经济适用房存在的问题及相应对策分析

[摘要]住房一直是人们关注的热点，基于帮助低收入群体解决住房问题，国家推出了经济适用房政策。由于政策本身的不完善，经济适用房政策在取得成效的同时逐渐背离最初目的，忽略了低收入群体，易滋生寻租腐败。由政府制定低收入标准，设计兴建并最终分配经济适用房，可切实帮助低收入家庭解决住房问题，减少寻租腐败。

[关键词]经济适用房；寻租；低收入标准 　　　 　　经济适用房是根据国家计划安排建设的政策性住宅。经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3％，销售价格实行政府指导价。在国家政府的大力支持下，经济适用房迅速发展起来。经济适用房的大力开发建设刺激了国内市场，在一定程度上解决了一部分人的住房需求，得到了大多数人的拥护。但由于其价格低于一般商品住房，在其分配过程中出现了一些问题。为了使经济适用住房真正惠顾于中低收入家庭，笔者对其进行了分析，进而探求解决之策。 　　 　　一、经济适用房存在的问题 　　 　　(一)经济适用房没有真正帮助低收入群体解决住房问题 　　根据资料显示：北京市经济适用房最低价格为每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20万元左右。哈尔滨市经济适用房标准面积70平方米，每平方米1704元，而哈尔滨市区最低工资标准只有590元／月，年收入也就6000元左右，一个低收入家庭买一套70平方米的住房也需要十几年时间的积累。国家实行经济适用房政策目的在于解决中低收入群体的住房问题，而实践证明低收入群体和经济适用房毫无关系，他们根本就买不起所谓的经济适用房。 　　毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入而且急需解决住房问题的贫困户，而不是一味地为中等收入以上家庭的生活锦上添花。在经济发展中，政府必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房问题，这应当责无旁贷。在任何社会，中等收入家庭必然是大多数，如果政府的政策是补贴中等收入者，那就等于增加货币的发行量。在社会总财富没有增加的情况下增发货币，必然会引发通货膨胀。在这种情况下，只能庆幸政府用于补贴的财力物力资力是有限的，面对占大多数的中等收入人群，不是每个人都能获得补贴。经济适用房是有限的，即使在违背经济学原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能购买到经济适用房，这显然也不符合公平原则。 　　给中等及中等以上家庭给予补贴提供经济适用房，而忘却了真正应该帮助的低收入群体，这不仅误导了社会资源的合理分配，不利于建立公平合理的社会救助体系，更是加大了社会贫富差距，有违公平。 　　 　　(二)经济适用房的实施滋长了寻租腐败 　　国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3％，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序如下：国家下达投资计划一政府行政划拨土地或采用招标投标方式提供土地—房地产商开发—政府指导价下房地产商对外销售。国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3％，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。追求利润最大化是企业经营的根本目的，在原来隐藏成本的基础上房地产商仍然有向相关官员谋求更多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所表示”以及活动费用的成本必然会带来超过付出的更多的利润和好处。 　　当经济适用房价格确定对外销售时，由于价格上的优势必然会有超过供给的需求。经济适用房有限，当需求者形成排队奇观时，“关系”就显得尤为重要了。政府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，而这关系又怎么少得了权和钱?徐滇庆教授曾举过这样一个例子：若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出．5万元来打通关系，依然可以省下5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具有典型的中国特色。在房地产市场还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租腐败是难以杜绝的。 　　 　　二、针对经济适用房存在问题的相关对策分析 　　 　　(一)规划建设真正适合低收入群体的经济适用房 　　1．调查实际情况，确定低收入标准。房地产具有明显的地区性和惟一性。各地区由于所处的地理位置不同，经济发展水平有所差异，人民的生活水平和工资也有差距，所以地方政府首先要在符合实际的基础上确定低收入水平标准。低收入水平一般包括：户平均收入，人均住房面积，地区平均购买力等等。比如山东省日照市制定的低收入标准就是：户均年收入低于2万元，人均住房面积不到8平方米。 　　2．根据低收入标准和贫困状况设计建设经济适用房经济适用房的帮助对象是低收入群体。因此经济适用房的标准面积要满足低收入标准的要求，符合低收入群体的购买力。如上面提到的山东日照市制定的低收入标准就是切合实际的，由此标准建设的经济适用房就能满足低收入群体的需要。与此同时政府还应该大力发展二手房市场，鼓励低收入群体购买二手房。二手房虽然在性能上可能比不了新房子，但是在价格上比较便宜，而且面积适中，对于低收入家庭比较经济实用。经济适用房只是一个称呼，只有满足需要的真正能解决问题的，无论是新建的还是原来就有的旧房子都可以是经济适用房。如此一来购房者既可以有自由的选择空间，又可以减少国家的补贴压力，使资源得到充分的利用，真正让实惠予人民，解决低收入群体住房问题。