新龙广场项目前归及销售建议:盐城新龙广场
新龙广场项目 前归及销售建议 目 录 、闸北区“十五”发展目标和主要任 二、项目区域概况 三、闸北区旧区改造以及新建项目规划 四、项目分析 五、项目产品建议 六、项目客户定位 七、项目价格定位 闸北区“十五”发展目标和主要任 “十五”期是闸北进入新世纪五年是闸北发展重要期我们济建设深化改革与对外开放城市建设与城市管理社区建设与社会保障以及精神明建设和社会事业发展等方面都要有新提高。
《上海市闸北区国民济和社会发展“十五”计划纲要(草案)》(以下简称《纲要(草案)》)已发给各位代表。
这里我着重围绕《纲要(草案)》起草报告四问题 关“十五”计划总体思路 《纲要(草案)》把总体思路确定“突出龙头推进两线建设完善三片功能优化四产业。
”具体涵义是继续突出以不夜城开发带动全区发展龙头作用；重推进苏州河沿线综合整治、改造和共和新路高架、地铁线北延伸段建设加快沿线地区开发；不断完善南片商商贸、片化休闲、居住和城市型工业以及北片型居住区功能；进步优化产业结构提高闸北商业业、房地产业、城市型工业和交通运输及其相关产业层次提升产业能级充分发挥四产业对全区济发展支撑作用。
提出这些思路主要基以下认识 、 突出龙头。
不夜城是上海新三年变样标志已成上海北部主要公共活动心也是闸北迈向新世9)象标志。
“九五”期形态建设与功能开发初步形成了不夜城应有功能。
但是作闸北发展增长极它对女9⑦发展、城市建设集聚与辐射效应还要进步提高功能特色和主导性还要进步凸现。
因“十五”期必须继续强⑥9①不夜城龙头带动作用。
、 推进两线建设。
苏州河沿线综合整治、改造和共和新路高架、地铁线北延伸段建设是上海“十五”期闸北实施两重工程。
根据“九五”发展验市区重建设项目会成加快区济发展和城市建设重要契机。
因抓住这难得机遇配合市完成重建设项目重推进苏州河沿线和共和新路开发建设尤其是房地产业开发将形成“十五”发展新热会对全区济持续、稳定发展起到重要作用。
3、 是完善三片功能。
“十五”期上海要各区济发展应更加重特色、体现优势。
“九五”期闸北南北三片功能区域已初步形成基础上如何进步合理定位明晰、突出和完善三片区域特对发挥区域功能优势形成产业发展特色确立闸北上海“十五”发展程地位将具有十分重要现实义。
、 是优化四产业。
根据能够发挥闸北区位优势、对全区济影响面、发展具有定成长性、合闸北产业特色原则适应我区不断增强济职能、日益扩开放环境、以创新动力发展要提出优化四产业以知识型业主要容商业业；以坚持高起规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理开发标准房地产业；以电子信息业主导城市型工业和以物流与相关行业发展方向交通运输业将作今产业发展方向是合闸北区情实际。
二、项目区域概况 辖区有西藏海宁路河南北路共和新路等主干道。
交通便捷轻轨、公共交通四通八达。
全国闻名七浦路装条街辖区有上海超飞捷装批发市场、上海新七浦浦装批发市场、上海兴浦装批发市场等型专业装批发市场；曲阜路云集了批国有专业市场有上海工业晶批发市场上海甘肃灯具市场、上海化用品批发市场、上海跳蚤市场、香江具城、上海保健品市场等型专业市场；外延有上海北隆运输心、上海众汇旺建材市场、闸北轻纺市场等。
地理与人口北街道位闸北区南部东靠河南北路、罗浮路与虹口区乍浦街道相连；西沿南北高架桥天日西路街道相邻南隔苏州河和黄浦区外滩、南京东路街道相望北以铁路与芷江西路、宝山路两街道界。
北街道辖区面积．99平方公里有33居委会居民57户人口890人人口密650人／每平方公里。
