开发商以违法经营手段获取非法利益的影响分析
摘 要： 以海南房地产为研究对象，借鉴已有的相关研究，通过综合分析近年来海南开发商违法经营案例，分析开发商获取非法利益的主要表现和造成的社会影响，提出处理开发商以违法经营手段获取非法利益问题的建议，以加快海南房地产的发展进程。
中图分类号：D924 文献标识码：A 文章编号：1003—9082（2015）10—0355—02。
近年来，受海南国际旅游岛国家战略的推动和刺激，我省房地产市场发展形势迅猛，房地产领域部分企业或个人在利益的驱使下，利用法制、政策、监管等相对不健全的空子打“擦边球”，甚至违反法律法规大量进行违法开发建设，并隐瞒违法事实未经许可将房产公开销售，谋取非法暴利，然后将非法所得进行转移，企业停业、法定代表人下落不明，致使大部分购房户合法权益无法保护，相关行政部门处罚措施无法落实，严重损害房地产市场秩序，损害政府的公信力，造成极为恶劣的社会影响。
开发商是房地产市场的重要参与者，也是房地产领域违法经营行为的主体。通过综合分析近年来的有关案例可以发现，开发商违法经营行为几乎遍布房地产项目从土地获取、规划审批到工程建设和房屋销售的全过程。具体来看，主要表现在以下几个方面：
擅自改变土地使用性质。我国实行土地用途管制制度，对土地的用途有严格的限定，改变土地用途需经人民政府批准。但实际上开发商为了规避招拍挂制度，常常先斩后奏，不经批准擅自改变土地用途。在土地市场监管中，该违法行为隐蔽性强，且对既成事实行为的处罚法律上又缺乏可操作性，在我省房地产领域较为普遍存在。
非法交易土地。我国对土地转让收取的税率较高，一些开发商为了逃避缴纳税款，往往假借转让公司股权方式或合作开发的名义恶意串通，规避法律非法转让土地使用权，以达到土地交易的目的。此违法行为因其“合理”避税，受法律和政策的约束，几乎成为开发商之间不宣自明的“战略合作”策略。
公文造假。我省政府部门对房地产业实行严格监管，对房地产开发经营设定了各种市场许可和准入制度，一个房地产投资项目要开工建设，需经政府有关部门严格审批，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关证件，因涉及部门多，审批时间长，最易产生的违法行为就是开发商伪造政府文件骗取办理相关手续。
商业行贿。房地产开发周期较长，在规划审批、工程招标投标、工程建设、预售销售等诸多环节均存在较大权力寻租空间，给一些不法开发商以可乘之机，商业行贿犯罪行为几乎涉及房地产开发各个环节，且涉案金额大，行贿手段多种多样，呈多发趋势。
违法建设。主要表现为未取得建设工程规划许可证即开工建设，或违反工程规划许可证的规定擅自变更批准的规划设计图纸进行建设，如改变栋数、层数等建设规模、不按原施工图施工，导致项目不符合相关建设程序，且存在质量、消防安全隐患，无法组织竣工验收。
偷工减料。开发商为了最大限度谋取经济利益，在工程建设阶段偷工减料，超越实际条件的赶工期、使用不合格的原材料，以此来节省建设成本，导致施工质量存在问题，房屋质量和使用功能被破坏，由此埋下安全隐患，不仅使业主的经济权益受到侵害，还给购房者的人身安全带来威胁，严重背离了商品经济中的诚信和平等交易的原则。
非法销售。开发商在未取得房产开发建设合法手续或未取得商品房预售（销售）许可证的前提下，将房产违法出售给购房人，致使无法办理房产过户或房产证。
一房多卖。房地产开发商在预售或出售房产过程中，因购房者出现违约或房产升值等因素，开发商在没有按正常程序解除合同的情况下，又将房产出售给他人，造成一房多卖。
非法融资。开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属等）名义购买，签订定虚假的商品房买卖合同，到银行按揭贷款，套取银行资金用于房地产开发，房产建成后再将房产卖给购房人，一旦开发商资金链断裂，无法偿还银行贷款，那么银行将采取民事诉讼途径执行房产，真正购房人的权益将得不到保障。在此类非法融资过程中往往还兼具合同诈骗、一房多卖的违法行为。
广告欺诈。这类违法现象主要体现在广告用词上使用绝对化语言，如“绝版”、“唯一”等词语，内容上有悖社会主义精神文明风尚，如“追求帝王奢侈享受”，数据上使用虚假或者不合法的统计数据，避重就轻，欺骗消费者。
开发商利用违法手段获取非法利益的行为，对购房者、对政府、对社会都造成了极为严重的影响。
1.挑战法律权威，影响依法治国进程。
因当前对房地产领域非法经营犯罪的定罪处置难度较大，与所牟取的高额非法利益相比，开发商犯罪成本较低，许多开发商在铤而走险牟取非法暴利后将获取的非法所得进行转移，企业停业，法定代表人下落不明、逍遥法外，导致政府部门的整改处罚措施无法落实，这是对于司法权威的挑战。开发商这种无视法律法规、逃避法律裁决的行为，无疑是推进依法治国、法治海南建设进程中的绊脚石。
2.扰乱市场秩序，制约海南经济发展。
