市场调研报告模板 [南昌项目市场调研报告]
南昌项目市场调研报告 、南昌城市概况 地理位置 南昌位江西省北部、赣江下游、鄱阳湖滨。
是江西省省会和陆开放城市全省政治、济、化、科技、信息心。
全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。
人口面积 南昌总人口33万国土面积70平方公里城市化水平%。
市辖区（即五区）常驻人口8万人市辖区面积67平方公里其城市建成区面积06平方公里城市实际居住人口56万人其约90%人口主要集赣江以南昌南城区。
3 交通地位 南昌地理位置优越历史上素称“要冲地”。
国南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路南昌呈十交汇南昌成京九铁路线上唯省会城市。
05、36、30三条国道交汇。
因南昌可北承首都北京南接港、澳东达上海、杭州西连武汉、长沙。
南昌发展直接接受我国几济比较发达地带（如长江三角洲济圈、珠江三角洲济圈和闽台济圈）几乎是等距离辐射。
南昌身也是处以上海龙头重庆龙尾长江济带游地区与武汉、长沙游地区重要心城市。
受丘陵地貌和温润气候特征影响。
市域湖泊众多水系发达。
赣江、抚河穿城而市区围湖泊星罗棋布有四湖（东、南、西、北湖）外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄湖）等天然湖泊。
具有美丽江南水乡风情。
城北有“庐山”称梅岭山势蜿蜓层峦叠翠森林覆盖率达60%左右。
南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名候鸟然保护区。
南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟极场地。
南昌具有优越水和良然生态环境。
二、宏观济和消费状况 综合济实力 全年实现国生产总值350亿元按可比价格计算比上年增长9%。
其产业增加值60亿元增长30%；二产业增加值053亿元增长9%；三产业增加值838亿元增长09%。
产业结构得到进步调整、二、三产业国生产总值比重由上年5%、70%和5%调整06%、7%和%。
物价指数稳有升 市场价格总水平随济形势市场消费旺以及政策性调控等因素影响呈现稳有升趋势。
居民消费价格指数由增长正增长全年居民消费价格总指数06商品零售价格总指数978。
3 财政收入较快增长 全市财政总收入6亿元比上年增长59%。
其地方财政收入（不含上交国库两税收入）93亿元增长%。
财政支出379亿元增长8 7%。
矛盾和问题 当前济和社会发展仍存些不容忽视矛盾和问题主要表现济结构调整步伐不够快结构性矛盾仍较突出业和非公有制济比重仍然偏；全社会投强不投率较低；农业基础仍较薄弱农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强部分企业生产营困难；利用外形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农民增收困难。
国民济主要指标及发展速 指 标 000年 000年比上年增长% 年末总人口 35万人 0 从业人员数 50万人 5 职工人数 7793万人 55 国生产总值 35亿元 9 产业 60亿元 30 二产业 053亿元 9 三产业 838亿元 09 工农业总产值 55亿元 96 工业总产值 70亿元 05 农业总产值 69亿元 30 粮食产量 56万吨 3 全社会固定产投额 799亿元 社会消费品零售总额 亿元 0 财政总收入 6亿元 59 地方财政收入 9亿元 财政支出 38亿元 87 商品零售价格指数 978% 居民消费价格指数 06% 6 职工平工 695元 7 城市居民可支配收入 573元 8 农民人纯收入 390元 36 城乡居民储蓄存款 769亿元 9 5 城乡居民生活水平 全市职工年平工695元比上年增长7%其岗职工平工8756元增长3%。
