城镇住房保障制度的法律研究
摘 要：我国城镇住房保障制度已初步形成适合我国国情的住房基本框架，有很多在改革过程中的经验，但也存在一些问题。为了保障人民住有所居，安居乐业，我们应该向发达国家学习经验，以完善我国的城镇住房保障制度。
我国的城镇住房保障制度，是国家为了推动城镇中低收入家庭实现住有所居居有定所，而采取一系列的措施对城镇住房困难家庭进行帮助和扶持，全面规定了保障性住房的管理和监督的制度。从而保护了城镇中低收入群体的利益。
我国在改革开放前主要执行的是高福利分房制度，改革开放后，实行新的住房供给体系，即收入高的家庭购买商品房，中低收入家庭则购买政府所提供的经济适用房，最低收入家庭租用公租房。逐渐建立起完善的住房保障体系我国在房改和住房保障建设的过程中借鉴国外经验，取得了很大的进步，但是依然出现了很多的问题。我国城镇住房保障制度起步较晚，建设缓慢，严重缺乏基本住房保障。改革开放以来，政府加快了城镇住房保障的建设进程，针对房地产市场出现的一些问题，颁布了国八条国六条等一些列的重要文件，但由于市场经济的发展过热，畸高房价的刺激，城镇住房保障还是遭遇到了极大的困难，中低收入阶层买不起房的现象越来越严重。这要求政府不仅在量上保证保障房的足够供应，还要从法律角度去严格把关，实现真正意义上的城镇住房保障。现今我国的城镇住房保障制度存在以下一些问题：
住房保障是一项长期的事业，我们需要建立完全的法律体系才能稳定的推进住房保障的发展。但我国一直没有一部专门的法律来调整城市保障性住房，还没有制定《住房保障法》，只有国务院各部委，地方政府的一些规章，条例，没有形成一个完善的制约性强的保障体系，不能够满足保障房发展的需要，也因此造成保障房制度改革推进缓慢，效力低下，保障范围窄。只有在全国形成一个完整的城镇住房保障法律体系，使不同等级，效力的法律规范间互相牵制，约束，才能持久有效地支撑城镇住房保障制度健康发展。
当前我国难以保障信息审核的精确性是由于审核方缺少住房保障的专门工作人员，而且信息更新慢，具有滞后性。而且在我国当前的税收体制下工资收入审核是个复杂的问题，且一些自由职业者的工资收入情况具有很大的不确定性，很难掌握，因此，我国的住房保障资格审查还是存在漏洞，审查结果有一定的偏差，不能使城市中低收入群体得到自己应有的被保障权。此外，目前公民一旦购入经济适用房便可以终身享用，不需要时可以出售盈利，并没有建立起完善的退出机制和监管机制。有些人扰乱住房市场秩序，无视政府规定，把经济适用房和廉租房当成投资房，将保障性住房倒卖或出租获利，使得那些中低收入群体享受不到既得的利益，依旧买不起房，居住环境不稳定，这就违背了我们国家建立保障房的初衷。
住房保障的一项重要基础是住房保障档案的管理工作。目前我国住房保障档案管理还不完善，住房保障档案制度也不健全，管理不规范，效率低，在信息安全管理工作方面存在漏洞，这样就使得申请保障性住房的用户信息没有实现一户一档制。在这种不完善的机制下，一部分人利用漏洞在不同地区申请多个保障性住房，而真正需要的人就失去了获得保障房的机会，或者利用资源低价获得保障房后再转手倒卖，以非法获益，这样就扭曲了保障房的真实目的。
住房公积金制度是一项住房保障制度，其贷款利率低于商业贷款，在一定程度上能够减少居民购买住房的贷款压力，但住房公积金贷款的获取并不容易。
根据《住房公积金管理条例》第29条规定，公积金中心通过公积金存款或者其他方式获得的收益，并不归属于储户，而是被各地方的政府财政部门所拿走，地方政府用公积金的收益来建保障性住房，造福人民，于情于理本都说得通。但地方政府有滥用公积金的嫌疑，进入2013年后中国很多主流媒体报道各地公积金额度紧张，有些城市甚至出现挤兑现象，说明个别城市的确存在公积金的过度挪用现象。
各国住房保障的成功经验都表明，要使住房保障政策实现，必须要有完善的立法。1934年，美国制定了《国民住房法》，后于1937年通过了《公共住宅法案》，1949年又修订了《国家住房法》。接下来的很多年，美国根据国情变化，不断地修订和完善跟住房有关的法律，最终形成了一套跟美国国情相适应的完善的住房保障体系。日本的土地资源少，人口密集，也是通过建立完备的法律体系来解决居民的居住问题。日本先后颁布了《公营住宅法》、《住房金融公库法》等法律，在法律方面促进和完善了日本的住房保障制度。
近些年，我国虽出台了《经济适用房住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》等一系列的法律法规法规，但至今没有一部关于住房保障的专门性法律来保障人们权益。我国应该借鉴美国、日本等发达国家长期摸索出来的经验，结合我国的实际情况，以法规的形式明确规定我国政府在保障住房方面应付的责任，住房权的保障标准和应该达到的目标，及对违法违纪行为进行惩处。以此来制定适合我国国情的住房发展模式。
针对不同规模的城市采用不同的保障房措施：一二线城市以租赁为中心，根据低收入人群的实际收入设立灵活的租金累进制度，当低收入人群的收入增加的时候，所付的房租也相应升高，形成良好的循环机制;三四线城市以出售为中心，三四线城市的成本较低，保障房的造价低，低收入群体具有一定购买的能力，可以通过税收，财政的补贴促进低收入群体的购买意愿，实现居有其所的理想。
(二)强化政府职能。
由于住房市场的缺陷，中低收入家庭通过市场来解决自己的住房问题是很困难的。虽然西方国家都崇尚市场自由，但他们也都认识到了这个问题。如果仅凭市场来调节的话不能实现公平原则，整个社会的贫富差距加大，社会的不安定因子增多，因此政府必须采取各种手段来保障居民的住房问题。因为政府是国家经济的管理者，在住房保障制度中承担着主体的作用，因此必须发挥自己的职能，保障人民的居住权圆满实现。