完善拆迁审计的若干思考
随着城市化进程的加快，城中村改造、旧城改造、棚户区改造等三大改造快速推进，征地拆迁已成为城市建设的一个热点和难点。因此，如何规范征地拆迁程序、监管拆迁资金使用的合法性，切实保障人民的相关权益，是审计机关迫切需要研究的问题。 一、征地拆迁审计的重点内容 1.拆迁补偿成本认定审计 重点关注被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘报告、评估报告、拆迁安置协议书等资料，审查拆迁补偿安置中补偿金额构成的合法性、合规性。审查评估报告中的计算方法、标准、时点是否符合相关规定；房屋补偿计算方法是否合规；两规罚款及补缴地价核定程序是否合规；二次装修是否计算正确；临时安置补助费计算是否正确；搬迁补助费计算是否正确；停产停业补偿费计算是否正确；住宅房屋擅改经营性用途的适当补偿计算是否正确；其他补偿补助项目是否有制度依据，计算是否正确。 2.拆迁资金管理使用审计 深入调查拆迁安置资金的收支情况，关注是否建立了专门的账户用于项目资金的核算；资金的支出手续和程序是否符合相关规定、资金的拨付环节是否存在挤占和挪用的情况。同时，拆迁工作经费是否存在随意开支、滥用等违规行为；拆迁专项经费（测绘费、评估费）是否根据合同约定的方式进行结算。 3.拆迁工作程序审计 首先，需要关注项目是否办理了拆迁许可证，是否编制了拆迁工作方案；其次，关于征地拆迁补偿事宜是否已按规定发布了公告。最后，需要关注拆迁项目是否严格执行先测绘后评估的程序，是否存在未经测绘复核、评估复核，就提前支付拆迁补偿款的情况。 4.拆迁过渡费及安置房审计 重点关注是否存在违规分配安置房，虚构拆迁协议，多报安置房户数的情况；是否超标提取拆迁过渡费，过渡期限是否从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算等。 二、征地拆迁审计中发现的问题 1.拆迁补偿成本审计中发现的问题 一是拆迁成本难以控制。部分拆迁项目未办理拆迁许可证，没有编制拆迁工作方案，造成投资总额无法控制；二是由于现行拆迁管理办法中的补偿标准远远低于房地产市场价格，难以满足被拆迁人的合理预期，加大了征收难度，拆迁实施单位会通过拟定特殊补偿项目的方式超标准对被拆迁人进行补偿，增加了拆迁项目的成本。三是拆迁实施单位为了推进项目的进度，对于突破相关标准的补偿内容，以特殊个案的形式上报项目领导小组，并经上会通过，无形中增大了拆迁的成本。四是部分评估公司疏于监督，或受益于被拆迁单位，存在擅自篡改计量标准抬高补偿金额的现象，通过修改评估时点造成补偿的评估价值增大，从而导致补偿成本不断加大。因此，在审计过程中审计人员需要对评估报告中的计算方式、标准、时点进行全面复核。 2.拆迁经费使用中所存在的问题 一是超范围使用拆迁工作经费。目前，国家尚未出台相关的工作经费管理规定，由于对工作经费的开支范围没有明确的规章制度作为约束，导致存在工作经费使用混乱的情况，基层部门往往将一些不属于拆迁工作所产生的经费支出并入其中。二是专项经费使用管理较为混乱。拆迁项目中的测绘、法律、评估、确权等服务都是委托给中介机构来完成的，发生的费用超过了政府集中采购所规定的限额。三是部分测绘、评估公司存在故意在结算单中多报工程量的情况。审计人员需要仔细核查测绘公司、评估公司出具的测绘、评估报告，抽查是否存在未出具测绘、评估报告而支付了费用的情况。四是测绘费用的结算放点存在较大的检查风险。测绘服务费主要来源于测绘公司的红线放点。对于拆迁项目需要放点的数量、如何放点，业界没有统一的标准，仅仅依靠测绘人员的专业能力确定，审计人员由于知识的局限性无法对结算单放点数量做出评价，只能认可测绘公司提供的数据，存在较大的风险隐患。 3.拆迁项目确权中发现的问题 有的房屋没有产权，也无法提供报建和竣工的资料，这些房屋确权需要明确房屋建成的时间和查违记录资料，其直接关系到能否补偿以及补偿标准的高低。由于年代久远，房屋产权登记制度不健全，無证房与历史遗留房屋的确认难度较大。房屋建成时间的认定主要由社区居委会、居民小组进行确认。由于居民小组工作人员往往与被拆迁人关系密切，导致居民小组出具意见的可靠性大打折扣，因此无证房与历史遗留房屋的补偿，往往也是拆迁项目中最容易套取国有资金的便捷渠道。查违记录的审查意见由街道执法队出具，由于执法队成立于2007年，对于年代久远的无产权房屋难以查证。审计取证需要将航拍地籍图资料等相关文件作为最重要的确认依据，并结合拆迁现场测绘图等原始资料，分析比对其一致性。 4.拆迁项目后续管理中的问题 一是拆迁资金到位不及时，部分项目推进缓慢。有的拆迁项目赔偿款不能及时到位，从而影响了拆迁工作的进程。被拆迁方没有及时获得拆迁赔偿款，导致已签约的被拆迁房主无法按时搬离拆迁区域，影响了拆迁工作的推进。二是有的街道为了加快拆迁进度，违反拆迁工作程序。部分项目存在测绘报告、评估报告未经复核的情况下，提前与被拆迁人签署协议的行为。三是拆迁实施单位不重视后。
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续管理。完成拆迁工作后，部分拆迁实施单位存在未及时办理产权证书移交和委托注销产权等手续，被拆迁的房屋和设备未能及时拆除，委托拆除施工公司无相应资质等问题。四是拆迁实施单位未及时移交部分红线外的扩征土地和房产。因红线外的土地未办理移交手续，土地处于无人监管的状态，容易发生安全隐患。