论房地产开发企业纳税筹划技巧
论文关键词：房地产开发企业 主要税种 纳税筹划 论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。
在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1 房地产开发企业营业税纳税筹划技巧 1.1 筹划思路 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。
营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。
价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2 筹划案例 案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。
由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。
由丙提供土地使用权，丁提供资金。
完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。
合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。
根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。
丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。
此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。
(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
2 房地产开发企业房产税纳税筹划技巧 2.1 筹划思路 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。
房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2 筹划案例 案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。
由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。
H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。
此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。
根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。
为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。