据抽样调城市居民人可支配收入573元比上年增长8%；农民人纯收入390元比上年增加83元增长36%。
6 劳动领域与就业 全市年末社会从业人员97万人。
其产业88万人二产业563万人三产业7379万人。
年末全市岗职工人数5877万人比上年末减少8万人。
其国有单位岗职工人数05万人比上年末减少8万人。
城镇体和私营企业从业人员86万人。
国有企业下岗职工基生活得到保障就业和再就业工作取得定成效。
全市城镇净安置失业人员就业78万人。
年末全市登记失业率99%比上年末下降00分。
7 社会福利保障事业 全市有535万职工和6万离退休人员参加了基养老保险有568万人参加了失业保险建立农村社会保险络5。
全市城镇社会设施75社会福利院和敬老院90床位6张收养9人。
社会福利企业残疾人从业人数30人。
社会救济对象得到政府救济有66万人次。
8 南昌人济水平 国生产总值 0078元 工业总产值 09元 地方财政收入 7元 社会消费品零售总额 337元 岗职工平工 8756元 城市居民可支配收入 573元 农民纯收入 390元 储蓄存款余额 60元 市区居民居住面积 0平方米 城市生活用电量 35千瓦 城市生活用水量 9立方米 每万人拥有公共交通车辆 509辆 每万人拥有校学生 00人 每万人拥有学生 8人 每万人拥有医生 人 市区公共绿地面积 93平方米 9 城市住户人消费支出及构成 指 标 金额（元） 构成（%） 消 费 性 支 出 3983 000 、 食 品 80580 60 粮 食 607 55 油 脂 类 86 30 肉禽及其制品 597 59 二、 衣 着 3769 960 三、庭设备用品及 30909 788 耐 用 消 费 品 996 97 四、医疗保健 388 339 五、交通和通讯 965 755 六、娱乐、教育、化 3 796 七、居 住 5 8 八、杂项商品和 867 63 三、市政规划 总体规划目标及原因 围绕富民强市目标提高南昌综合竞争力国外济活动起到区域性金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面集散和枢纽功能以强辐射力带动和影响周边地区济发展真正成区域心城市适提出优先拓展城市空和扩城市规模要。
（） 扩城市规模取得规模效益和集聚效益增济总量是实现南昌区域济心城市目标要。
（） 扩城市发展规模将城市做强、做、做美、是高起、高标准花城市要。
（3） 扩城市规模是我市加快推进城市化优化城乡济结构促进国民济循环和社会协调发展要。
（） 扩城市规模是适应心城城市空迅速拓展及适应南昌心城人口快速增长要。
人口密集用地混杂生活环境质量不高。
城市如向东北拓展占用量高产农田且地势较低。
赣江以北昌北地区对外交通条件优势与城区交通系较便捷多丘陵山地几乎不占农田用地空广阔特别是地处西山梅岭风景区脚下有得天独厚山水然条件几十年发展昌北地区已具备定基础设施条件发展条件已成熟。
特别是市级行政心搬迁到昌北红谷滩地区将红谷滩建成城市商心区——B这种以城市公共空结构拓展先导带动城市空形态拓展城市空形态拓展提供了保证必然带动昌北新城区建设发展。
昌南城区以南莲塘几乎与市区对接相吸较紧又有量可建设用地且江发展便利（江宽较窄）与昌北发展相呼应形成赣江两岸风光带展示江两岸风采。
使心城迅速由单心结构变成新、旧双心结构避免了心城集式发展合现代都市城市布局结构要。
制定和完善促进新城区建设政策对新区投者给予政策优惠优先安排公交线路和加市政基础设施建设。
3 昌北新区功能规划 心城城市空结构扩展采取轴向生长带状扩展方式。
首先以赣江主轴跨江发展组团布局形成核心区。
