鹳骨【2005九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案】
05年二级城市房地产住宅顾问项目 江西省信华集团 九江市老鹳塘居住区营销推广策划案 营销推广策划实战案例3九江市房地产分析部分 首席顾问刘旭涛 0050 六、可类比住宅项目分析 ）、重分析对象选择 城区住宅区位分布图 年丰厦 信华城市广场 滨江花 万福花 三兴花 天强花 潮流金干线 庐峰区 安福商厦 国豪公寓 国豪商住 品批发市场 弘雅花 钻石名苑 三里街综合楼 向阳苑北 湖滨花 向阳苑南 九龙花 美庐花苑 桃新居 裕泰 河畔花 鑫诚厦 馨苑山庄 长安华厦 万众嘉 浔海花 上海路 庐台别墅 九江房地产信息楼盘击排行上龙鑫花滨江花庐峰花锦湖豪庭 美庐花苑昌隆公寓龙惠花城向阳苑居前列。
九江建、售楼盘00余平年销售量占年开发量60%。
从老鹳塘地块正对面位庐峰东路具有外向价值共享性很强庐峰花区作住宅和商业特案进行全面分析；选择位西侧北司路万福花苑进行地缘项目类比分析；选择北侧位环城东路商住楼项目进行地缘商业项目竞争分析选择位北司路嘉华商住楼地缘项目进行辅助分析；另选取市心（案东区）甘棠北路销售不错代表性楼盘滨江花作综合分析。
占地00亩、建筑面积万平米滨江天城将作深化方案重竞争项目进行分析。
三线城市是下轮房地产巨鳄抢滩地项目深化案将另作竞争分析。
）庐峰区（庐峰花）特案分析 、特案分析价值 所以十分详尽地对庐峰花社区进行全面透彻分析—— 首先、不可否认地是路隔庐峰区以5万平米规模改变了庐峰路片区主要环境并形成了片区成熟居住气候区域环境改观能够使买房人群形成居住类产品购买习性； 其次、老鹳唐项目开发势必会形成“南庐峰北鹳塘”区域住宅格局庐峰区区域价值和共享价值化挖掘运用前提下促动规模销售连带效应（从而弱化污水处理厂不利居住质素）； 三、作0年发售以销售率几近00%知名成功楼盘理应其济适用房000元平米价格背产品力更加高档次、更具特色高进行借鉴参照性分析而不是类比分析方能显示案产品价值； 四、实地考察庐峰区部商配套和沿街商业街规划作社会街商业业态和社区商业结合体案社区商业街和底商如能与庐峰区商业业态功能档次定位补而不是雷借势集进行区域商业片区氛围营造对日商业招商发售将事半功倍。
五、任何项目营销推广策划方案绝非按照既定模式虚拟幻想出每项策略和战术成功运用首先建立对项目区域环境、地块价值进行全面了分析上。
庐峰区对案借鉴价值无疑已上升至区域板块运营高。
B、区域共享环境分析 区位环境区位浔阳区热开发地段庐峰东路北邻庐峰东路东临花南路南抵三里街。
简析结区域共享马狮商场、7医院、汽车、师专附、浔阳楼、白水湖公、三里学、浔东学等 项目共享案配套业主使用相对独立但针对庐峰区双语幼儿等优越配套可共享。
营 销 机会 板块集运作。
交通环境 7、8、8路公交从区。
交通便利5条公交直达。
八角石房产厦上8路车三分钟就到门口。
铁路有京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工修建铜九（至铜陵）、九景衢（到景德镇、衢州）等五条线路九江交汇； 公路有05（北京—珠海）、36（福州—兰州）国道境高速公路有南昌—九江（仅半）九江—景德镇（仅）九江—武汉（半）九江—南京（仅半）。
县乡市已基实现县县、乡乡通油路； 民航距昌北机场仅； 水运上通重庆下达上海并延伸海外河航道里程76公里共有各类港口及专用码头年吞吐能力3000万吨九江港是东西水运、南北水陆重要枢纽港高年客运量500万人次高货物吞吐量000万吨分别居长江各港口二位和四位。
结老鹳塘项目位居市心东侧居住心区远近立体交通外出进远行近达尺适宜市区公共交通更趋便利。
购物环境区距马狮商厦00米距京九副食品批发市场和蔬菜批发市场只有500米区建有农贸市场。
结营销机会区域专业和生活主题批发市场成熟但缺乏与社区配套地缘性品牌连锁超市。
就学环境幼儿建区心浔东学、三里学、七、师专与区墙隔。
结区域幼儿、学、学齐全人底蕴良。
案幼儿建设规模不宜重品牌教学质量差异如与牛津手可形成项目主题卖。
医疗环境紧临九江知名放军7医院 结案社区会所如增添社区诊所提升足不出户健康势必成营销推广亮。
人环境东临雄伟长江桥北临化名胜琵琶亭、浔阳楼、锁江楼和建设“九江外滩”。
已建成白水湖公更是晨练处。
结地块独具深厚人底蕴成社区日主要休闲生活方式。
、庐峰区产品类比分析 占 地50亩（实际该区占地38亩建筑面积7万平米） 建筑面积5万平米。
北区整庐峰区主体部分总占地约3亩总建面约0000平米其高层面积8380平米多层面积60平米。
非营业性公建000平米。
庐峰区期工程（南区）总占地约5亩总建筑面积3万平米其住宅面积约9万平米非营业性公建0万平米。
项目特色）庐峰区是九江市政府主持下由九江市济适用住房发展心责实施开发济适用住宅项目也是九江市目前居民住宅区。
民心工程拥有住户500余户；近万人居住 ）庐峰区也是九江社区配套设施条件完善社区营性物业涵盖广泛基上具备了社区休闲、购物、娱乐、教育、、运动等功能。
3）绿色环境幽雅超距配套齐全；型停车场、运动场、区会所、管道液化气、面积电子监控设施皆居九江已交付南区被评江西省优秀示住宅区。
