“十三五”期间中国住房与产业地产需求预测
“十二五”即将过去，“十三五”就要到来，“十三五”既处在全面建成小康社会的关键时期，又是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。合理预测“十三五”时期中国住房及写字楼、商业用房、工业地产需求，可以为“十三五”房地产业发展规划编制提供参考依据。本文利用近十年的历史资料，结合新常态经济发展速度，在对未来人口、家庭户规模、城镇化率、城镇人口等进行合理预测的基础上，对我国“十三五”时期保障性住房、商品住房、写字楼、商业用房、工业地产等需求进行了预测。
2003年，全国总人口129227万人，城市化率为40.53%；2013年，全国总人口增长到136072万人。从全国总人口的增长趋势来看，2003—2013年全国总人口呈线性增长趋势，估算其年均增长率约0.518%。预测至2020年的全国总人口可按以下两种方法进行。
第一种方法：对2003—2013年全国总人口的增长趋势用线性方程来拟合。采用Eviews软件用线性方程来拟合全国总人口的增长趋势，可。
以得到：
y=128676.6+676.66x。
R2=0.9992。
其中，y表示全国总人口，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年，……，=11表示2013年）。该拟合方程能通过系数的显著性检验，可决系数高达0.9992。依据该线性拟合方程，预测全国总人口2015年为137473万人，2020年为140857万人，“十三五”期间总人口增长3383万人。
第二种方法：若按年均增长0.518%的速度测算，预计全国总人口2015年为137485万人，2020年增长到141083万人，“十三五”期间全国总人口增加约3598万人。
这里对全国总人口的预测取两种方法的平均值，发现预测的2014年的总人口136787万人与《2014年国民经济和社会发展统计公报》中公布的“2014年末全国总人口为136782万人”几乎完全一致，由此也证明了该预测方法的准确性。据此预测全国总人口2015年约为137479万。
人，2020年增长到140970万人，“十三五”期间全国总人口增加约3491万人（见表1)。
1.2户均人口预测。
全国平均家庭户规模2006—2007年为3.17人/户，2010年降为3.10人/户，2011—2012年为3.02人/户，2013年为2.98人/户，基本保持平稳微幅下降的趋势。按此规律预测2014年平均家庭户规模仍为2.98人/户，2015—2016年下降为2.94人/户。考虑到单独二胎政策的效应逐渐显现，短期内平均每户家庭人口可能会较稳定，长期可能还会转而上升，故预计“十三五”期间平均每户家庭人口保持在2.94人的水平。1.3城市化率及城镇人口预测2003年，全国城市化率为40.53%，2013年上升到53.73%，平均每年上升1.32个百分点，2014年全国城市化率为54.77%，比上年增加约1个百分点。在中国城市化由单纯注重速度转向速度与质量并重的趋向下，预计“十三五”期间城市化率年均上升1个百分点，按此速度预测2015年全国城市化率为55.77%，2020年将上升到 60.77%；在此基础上，预测2015年城镇人口为76672万人，2020年为85667万人，“十三五”期间全国城镇人口增加约9000万人。这与2014年3月16日国务院公布的《国家新型城镇化规划(2014—2020年）》中提到的“2020年实现常住人口城镇化率达到60%左右、城镇常住人口达8.5亿人”的目标正好吻合（见表2)。
“十三五”期间全国新增城镇人口8995(约9000)万人，按照户均2.94人、保障覆盖面20%计算，新增保障户数为8995/2.94*20%=612万户(见表3)。
2.2.1方法一：需求因素综合推导法。
“十三五”时期全国商品住房需求总量可以分解为三个方面：一是由快速城市化带来的住房需求，二是由收入水平提高带来的改善型需求，三是投资和财产需求。
2.2.1.1城市化带来的住房需求——3290万套；29.6亿平方米。
“十三五”时期，全国城镇人口将增加8995万人，按2012年城市人均住宅建筑面积32.91平方米粗略估算，新增城市人口带来的住房需求约8995万人*32.91=29.6亿平方米，按每套90平方米估算，约3290万套，平均每年需求量为5.92亿平方米（658万套）。
2.2.1.2人均收入增长带来的改善型需求——2600万套；26亿平方米。