其次核心区两翼沿城市对外交通线带状扩展通便利对外交通条件引导和带动沿道路两侧用地建设发展满足城市扩展。
因心城结构形式呈十星状核心结构团状城市形态形成“核五片”城市布局。
核心区昌南、昌北两城区道路系统成体系我完善两城区以五座跨江桥和快速环路相系心城规划环城高速公路。
规划设置南北向由向塘至昌北机场轻轨交通线和东西向罗至湾里轻轨交通线建设容量交通。
新区建设坚持以人原则高标准、高起规划建设保护和利用河湖水系然山势、生态绿地营造山、水、城体人与然和谐统环境。
心城近期重建设赣江北侧昌北沿江地带。
昌北沿江地带由红谷滩心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。
红谷滩心区重建设发展新城心是集商、办公、信息、商业、化、旅游、居住等多功能体现代化城市央商区。
凤凰洲配套生活居住区红角洲规划高尚居住、体休闲体城市功能区。
红谷滩心区围8平方公里布局结构“带、二轴、三区”。
带即临赣江滨水绿化景观游览带市民提供亲水性空。
二轴即位行政心东西向绿化景观主轴线和南北发展功能轴线。
三区即办公区、金融贸易商信息区和滨江居住区。
控制和适建设老城区 老城区原则上只拆不建通控制住宅总量疏人口、降低建筑密改善居住条件；腾出土地用建设绿地、广场及完善公共设施加强环境整治工程；加强物古迹、风景名胜、河湖水系保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周边地区做美化、亮化、绿化塑造城市特色魅力。
四、红谷滩地块优劣势分析 （）优势 政策优势 ． 所位置济开发区也是南昌市政府实现"江两岸"城市发展战略重所地区。
政府城市建设近期规划是重完善昌北新区基础设施和公共基础设施通政策引导尽快形成"江两岸"格局；努力把沿江带建成花式样板区。
． 该地区也是00003年南昌市房地产重规划建设地区 3． 另地块位规划学城。
地理位置优势 位南昌桥西端是离老城区近地块。
3 交通优势 可方便进入30国道、05国道、昌樟高速公路、昌九高速公路 （二）劣势 地势较低 （南昌市规划有积极做红角洲地区堤岸整治和造地工程）； 沿江堤上农民房影响景观 （招商办有关人员口头提及都会搬迁）； 五、招商引政策及房地产宏观调控 南昌市招商引政策 南昌市以加招商引力核心实施开放战略奋力开创招商引工作新局面实现招商引新突破。
对那些影响力、鼓励作用、规模、劳动就业量、发优势和产业链长公司还要采取特殊政策实施“政策跟着项目走”办法项策、项目兑现、以“双赢”、“你成功促我发展”原则办事效率、态、管理机制等方面设身处地地从投者立场出发营造与市场、与国际真正接轨投软环境使南昌真正成投成低、信誉、优、成功率高、有强吸引力和凝聚力创业发展热土。
具体做法有 ） 财政从00年起每年预算安排00万元金用招商引、 招商宣传、招商鼓励等； ） 对引进金单位或人设立奖项进行奖励如目标管理奖、重 项目组织奖、利用外引荐奖等； 3） 对外企业投额000万美元以上或年纳税总额500万元以 上且当年增幅达到5%以上外企业法人代表将其人当年所交纳人所得税税款返还采用年核定办法予以兑现； ） 树立营销观念以营销促进招商。
首先南昌市着“你成功 助我发展”双赢思想助已落户南昌企业增强市场竞争力切切实 实投者做“售”；其次树立系统观念全市上下都要围绕招 商引协配合促进和保障招商工作开展。
房地产产业存问题及政府宏观调控 （） 南昌房地产存问题 ． 房地产开发企业实力不强行欠规。
据统计南昌市现有房地产开发企业360其级质仅有二级质七十余绝多数三级以下或暂定质平册金只有800900万元。
这些开发企业成立以改造南昌市旧城、开发商品房方面虽然取得了些令人目成绩但是还存“炒地皮”、擅让、出租、抵押、非法获得土地使用权等不规行。
