对公房陈欠租金收缴的思考
李世平[摘 要] 银川市公房陈欠租金金额逐年上升老陈欠尚收取新陈欠又产生累计额越越多这问题亟引起相关部门重视。
通对银川市陈欠租金基情况进行梳理分析得出了陈欠租金产生原因科学合理这现实问题必须要有相关部门协助并且还要有套行有效方案如提高核减幅实行减免政策；房屋质量问题追责消除维修质量纠纷；加强执法力寻法院支持等。
[关键词] 银川；公房；陈欠租金；收缴；对策[图分类] 0353 [献标识码] [编] 0089（07）06070截止06年底银川市共有公房9583套建筑面积0939376平方米。
其直管公房7369套建筑面积336683平方米；保障房套建筑面积655平方米；营业房7 套建筑面积50798平方米。
老陈欠租金尚收取新陈欠租金又产生累计额越越多这些情况相关部门必须高重视并拿出行有效办法。
、银川市陈欠租金基情况（）按照类型分06年银川市公房共产生陈欠租金 5736万元其住宅陈欠租金36697万元非住宅陈欠租金0539万元。
住宅公租房陈欠租金5678万元涉及6户； 廉租房陈欠租金 56万元涉及38户；直管公房陈欠租金657万元涉及687户。
（二）按照地区分06年产生陈欠租金按照三区分布看其兴庆区涉及 88 户陈欠租金 303万元；金凤区7户陈欠租金 8万元；西夏区3户陈欠租金79万元。
（三）按照账龄分陈欠租金有账龄0年以上67万元占陈欠租金697%账龄5至0年95 万元占陈欠租金6%5年以下099万元占陈欠租金57%。
二、银川市陈欠租金产生原因（）管理不到位目前银川市租金收取采取是委托代管公司方式由银川市住建局委托保障心进行房屋管理保障心又将租金收缴业分、委托给代管公司年终按公司收取租金额比率支付委托管理费。
另方面公司管理手段陈旧收费人员使用人数少且收费荷收费员人多责不仅收费还担任维修管理、每月入户巡处违规等其它工作。
有收费人员人管理几千户按照职责划分收费人员很难规定做所有工作因而导致收费方面有管理不到位情况发生。
（二）无执法权限针对公房住户违规不缴纳租金行按照《宁夏回族治区廉租住房和济适用住房保障办法》和《银川市公共租赁住房管理办法》《银川市城市住房保障管理办法》《银川市直管公房管理办法》相关规定对无正当理由累计6月以上交纳住房租金由市住房保障行政主管部门除租赁合收回保障性住房或按市场租金标准收取房屋租金。
方面实际执行程作主管单位保障心没有强制执行收回房屋执法权利对多次协商仍不缴纳承租户不论是按照市场租金收取租金还是定收回房屋处理定实际执行基上是无执行手段导致违规户视而不见常年累计不缴甚至其它被保障户有效仿现象发生。
另方面法院诉讼程序由法院考虑因套居住住房因素般不采强行收房措施008年至今没有户违规欠租而被起诉强制执行。
（三）保障户无力续交费银川市公租房保障户情况主要有以下几类情况（）长期处病保障户。
（）庭发生重变故致贫。
（3）身体残疾保障户。
以上住户政策保障方面虽然政策有特殊照顾细则但幅上仍然不高尤其按照保障人口计算面积（口人保障面积30平方米口以上廉租房50平方米公租房60平方米）超出保障部分按市场租金计算造成保障户担明显偏重。
因维修纠纷产生拒缴因房屋质量或使用出现维修问题引起住户拒交情况比较普遍。
由目前我市维修操作程序和维修金使用方面存问题导致维修质量和维修及程不高。
主要问题体现以下几方面（）每年核拨维修金总量不高日常维修费用50万专项维修费用00万。
（）维修收费不明确尤其用部位维修收费标准不统有让承租人行承担部分承担比例也没有明规定。
（五）因产权纠纷产生拒缴因公房产权纠纷产生拒交租金现象很多尤其银川市直管公房方面产权纠纷房屋占有定比例有是历史遗留问题例如年代不样产生原因也不样。
有是由管理单位和方式变更错管、漏管等造成。
产权不清现实实际工作难以认定承租户便拒绝交费进步导致租金收缴困难。