辖区单位辖区有北警署、北工商所、北环卫所、闸北区房地局办事处、新新、山西、北三物业管理有限公司、海宁医院、不夜城预防保健所等。
有市属企事业0多区属企事业单位60多。
区域机构设置党群部门设有纪工委(监察室)、组织人事科、宣传科(含统战)、党工委办公室、工会、团工委、妇、武装部；行政部门设有行政办公室(含信访办)、综合治理办公室、城市管理科、济管理科、劳动力管理科、教科、财政审计科(含税管办)、旧区改造办公室。
区域济多年直保持区领先地位。
000年全年完成税收687．33万元比上年增长．％其市区级税收完成06．39 万元比上年增长7．％。
增长值完成3万元比上年增长8．8％。
引进00万元引进各类企业55其非公济企业6完成企业改制5。
创建明社区活动根据“安居乐业”要围绕“、线、面、环”创建规划街道开展“党建进社区创建进庭”争创活动形成以党建工作带动和促进明社区创建鲜明特色取得较成效。
创市级明区8区级明区8市级安全区0区级安全区。
000年8月区域街道政管理心(国庆路3)启用面积58平方米设各部门办公室、、会议室5近00平方米社区政、事受理心。
政心楼除设有常规物业管理运行系统外还配置央空调、全动电话总机交换宽带计算机局域、楼音响调控、多制式会议视听播放、计算机多媒体屏幕投影、卫星电视接收端口、红外线楼宇安报警、楼管理监控闭路电视布线等系统。
街道还投建立了四心有融职业介绍、职业培训、岗位开发、失业保障和养老保险六功能体社会保障心；有加招商引力改善招商环境招商心；有社区居民提供教育、娱、休闲、学习等社区化心、社区心。
三、闸北区旧区改造以及新建项目规划 根据闸北区政府规划铁路上海北广场、海宁路两侧商区、苏州河沿岸休闲居住区、以宁绿地龙头部商业化心、市北工业新区二期以及北区两物流区是闸北日着力发展六重区域。
闸北区将以“三线二片”建设抓手力争到00年基完成全区旧区改造任扮靓沪上北门。
三线即苏州河沿线．公里闸北段建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区海宁路沿线建成新梅太古城等批高档住宅、商贸区；兴路沿线以道路拓宽突破口带动旧区改造。
二片即不夜城地区全部拆除剩余二级旧里以下旧住房促进城区功能战略性调整宝山路街道辖区加快实施成片旧改地块改造建设。
北广场改造方案由境外专业机构设计规划包括上海长途客运总等而重重是6条东西向道路改造。
目前售和即将上市新盘有30余项目。
003年闸北旧城改造项目情况根据规划海宁路沿线是重区域海宁路以北由东向西有北新城、安康苑、华兴新城等总规划约有97万住宅海宁路南面有银邦花、塘沽新城、新梅太古城和华祺苑二期等总量约80万0。
闸北区新梅太古城旧区改造项目00年月3日正式签约启动从而标志着闸北区新轮旧区改造全面拉开帷幕。
率先启动新梅太古城旧区改造项目位闸北区曲阜路以北海宁路以南西藏北路以东浙江北路以西。
该地块上将崛起建筑面积约0万平方米新梅太古城集居住、商业、办公体。
迄今止闸北动迁人口多、改造地块项目——“兴城日区改造工程今年3月启动。
“兴城”位兴路以北天通庵路以南西藏路以东宝通路以西围占地约0．7公顷规划建造50多万0高档住宅。
其兴路、西藏路口还将建设万型公共绿地。
据悉西地块今年0月份基拆平东块动迁年也将启动今年年底开工建设。
