滨海新城设施设备运行维护保养方案
为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的健康生活、居住环境，确保各类设备及相关配套设施的正常运行，使各项物业管理服务得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命，减少维修费用，使物业得到保值升值。根据我司多年来对住宅物业管理积累的丰富管理经验，拟对滨海新城所属系统之设备设施，进行全方位精心维护管理，以实现"降耗节能"、"增收节支"和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下：
一、人员的配备。
根据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求，拟在滨海新城设立专业的工程部，负责小区的设施设备维护保养及一些小修、零修服务，工程部下设运行班和维修班，运行班主要负责设施设备的运行、维护保养，维修班主要负责小区的水电维修工作。
根据工作的需要，拟配备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共配备5人。
为确保所属设施设备正常运行和满足业主维修服务需求，须严格工程设备管理要求，把好招聘人员的政审关，并根据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试，同时，为了使新招聘的员工适应新的工作环境和管理体制，提高工作积极性，对新进员工进行物业管理知识培训及专业技术技能培训，并通过有效的培训、提高员工的综合素质，成为合格的物业管理从业人员。工程从业人员必须有较高的专业技术技能，并做到一专多能，以实现人员精简。因此要对员工进行专业技术技能培训，使其掌握各系统设备的工作原理、运行管理知识，维护保养作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技能。
1）房屋的承重结构部件（包括基础、屋面、梁、炷、墙体等）；。
2）搞震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）；。
3）外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面；。
4）机电设备；。
5）本体消防设施；。
6）本体上下水管道；。
1）区内道路（市政道路除外）；。
2）路灯、沟、渠、池、井；。
3）园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所；。
4）停车场等公用设施。
1)供配电系统设备房环境的管理，包括：高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等。
2)给排水系统设备间环境的管理，包括：生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。
3)消防系统设备间环境的管理，包括：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。
4)通信设备机房环境的管理，包括：通信总机房和通信管井房等。
包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行管理。要求：各系统的标识齐全、标识位置准确、恰当；系统运行记录完整；设备保证完好；定期对各系统运行情况进行技术分析，并提交各设备系统运行分析报告。
3、建立健全的设备台帐。
设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，即设备台帐应包括以下方面的项目内容：
1)设备设施的原始技术参数：设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。
2)运行、维护及系统保养动态记录：设备每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维护、换件、故障情况记录和分析，以及在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。
4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划，并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。
1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。
2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持证上岗。
3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确。
保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。
4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。
5、搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。
6、合理轮换使用供配电设备，减少空载损耗及延长使用寿命。
7、遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。
(1) 由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备，禁止无关人员进入。
(2)当发生市电故障或停电，值班人员应在最短时间内启动发电机，按操作规程配电、供电。
(3)当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进行必要的维护保养工作。
(4)室内照明、通风良好，控制室温在40℃以下。
(5)每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度，如低于规定值，应及时添加蒸馏水、充电，并进行日常维护保养。
(6)每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。
(7)每月应启动发电机一次试运行10—20分钟，以确保发电机处于随时可用的备用状态。
(8)做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。
2、发电机运行管理规程、操作规程等，可根据我司质量管理的设备管理工作之有关管理规程、操作规程结合实际情况具体修订后实施，设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。
给排水系统。
（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度， 制定操作规程及维修保养计划并严格执行。
（2）供水管道、水表、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；定期对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通（由市政环卫清运），防止阻塞。
（5）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。
（6）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。
（7）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。
消防监控系统。
（1）建立消防管理制度、操作规程、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。
（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。
（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。
2、监控中心管理规定、操作规程等，要结合监控设备配置具体情况修订后实施。
电梯系统的日常运作管理及其维护保养均采取外包的形式委托给专业电梯公司进行，我司拟采取如下措施进行监督管理：
2、制定电梯维护保养检查计划表，物业管理中心工程部人员根据检查计划表做好日常巡查及监管工作，并作好记录。
3、物业管理中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进行监督检查，发现存在问题，拟以书面形式要求限期进行整改。
4、物业管理中心工程部人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。
三、工程维修服务。
工程维修服务是一项大量而又重要的工作。我司将各维修技工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：
(一)维修服务规范要求。
要求各维修技工到业主室内进行维修保养时，着装整齐，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗，以免影响业主。到房间内维修时还应注意如下事项：
1、敲门：接到报修，30分钟内派各维修技工到达现场维修处理。进入室内维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
2、介绍：各维修技工应首先自我介绍： "对不起，打搅了，我是本小区物业管理维修人员×××，前来为您服务"。
3、进门：如果室内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经业主许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向业主说明，并说一声"非常对不起"。
6、整理：维修完毕，用自备专用擦布将维修地点擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
7、填写维修工作单（包括费用），请业主对修理质量，服务态度等进行评价并签名。