开发商通过各种非法行为降低开发建房成本支出，再以相对较低的价格出售房产以获取同行业中的价格竞争优势，严重扰乱了房地产市场竞争秩序；开发商非法经营房地产的行为直接导致大部分购房户无法办理房产证并上市交易，有些房产甚至无法居住，导致购房者造成重大经济损失，而开发商却获得巨大非法利益，严重破坏了房地产市场交易秩序。此类违法行为，严重扰乱了国家对房地产市场秩序的管理，不利于整顿和规范房地产开发秩序和房地产业的健康发展。
3.埋下安全隐患，威胁社会公共安全。
房屋建设是一个环环相扣的综合工程，房屋质量安全直接涉及人民群众的生命安全。国家强制规定的选址、规划、建设等审批程序，就是为了从根本上保障房屋的质量安全，而有些开发商受高额利益驱使，在开发过程中往往省略掉这些步骤、逃避专业的监管，未取得建设工程规划许可证或违反许可证的规定擅自变更批准的规划设计图纸进行违法建设，缺乏系统的规划建设和验收便非法出售，房屋的质量安全难以保障，往往存在安全隐患，成为威胁购房者生命安全和社会公共安全的“隐形炸弹”。
4.施压政府工作，损害政府的公信力。
有的开发商为了快速办理有关手续，逃避政府部门的监管，不惜伪造政府公文、行贿政府部门工作人员以骗取或换取有关部门许可证件，审批手续环环相扣而引发连锁反应，给政府部门工作和党政干部形象带来负面效应和系列弊端。部分开发商试图通过“先斩后奏”、“既成事实”的形式施压政府部门，让政府兜底买单，把解决问题的责任完全推到政府身上，致政府工作于被动境地。
开发商违法经营行为是制约房地产健康发展的一颗毒瘤，如何遏制开发商违法经营行为？关键在于加大监管力度，坚决查处犯罪行为。
1.加大依法打击力度，解决历史遗留问题。
房地产领域开发商违法经营行为之所以蔓延猖獗，与对开发商的处理偏宽偏轻、打击不力有关。尤其是对于开发商非法经营行为的惩处，《刑法》第225 条规定第4项明确规定，只要扰乱市场秩序达到严重的程度，就构成非法经营罪。但房地产领域非法经营行为与刑法意义上的非法经营并不是一个等同的概念，部分开发商在房地产开发过程中非法经营，却最终并未以非法经营罪来刑法量罪，以较低的犯罪成本攫取高额的非法利益，这从某种程度上助长了开发商铤而走险的侥幸心理。因此，从开发商违法的动因来分析，提高犯罪成本、强化惩罚力度是有效地打击房地产开发过程中非法经营犯罪的有效途径。尤其对于案情复杂、影响恶劣的案件，通过非法经营手段获取高额非法收入，法院、检察院和公安局一律要坚决按上限处罚，严惩不贷，依法判处个人非法经营罪，并通过司法程序依法处置个人非法所得及相关资产，同时要依法从严处置此案相关涉案干部，这也是当下大力反腐、从严管理干部的必然要求。
2.逐步完善体制机制，压缩权力寻租空间。
相关体制机制不健全、政府监管不力、干部职工缺乏自律是当前大量开发商违法经营行为出现的一个重要原因。要从源头上堵住问题产生根源，关键是要从体制机制着手，压缩权力寻租空间。从政府层面看，必须完善对与房地产领域相关的重点职能部门和关键岗位的监督制约机制。国土、规划、住建、市政市容等相关职能部门要进一步完善部门内部规章，打造跨部门工作的高效制度机制，力争建立起多部门查处违建的联动工作机制和全市证、照、文信息共享应用系统，以及高效的建设项目联合审批机制；全面推行政务公开和办事公开，努力规范政府权力在房地产开发建设方面的运行，真正做到阳光运行；发挥纪检监察部门的职能作用，对房地产开发建设全过程进行有效监督等。从市场层面看，必须完善房地产市场许可和准入制度。相关职能部门要强化对从事房地产开发企业的资质认定的严格审核机制，对于转包、挂靠等行为，通过执法监察予以纠正；完善房地产企业信用信息制度，限制或禁止有违法违规等不良记录的开发商进入房地产开发市场，进一步增强预警和防范效能等。从干部层面看，要完善从严管理干部机制。认真开展“三严三实”专题教育，积极开展警示教育，进一步强化自身的廉政自律意识、宗旨意识和法制观念，自觉遵纪守法，严格依法行政。
3.推动健全相关法治，营造公平法治环境。
为了改善和加强对不断发展的房地产市场的监督管理，国家已相继制定并颁布了《建筑法》《房地产管理法》《土地管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等一系列关联房地产管理的有关法律法规作为宏观调控的重要前提和保障，针对性地规范市场行为。只有通过建立健全法律法规， 形成强有力的法治监管，才能切实创造安全公平的房地产市场环境。因此，继续完善有关法律法规，并结合市场实际，细化完善相关法律、行政法规的司法解释和实施细则，增强可操作性，是推动当前我市房地产行业法治化迫在眉睫的任务，也是加强法治海南建设、推动依法治国战略目标的内在要求。
参考文献。
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[2]谢真真.房地产开发交易成本及其对房价的影响作用研究：【北京交通大学学位论文】.北京.北京交通大学，2014。
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