土地交易有市无场 ． 土地有偿使用制建立以南昌市城市规划围土地使用权交易活动日益活跃但由管理不够规至今尚有像商品市场那样公开、良市场环境缺乏专门土地交易场所、相应硬件设施、以咨询、评估、交易、登记等条龙体系。
3． 房地产营管理不到位。
房地产营活动从项目批准、规划选、供地拆迁、房屋建筑、竣工验收到核发产权证等诸多环节涉及多政府职能部门只要其环节疏管理则将带不少隐患影响房地产营活动规有序地开展。
新《土地管理法》规定了“占多少垦多少”占用耕地补尝制。
按照这制占亩耕地就必须造亩质量相当耕地。
然而随着退耕还休、退田还湖等生态退耕工作开展南昌市适宜开垦耕地备不多城郊已无地可开垦市辖四县可开垦土地也分布零星而且偏僻开垦难越越因南昌市面临耕地补充任压力较。
5． 住房制改革进程缓慢。
南昌市公有住房出售价格每平方米680元标准从996年到现执行了五年明显偏低影响了居民购房积极性；公有住房租金标准调幅不租售比价不合理；住房分配货币化方案尚实施；廉租房保障体系尚建立；住房公积金使用率不高；外存量房交易不活、流通不够这些 制约了房地产二、三级市场发展。
6． 危房改造任艰巨。
据初步统计南昌市现有各类结构、产别及用途房屋约000万平方米其危旧房屋约70万平方米。
这些危旧房零星分散绝多数地处街巷房屋距、采光通风差居住环境脏、乱、差状况令住户叫苦不迭且存着极安全和消防隐患。
7． 物业管理滞。
受居民人收水平低影响南昌市居民物业管理识不强；部分老住宅区基础设施和配套设施不全规划和建设历史遗留问题较多建设和管理缺乏有效衔接；物业管理队伍素质偏低管理水平不高；维修基金归集面窄。
（二） 南昌市政府宏观调控 、 政策宏观调控 （） 鼓励开发区辖区成片开发房地产业对投亿元以上房地产项目其建设规费属区级财政收入减半征收其房屋交易各种税收属区级财政收入部分50%奖励给房地产开发企业。
（） 人购买除红谷滩新区外开发区商品住房统按%、二级住房统按5%税率计征人购房契税。
凡开发区购买成套住房70平方米发上者—人市区户口。
人购房款及购房贷款利息缴款年限从人所得税基数扣除计征人所得税。
005年前凡红谷滩新区购买各种房屋应征人购房契税由财政全额贴补。
、 营对策宏观调控 （） 引入全新“营城市”理念营城市房地产。
（） 严格控制土地供应总量。
（3） 建立土地有形市场规土地出让方式力推进国有土地使用权招标、拍卖。
（） 多管齐下确保耕地占补平衡。
（5） 进步深化房改加快房改进程。
（7） 提高房地产开发企业素质规开发行。
（8） 积极推进物业管理。
（9） 建立和健全有利房地产营管理地方性法规、制加强监管力。
六、南昌住宅楼盘调研分析 住宅楼盘 ．概述 南昌市房地产业起步较晚999年开始迈步但发展势头较。
从前期济适用房开发开始逐渐向国其他城市高档楼盘靠近。
如千僖·颐河就是完全仿照杭州市南都·德加配套和品质。
南昌市前几年开发楼盘质量普遍不高很多楼盘规划就夭折了；如京东区995年规划因金等原因直到00年下半年又开始建设。
质量也普遍不高有问题其他诸如“香江花”等问题还广媒体关了段。
尽管如这些住宅基上年左右售完。
这说明南昌部分市民购买力还是比较强。
只是由政策等原因南昌人还不习惯己购买商品房。
该类楼盘如恒辉花、桂苑住宅区、 新代前西路住宅区商住楼等属济适用房类没有较多绿化地带和配套。
从000年开始批有相对较规模楼盘开始南昌城出现开发商有地和地其他地区些香港公司投项目也比较多；特别是物业管理这些楼盘很多都聘请香港、上海等地专业公司。
现南昌市住宅般价格30000元平米左右如苑、京东住宅区等等。
住宅高价格很少超3000元平米这些楼盘基上都是以高质高价诉如青山湖边湖畔豪庭。
根据接触南昌市民反映南昌市房价两年以前000元平米左右只是近阶段才有较增加。
现附近郊县如新建县房价现基上还是700元平米左右南昌县住宅价格平500600元平米左右。
