望能有一份津贴,这样才能持续、长久为业主服务,而且也是体现了自己的工作价值。