《物权法》第74条初探
一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析 （一）车位产权归属瑕疵 1．国外停车位产权归属概述 从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型： 一种是美台式。将停论文联盟车位作为共有部分由业主共有。如美国立法中规定小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。 台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。 另一种是日本式。即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照结构上的独立性和利用上的独立性这两个要件来判断停车位的归属。 2．国内停车位产权归属概述 我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式： 一是公摊面积说，此说认为，如果车库的建筑面积已被公摊，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。但是理论总是和现实脱节。实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。因此还需要考虑另一个相关问题，即停车位建筑面积是否分摊土地使用权。 毕业论文 我国的立法例采用房随地走，地随房走房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条第1款规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。所以自然地下车位和人防工程自然不能取得所有权。 针对公摊和分摊的不同组合，我们可以得出以下几种结论： 首先，停车位面积计入公摊，并分摊土地使用权的，停车位计入建筑面积，可以与住宅房屋一样办理产权证，取得房屋所有权。同时全体小区业主已经购买土地使用权，故停车位归小区业主所有。 其次，停车位面积计入公摊，但其并没有分摊土地使用权，那么，根据房屋一体主义，自然不享有所有权，即不能办理房屋产权登记过户。但不妨碍其土地使用权的获得。 再次，如果停车位面积不计入公摊，但其分摊土地使用权的情况下，此种情况不言自明，自然归属与开发商。 最后，如果停车位面积不计入公摊，，也不分摊土地使用权的，因没有计入公公摊，既属于开发商，但由于没有资格办理产权过户，既不享有房屋所有权，但不妨碍其对其用益。 作文 /zuowen/ 综上所述，公摊面积说为车库的归属提供了合理，直观的标准，但由于实际操作中的一些特殊问题，需要分摊面积理论的辅助，才能更加准确的把握其权利归属。 二是成本构成说此说认为，以车库是否计入成本来判断车库的归属，主张如业主购买房屋时即将其车库成本计算在内，则属于业主共有，很明显，这种观点是值得推敲的，在实践中，很难说清是否售房价格中包含有车库成本。即使计入，也不当然获得所有权，如上述提及的房地一体理论。同时，售房的价格往往不仅取决于成本，还跟其市场环境，地理位置密切相关。 《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从文义解释的角度看，物权法当然的认为小区停车位有约定从其约定，不约定归属开发商，但是如上所述，这条是值得商榷的。 3.立法疏漏与不足 从《物权法》第74条总体来看，条文只是概括的说明停车位的权属即双方的权益。但并没有对停车位 思想汇报 /sixianghuibao/。