）公面积、建筑设计、社区配套完善程及新技术、新材、智能化应用上创下九江数举成九江城市花区样板工程。
5）首期南区万平米0年顺利实现当年施工、当年峻工、 当年售罄建设目标被评“江西省优秀示住宅区” 6）二期3万平米003年底全部建成将完善政府住房供应体系改善九江居民居住质量和环境提升城区整体开发建设水平作出己贡献。
7）对楼梯地面和道路公共硬地更进行了精装修处理体现了区建设者以人开发思路。
开 发 商九江市济适用住房发展心（前身九江市庐峰区建设指挥部）是九江市房产管理局直属国有型企业是了顺利实施国济适用住宅建设而组建。
发展心册500万元三级房产开发质。
99年至今它致力九江市目前规模、功能完善、建筑品味高济适用房庐峰区开发建设。
00年心被评“九江市房产市场明先进企业”、“九江市房产市场信得企业”。
业包括房地产开发、销售、租赁、物业代理及旧城改造。
计划—3年里迅速成省外知名地产企业品牌。
配套设施幼儿、医疗、商贸、娱乐健身等配套功能齐全超前排球场、球场、型地下停车场；雨、污分流采用无动力污水处理装置 ）投600万元心花和占地000独立式花提供绿色健康休闲区； ）区主入口纵横00两条便民街（农贸市场、单体商铺、体商铺）和心区型社区休闲、商营场所打造区繁华商业景象并辐射庐峰东路“潮流饮食化条街”； 3）合知名教育机构以000 幼儿创建流幼教育基地成就众多长望子成龙成凤心愿； ）拥有首区封闭式球场篮球场、乒乓球场、棋类活动室、室健身心、组合式户外健身器械等运动场馆设施社区居民强身健体提供支持； 5）500室停车场80余车位业主爱车露宿苦。
结国企开发商多层住宅主配套十分完善江西省优秀示住宅区九江城市花区样板工程辐射庐峰东路“潮流饮食化条街”预计将老鹳塘项目开售前完成招商并开业。
000平米双语幼儿对案幼儿建设招生短期形成竞争并招浪费嫌疑。
按照九江市济适用住房发展心3年成省际知名地产企业品牌商目标跟进其地域有否规模开发成功乘胜开发竞争影响。
案“江西省优秀示住宅区”项目塑造高以满足高端产品客群期望值。
建筑形态景观高层楼型分6、层高层高层和多层三种 结构施工现浇构造柱和现浇楼面 建筑设计高层采用南方优秀高楼设计思路 规划布局秉承人居环境理念建设拥有0亩具有现代林艺术风格心花；区入口前0米宽车道、步行道和精致绿化带；工程分南北两区。
区和居住区闹、静分隔；住房实行高层与多层组合布局特色。
林绿化区规划多方专论证环境幽雅超距区道路三级设置；绿化环境实施以心公宅绿化主空绿化辅绿化特色道路实现主干道、消防道、人行道和宅道四道串人车分流布局特色景观设计上二十多亩心花将融雅而简明现代林艺术与建筑工程体给入住业主带春天般舒适和高品味享受。
结规划图可看出地块属南北长方型高层多分布东侧；采用北向外向型商业街结合轴向型商业街布局；立体景观层次丰富与案相建筑形态涵括多层、高层、高层迎合不市场。
规划设计其既有雷性对项目发售程卖削弱影响。
建筑密785% 容 积 率8 绿 化 率0% 工程进程南区建筑面积3万00年底交付使用。
北区建筑面积万9月已开工。
003年月3日工程全面竣工。
电梯设置主楼两梯四户,副楼梯四户,容率高,运行速快 套 数共00套 邮电通讯九江拥有光缆、程控、微波、无线寻呼、移动电话等多种通讯手段已开通特快专递、用户传真、电视电话、宽带络等0余种邮电业全市城乡已组成统区程控电话。
全市交换机总容量69万门市话用户3万部市话普及率达%。
其城市市话普及率达到近00％。
质量监理工程全部实行招标、质量监理、法人责制区被市质检列“无建筑质量通病”管理区。
供电络双电路双回路供电；电脑宽带络系统 管道水电管道液化气、水电户表； 智能监控单元电子监控录像防盗系统； 烟 道变频烟道国新流行R厨房油烟集排放系统 门 窗塑钢窗优质防盗门 物业管理庐峰区物业管理公司系湖滨物业管理有限责任公司分公司获国、省、市多项殊荣及全国先进物业管理单位区设置半通透式围墙实行半封闭式物业管理。
区物业管理规、健全先期交付庐峰区南区已被评江西省优秀示住宅区。
高层简介景观特——亩区心地段闹取静静见景怡情养性福气至。
跨江桥雄姿白水湖清丽琵琶亭灵秀锁江楼凝重。
四野苍茫天高云淡秀峰兀立两水砌玉。
江涛拍岸繁华林立。
价格优势——按济适用住房标准定价楼价从950元—696 元拟定物业管理费05元,节约业主养房费 用。
电梯维修及更换拟设专项基金不向业主摊费。
质量品牌——精选流行高层户型面积适尚实用。
严格 按《高层楼宇建筑质量规》进行施工广泛使用 新建材、新工艺及楼宇智能化系统现场监理 步监测确保单栋工程全部达优。
装饰配套——电梯国产化优质电梯（二）梯四户容率 高；外墙高级锦砖；安全通道；精装修窗户优 质塑钢全封闭；水电、管道液化气户表到位； 有线电视、电话接入门口。
结案与庐峰区技术指标类比8容积率、8%建筑密不具备高出优势。
提议物业管理采用全封闭式并聘请国知名品牌顾问强调老鹳塘区产品“综合性价比优势”如细节运用空双层玻璃窗方能从根上比类竞争产品更胜筹。
、庐峰区户型类比分析 户 型全部南北朝向,从平面上看,四套住宅宛如只蝴蝶,四方向张开,使每套住宅都充分采光,提高了通透性, 多层与高层有二室二厅、三室二厅、错层、复式等数十种。