按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，一般来说，属于高收入和最高收入的20%的家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，根据上海市统计局城调队在2005年1月组织的3000户居民的抽样调查数据，有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），2%的家庭拥有三套以上房屋。由此可以在一定程度上佐证，属于高收入和最高收入的20%的家庭有能力购房二套以上住房。按经济发达国家的经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，估计“十三五”期间有50%的中国中等收入和高收入家庭会购买新房，若按户均100平方米计算，可按以下公式计算出“十三五”期间的改善型需求。
“十三五”期间的改善型需求=城镇人口(2015年)/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米。
估算2015年全国城镇人口约76672万人，平均每户人口数估算为2.94，据此估算“十三五”期间全国将有26亿平方米（2600万套）的改善。
型购房需求存在，平均每年需求量为5.2亿平方米（520万套）。
2.2.1.3投资和财产需求——800万套；7.58亿平方米。
住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道的情况下，投资房产便是一种重要的途径。投资和财产需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就很强烈，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就会减弱。从前几年情况分析，“十一五”“十二五”时期随着房价的快速上涨，一线和重点二线城市投资和财产成份偏高，多数在20%左右，2013—2014年随着房价涨幅下降、甚至房价略有下降趋势，房地产投资和财产需求也有所下降。在此基础上，预计“十三五”期间全国投资和财产性需求占总商品住宅需求的比例为12%，这意味着投资和财产性需求占前两类商品住宅需求的比例约为12/88=13.64%，即“十三五”期间全国的投资和财产住房需求为7.58亿平方米（=(29.6+26)13.64%)、800万套(=(3290+2600)13.64%)。
2.2.1.4商品住房总需求——6690万套；63.2亿平方米。
按照上述分析影响住宅需求的因素，推算‘‘十三五”期间全国的商品住宅需求总量如下：
一是城市化创造的住房需求约为29.6亿平方米左右，二是改善型住房需求约为26亿平方米左右，三是投资和财产住房需求约为7.58亿平方米。商品住房需求总量约为：63.2亿平方米(=29.6亿平方米+26亿平方米+7.58亿平方米)，6690万套（=3290万套+2600万套+800万套）。平均每年需求量约为12.6亿平方米1338万套(见表4)。
2.2.2方法二：销售总量增长趋势外推法。
从全国商品住宅销售面积的历史增长趋势。
来看，2009—2014年全国商品住宅销售面积年均复合增长率约4%，相对来说，2009—2012年其增长速度更平稳（年均复合增长率4.5%)，2013年全国商品住宅销售面积大幅上涨，2014年又出现了小幅回落。根据历史趋势外推法，按年均增长4.5%的速度，以2014年商品住宅销售面积10.5182亿平方米为基数，预测2016—2020年全国商品住宅销售面积分别为11.5亿平方米、12亿平方米、12.5亿平方米、13.1亿平方米、13.7亿平方米，合计为62.8亿平方米（见图1)。
2.3小结。
根据需求因素综合推导法预测“十三五”期间全国的商品住宅需求总量为63.2亿平方米，根据销售总量增长趋势外推法预测“十三五”期间全国的商品住宅需求总量为62.8亿平方米，两者十分接近，也相互印证了预测结果的合理性。由于第一种方法可以得到需求结构的详细预测数据，这里可直接采用第一种方法的预测结果，[即：“十三五”期间全国的商品住宅需求总量为63.2亿平方米（约6690万套），其中，城市化创造的住房需求为29.6亿平方米左右，改善型住房需求约为26亿平方米，投资和财产住房需求约为7.58亿平方米。平均每年商品住宅需求量约为12.6亿平方米（1338万套）。
写字楼市场需求的预测可以采用市场趋势法进行预测，即基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测。具体来说，写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反映了城市写字楼的整体容量水平，可以根据二者的对应关系总结。