随着政策导向新建县住宅价格应该会增加。
南昌市公有住房售价从996年680元平米至今改变住房分配货币化方案尚实施。
廉租房保障体系尚建立。
现有各类结构、产别、用途房屋000万平米（其危旧房70万平米）。
这些因素存制约了南昌市民购买商品房倾向。
3．价格差异分析 和其他地区样南昌市区房价因地段（周遍环境）、质量不而不。
广南昌市民已认识到了南昌市政府"江两岸"规划；所以靠近赣江特别是南昌桥等交通要道附近楼盘特别热销。
如御锦城几月就被全部出售而且南昌市民心目还树立了高品质概念。
样南昌桥边万福也有不错销售业绩。
这说明南昌部分市民及部分洪（南昌市简称）外地人员购买力还是相当强也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关。
．发展趋势 随着南昌市政府“以赣江主轴跨江发展组团布局形成核心区”规划思路随着城市房地产与城市房地产发展方向相衔接重建设发展新区跨江重建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区思路南昌市沿江两侧住宅价格得到提升。
对整南昌市而言随着政府招商引力进步加强和建设花城市逐步实现将有越越多拥有购买力目标消费群出现。
房价将进步稳步上涨。
近年趋势也表明高档精品房逐渐开始走俏南昌市。
南昌市区常住人口对高档住宅也越越迫切 南昌写楼调研 由南昌企业特别是型企业较少写楼市场总体不是很。
南昌市公认也是唯功能比较完善写楼是江信国际厦；价格基上70元平米·月（含管理费）具有般配套。
房面积有50、00、50等。
租用该楼公司有恒茂房产、诺基亚（7层）、东方产管理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十单位。
由写楼档次不高所以锦峰酒店（四星级）等宾馆部分企业或知名企业办事处租用专门或普通客房作办公场所。
这些写平价格80~85元平米·月（含管理费享受热水、清洁等）。
如锦峰酒店有通、东方通信、烽火通信、连三洋共约0几公司租用。
随着南昌市招商引力加我们认将有更多企业入驻南昌他们要高档次功能齐全写楼作办公场所。
这市场已被国外有关房地产公司所关如三星厦、国贸厦等建筑设计规划很程上都是针对这。
他们售价般3000元平米左右出售率尚可如三星厦竣工年销售了95%左右其有些是被买下作种投用。
国贸厦则由更完善配套和周遍环境以及市政府西迁带有利地位 高层30层价格350000元平米00年9月6日开盘到00年年底写楼已出售半。
七、南昌市场调 （）洪城市场 、基状况调 调目初步了洪城市场位置、面积、销售额等基状况。
方法二手及访谈法。
对象洪集团何建国副总理 调结 洪城市场位南昌市司马庙立交桥旁距南昌火车5公里距昌北机场0公里距航运码头公里与30、36、05三条国道相连交通四通八达地理位置十分优越。
该市场始建99年7月规划总面积700亩首期开发0亩室摊位500分交易区；汇集8类8余种商品包括日用货、床上用品、鞋帽、装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。
市场995年9月建成开业营业户已达3万余人是京九线上综合批发市场已跻身国级心批发市场行列。
、销售额调 目了市场销售总额及其济地位。
方法二手及访谈法。
访谈对象洪集团何建国副总理。
调结 市场从995年9月开始至999年底市场商品成交额累计98亿元实现利税亿元仅999年销售额就达到了60亿元000年达到70亿元00年达到80亿元平每年稳定增长0亿元。
洪城市场持续繁荣与发展带动了南昌城西地区济迅猛发展其济地位和作用主要表现以下几方面 ． 促进了南昌乃至省济发展成南昌新济增长。
