房产税征管国际镜鉴
房地产税改革的关键在于公平，很多发达国家在房地产税征收管理方面都形成了较为成熟的制度，值得研究和借鉴。
评估和征管机构的设置 下载论文网 税基评估和征收管理机构的设置，是房地产税制度必不可少的构成要素。
在OECD（经合组织）国家中，尽管房地产税征管的模式不同，但机构设置都遵循了评估与征收相独立的原则，以保证评估的公正客观。
税务部门的主要作用包括房地产税相关法律的监督执行、地方政府评估结果争议的处理、房地产税收收入的入库和监督，以及房地产评税师培训等。
第一类是由第三方机构负责评估，如加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省、日本等国家和地区；第二类是税务部门的下设部门负责房地产税评估，典型国家有英国、德国、新加坡、芬兰等；第三类是税务部门以外的政府部门负责评估，典型的地区是澳大利亚新南威尔士州、美国俄亥俄州；第四类是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会任命或由公民选举评估师，负责辖区房地产税的评估，如美国的一些州和南非一些国家。
由于房地产市场具有较强的地域性，而房地产税作为地方税收，房地产税评估机构通常设置在省或市一级。
在美国一些州，尽管评估机构设置在市县一级，但省政府承担了评估标准制定与监督执行、评估结果审核、市县之间评估结果协调，评估师培训等工作。
也有一些国家将评估机构设置在中央一级，通过下设在地方的办公室来进行评估工作。
这些国家往往是集权国家，或面积比较小的国家，如英国、法国、新加坡。
税收争议的解决机制 即使是独立评估机构对房地产做出的科学评估，也不可避免会存在数据以及模型偏差，纳税人的预期也有所不同。
因此，公正透明的争议解决机制十分必要。
发达国家房地产税评估部门每年定期向纳税人发放评估通知单，并安排专门时间接受上诉。
在加拿大不列颠哥伦比亚省，对房地产税评估的争议处理分为四个层次。
当纳税人对评估结果有异议时，首先在法律规定期限内向评估局提出非正式上诉，评估局负责就评估数据和模型等问题向纳税人进行解释说明。
如果纳税人对评估结果仍有异议，可以向评估审核小组提出正式上诉，评估审核小组通过听证会来处理相关争议。
在英国，当纳税人对评估结果中住宅的等级归属有异议，可以直接去当地估价办公室上诉。
英国法律规定了一些特殊情况，纳税人可以向专门的法庭提出上诉。
2008年4月1日开始，英国采用了“直接上诉”的方式，简化了上诉流程。
除了通过原有的程序，纳税人可以在评估办公室做出复查结果后自行决定是否让专门的法庭对房屋进行重新评估。
细化税收优惠政策 理论上，房地产税应当按照统一税率对全部房地产进行征收。
但是在现实中，由于房地产税按照房地产市场评估价值征收，存在着纳税额与纳税人现金收入不匹配的可能，为此各国均制定了一系列税收优惠政策。
这些税收优惠政策主要针对弱势群体、非营利性房地产以及家庭自有住宅。
比较普遍的做法是对老年人、残疾人、退伍军人等制定减免政策。
对于非营利性的公共服务用途房地产，如学校、医院、福利院等，各国大多制定税收豁免政策。
对于住宅，各国也有各自的优惠政策，包括对家庭自住房屋的税额扣减或税率优惠，对住宅设定低于工商业房地产的税率。
一些国家还制定了与家庭收入相结合的税收优惠政策。
典型的是美国“断路器”（circuit—breakers）政策。
如果纳税人所缴纳的房地产税与其收入的比例超过法律规定的水平，政府会将超出的一部分税额返还给纳税人，或减少其应纳的所得税额或直接支付给纳税人现金，从而作为对所得税税收返还的一种补充。
目前，美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅房地产给予“断路器”税收抵免政策。
房产税的征税限制 发达国家开征房地产税以来，都先后遇到了争议、反对甚至抗税。
比如美国加州13号提案对美国各州财产税改革产生了巨大影响，大多数州对房产税税收的增长幅度实行了限制；英国在1990年为避免税基重估所带来的反对意见，将以租金价值为税基的不动产税改为人头税（Poll Tax），但这一税制设置不合理、征缴率低，1992年被废除，代之以市政税（Council Tax）。