出写字楼发展水平模型，进一步在城市发展目标和第三产业发展现状的基础上，对未来期第三产业产值进行预测，最后结合写字楼市场容量与第三产业产值模型来预测未来期写字楼的需求量（见表5)。
预测“十三五”期间全国第三产业增加值可按两种方法进行：一种方法是在历史数据的基础上根据趋势外推法预测，另一种方法是按新常态GDP增速7.5%的水平来预测。
方法一：趋势外推法。
2003年以来，全国的GDP总量、第三产业增加值都持续稳定增长。2003—2013年全国第三产业增加值的发展趋势可以用二次曲线方程来拟合。采用Eviews软件用二次曲线方程来拟合全国第三产业增加值的发展趋势，可以得到：y=47202.64+6190.355x+1225.132x2R2=0.999。
其中，y表示全国第三产业增加值，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年……）。该拟合方程能通过各变量的显著性检验，可决系数高达0.999，方程整体上也十分显著。依据该二次曲线拟合方程预测2016—2020年全国第三产业增加值分别为373994亿元、415713亿元、459882亿元、506502亿元、555572亿元。
方法二：按新常态GDP增速7.5%预测。
按新常态下GDP年均增速7.5%预测，2016—2020年全国GDP分别为706675亿元、759675亿元、816651亿元、877900亿元、943742亿元。从2003—2013年全国GDP与第三产业增加值的关系来看，第三产业增加值占GDP的比重约为40%多，平均为42.5%，呈现小幅递增的趋势，“十一五”以来第三产业增加值占GDP的比重年均上升幅度约0.7%，估计“十三五”期间全国第三产业增加值占GDP的比重分别为48.2%、48.9%、49.6%、50.3%、51.0%。根据新常态GDP增速7.5%预测的2016—2020年的中国GDP水平，以及估算的第三产业增加值占GDP的比重，预测2016—2020年全国第三产业增加值分别为340575亿元、371436亿元、405010亿元、441531亿元、481252亿元。
下面将选取按新常态GDP增速7.5%预测的第三产业增加值来预测写字楼需求量（见表6)。3.1.2写字楼市场需求量预测。
全国写字楼的发展将以上海为目标参照物。从上海市2003—2013年的发展状况发现，第三产业每增加116亿元，成交办公面积增加1平方米左右，通过回归分析得到的上海市写字楼发展水平评估模型为：
y=66.626+0.0086x。
其中，表示上海市办公用房成交面积，x代表上海市第三产业增加值，两变量之间相关系数为0.67。根据写字楼发展水平评估模型推测全国写字楼容量将在“十三五”时期经过中等容量、进入较大容量的发展阶段，按新常态GDP增速7.5%预测的第三产业增加值来预测写字楼需求量，可以得到2016—2020年全国写字楼需求 量，估算“十三五”时期全国新增写字楼需求量总计达17875万平方米（见表7)。
可基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商业用房需求量进行预测，预测公式为：商业面积=商业零售总额/商业平均坪效值。
商业零售总额一般用社会消费品零售总额这一指标反映。从2003—2014年全国社会消费品零售总额的发展趋势来看，该指标与批发和零售业增加值、进一步与第三产业增加值密切相关。回归分析发现，存在如下的近似方程：全国社会消费品零售总额=0.9*第三产业增加值。采用前文按新常态下GDP年均增速7.5%预测的第三产业增加值，可以预测出“十三五”期间的全国社会消费品零售总额，估计2015年约为280991亿元，2020年约为433127亿元。
商业平均坪效值反映单位商业面积产生的消费额。据估计，2014年全国商业平均坪效值为3.46万元/平方米（根据“2014年社会消费品零售总额/2014年商业营业用房销售面积累计量”计算得到），即1平方米的商业面积会产生3.46万元的消费额。根据计算的数据显示，2008年以来，全国商业平均坪效值比较稳定，平均保持在3.64万元/平方米的水平，稳中略有下降，“十三五”期间全国商业平均坪效值按3.46万元/平方米的水平估算，根据商业面积的估算公式：商业面积=区域商业零售总额/商业平均坪效值，可以得到2020年全国商业用房面积=433127/3.46=125181万平方米，2015年全国商业用房面积约为81211万平方米，则“十三五”期间全国商业用房需求量为43970万平方米，年均需求量约为8800万平方米。