从999年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分以上。
其商品品种、交易规模、辐射围全省众多批发市场居龙头地位。
b． 带动了南昌城西济繁荣。
洪城市场地处南昌城乡结合部它形成与繁荣使得该地区区位优势明显提升不仅引发了城西房地产价格飙升梅苑区、金区、香江花、江铃房产等批商住区迅速崛起房价由原880元平方米左右攀升到000元平方米左右地价由每亩6万元飙升到60多万元。
． 吸纳量下岗人员就业缓了政府对下岗职工分流再就业压力促进了社会稳定。
洪城市场安置了3万余人就业而且带动了其他相关待业发展分流了量下岗人员及农村富余劳动力。
． 拉动了二、三产业发展国培植了税。
洪城市场巨吸纳和吞吐能力刺激了当地运输业、仓储业及相关产业快速发展而且使得地产品市场占有份额从995年3%扩到000年0%销售额达到0多亿元。
． 吸引了国批名、优、特、新商品进入市场促进了供商品信息交流有力拉动了。
方法二手和访谈法。
访谈对象洪集团何建国副总理。
按照总体规划市场首期工程要亿元而要筹集到如巨额金对济相对落南昌确实不是件易事。
他们精心策划和周密组织以政府土地使用权折价股份核心以优惠政策条件主动出击寻投对象市政府举行“定向募集社会法人股新闻发布会”上签约是厦门民营企业认购股份0万元产生了轰动效应市国有、集体、民营企业纷纷入股使计划募集股金顺利到位；二是通招租预收押金；三是通分配店面预收租金方式筹集金他们提前分配店面以筹集建设金半年不但使店面分配顺利而且预收了年租金。
、营思路调 目了洪营思路。
方法二手和访谈法。
调结 提升市场整体档次。
从000年初开始他们投3000万元采用德国拜耳公司生产阳光板更换已老化玻璃纳瓦雨棚；结合旅游景建设投60元对楼区域和各交易区路口设置城市雕塑、假山、游人座椅创造良营环境。
但据我们调除了老化雨棚已更换对城市雕塑、假山、游人座椅建设并没有到位整市场卫生环境很差垃圾成堆这与市场些名牌专卖店极不相称。
其次是抓市场商品结构和档次提高洪不断引进名牌商品带动整商品结构提升逐步实现商品结构多元化满足不层次消费者。
根据我们现场调洪引进了鸥路鸟、千、华茂皮具、花花公子、华伦天奴、lr、利袋鼠、g、欢腾、红豆、海螺、苹、戴梦得等批名牌装、鞋类、皮具。
b建立现代营销方式。
洪加力对批有劲、有发展商户引进、培育和扶持提高营者营素质逐步变传统营理念和营方向。
营主体上鼓励营户由庭营型向公司制企业变；营销方式上提倡营户与生产企业建立稳定关系鼓励业户由般产品销商向代理、总销方式变。
但是其交易方式基上还是以现货交易手交钱手交货与快捷、准确、严格现代化交易方式还有很差距。
扩地产品占有份额促进产销体化增强市场辐射功能和竞争力。
洪城市场要取得更发展还要有强产业作依托特别是要依托地方济增强市场辐射功能。
洪不断地致力提高地产品市场上占有率积极引进地方产品以商促工以强产业依托鼓励营户利用金和客户优势办企业充分发挥地产品对市场发展强有力支撑作用。
方法现场走访和二手。
调结 洪城市场主要有四区营种类分别 区鞋类、皮具、箱包、床上用品及些日常用品批发市场 B区布匹及化体育用品 区装区 区副食品批发市场 商品结构装06%副食品09%货5%皮具、鞋类8%布匹53%烟草%床上用品%。
方法观察和现场还价方法。
抽样方法从不商品种类分别随机抽出。
调结 区皮具、鞋类价格主要分成三档次 档次名牌产品价格普遍较高这些产品促销方式普遍采用打折策略如华伦天奴皮具、千等价格可高卖到00元左右而且折扣率也很低。
但名牌产品只占到全部该类产品0%左右。
二档次普通品牌专卖这些产品价格主要80元到30元左右如欧路鸟、上海申花双冠等这些普通品牌产品占了全部产品5%左右。
三档次仿制品或假冒伪劣品这些低档次产品占到全部该类商品55%它们价格都很低般30—80元左右。
他们开价也很实据业主反映南昌消费水平较低漫天要价会吓跑顾客。