庐峰区房型 高层户型 座 三室二厅二卫35 座 二室二厅卫 97 B座 三室二厅二卫6 B座 二室二厅卫 95 座 三室二厅二卫9 座三室二厅二卫(错层) 北区3期多层户型 型 三室二厅卫7 B型 三室二厅二卫55 型 四室二厅二卫57 型 三室二厅二卫50 型 四室二厅卫 97 型 二室二厅二卫09 G型 三室二厅二卫 型 三室二厅二卫5 型 二室二厅卫 95 型 三室二厅二卫3 K型 三室二厅二卫9 L型 二室二厅卫0 Q型 实用雅居QQQ3 分 析三室二厅二卫655平米四室两厅5797平米两室厅9505平米其余复式和三居错层。
面对九江不断成熟发展住宅市场和较红火二级市场租赁市场上居室匮缺是案营销机会。
户型结仅仅通庐峰区济适用房项目户型分析就可得出目前产品规划设计已迈入“综合性价比代”。
与美不足庐峰区户型设计相比老鹳塘项目户型设计必须“深人性化”高挖掘性涵如增设步入式衣帽、玄关等设计增卫生面积赠送外飘窗扩宽幅阳台……从而从档次和舒适方面与价位楼盘拉开距离方能脱颖而出。
、庐峰区住宅价格及销售分析 售 价核定区期住宅平售价每平米83元 市物价局审批核定庐峰区（北区）多层住宅平售价95元 核定高层住宅平售价50元 住 宅900元；住宅788988元 商 业潮流金干线门面800700 付款方式提供住房公积金、商业、综合三种贷款 庐峰区（南区）住宅成核算表 序 项 目 工程量 总成 （万元） 单位成 （元） 备 征地及补偿费 60 586 、 有偿划拨 5亩 50 557 、 零售补偿 0 35 二 勘察设计及前期工程费 03 3565 、 勘察、设计、监理费 358 3 、 挖填土方 0003 97 680 3、 临施工道路 33 08 、 临用水、电工程 5、 施工围墙、挡土墙工程 377 300 三 建安工程费 39376 806 、 住宅土建 9000 76 0 、 住宅水电 9000 87 30 3、 质检、白蚁、污水处理 076 37 、 不可预见费 0 690 四 基础设施建设费 07 889 、 非营业性配套公建 000 7 6 、 区道路 600 5 86 其主干道摊半计入 3、 供水、供电 78 689 、 绿化、围护栏 75 59 5、 围墙、门 8 75 6、 停车场、管理处理 6 586 包括电缆沟、下水管道等 五 管理费 3% 6593 73 六 利 息 000万 90 30 七 利 润 8% 65 合 计 838 庐峰区（北区）住房价格审核表 序 项 目 工程量 总价 (万元） 单位房价(元) 备 征地及拆迁补偿费 3亩 85555 35 征地费 006 776 其包括应上交规费 附属物补偿 578 508 3 拆迁安置及补偿费 68573 898 复建地三通平及基础处理 08 77 二 勘察设计及前期工程费 708．66 50．6 勘察、设计费 0000 9．3 9．3 高层设计8380 3 监理、质监费 3600万 33．8 9．5 挖、填土方、档土墙 358 676 高7,低,平6,挡土墙9800 5 临施工水电 50 07 6 临施工围墙、道路 95 35 三 建安工程费 7779．6 555．69 住宅土建 656．6 65．7 高层土建预算700元多层30元 水电安装 0000 0 30 3 非营业公建 86 37 白蚁防治费 0000 0 5 污水处理工程 35 5 6 不可预见费 308 四 基础设施配套工程 6006 3 区干道、支道 0 5 给、排水 985 70 3 绿化、艺 0 5 防盗设施 60 9 配电子防盗设备 5 门、围墙 96 807 6 电信、电视线路 0 3 7 液化气管道 0 57 8 人防费 3600 0 57 按50%计入 9 运动场工程 000 50 357 0 输变电工程 5 96 五 贷款利息 886．86 63．35 按投50%×5年 六 管理费 35833 560 七 利润 35833 560 八 税金 免 合计 357。
8 967．7 楼盘报价 多层住宅 #（单元）、3#楼价格 层 876元 二层 96元 三层 966元 四层 986元 五层 976元 六层 96元 跃层 56元 #（、3、单元）、#、#、5#、6#楼价格 层 886元 二层 936元 三层 976元 四层 996元 五层 986元 六层 936元 跃层 56元 高层住宅 高层、B座价格 二层 986元 三层 036元 四层 086元 五层 36元 六层 06元 七层 56元 八层 36元 九层 376元 十层 6元 十层 96元 十二层 56元 跃层 773元 高层座价格 二层 986元 三层 036元 四层 086元 五层 6元 六层 6元 七层 66元 八层 336元 九层 386元 十层 36元 十层 506元 十二层 556元 十三层 596元 十四层 66元 十五层 66元 十六层 696元 十七层 696元 跃层 88元 发售策略商业发售待入住率较高成功发售 优惠政策次性付款（含贷款）优惠3%。
档 次该区是日前我市设计品位高济适用住房。
开盘00年月6日庐峰区（北区）开盘预售。
继庐峰区（北区）期畅销庐峰区又隆重推出北区二期500套精品住宅。