对某个城市工业用地需求量的预测可通过经济规模预估法来进行。经济规模预估法是以工业增加值和用地效益指标来预测工业用地量，其工业用地需求量预测公式为：工业用地面积=工业增加值/工业用地效益。要预测“十三五”期间全国的工业用地需求量，需首先预测“十三五”期间全国的工业增加值和工业用地效益。
预测“十三五”期间全国的工业增加值可按两种方法进行：一种方法是在历史数据的基础上根据趋势外推法预测，另一种方法是按新常态GDP增速7.5%的水平来预测。
方法一：趋势外推法。
2003—2013年全国工业增加值的发展趋势呈线性增长趋势，采用Eviews软件用线性方程来拟合全国工业增加值的发展趋势，可以得到：y=30545.44+16489.16xR2=0.989。
其中，表示全国的工业增加值，x代表年份(x=1表示2003年，x=2表示2004年……)。该拟合方程能通过各变量的显著性检验，可决系数高达0.989，方程整体上也十分显著。依据该线性拟合方程预测2015—2020年全国工业增加值分别为244905亿元、261394亿元、277883亿元、294372亿元、310861亿元、327350亿元。
方法二：按新常态GDP增速7.5%预测。
按新常态下GDP年均增速7.5%预测，2016—2020年全国GDP分别为706675亿元、759675亿元、816651亿元、877900亿元、943742亿元。从2003—2013年全国GDP与工业增加值的关系来看，工业增加值占GDP的比重约为40%，从2006年的42.21%到2013年的37.04%，呈现小幅下降的趋势，“十^一五”以来工业增加值占GDP的比重年均下降约0.59%，估计“十三五”期间全国工业增加值占GDP的比重分别为35.3%、34.7%、34.1%、33.5%、32.9%。根据新常态GDP增速7.5%预测的2016—2020年的中国GDP水平，以及估算的工业增加值占GDP的比重，预测2016—2020年全国工业增加值分别为249231亿元、263441亿元、278381亿元、294080亿元、310568亿元。
下面将选取按新常态GDP增速7.5%预测的工业增加值来预测工业用地需求量（见表8)。3.3.1.2工业用地效益预测。
全国2003年的工业用地效益为8.8亿元/平方公里，2012年上升为22.9亿元/平方公里，2003—2012年全国的工业用地效益保存着平稳的线性增长趋势，采用Eviews软件拟合其线性增长方程式，估算2015年全国的工业用地效益为26.84亿元/平方公里，2020年将上升到34.53亿元/平方公里。
根据工业用地面积的估算公式：
工业用地面积=工业增加值/工业用地效益工业增加值选取第二种方法按新常态下GDP增速7.5%的预测结果，可以得到2020年全国的工业用地面积约为：310568/34.53=8995平方公里。估算2015年末全国工业用地面积为：235721/26.84=8783平方公里，“十三五”时期全国的工业用地面积增加：8995—8783=212平方公里（见表9)。
全国各地的工业用地容积率大多介于0.5和1.5之间，若按0.5的容积率推算，到2020年全国工业地产总建筑面积应达到449734万平方米，十三五期间新增建筑面积合计应达到10601万平方米；若按1.5的容积率推算，到2020年全国工业地产总建筑面积将达到1349202万平方米，“十三五”期间新增建筑面积应达到31803万平方米。若取平均值按1的容积率推算，到2020年全国工业地产总建筑面积将达到899468万平方米，“十三五”期间新增建筑面积应达到21202万平方米(见表10)。
4结论。
基于近十年的历史资料和新常态的经济发展速度对“十三五”期间全国保障性住房、商品住房和产业地产需求情况的预测，到“十三五”期末，住房保障覆盖率达到20%，“十三五”期间新增保障户数约612万户；商品住房需求总量约为63.2亿平方米6690万套，其中，城市化创造的住房需求为29.6亿平方米3290万套，改善型住房需求约为26亿平方米2600万套，投资和财产住房需求约为7.58亿平方米、800万套，平均每年商品住宅需求量约为12.6亿平方米1338万套；“十三五”期间全国办公写字楼需求面积达到17875万平方米，年均建设3575万平方米；新增商业用房需求总面积达到43970万平方米，年均需求量约为8800万平方米；新增工业用房需求面积达到21202万平方米，年均建设4240万平方米。