b衣类衣类价格也普遍偏低相思鸟、美思芬那丝、三针等品牌价格般35—60元。
床上用品床上用品除了极少部分名牌产品价格较高外价格普遍较低条棉被只30—0元左右。
日用品日用品价格略低般超市及零售店有位消费者说这里日用品般都和超市样如牙膏、牙刷、香皂等产品样东西价格较低些低收入者都愿购买。
B区布匹、化用品批发市场 布匹价格仿毛价格每米0元到5元不等山羊绒般都50元左右。
这里布匹都属仿制品价格普遍较低。
区装区 名牌装包括西装、休闲、毛衣、西裤、衬衫、女装、童装等有红豆、苹、海螺、利袋鼠、欢腾、戴梦得、g等件苹西可达00元红豆羊绒衫可达800元左右而且还价幅也较。
b 般装包括装加工、仿制品及些假冒伪劣产品这些装质地较差价格也是很低条西裤只0—0元左右。
区副食品区 食品种类繁多而且价格般以批发价出售平比般零售店价格要低出0%左右。
7、对人流量状况调 目了整市场人气状况。
方法B四区定定现场统计和二手。
调下午300——30 对象所有进入市场人。
调结 区人流量约300人 B区人流量约800人 区人流量约900人 区人流量约500人 总计整市场人流量约7500人这与二手日客流量6至7万人次高峰期达0万人次基相。
方法访谈法。
访谈对象营业主。
调结 据营业主反映995年刚开业店面价格只有6000多元面积是5 6平方米可刚半年升值到万多元那就有些营业户就把店面卖而现店面价格已达到30万元左右。
9、营户调 目了营户外商者比例。
方法访谈法。
对象营户各类商品。
调结 走访区鞋类、皮具、床上用品及B区日用品、布匹、体育用品各0商都是南昌或南昌周边地区这里商装区划0有外省约占0%其主要浙江、福建地区。
食品区约占0%左右外地主要是从安徽。
0、市场金融机构调 目了银行金融业状况及人们消费识。
方法现场调人流量和观察法。
对象进入银行和办理存储业人。
调结 工行人流量350人左右进入银行办理存储业。
b根据观察柜台0人存储情况有6人是取款这些60%左右人部要么批发商品要么购物这说明洪城市场刺激消费能力较强消费者消费识较强。
、店面出租率调 目从店面出租状况了洪城市场店面状况 方法观察法 调结 从现场走访情况看、、三区已无空置店面只有b区尚存0较偏僻店面没有出租出这些店面也只占到该区总数%左右总店面出租率达到99%以上南昌对店面状况非常旺。
0． 看法 洪城市场充分利用了政府支持、区位优势、规模优势及先入主市场规律作用到目前止始终以领头羊姿势领跑南昌及江西零售及批发市场。
（）看南昌济发展零售业正酝酿着新零售格局——超市零售格局如上海农工商超市进入南昌、麦德龙等些外零售业正窥视南昌零售市场。
他们将以低廉价格、优质和舒适购物环境抢占南昌零售及批发市场。
（3）南昌市区山路、胜利路装专卖条街也将影响到洪城市场销售状况装销售洪城市场占了很份额品牌装与那些装专卖店竞争占不到任何优势。
（二）江西新建汽车广场 、对其地理位置调 目了其他地理位置以及他区位优势 方法观察法和二手 调结由江西智光实业发展有限公司投兴建江西新建汽车广场地处昌九、昌樟高速公路交汇处毗邻南昌市重要交通枢纽——南昌桥收费是南昌西门（进出南昌市车流量）必路05、30国道从旁边离昌北机场3公里左右离码头8公里左右距南昌市新南昌市政府仅500米。
随着“江两岸”城市骨架形成和红谷滩济开发区不断推进该广场区位优势非常明显。
、对其基状况调 目了该汽车广场基状况,如摊位租金、面积、营方式等 方法询问法 询问对象招商工作人员及地居民 调结 （）分区状况新建汽车广场共分、b、三区区室展区主要展示销售高档车上海奥迪、别克这里已预定有展位预计明年上半年开张；b区也室展区主要展示销售各种品牌皮卡、面包车等现已开张室展位基已满；区室外展区主要营川交、长安汽车共有0摊位每摊位面积约9平方米它是与今年5月份开张场气氛较冷清。