四．项目分析 )优势 ．上海房地产指数持续39月连续上扬并保持良健康态势 ．上海目前办公用房和住宅用房比例低国际各商业城市 3．上海00年世博会申办成功带巨商机 ．闸北区 “十五”计划重对房地产发展提出更高要 5．区域轨道交通建设已启动高架道路以及主干道络已开始施工(部分已建成) 6．外滩和人民广场肋等集商区形成和发展带动效应 b)劣势 ． 由历史原因闸北区市心区域被认档次较低区域 ．区域近期规划新建混合项目总量超80万平方米 3．对办公用房说周边量规划住宅用房使得该区域缺少纯办公气氛 ．对住宅说项目规模较很难增加创造附加值高额利润 5．相对新梅和其他些公司品牌效应弱 )机会 ．西藏北路拓宽带商机西藏北路二期拓宽工程已启动将建成条北至山北路南到山南路双向六车道城市心主干道通西藏北路从项目到世博会场馆区域约7．5公里。
．轨道交通8线连接整上海轨道交通8线005年底建成通车及将项目地块旁边建这将对住户出行带极便利。
而且该线路直接连接世博会浦西、浦东场馆这对办公用房是很优势。
3．区域旧貌换新颜区域原先给上海人影响是较差周边到处都是危棚简屋但规划将建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区和商贸区这将住宅用房以及商业用房销售带量人气。
．区域原先办公用房客户区域原先有量外省市驻沪办事机构区域已办公、居住了许多年对该地区有定了愿继续区域生活这将是办公用房潜客户群。
5．区域与其他等区域价格差由各种原因造成了目前区域比其他等区域价格低这样规划项目逐渐启动会形成销售价格逐步上扬走势。
6．周边型B形成带动商机目前北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集商区建设和成熟项目地理位置正等距离辐射这些区域形成补充。
五．项目产品建议 项目整体规划布局较合理西藏北路二期拓宽对住宅没有太影响而各出入口安排也较合理。
先就产品各类型部分提出以下建议 )办公用房 ．纯办公房 作纯办公房项目应定位档面积办公房 )夕、立面外立面设计以石材(仿石材)或深色面砖基调配合金属叶等建材巧妙结合与运用 )．单层面积 800左右 3)．单元面积 50—80’(另应当考虑两套打通形式) )．层高建议 3．5 ／单层 5)．堂形象 部分挑高8建筑面积800余平方米超精装堂堂设计充分体现了宽敞、气派空感受使业主及访客体会到尊贵感觉。
建筑全面引入生态堂设计理念使堂巧妙地将浓郁商氛围和然、轻松共享商空融合起。
热带、亚热带绿色植物缀堂各角落使堂呈现出派生机盎然景象。
堂将设接待讯心、商心、访客休息区及咖啡厅、茶座等商设施使入住企业及访客人拥有良洽谈环境入住企业提升企业形象提供了良条件。
6)。
空调设置 办公区采用分户式央空调裙房商业部分采用集式央空调分户式央空调与央空调区别前者可以分产计量、单独控制采用种空调系统目考虑到公司业主员工加班即加班业主可主对空调进行控制。
堂及裙房部分集央空调。
分体式吸顶空调(见附件) 7)．电梯数量部电梯、部货梯(成核算允许情况下尽量使用高速电梯目前电梯速是档办公房困扰) 8)．电梯厅装修地面铺设高档理石墙面贴高档理石及夹胶玻璃天花铝格栅板、铝板及喷砂玻璃。
9)．公共卫生每户室都预留了管道井客户可以根据己要定是否保留。
每标准层设计了男女公共卫生各。
其他配备设备及装修标准 设员工餐厅、便利店等生活配套设施 每户预留强电、弱电箱配电量及信息完全按照甲级写楼标准配置宽带入户 上下水及其他管线统管井布置 堂及公共部分、电梯精装修 销售单位毛坯预留洁具出口 预留无线上接口 公共部分堂、公共走廊、电梯厅等部位精装修 户部分平层户型毛坯交房0户型由开发商户墙预留夹层埋件方便业主进行夹层处理。
供水系统变频供水系统提供热水。
供电系统采用双路供电系统每销售单元设配电箱提供0V电方便客户电器设备使用。
楼宇控对写楼各类设备运行进行监视、控制及管理设备包括空调系统、给排水系统、高低压配电系统、照明系统(室、室外)、电梯运行及送排风系统等。