庐峰区（北区）二期500套003年月0日开盘；这批住宅不仅拥有区完善配套而且地处区心地段具有明显区位优势户型结构更趋合理是投置业理想选择。
销 售 率98% 社会效应庐峰区“高品味、高质量低价格、低利润”营理念己被广 低收入阶层所认真正成九江市民心工程、德政工程。
购房须知济适用房庐峰区是九江市政府市低收人庭住房困难项民心工程。
因庐峰区销售对象是低收人庭(人)保证购房对象明确购房程序清晰购房人请以下容 )、凡市围有城镇常住户口或有固定收人低收人庭无房户或现有住房面积达标可申请购买济适用住房。
)、低收人庭是指机关企事业单位职工仅有工薪收人和社会其他成员收人低职工工薪收入庭。
3)、济适用住房优先出售给无房户危房户和住房困难户等条件下优先出售给离(退)休职工教师环卫工人和科技工作者。
)、购房程序看了理想住房请售楼部领取并填写购房申请表由所工作单位审核签署见无工作单位由所街道居委会签署见由庐峰区建设指部审定合条件购房者我们将办理认购缴款签订合按揭咨询及缮证。
5)、除房款外购房者须缴纳%物业维修基金和%契税及少量办理房产证费用济适用住房产权归购房者人所有。
综合分析）济适用房拥有利润可以相对公开诚信优势南区住宅成83元平米北区住宅成967元平米投开发成按50%计算平开发利润超3%。
案作高档商品房利润值理应达到5% ）商业价格相当高层住宅价格5倍左右。
区域具有代表性 3）高层占住宅总量3%左右。
老鹳塘项目高层和高层占项目套数总63．6%。
）多层住宅跃层售价比次顶层低0元平米次顶层价格低倒数三层售价； 5）高层至6层以上部分拉开价差70元平米高层户型十层以上拉开价差70元平米（仅供参考）。
3）万福花苑 开 发 商鹰潭万福实业有限公司九江分公司（九江品牌项目） 策 划 商香港通博投置业有限公司 区位环境地处九江市商业化心周边社区成熟交通便利配套齐备；扼守滨江路、心 建筑形式区由八幢多层幢体别墅及央景观构成 规划特是集规模化、优质化、信息化体林社区 五理念林社区理念——环境是心灵容器万福花苑拥有00平米亮丽央景观花绿化率35%桥流水艺术雕塑、喷泉、休闲径鲜花、绿草、假山。
天人合理念——充分兼顾地形特全面展示坡地物业魅力因地制宜不再是单纯平面绿化而是施以巧手让景观融入各楼宇户型设计将外景、建筑、人、居四者和谐地结合起缔造完美居住空。
健康休闲理念——缔造休闲生活空。
孩子乐理念——万福花苑给孩子座有趣乐高低错落空宽阔地坪秋千、溜溜梯、跷跷板等。
亲和物业理念——智能监控系统、可视对讲系统、塑钢窗、进户防盗门、全框架结构、封闭式物业管理 心花设有喷泉水景、休闲座椅、雕塑品、健康步道、儿童游乐设施以营造绿色健康生活主体。
结构设计9幢全框架结构仅幢砖混结构。
屋 顶深蓝色优质瓦饰面（购买顶层复式楼赠送屋顶花平台） 外 墙优质淡黄色外墙砖饰面顶屋环保型外墙涂饰面。
墙厅卧室不做隔断墙厨房、公卫墙体到位水泥沙浆粉刷。
天 花厅、卧室、阳台水泥沙浆粉刷刮白灰厨、卫水泥沙浆粉刷。
室地面全部采用水泥沙桨抹面。
厨卫设施预留水、电、气接口。
楼 道优质地砖铺面仿瓷墙面铁艺扶手。
阳 台铸铁花式栏杆不做封闭。
隐柱设计室独有隐柱设计。
单元门口每单元门进楼梯设玄关区配置防盗门每户设华丽不锈钢信箱。
泊 车 位区每户车库或停车位先购先得。
门 窗每户设防火防盗隔音入户门采用塑钢白玻窗部分沿街采用双层空玻璃。
区门仿欧式铁艺区门方气派。
通 讯宽带输入系统00宽带进区进户；每户设电话及闭路电视端子各特设与物管部连接对讲电话部方便访客及业主。
用 水全动变频式恒压供水系统装置确保无细流、断流现象发生。
用 电每户预埋0平方铜芯线进户三房6K户四房以上8K户充足电力保证电运作正常。
供 气区户户铺设液化气管道采取集供气。
保安配置二十四区各主要入口及围墙配有红外线对射监控控头。
预售许可证（00）房预售证0 售楼地九江市塔岭南路58万福花苑售楼部 售楼热线079857666 857999 发展商鹰潭万福实业有限公司九江分公司 物业全程策划香港通博投置业有限公司 建筑设计九江市工业设计院 建筑施工江西东铿建筑公司 物业管理万福品牌亲善管理 周 边 配 套 览 表 设施 名称 距离 商场 马狮商厦 50 菜场 三星菜场 50 学校 九 50 医院 7医院 50 通信 庐峰电信分局 30 金融 储蓄所 50 交通 滨江路、庐峰东路 50 户型设计采用香港“康和式”设计做到通风、户户采光“变居”从而能满足成功人士性化。
精致阳光户型实用南北通透。
户型三室二厅（093） B户型三室二厅二卫（70） 户型四室二厅二卫（3780） 户型底层、跃层（共89） 户型底层、跃层（共77） 综合分析 户型户型种类单但空功能设计良；四居、三居、三居户型结构合理； 规划规划设计单缺乏亮坡地景观并因坡制宜错落规划功能配套齐全；五理念十分空洞缺乏支持； 启示多层住宅容积率低易设计甚至可以玩别墅概念。
但排别墅上有天下有地上下 是独立出入口；0年发售万福花苑仍是低成开发定售价套路每都想带面突出单项卖性价比而不是系统性价比。
价值与庐峰区对案地缘差异化共享性。
粗略统计九江房地产市场80%以上是商住立项产品或打造成商住产品成景观。
产业济薄弱影响规模商业招商不利仍是散户式商贩市场主。