r三、银川市陈欠租金问题建议（）提高核减幅实行减免政策目前银川市对保障户减免政策上存分栏不细、无免租情况对困难户讲得到租金优惠不多尤其公租房困难群体。
按照《银川市住房保障局关实行公共租赁住房分档租金通知》规定申请人或共申请人伤残等级～级或患有病（提供银川市医疗保险事管理心发放职工医疗保险门诊病病历等）或赡养人、抚（扶）养人死亡或者正监狱刑庭和庭人收入上年人月可支配收入线以下庭。
按照60平方米房屋计算3口人困难户每月租金向管理单位缴纳6元。
若按照70平方米房屋计算每月租金向管理单位缴纳3760元（金凤区标准计算）。
申请人或共申请人伤残等级～6级或患有重疾病（保险行业协会规定5种或病医保证明）或赡养人、抚（扶）养人死亡或者正监狱刑或申请人或共申请人年龄65岁以上庭执行六档租金标准即公共租赁住房租金标准80%。
按照60平方米房屋计算3口人困难户每月租金向管理单位缴纳88元。
若按照70平方米房屋计算每月租金向管理单位缴纳80元（金凤区标准计算）。
若按照口人庭计算60平方米房屋计算困难户每月向管理单位缴纳65元租金。
况且这种保障租金是对特殊困难庭收取租金并且银川市保障政策没有免除租金政策。
因建议保障政策修改现有政策政策制定考虑实际情况。
尤其对贫困、重残疾等要特殊照顾庭租金收取优惠幅要制定类别再细。
对生活不能理或无劳动能力庭实行免除租金政策。
（二）房屋質量问题追责消除维修质量纠纷房屋交付使用住户使用程常发生诸如墙面墙体开裂、粉刷层空鼓开裂、厨厕、外墙及窗周部位渗漏水、屋面渗漏水、楼泛碱、窗户开裂或变形等。
有保障房布局和户型设计不合理给正常使用带不便。
类问题多建筑期没有按照规施工造成对住户报修维修部门也很难彻底给予。
这类问题给住户正常使用带极麻烦拒交租金成常态。
因对保障房建设建筑施工部位和主体部门要高重视严格按照《国院办公厅关保障房建设和管理指导见》及相关房屋建设要组织施工和监管从头上消除类问题发生。
对问题严重主管部门要追究相关人员责任并给予失职人员相应处理。
（三）加强执法力寻法院支持按照保障房相关管理办法规定对6月以上交纳住房租金由市住房保障行政主管部门除租赁合收回保障性住房。
但目前我市保障房管理部门涉及违规处部门有房地产执法支队和保障心执法科。
这些部门没有强制执法权处理类似事情仅靠行政处罚往往处理期以无结告终对长期违规而且拒不执行行政处罚保障户保障管理部门基上没有行有效办法。
对往年不执行行政处罚保障户当按照程序申请法院执行程发现被执行人除唯住房外无其他财产可供执行很难实现生效法律容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者到平衡。
鉴建议住建局和法院协商按照法律规定处理类事情并且手续减化操作可行。
对违规拒缴住户应当拒不整改应当用法律手段进行处理以促进租金正常收缴。
（四）建立健全银川市信用管理体系目前银川市公房管理模式下保障管理部门处理欠费有效方法就是银川市或全区围建立保障房违规庭信用管理机制。
通对失信人员约束逐步减少违规行。
建议对恶拖欠租金住户通诚信及合管理记入不良信用记录档案银川市住房保障心具体责扣、加分细则制定、信息采集、发布、公示、记录和有异议信息核实、监督管理工作。
对有异议不良信用记录、良信用记录以及情节严重不良信用记录进行评审确定。
对其不良行利用住房保障信息管理系统记入直管公房和住房保障庭档案。
并且与区、市信用管理单位系整合现有部门信息数据库建立跨行业、跨地区、跨领域综合信息平台相关信用信息实现运行各部门实共享。
对失信者纳入社会信用记录体系情节严重5年不得再申请保障房；已承租保障房合期满不得继续承租。
而对良信用记录申请庭市、区住房保障行政管理部门可以根据实际情况次性予以适当物质奖励或对租金收缴采取优惠折扣办法。