综合布线预留数据、语音、分线箱根据客户引至办公桌面。
安防体化系统写楼堂、各楼层电梯厅、地下车库、公共通道等处配置V监控摄像机通往地下车库入口、垂直电梯轿箱各楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统。
消防报警及紧急广播写楼各层电梯厅公共通道、办公、设备机房、地下车库等设置烟感、温感报警探测器及手动报警按钮防止火灾发生。
写楼各层电梯厅、公共通道、办公、设备机房、地下车库等设置吸顶或壁挂式扬声器遇有火情通知人员疏散。
平可作背景音乐使用。
停车场管理采用智能化停车场动管理系统对进出车辆进行动管理 闭路电视系统各办公设电视终端插座用户可收看区5套卫星电视节目和城市有线电视节目。
无线通讯发系统写楼各层、电梯轿厢、地下车库通无线通讯发系统可进行手机、B机通讯。
三表远传计量写楼各户用电、空调集计量实现统收费或提醒用户交费。
开水写楼每层设开水并配台开水炉。
商住两用房(全装修面积房) 借鉴周边案《感性达利》成功验《感性达利》项目立项也是办公性质用房营销上利用酒店式公寓概念推向市场并获得成功。
)夕卜立面 现代简洁立面主基调部分采用玻璃幕墙和铝合金幕墙 )．单层面积800左右 3)．单元面积5白65皿(另应当考虑两套打通形式) )．层高建议3．／单层 5)．堂形象简约、现代风格 6)．空调设置分体式空调(见附件) 7)．电梯数量部电梯、部货梯 其他基上 b)住宅用房 针对区域其他楼盘调对项目住宅楼规划做到定差异化 )夕立面保持与办公房统 )．房型配比 房厅75％ 3房厅0％ 复式房5％ 3)．单元面积 房厅8590 3房厅05—5 复式房60——80 )。
层高建议 ．9 5)．堂形象简约、现代风格 )商业用房 )．》L立面保持与办公房、住宅房统 )面积控制00——50皿／套考虑到项目部分二层商铺可采用两层商铺楼梯规划 3)．层高建议 层．5 二层3．6 六．项目客户定位 )办公用房 ．原区域外省市驻沪办事机构 ．北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集商区型公司 3．区域购房新住民私营企业 ．投客户 b)住宅用房 ．区域原住民 ．闸北、虹口铁路以北区域客户 3．周边四川路、七浦路等商业营业主 ．北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集商区工作高层管理人员 5．外省市驻沪机构高层管理人员 6．外省市沪商人士 7．投客户 )商业用房 ．周边四川路、七浦路等商业营业主 ．外省市沪商人士 3．投客户 七。
项目价格定位以及预计化 ． 办公房 ．纯办公房 销售价9000／元／ 预计化约年 达到95％销售率 b．商住两用房(全装修面积房) 销售价0500／元／ 预计化约月 达到95％以上销售率 ． 住宅房 销售价7000／元／ 预计化约6月 达到00％以上销售率 3． 商铺 、二楼销售价5500／元／ 预计化约月 达到95％以上销售率 附件室外机轻便、美观、安全型空调器 实用新型名称室外机轻便、美观、安全型空调器 摘要实用新型涉及种致冷(热)功率至 0 K型分体式空调器其特征室外机轻便、超薄、美观防坠落安装可嵌入外墙免外挂。
室机台常规尺寸立柜式机加带至多台壁式机壁挂式机与循环系统连接立柜式机上完成。
全部室机可根据主机功率按不要组合轮流或工作。
更由其济、安全、多组合工作特性特别适合多室多厅及高层建筑使用。