结05、06年预计九江住宅产品将从开发、规划、施工、物管、营销等综合层面整体上台阶使“产品只要做出就不愁卖出”成光辉历史——拥有绝对景观优势锦湖豪庭销售不利就是反面作证。
）、九江嘉华北司路商住楼 位 置位九江市北司路段 配套环境紧靠马狮商场东邻7医院、汽车；南邻医专附属医院、龙山学；西邻塔岭菜场、商厦北邻滨江道、长江 外 立 面商住楼外型新颖美观 结 构结构层层整体现浇 特 舒适合理户型设计完善配套设施保姆式物业管理 开发商外合九江嘉华房地产开发公司 售楼处江西九江市北司路86 预售证000房预售证5 售房 价格85050元 售楼热线 07985837 综合分析是继庐峰区、万福花苑分析三地缘居住类可比早期项目；公建外立面形象所有户型是济型设计分析价值较弱；效图示例公示属早期项目卖；586平米和0东西向户型设计较差另三种户型卫生极主推地段价值。
5）、滨江花 区位环境位九江黄金地段甘棠北路地处闹市心；滨江道和甘棠北路贯穿其侧其承着九江半以上重要公交线路(路、5路、7路、8路、9路等)几米遥九江汽车总拥有数辆豪华巴、巴直达省外各城市举步可及江西省唯客运码头九江港连结着通往武汉、上海、南京、重庆等地航运命脉。
周边配套酒店、食肆、商场、医院、银行、市场应俱全商业气氛浓郁更有型超市待立旁生活所提供“式” 建筑形式由两栋6层姐妹楼及五栋附楼组成 占 地950平米 总 建 面约50000平米其高层住宅万多平米 建筑密3337％ 绿 化 率50％ 规划特以人以“生态居住、成熟居住、安全居住、环保居住、健康居住”五生态美学代表由华东建筑设计研究院主持设计将新加坡、珠海、上海等目前流行设计理念熔融滨江花。
售楼热线0798 835 接待心九江市浔阳区甘棠北路滨江路口 开 发 商九江龙洲房地产开发有限公司 物业管理九江市城昌物业有限公司 公司背景成立93年3月9日是外方澳利亚悉尼钻石山国际股份有限公司投外合房地产开发企业江西省房地产开发贰级质 开发项目长虹道陆垄区报批建筑面积65000平米、馨苑山庄报批建筑面积别墅65套及多层住宅(七层)是九江市兴建销售早规模倍受住户青睐别墅区。
商 场共三层合计5369 层5376 二层86798 三层96388 、二层层高三层5 全框架结构 整体招租 适合营型超市、酒楼、办公等各种 综合分析滨江花是作案闹市区热销楼盘类比项目。
销售状态良主要得益黄金区位江景优势利益突出和身份彰显；其次是开发商信誉和区高绿化率。
其他属常规配设如外立面建材档次难以与线江景匹配户型设计缺陷难以和成功人士相搭配。
九江05年季相对热销还有南湖支路公寓、环城东路期、河畔花、长虹区等楼盘。
分析至致可以得出初步结论九江住宅类产品处初始化阶段向成熟化迈进三级跳期早期产品户型种类单空布局不尽合理功能设计单调规划设计异卖乏善可陈处房地产改制供市场；现随着供量激增次性置业理性产品直接进入综合性价比冲刺阶段产品要专业规引导式整体亮诉。
七、二手房市场分析 二手房（表） 登记 房 房屋套型 建筑面积 价格(元) 005年3月3日 姚洼 三室厅 ６９ 85000 005年3月30日 开发区管委会斜对门面三 门面 77平米 80000 005年3月30日 三里街（庐峰区旁） 二室二厅 80 0000 005年3月9日 烟水亭附近老消防队旁商品房 三室二厅 06平米 00000 005年3月3日 报社附近 二室二厅 63 89000 005年3月8日 庐峰北区高层 二室二厅 96 05000 005年3月8日 学洲城 三室二厅 30 68000 005年3月8日 桥头附近（马路） 二室二厅 90平米 0000 005年3月7日 九龙街向阳苑北区 三室二厅 57 66000 005年3月7日 东盟学洲城 二室二厅 0 88000 005年3月7日 九江长虹道华宝花栋１０１ 三室二厅 １０４７ 68000 005年3月7日 四码头化商厦 单 90平米 50000 005年3月6日 市区九九商城对面 室厅 68 98000 005年3月6日 向阳苑南区 二室厅 9 5500 005年3月6日 锦湖豪庭 三室二厅 59 50000 简析二手房平价80元左右05年新上表显示二手房多集闹市区新商品房且以三室两厅出售主面积超30平米较少总价8．5—5万元不等06万元居多。
表明投型客户群体较活跃。
房 三里街（庐峰区旁） 售价 0000 元 房屋所属区县 浔阳区 系人 万 房屋类型 多层 系电话 079836005 套型 二室二厅 楼层 36 建筑面积 80 其它说明 房主调外地工作故出售房 建筑年代 000 室设备 档装修卧室铺木地板带部分具。
房型两卧室南面南北通透 简析上例选择庐峰区多层80平米两居平单价375元平米且涵括档装修。
假如按照每年房价涨幅0%递增计算5年即05年底致涨至06元左右即老鹳塘项目现定价（样加上档次装修）。
