龙岩房地产开发项目投资风险管理分析
[摘 要] 以龙岩房地产开发项目为研究对象，运用项目风险管理的基本理论框架，结合房地产项目自身的特点，论述了房地产开发项目风险管理的目标及程序，介绍了风险管理的措施，以此加强对开发风险的防范意识，提高房地产开发企业运营效率，避免风险损失。
0、引言。
近年来龙岩房地产业获得了长足发展，开发理念从封闭走向开放，开发规模从分散走向集中，开发品质从粗放转向高档，房地产市场秩序逐步走向规范有序。房地产业已成为推动城市发展的重要力量，成为国民经济的重要支柱。当前龙岩城市加快扩张建设，为房地产业提供了难得的发展机遇；国家一系列遏制房价过快上涨的宏观调控措施的出台，又使房地产业面临新的挑战和压力[1]。
①房地产项目的不可移动性房地产开发项目相对于其他商品而言，最基本的特征就是其位置的不可移动性。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。房地产项目的不可移动性，使项目投资者不可避免地要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是项目投资中最大的一种风险。另一方面，房地产项目投资的效用与其所处地段的社会、经济环境有着密切的关系，而社会、经济环境是可变的，其变化受许多不确定因素影响。因此，投资者还必须面临并承担环境条件变化有关的一切风险。
②房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。
③房地产项目投资全过程的长期性。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至几十年才能完成，而时间因素是一个永恒的不确定源，一般而言，这一过程越长，社会经济条件发生变化的可能就越大，则项目投资面临的众多风险的可能性越大。
④房地产项目建设条件的特殊性。开发项目的固定性和体积庞大，使得其建设不能像工业品生产那样，在封闭、温暖的厂房内进行，而必须现场露天作业，项目建设会受到风雨雪雹，严寒酷热的影响，同时面临地震、洪水、火灾和意外事故的或然损失风险。
⑤房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理，另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险[2]。
基于以上特点，使得房地产开发项目投资面临着众多风险，可以从不同的角度对房地产开发项目投资风险进行分类。
根据产生的根源不同可以分为自然风险、政治风险、经济风险、金融风险、管理风险。
房地产开发项目投资风险管理总目标为：以较小的成本投入，最大限度的减少风险损失，获得最高的安全保障。风险管理目标一般分为损前目标和损后目标。为了得到项目投资开发企业高层领导的支持，风险管理目标还必须服从于企业的总目标，而且要与企业的总体环境相联系。一般而言，损前目标是指不论企业的实际损失情况如何，一个合理的风险管理系统都应该具备的目标，它包括经济的目标、减少烦恼和忧虑的安全目标和承担社会责任的目标。损后目标是指项目投资企业领导在能预见到的、最严重的损失发生后相对企业的状况在最低限度内可以接受的目标，它可以包括生存的目标、持续经营的目标、收益稳定和发展的目标[3]。
①风险识别：这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步，只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险，才能有的放矢，针对风险进行估计、评价、决策，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各个风险因素的产生根源。
②风险估计：风险估计是对项目投资中的风险进行量化，据以确定风险大小和高低，并为下一步确定风险的影响程度奠定基础。风险估计要解决两个问题：一是确定风险事件发生的可能性（损失概率）；二是确定风险事导致损失后果的严重程度（损失程度），如风险事件导致经济损失的具体数额等。
③风险评价：风险评价是依据风险估计确定的风险大小或高低，评价风险对项目投资目标的影响程度。该阶段主要是综合评价风险影响，为下一步风险决策提供依据。
④风险决策：风险决策是在风险评价的基础上，针对各种风险的影响程度，制定相应的风险管理措施，拟定多种风险管理方案，统筹考虑房地产项目投资现状和长远目标，决策选择最佳方案、最佳风险管理措施或措施组合。
⑤风险处理：风险处理是根据风险管理决策的要求，建立健全风险管理组织，明确岗位职责，制定具体而详尽的风险管理计划（包括应急备用方案、风险抑制计划等），在项目投资实践中组织实施。
风险管理措施主要包括风险回避、风险分离、风险分散、风险控制、风险利用、风险自留、风险转移七种方式。
①风险回避：指根据风险分析，认定项目投资风险发生的概率太大，或风险发生后造成的损失太大，经过权衡风险利益，主动放弃项目投资活动或改变投资方案，以避开风险源，彻底消除风险的措施。
②风险分离：指将房地产开发项目投资中可能发生连锁反应的各个风险分离间隔，以避免发生连锁反应或互相牵连。这种控制风险的目的是将风险局限在一定的范围内，即使风险发生，所造成的损失也不会波及此范围之外，以达到减轻风险损失的目的。
③风险分散：指通过房地产项目投资主体和客体的分散，增加承受风险的单位数，以达到减轻单个自主体承受风险损失的目的。
④风险控制：指在房地产项目投资风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，减少风险损失程度的措施。根据风险发生的目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。
⑤风险利用：指项目投资各方利用风险中可能存在的高风险收益，通过认真地风险分析，依靠自身扎实的风险管理经验，尽最大可能的谋求风险增益的活动。
⑥风险自留：指房地产项目投资中参加各方自己承担风险事件所致损失。在房地产开发项目投资活动中，对一些无法回避的，难以控制和转移的风险，或转移风险的成本大于承担风险所付出的代价时，经常采取的措施。
⑦风险转移：指项目投资参与各方在项目投资实施过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的各种措施的综合。
4、结论。
龙岩房地产开发项目应运用项目风险管理的基本理论，强化风险管理的措施，提升开发风险的防范意识，提高房地产开发企业运营效率，避免风险损失。
参 考 文 献。
[1]林慕琪,林阿玲.闽西日报,2010年1月13日第001版.