．种室外机轻便、美观、安全型分体空调器包括室外机( 8)和立柜式室主机( 7)及多壁挂式室机( 5、 6……)其特征室外机( 8)由翅片盘管换热器( )、薄型离心风机电机( )、装电机上口径薄型离心风机叶轮及外壳( 0、 3)、装出风口出风导流板( )、外立面装有进风口叶(9)、出风口叶(8)、装有与室机连接带阀铜管接头(3 6、3 7)以及控制、电线组装构成。
．根据权利要、所述种室外机轻便、美观、安全型空调器、其特征立柜式室主机( 7)是由带导流板出风口(、)、电气控制面板()、带叶回风口(3)、翅片盘管换热器(5)、离心风扇(6、带专用减噪罩变频压缩机(7)、四通换向阀( )、带阀铜管接头( 、 3、 7、 9、3 )、低压储液器( 0)、毛细节流管(、3 0)、供液电磁阀( 5、 6、 8)和电气控电路板组装构成。
3．根据权利要、所述种室外机轻便、美观、安全型空调器其特征壁挂式室机( 5、 6)、是由相关贯流风扇、电气电路构成。
＼冗明 实用新型涉及种新型型空调器特别适合多室多厅及高层建筑使用。
现市面上分体空调器由其室外机笨重体积使其安装使用、保养带诸多不便和安全隐患由室外机坠落而造成人身伤亡有发生另外建筑物也因安装了分体空调而影响了整体外观形象。
实用新型目提供种室外具有安全、美观、轻便便安装、保养分体空调器以实用新型3．8K致冷(热)功率 室外机例作简介 外型尺寸800(高)X600(宽)X50(厚) 整机重量不0kg 进出风口立面上。
(下进上出) 由实用新型室外机以上特性其安装方式 ．贴外墙安装只两只钢膨螺栓即可。
．嵌入外墙安装非承重墙墙体合适位置预留相应尺寸孔洞由室外机尺寸超薄型安装完毕即可封闭孔洞墙面。
3．玻璃幕墙安装玻璃幕墙施工预留相应尺寸玻璃孔洞再利用幕墙铝合金骨架向制作室外机支撑框架室外机安装完毕即可封闭支撑框架。
实用新型有如下附图和附表 附图实用新型室柜机正立面示图 附图实用新型室柜机侧立剖面示图 附图3实用新型整机系统连接示图 附图实用新型室外机正立面示图 附图5实用新型室外机正立面结构示图 附图6实用新型室外机正立面剖面示图 附图7实用新型制冷(热)循环系统原理图 附表实用新型整机主要部件明细表参见附图及附表图室柜机( 7)普通尺寸立柜式室机机下部安装了专用减噪罩变频压缩机(7)安装有与室外机及其它室挂壁式机进行系统连接带阀连接件( 3 )安装有四通阀( )和供液电磁阀( 5、 6、 8)及主控电路板。
机上部位有离心风扇(6)、换热盘管(5)、电气控制面板()。
参见附图及附表图室外机( 8)超薄、超轻结构机安装有平式翅片盘管换热器( )薄型口径离心风机及叶轮壳(0、 、 3)出风导游板( )通相应径铜管与室机连接带阀铜管接头(3 6、3 7)及相关控制电线。
其正立面装有导游方向不出风口叶窗(8)和进风口叶窗(9)以保证换热进出气流不会短路。
参见附图及附表图室壁挂机( 5、 6)与普通分体空调室壁挂机相其铜管接头(3 、3 3、3 、3 5)通相应径铜管与室柜式机连接。
实用新型工作原理当只柜式主机工作利用控制面板()或遥控器给出指令信柜式主机主控电路板接通压缩机(7)及室外机( 8)离心风机(6)供液电磁阀( 5)电并锁定状态。
这室机除立柜式主机工作外其它壁挂机处关断状态。
当要其它壁挂式机工作利用控制面板()或遥控器给出指令信柜式主机主控电路板接通压缩机(7)室外机( 8)壁挂式室机( 5、 6)供液电磁阀( 6、 8)电并锁定状态这相关壁挂室机工作而立柜式室机处关断状态(除压缩机外)。
这样就保证了整机系统安全运行。
实作新型除室外机另外进行工艺设计外其余可利用现有分体室柜机壁挂机制作组装。