◆ 人购信息 表 登记 房 房屋套型 建筑面积 价格(元) 005年3月8日 湖滨、东盟、桥头到长运带 二室二厅 8505平米 6000 005年3月8日 浔阳区庐山区都可 二室二厅 00左右 0000 005年3月5日 九江市区(浔阳区) 二室二厅 00平方 00000 005年3月5日 市区附近 三室二厅 0平米 80000 005年3月6日 东盟或长运附近 二室二厅 80 30000 005年3月日 没有要 二室二厅 00左右 0000 005年3月8日 市区 三室厅 80—00 000 005年3月日 离供电局近 三室二厅 00以上 00000 005年3月8日 开发区西路段 二室厅 65 0000 005年3月7日 江西九江南湖路 二室二厅 00 00 005年3月日 市区 单 6070 77000 005年3月日 浔阳区 三室二厅 ～3 80000 005年月8日 九江市区 三室二厅 050 50000 005年月7日 闹市区 二室厅 70以上 00000 005年月6日 市区 二室厅 60~70平米 60000 005年3月日 市区 二室厅 6070 77000 005年月日 浔阳区 二室厅 5067平米 50000 005年月3日 九江市区 三室二厅 0－35 50000 简析共有59笔记录二手房买对区域不做更多要市区即可；两居与三居抵相两室两厅面积50—05平米以00平米左右居多单价00元平米左右。
与表三居主商品房供量并无太差异。
◆二手房换房 表3 登 记 房 房 屋 套 型 建筑面积 楼 层 00年0月9日 浔阳区四码头化商厦8楼 二室厅 9038 8 00年9月30日 县建昌路坝头（老车边） 三室二厅 0平方 00年9月9日 浔阳东路 二室二厅 80 00年8月5日 九江石化总厂 二室厅 7平米 楼 00年月6日 长虹道56 三室二厅 53 三楼 简析共有5笔记录。
换房尚形成气候基集多层。
◆ 人购信息 表 登记 房 房屋套型 建筑面积 价格(元) 005年月日 长虹、湖滨区、沙子墩、新桥头附近 三室二厅 00平米左右 50000 005年月7日 九江市 二室厅 7000 80000 005年月7日 东盟、九龙街或湖滨 三室二厅 0平米以上 50000 005年月8日 九威路带 民宅 00平米 00000 005年月日 九师附附近 二室厅 80平米 00000 005年月日 医院\体育馆 附近 三室二厅 00平米 00000 005年月日 双峰学 九师附附近 三室厅 00左右 00000 005年3月3日 市区 三室厅 8000 0000 00年月5日 十里长虹、湖滨区、开发区 二室二厅 00左右 50000 00年月日 庐峰区附近 三室厅 30平 80000 00年月日 市委院附近 三室二厅 00 80000 00年月8日 九江市区 三室厅 00~5 0000 00年月6日 体育馆附近 二室二厅 70~00 0000 00年月0日 庐峰区附近 三室厅 00平米以上 80000 00年月9日 庐峰区、万福花或有较住环境 三室厅 00以上 50000 00年月6日 江西九江 二室二厅 8000左右 0000 00年月日 庐峰、湖滨等 三室二厅 0平米左右 50000 00年月7日 庐峰区 三室二厅 0 60000 简析表较表方位更详细三居面积00—0平米以0平米居多两居7000平米单价300多元平米；对知名楼盘指定购买基三居室。
◆人出租信息 表5 登记 房 房屋套型 使用面积 月租(元) 005年3月9日 裕华市场附近 室厅 6平米 60 005年3月8日 翠湖名居(九江宾馆旁） 二室二厅 １０８ 00 005年3月8日 九江市环城路锦湖豪庭 三室二厅 67 00 005年3月7日 十里道上海路对面马路边 二室厅 平米 0 005年3月6日 浔阳区环城路锦湖豪庭 三室厅 75平 00 005年3月30日 湖滨学和医院边电信器材厂 二室厅 5平米 380 005年3月日 九江市长虹区楼 三室厅 78 80 005年3月日 西二路征费所 二室厅 7平米 50 005年3月日 电信楼附近 二室厅 50 360 005年3月3日 九江市姚洼｛甘棠公旁｝ 三室厅 90平米 350 005年3月8日 江西九江长虹区 二室厅 66 00 005年3月7日 江西九江十里动力机厂附近 二室厅 85 00 005年3月7日 医院和湖滨区旁边电信器材厂 单 0平米 80 005年3月5日 九江市洪城区楼（原味道工场） 室厅 5 500 005年3月5日 生生电脑城旁 二室厅 58平方米 350 005年3月9日 九江九龙街西路口鸿丰馨苑 三室二厅 0 00 005年3月7日 老码渡泰安楼3楼 三室二厅 0 00 005年3月6日 九江市青年路(湖滨区旁) 三室二厅 363平米 50 简析市区5平米左右室厅租金60元左右两室厅5、60平米租金360元两室两厅00平米00元三室厅90平米350元三室两厅30余平米50元。
房 庐山峰区附近 售价 80000 元 房屋所属区县 浔阳区 系人 张安 房屋类型 多层 系电话 350706658 套型 三室厅 l邮箱 建筑面积 30平 其它说明 可以进行按揭,毛坯房 建筑年代 00年以 楼层 四楼以上 简析多层三室厅30平米二手房售价380元左右 详细房 庐山南路 天强公寓5 月租 750 元 房屋所属区县 浔阳区 系人 刘炜 房屋类型 多层 系电话 3300090 套型 三室二厅 l邮箱 使用面积 6平米 其它说明 因装较 须租住者 素质较高 爱清洁 短租勿扰 建筑年代 000年 楼层 8楼 室设备与装修情况 精装 什么都有 0兆宽带 全实木地板 全套具 电脑 电器 厨卫 应俱全 简析致减精装成300元三居6平米毛坯房租金50元月。