为保证征收，地方政府一方面加强各项配套措施使评估更加准确；另一方面还通过法律约束对征税权加以限制，既包括对整个税收总量、税率进行限制，还包括对不同部门权力的相互制约。
在加利福尼亚州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。
在其他一些州，法律则规定了一些特殊情况下房地产税税率才可以超过设定的上限，如俄亥俄州。
计税价值年增长限制。
在美国一些州，计税价值增长幅度采用固定的百分比，或与通货膨胀指数（或消费者价格指数）挂钩，各州计税价值增长上限范围在2%—15%之间。
计税价值增长幅度限制可以应用于全部类型房地产，如美国加利福尼亚州；也可以只针对特定房地产类型，如佛罗里达州仅对自住住宅设置计税价值增长上限。
一些发达国家地方政府有严格的预算管理和控制，限制征税与支出冲动。
比如美国地方政府的房地产税的税率是按以支定收的原则通过一个公式算出法定税率。
房地产税在一定程度上把税负与地方公共服务的水平相结合。
纳税人通过对政府预算的影响和监督实行公民参与并纳税意识，建立起一个良性循环并可持续发展的公民社会。
对中国房产税改革的启示 研究发达国家房地产税征管制度，我们可以得到几条经验。
从税收公平和效率角度，按照统一税率进行普遍征收可以保证税收公平和减少对经济的扭曲。
但是，由于房地产税税额与纳税人现金收入存在不匹配的可能，加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值大幅上涨，政府不得不通过一系列税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。
这条经验对于中国房地产税制度设计十分重要。
现行的房产税对住宅免征，从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平，也大大限制了房产税税收规模。
因此，在房地产税改革中，一定要对工商业房地产、住宅等各类房地产做到普遍征收。
只有这样才能够最大限度保证税收公平，并且获得足够的税收，从而缓解地方政府对于土地财政的依赖。
中国也要设计一套完善的房地产税税收优惠政策，对于弱势群体进行税收减免。
对于符合一定居住标准的家庭主要住宅也要予以减免，降低家庭税收负担。
当然，房地产税改革应当是在合并一些税种，取消一些不合理税种和收费的基础上进行，配以税收优惠政策，同时针对超过一定居住面积的高收入人群，从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。
一方面通过评估技术的提升来保证评估结果的公平，另一方面在机构设置上也要兼顾公平和效率。
中国房地产税改革可以考虑两种模式，第一种是成立第三方独立的评估机构，专门负责房地产税的评估，这种模式比较适用于房地产市场比较复杂的大城市。
第二种是将数据收集和评估部分外包给专业公司，税务部门对评估结果进行审核后使用。
第三，建立完善的争议处理体系，有助于提高税收征管的公正性和透明度。
在使用比较成熟的房地产批量评估技术的情况下，纳税人对于评估结果的争议是比较少的。
大部分的争议通过纳税人与评估部门非正式的上诉或沟通可以得到解决。
因此，建立“评估部门非正式上诉—专业评估审核—法院”的三级争议处理体系对于中国是比较理想的选择。
中国房地产税改革对于财政税收体制的完善，建立地方公共服务和地方税收良性循环，减少对土地财政的依赖，以及促进社会公平等都有着重要意义。
自从2003年以来，经过多年的探索和实践，评估技术已经不再是改革的障碍。
现在每个省至少有一个城市将批量评估技术用于二手房交易契税征管中。
在许多城市，地方政府已与评估公司及测绘公司合作搜集了大量精确细致的房产信息，而且成本不高，具备了一定的数据基础。
下一步房地产税改革需要确定长远目标，下定政治决心，克服既得利益群体的障碍，确立法律保障，加强部门间的数据合作，设计出合理的税收及评估征管制度，配合预算制度改革，尽快扩大试点范围。
作者满燕云为北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院经济学教授，刘威为北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心资深研究分析员。