我国发展保障性住房的再思考
摘要:公共住房问题是城市化进程中面临的一个共性问题,眼下世界各国都高度重视中低收入居民的住房保障。
学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验,对完善我国保障性住房制度,建立和谐社会有着重大的现实意义。
关键词:公共住房;保障;再思考 在我国改善中低收入家庭居住状况,发展保障性住房的同时,学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验,有着极其重大的现实意义。
一、西方发达国家住房保障制度的实践 (一)住房保障制度的共同特征 住房保障制度的政策演变。
起初,当政府意识到严重的住房短缺问题时,一般采取大包大揽的政策。
随着全国性住房短缺的缓解以至消失,大规模国家干预政策不再适宜,代之而起的运用市场机制解决大量的住房供应。
政府住房保障政策主要面对地区性和特殊阶层的居民,解决特定群体的住房问题。
1929—1933年的经济危机和二战之后,西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。
比如美国提出“可承受住房”的保障目标,旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题,使“人人拥有居住的机会”。
20世纪60—70年代,一些发展中国家,如新加坡也将“居者有其房”当作国策,成立了建屋发展局,专门负责公共住房的建设。
住房保障制度不能仅仅停留于短期的政策层面,需要将其作为一种长期规划来加以考虑。
住房保障作为一种关乎民生的公共产品,需要政府从长计议,制定相关法规保证措施的顺利实施。
美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题,先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等,对住房保障作了相应的规定:一是扩大房屋抵押贷款保险,二是提供较低租金公房,三是提供低息贷款建房,四是提供房租补贴,五是帮助低收入家庭获得房屋所有权,六是禁止住房方面的种族和宗教歧视。
(二)住房保障制度的不同特征 随着工业化国家福利政策的变化及住房短缺问题解决,充足型公共住房供应模式日渐减少,而针对失业者等少数社会贫困阶层的补充型公共住房供应模式日益成为主导。
英国、荷兰等国公共住房所占比例较高,是以充足型公共住房供应模式为主的工业化国家的代表。
由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相连,这就形成了发达国家三种典型的住房保障模式。
第一种是“福利国家型”。
以英国住房保障模式为代表,其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利,国家有保障公民住房福利的职责。
第二种是“投保资助型”。
以美国住房保障模式为代表,其住房保障模式重视权利与义务的密切联系,提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。
第三种是“储蓄保险型”。
以新加坡住房保障模式为代表,它以政府强制储蓄建立以中央公积金为核心的社会保障体系,而住房保障制度恰好建立在中央公积金制度上。
英国鼓励居民购房,住宅金融扮演着重要的角色。
各地有众多的住房信贷银行,银行的一项重要业务就是向购房者提供抵押贷款。
购房者通常可贷到房价90%的购房款,有的还能贷到100%的购房款,贷款额为年工资的3—4倍,还款期一般为20—25年,在还本付息期内可只付息不还本。
另外,政府和银行都希望贷款者在贷款的同时,购买贷款保险,以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时,保险公司可以帮助居民还款。
而在美国,私人金融机构和政府金融机构经营房地产贷款,在发放个人住房抵押贷款方面发挥着重要的作用。
私人金融机构中的商业银行和非银行储蓄机构,如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等都经营房屋抵押贷款。
住房补贴模式可分为两种:一种是对住房供给进行补贴,称为住房建设补贴;另一种是对住房需求进行补贴,称为住房使用补贴。
对于第二种补贴,各个国家都要对申请人进行严格的审查,按照高中低收入群体进行不同的补贴。
租房的公民享受房租补贴,买房的公民可以在贷款利息、保障金、住房维护等方面享受优惠。
管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查,获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补贴。
在美国,对中等收入者,供应社会住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。
这两种补贴实际上往往并存,不过第二次世界大战以后,发达国家的住房补贴政策发生转变,经历了从供给方增量住房的建设补贴转向需求方存量住房的使用补贴,即由补砖头向补人头转移。