详细房 庐峰区 月租 00 元 房屋所属区县 浔阳区 系人 先生 房屋类型 高层 系电话 3336699576 套型 二室二厅 l邮箱 使用面积 96 其它说明 建筑年代 00 楼层 简析高层96平米两居租金00元月。
详细房 庐峰区 月租 300 元 房屋所属区县 浔阳区 系人 郭德 房屋类型 多层 系电话 8679 套型 二室二厅 l邮箱 使用面积 0 其它说明 备抽烟机 建筑年代 00 楼层 简析多层两居300元月。
◆人租信息 表6 登记 房 房屋套型 使用面积 月租(元) 005年3月5日 九江市浔阳区附近 室厅 50平米 00 005年3月9日 开发区九瑞道附近 二室厅 60 00 005年3月日 九江新桥头附近 室厅 50平米 00 005年月日 十里盘 室厅 50 50 005年月日 九江市二附近 室厅 不限 300 005年月日 浔阳楼附近 二室厅 不限 50 005年月6日 新桥头带 室厅 50平米 00 005年月30日 九江新桥头党校附近 二室厅 70平米 00 005年月日 湖滨区至三带 二室厅 0以上 500 005年月日 九江马狮附近 室厅 50平米 00 00年月7日 九江市歌舞团附近 三室二厅 00平方 550 00年月8日 路或浔阳路及附近。
室厅 不限 00 00年月日 市区或新桥头到菜场附近 室厅 0 00 00年月日 新桥头附近 室厅 50平米 50 00年月6日 浔阳区、庐山区城区 不限 50平米以上 0 00年0月7日 九江三里街师专附近 单 随便 0 00年0月9日 新桥头附近 室厅 50以上 00 00年0月6日 九江学院附近 二室厅 70－00 50 00年0月6日 九江学院附近 室厅 5070 00 简析表租市场充分表明居室庞租赁超出三居和两居总和。
居50平米00元月两室厅稍远处80余平米50元月三室两厅00平米500元左右。
结 ）二手房出售市场平价80元以上两室两厅购买面积以00 平米左右居多三居面积0平米居多。
）二手房出租市场市区多层5平米左右室厅租金60元左右 租市场充分表明居室庞租赁； 两室厅5、60平米租金360元两室两厅00平米00元 三室厅90平米350元三室两厅30余平米50元。
高层96平米两居租金00元月。
八、九江商业地产分析 潮流金干线（庐峰社区商业街）分析 开发背景政府全力支持旅游港口城市规划重头戏；九江旅游配套工程形成九江特色饮食化街；创花城市全市统部署将滨江路夜市摊全部迁往庐山峰东路饮食化条街；纳入城市发展战略共构成九江市区旅游与休闲娱乐主导产业新城市；全市将拆迁商业0多万平米潮流金干线带巨商机。
项目特潮流金干线是九江市人民政府规划建设庐峰东路特色饮食化街是九江市唯以特色饮食、休闲娱乐、化营主体商业街。
规划设计总体规划浔阳特色饮食化条街 精心营造商业环境欧陆风情建筑； 商业街跨街广告廓各种建筑品、绿化、物共组织休闲环境； 统管理统形象统宣传 交通环境潮流金干线位著名旅游城市九江市东部有7、8路分别 项目位置西接浔阳东路东接长虹北路；位马狮商厦和京九批发市场总长约00米。
建筑结构全框架钢筋混凝土结构 占地面积9500 建筑面积0000 商铺面积600 住宅面积38 专业规划饮食、娱乐、休闲及辅助商业 项目特南建筑系教授张敏龙、罗奇设计欧式风格九江条休闲娱乐化街 配套环境邻近有商业旺地马狮商厦、京九批发市场、汽车、风景名胜白水湖公、甘棠湖公、浔阳楼。
商业、环境、教育医疗各种配套设施齐全。
南靠九江市政府安居工程庐峰区人气鼎盛 营特色主题商业街人气指数高 升值分析从下表可以发现庐峰东路两侧工程开发完成前庐峰路商铺都至少以每年857%速递增而今由该路开发建设该路段商铺涨幅高比年期增长30%。
可以预见潮流金干线商铺升值潜力巨。
因投潮流金干线商铺不仅是种保险投方式也能你带丰厚回报。
投回报高达9%投回报是银行利率(5%)5倍商铺层面积,二层面积,适合作餐饮用。
优惠政策免工商管理费年物业契税减免半 预期租金根据潮流金干线现有商铺及周边商铺租金分析并结合项目实际情况预计层和二层平租金约030元月 实例说明以购买商铺例 建筑面积层55元;二层 5; 销售价格6688元;二层388元 商铺总价6688元×55+388元×5509元 平价格509元÷(55+5)306元 投回收期8年 年租金回报率30元月×月÷306元×00%9% 物业管理发展商秉承“以人”思想组织京九物业公司业主提供切实可靠包括治安防盗、房屋维修、绿化消杂、垃圾清理不定期举办社区化活动加强与业主沟通。
预售证（00）房预售证6 （00）房预售证7 （00）九房预售证056 （00）九房预售证00 （00）九房预售证09 售楼价格旺铺800700元 发 展 商九江市京九心批发市场发展有限公司 售楼电话85565 招商电话079857576 858706 售楼地九江市庐峰东路京九实业楼 （浔阳区劳动力市场旁） 物业地九江市三里街战备路 招商围全省 招商项目区环花广场商业心销售或租赁营。