（）租金、b两区租金是每月30元平方米左右区是每摊位3000元月左右每摊位面积约9平方米如长安汽车租七摊位租金达万元月。
（3）营面积、b两区楼展示区面积各500平方米左右二楼是办公地；区分成摊位面积和广场展示面积摊位面积共360平方米左右整广场面积约有0000平方米。
（）性质及营方式该广场是由江西智光实业发展有限公司投兴建属私营企业。
营方式有两种种是租给企业或人营权属他们；另种是营新建汽车广场己以代理或总销形式营某种汽车销售活动。
3、对该市场预测 （）对摊位、展位升值潜力预测首先该地块地理位置极优越交通极其方便；其次市政府迁移给该广场带无限生机；随着“江两岸”格局逐渐成型及昌北济开发不断推进,该地区商机将逐渐显现出。
因这里摊位、展位升值潜力将不可估量。
（）交易状况预测该广场除了位置优势外身也致力对整广场规划要把该汽车广场发展成南昌乃至江西省汽车贸易市场不断提高身管理水平和水平而且旁边红谷滩汽配城也和它们相辅相成共促进。
不管从它硬件条件和它软件条件看它极有可能成主宰南昌及江西地区汽车市场领头羊。
（3）南昌市收入水平较低汽车市场繁荣发展还要看南昌及江西对汽车量规模市场对南昌市说也许很难支撑得起“空壳市场”对南昌说还是比较常见。
所以对该市场说还是存定风险。
（三）红谷滩汽配城 、地理位置及其区位优势 红谷滩汽配城位南昌市西门昌九、昌樟高速30国道交汇处南北望、东进西车辆由进城便捷。
据南昌市政府新仅5公里而且西靠新建汽车广场北邻二手车交易市场。
随着“江两岸”思想构筑极红谷滩建设成重重该汽配城得天独厚区位优势蕴藏着很商机和发展潜力。
、基状况 （） 规模汽配城用地面积00余亩建筑面积万余平方米分、b两区共30摊位每摊位面积00平方米；另外共有仓库8总面积5万平方米。
（） 租金及其出租率每摊位租金是万年左右30摊位已预定出0多采取预收租金方式出租率达到90%以上。
（3） 开业预计明年月份开业。
（） 管理方式实行封闭式管理对入驻营户实行工商、税、技监、银行、邮局、商场、货运、住宿、餐饮、医疗、保安“条龙”全方位。
3、评价 （） 红谷滩汽配城规模上是比较适这显示了它对市场了基础上营战略上趋向保守稳重采取分期规划、逐步推进办法。
这种战略依赖性使该汽配城营战略上被新建汽车广场牵着鼻子走很容易产生“荣俱荣亡俱亡”悲剧。
（3） 尽管该汽配城存很风险但土地升值是无可置疑。
（四）丰和市场 丰河市场现已成“空壳市场”根据当地人反映和己对它思考丰河市场“空壳市场”主要原因可归纳以下几 （）政府支持少了。
根据当地人反映丰河市场主要是政府支持情况下兴建起由长陵镇政府领导班子换届政府对它支持力减少了。
洪城市场不管营方式还是地理位置上都要优丰河市场而且“先入主”市场规律作用下与洪城市场竞争然是要处劣势。
新建县济落人国民收入低无法支撑起整市场。
据当地人反映丰河市场开是开张了但无人光顾人民消费水平低市场倒闭是然而然。
八、几建议 新届省委省政府、市委市政府领导下变观念开拓进取抓住历史性发展机遇市政府确定了重发展昌北新区发展战略制定了相因市政规划加了招商引力昌北新区发展势必行。
因地块极具升值潜力—3年地价必将随着昌北济发展而水涨船高。
建议作公司战略投。
二 南昌市房地产刚刚起步无论从开发规模到开发水平、从开发商实力到房地产市场都处初级和不成熟阶段目前确实是进入房地产市场机适宜进行土地储备蓄势待发。
三 从地块看市政配套、市建设施完全到位尚从发展规划看目前重红谷滩地块地块要形成气候和人气也定因立即开发项目具有较风险性不仅要知彼知己、审势更要根据实际情况量力而行。
四 从竞争看连万达、深圳万科和上海绿地侠品牌、金、专业等优势纷纷进驻南昌势必引发房地产市场激烈竞争我放不应盲目跟风更不应针锋相对；而应避其锋芒实施差异化战略以特色项目优势扬我长攻其短以争得南昌房地产席地。