2019年5月成都市房地产市场分析报告|2019房地产市场分析报告

报告要点◆宏观经济：2019年5月份国民经济延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，全国居民消费价格同比上涨2.7%；全国房地产开发投资同比增长11.2%；全国一般公共预算收入同比增长3.8%；全国一般公共预算支出同比增长12.5%。◆土地市场：2019年5月成都市土地市场依旧活跃，成交土地面积196.22万平方米，环比下降1.72%。◆住宅市场： 2019年5月成都市住房市场保持温和态势，稳步发展。新建商品住宅成交面积122.43万平方米，环比下降8.30%，成交均价为12205元/平方米，环比下降4.95%。成都市原主城六区存量住宅均价为13216元/平方米，环比上涨0.92%；新主城区存量住宅监测均价为12039元/平方米，环比上涨0.55%。◆商业市场： 2019年5月成都市商业市场均价略微下降，成交面积增幅较大，持续保持活跃态势。原主城六区新建商业用房成交均价环比下跌7.55%，成交面积环比增长44.26%；新主城区新建商业用房成交均价环比下跌2.45%，成交面积环比增长23.32%。◆办公市场： 2019年5月成都市办公市场较为活跃，量价齐升。原主城六区新建办公楼成交均价环比上涨11.80%，成交面积环比增长29.44%，新主城区新建办公楼成交均价环比上涨12.87%，成交面积环比增长11.42%。宏观经济1、2019年5月，全国居民消费价格同比上涨2.7%，环比与上月持平。2019年5月，全国居民消费价格同比上涨2.7%。其中，城市上涨2.7%，农村上涨2.8%；食品价格上涨7.7%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.2%，服务价格上涨1.9%。2019年5月，全国居民消费价格环比与上月持平。其中，城市持平，农村上涨0.1%；食品价格上涨0.2%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.1%，服务价格下降0.1%。2、2019年1—5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。2019年1—5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。2019年1—5月，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。截至2019年5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米。2019年5月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.85，比4月份回落0.07点。3、2019年1—5月累计，全国一般公共预算收入89919亿元，同比增长3.8%。1—5月累计，全国一般公共预算收入89919亿元，同比增长3.8%。其中，中央一般公共预算收入43397亿元，同比增长3.6%；地方一般公共预算本级收入46522亿元，同比增长3.9%。全国一般公共预算收入中的税收收入78493亿元，同比增长2.2%；非税收入11426亿元，同比增长16.1%。4、2019年1—5月累计，全国一般公共预算支出93023亿元，同比增长12.5%。1—5月累计，全国一般公共预算支出93023亿元，同比增长12.5%。其中，中央一般公共预算本级支出13439亿元，同比增长12.5%；地方一般公共预算支出79584亿元，同比增长12.5%。成都房地产市场运行情况土地市场分析2019年5月，成都市累计出让土地39宗，成交总面积196.22万平方米，环比下降1.72%。据市土地房产交易中心公布的数据，2019年5月份，成都市共出让土地39宗，成交面积196.22万平方米，环比下降1.72%。其中住宅用地15宗，成交面积89.49万平方米，环比增长288.42%；商办用地6宗，成交面积15.17万平方米，环比下降78.34%；工业用地18宗，成交面积91.55万平方米，环比下降10.99%；其他用地0宗。2019年5月成都市土地成交累计楼面地价3097元/平方米，平均溢价率17.52%，溢价水平略高于上月。住宅市场分析（1）2019年5月成都市新建商品房累计成交面积为206.58万平方米，环比增长0.21%，同比下降1.71%；新建商品住宅成交面积112.43万平方米，环比下降8.30%，同比下降10.37%。

（*注：自2017年8月开始，成都中心城区“扩容”，按时间周度及以上维度进行数据统计时，由原来的城六区改为13个区，新增天府新区成都直管区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江区，文中统称13区为“新主城区”；原主城范围内武侯区、金牛区、成华区、锦江区、高新区、青羊区文中统称为“原主城六区”）（2）2019年5月成都市新建商品住宅销供比为0.69，近三月下降趋势明显。（3）截至2019年5月底，成都市商品住宅可售面积为1576.47万平方米，环比上涨3.27%。按照近六个月平均销售情况，库存需要11.02个月消化完毕，出清周期较最近几个月有所延长。

（4）5月份原主城六区新建商品住宅成交均价17967元/平方米，环比上涨1.18%；新主城区新建商品住宅成交均价为12205元/平方米，环比下降4.95%。5月份原主城六区新建商品住宅成交均价17967元/平方米，环比上涨1.18%，比去年同期的14714元/平方米上涨22.11%；新主城区新建商品住宅成交均价为12205元/平方米，环比下降4.95%，比去年同期的11503元/平方米上涨6.10%。