层500平米二层500平米地下室近车位（部分车位可售）层可设置超市、商金融、酒茶楼等项目；二层综合。
招商项目二区运动会所招租营。
（区篮球、球场作配套）位高层架空层处层83平米二层6平米可设置洗浴美发、酒吧茶座、健美健身等项目。
招商项目三农贸市场及便民步行街商铺产权销售。
农贸市场300平米90摊位售价00万元便民步行街30商铺价3000元㎡可营副食政及批发项目。
庐峰区万平米商业居住合体沿街可作日消费+夜消费；全市将拆迁商业0多万平米也案带巨商机；庐峰路商铺涨幅30%；预估．9%回报率和月租金30%显然夸投回报率核算方式不正确；片区商铺平价3000元平米左右；投回收期8年以上；沿街商铺出售主街租售并举；会所营招租。
附件 关建设“浔阳特色饮食化街”见通知 浔阳区人民政府市直有关单位 推动我市“旅贸兴市”战略实施市政府研究定市区庐峰东路建设“浔阳特色饮食化街”。
、建设目和义 建设“浔阳特色饮食化街”是繁荣我市饮食化、促进三产业发展、进步实施“旅贸兴市”战略重要举措。
借鉴上海城皇庙南京夫子庙、湖南路武汉汉正街等城市创名街成功验建设特色条街将有利通街与城相影响提高九江知名；有利国级京九市场建设和繁荣；有利挖掘、繁荣九江饮食化吸引全国、全省特色饮食；有利实施再就业工程；有利市容市貌整治；有利拓展城区发展空促进三产业发展培植新济增长。
二、建设原则与要 “浔阳特色饮食化街”选市区庐峰东路东起庐峰东路与长虹北路交汇处西止老灌塘西岸线全长00米。
“浔阳特色饮食化街”建设必须遵循“高起规划突出地方特色分块逐步实施”总原则。
具体要是 、建筑风格上要有强烈现代识力展现层次鲜明、性突出城市社区景观与九江长江桥、白水湖公以及新琵琶亭景区相呼应。
、临街楼房、二层必须按餐饮及娱乐、购物功能要进行设计处理油烟污水排放、噪音污染控制。
3、营造特色条街氛围庐峰东路段老灌塘处以及庐峰东路与长虹北路交汇处各建标志性牌楼两牌楼设置若干跨街彩虹桥。
、街两旁建筑物必须安装轮廓灯各营门标牌、灯箱、霓虹灯、广告制作要有定档次和性使整条街形成独特、繁华夜景观。
5、整条街规划必须设置定数量停车场、绿地及其它配套公共设施并缀些精美品和雕塑。
三、实施方案和步骤 “浔阳特色饮食化街”建设市政府统领导下进行统规划分步实施两年完成。
、两端牌楼和跨街彩虹桥要00年0月底前建成； 、庐峰东路两侧现开发地段土地使用权单位必须00年底前按统规划要完成开发建设。
四、优惠政策和筹办法 加快“浔阳特色饮食化街”开发建设和培育步伐该街建设享受国级京九农副产品心批发市场下列优惠政策 、免缴市政基础设施配套费； 、免征出售营场地、门店和商住楼契税； 3、水增容费按规定费用减免50%； 、进场营户合条件所得税税部门批准可减或免征—3年； 5、营户免交工商管理费年； 6、人防费按照上级有关规定给予优惠。
拓展筹渠道鼓励社会投力招商引适召开新闻发布会或招商引会邀请全国各地特色饮食业主和其它业主前投营。
二年元月十六日 、环城东路商住楼骑楼式铺面 区 位该段商铺即是环城东路两侧邻街商铺 建筑面积环城东路两旁住宅楼区及商铺总用地面积约万平米总建筑面积约0万平米 规划设计分、B、、四段全部骑楼式商铺；是集商业、办公、居、娱乐休闲体多功能花式住宅区。
项目进程现已建成售是、B段商铺全部现房可交付使用。
期东面商住楼已全面竣工现热销。
特 色待全部商铺楼宇建成这种拥有风雨走廓旅游购物街将成九江市具特色条街道。
建筑形态7幢多层、幢高层、幢高层涂三段色、底层架空 林绿化000平米庭广场、38%绿化率 建筑风格欧式建筑风格 水电设施区水、电、电话、宽带入户 配套设施健身房娱乐室 交 通区外多路公交直达 周边配套型商场、银行、邮电、学、医院应俱全 人环境区南即南门湖、南湖公环境优雅,风景怡人 物业管理九江安住物业管理有限公司全天候物管安防 营方式由商铺皆以出售主售出由业主直接策划营容及动作方式届就成振兴公司和众多商铺业主起努力动作环城东路精品街商业景象格局。
开发商有信心让环城东路精品街成比路更繁荣旅游购物条街。
骑楼式商铺段 建筑设计段按面积及户型不又分0、、三段 0及层商铺其余住宅房 段层和二层商铺三层、四层住宅 建筑设计B段按面积及户型不又分B、B二段 B段层环城东路商铺二层至五层住宅房 B段层商铺二层至五层住宅用房 又分、、3、、5五栋独立套房 、、3、单层单户四面采光通风阳光空气然融体 综合评）继潮流金干线特色饮食、休闲娱乐、化营主体商业街距离老鹳塘地块不远环城东路商住楼旅游购物条街出现表明九江商业+旅游商业街将呈集供应态势。
“板块集造势、业态错位营”是项目商业运作成败关键。
）环城东路社会街成骑楼商业街良商业街分水岭上住下商布局主要针对商住体客群和投客群。
种建筑形态可供案借鉴。
3）目前区域商业街少有地上两层证明商业营尚欠火候。
至少要3年市场培育期。
）开发商不提供统管理营让业主主营给日各营散户带了整体效益风险是其失败。
3、其他项目 嘉华休闲娱乐城 选白水湖东岸、长江桥桥头堡南侧占地38亩由我区引进市外金5000万元建设餐饮、娱乐、办公体化型娱乐城。
项目将填补我市型综合娱乐设施空白初步奠定桥头旅游特色济区建设基础。
市区商业项目览 农工商、汇、沃尔玛、安美达购物广场、盛广场、、九九商厦