（5）5月成都市原主城六区存量住宅监测均价为13216元/平方米，环比上涨0.92%，同比下跌11.75%；新主城区存量住宅监测均价为12039元/平方米，环比上涨0.55%，同比下跌11.70%。根据V估价系统对成都市109个住宅板块，共计10389个存量住宅小区的监测，5月成都市原主城六区存量住宅监测均价为13216元/平方米，环比上涨0.92%，同比下跌11.75%；新主城区存量住宅监测均价为12039元/平方米，环比上涨0.55%，同比下跌11.70%。

2019年5月，成都市各区均价小幅上涨。各区均价如下：锦江区：15695元/平方米，环比上涨1.01%；青羊区：14968元/平方米，环比上涨1.05%；高新区：14215元/平方米，环比上涨1.04%；武侯区：12721元/平方米，环比上涨0.94%；成华区：12001元/平方米，环比上涨1.01%；金牛区：11458元/平方米，环比上涨0.93%；双流区：8943元/平方米，环比上涨0.40%；龙泉驿区：8572元/平方米，环比上涨0.68%；温江区：8062元/平方米，环比上涨0.41%；郫都区：7796元/平方米，环比上涨0.58%；新都区：7654元/平方米，环比上涨0.51%；青白江区：5749元/平方米，环比上涨0.26%。

商业办公分析（1）5月份原主城六区新建商业用房成交均价19082元/平方米，环比下跌7.55%；新主城区新建商业用房成交均价为16059元/平方米，环比下跌2.45%。5月份，原主城六区新建商业用房成交均价为19082元/平方米，环比下跌7.55%，比去年同期的31143元/平方米下跌38.73%；新主城区新建商业用房成交均价为16059元/平方米，环比下跌2.45%，比去年同期的21400元/平方米下跌24.96%。

（2）5月份原主城六区新建商业用房成交面积8.67万平方米，环比增长44.26%；新主城区新建商业用房成交面积19.46万平方米，环比增长23.32%。5月份，原主城六区新建商业用房成交面积8.67万平方米，环比增长44.26%，比去年同期的5.10万平方米增长70.00%；同期原主城六区新建商品房成交面积为57.13万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为15.18%。新主城区新建商业用房成交面积19.46万平方米，环比增长23.32%，比去年同期的19.98万平方米下降2.60%；同期新主城区新建商品房成交面积为206.58万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为9.42%。

（3）5月份原主城六区新建办公楼成交均价15819元/平方米，环比上涨11.80%；新主城区新建办公楼成交均价为11692元/平方米，环比上涨12.87%。5月份，原主城六区新建办公楼成交均价15819元/平方米，环比上涨11.80%，比去年同期的15854元/平方米下跌0.22%；新主城区新建办公楼成交均价为11692元/平方米，环比上涨12.87%，比去年同期的13752元/平方米下跌14.98%。

（4）5月份原主城六区新建办公楼成交面积19.08万平方米，环比增长29.44%；新主城区新建办公楼成交面积41.37万平方米，环比增长11.42%。5月份，原主城六区新建办公楼成交面积19.08万平方米，环比增长29.44%，比去年同期的22.52万平方米下降15.28%；同期原主城六区新建商品房成交面积为57.13万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为33.40%。新主城区新建办公楼成交面积41.37万平方米，环比增长11.42%，比去年同期的33.02万平方米增长25.29%；同期新主城区新建商品房成交面积为206.58万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为20.03%。

市场走势分析2019年5月成都房地产市场整体平稳，近期市场主要特征体现在以下几个方面：◆ 5月土地成交面积略有下降，但成交楼面地价上涨明显，土地出让金增长较多。品牌房企竞相争夺主城区地块，预计后期土地市场持续活跃。5月成都土地市场活跃，土地成交面积较上月有所下降，品牌房企竞相争夺主城区地块。由于成交楼面地价上涨明显，土地出让金环比增长130.94%。5月16日，禹洲地产以楼面价18400元/㎡、溢价率134%大手笔拿地。5月土地市场已很难见到中小型房企的身影，拿地房企除了碧桂园、华润、万达等老牌房企，也有禹洲、越秀、正荣等新阵容。◆ 5月新盘供应量环比上月有所增长，大部分楼盘项目呈顺销状态；二手房市场则表现出温和状态，预计近期二手房市场持续稳定。5月成都市主城区的新盘价值有所回归，高性价比楼盘中签率低，在5月摇号的项目中，有11个项目中签率低于50%，大部分楼盘项目呈顺销状态。位于锦江区的融创玖樾台中签率只有5.03%，是2019年5个月以来中签率最低的项目。二手房市场则表现出温和状态，成交均价稳中微涨，预计近期二手房市场持续稳定态势。◆ 5月商业市场量升价跌，办公市场量价齐升，成都市商办市场仍然供大于求，后期继续以消化库存为主。5月成都市商业市场保持活跃态势，表现出量升价跌的趋势，近几个月没有较大波动，但仍然供大于求，销售走量缓慢，去化压力大，预计后期继续以消化库存为主。5月成都市办公市场量价齐升，六主城区办公市场成交均价较前几个月增幅较大，后期继续以消化库存为主。