房地产市场研究类型
买方市场,消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求,是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言,消费者研究就是回答5W,即何人(Who)、什么(What)、何地(Where)、与如何(How)。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者,其购买与使用什么类型的房产,购买使用的动机是什么,何时、何地以及如何购买。
(1) 何人(Who)。
人口数量。
性别比例。
年龄分布。
教育程度。
职业。
收入。
居住形态。
社会阶层。
谁是使用者。
(2) 何地(Where)。
购买者地域分布(区域差别)。
购买理由。
购买用途。
(3) 什么(What)。
外观造型。
面积。
环境。
地点。
格局(阳光、通风、朝向)。
建材。
公共设施。
价格。
贷款。
付款方式。
(4) 何时(When)。
购买时机。
购买时间。
购买季节性(周期性)。
(5) 如何(How)。
客户反应(价格、规划、地点等)。
销售顺序。
动机研究室应用社会科学的技术,发掘与评价市场造成某种行为的力量,包括对消费者思想与态度的深入分析,从而发现消费者购买特定产品与品牌的下意识原因。
真正的行为动机,优势因为不付合社会规范而不愿依据是回答,有时本人的真正动机就连他自己也没有充分意识到,因此,一个人的真正动机,常常难以运用普通的询问调查法。
目前,最常应用的动机研究方法包括:联句试验、完句试验、深度面谈、集体面谈与主题知觉实验法等。
市场研究通过研究潜在市场与潜在销售量,从而决定某种商品的市场需要量,或者计算每一个都市或交易地区的市场占有率,进而拟定各地区的销售配额,并以此确定销售区域。通过市场分析,我们可以明了应在那些地区加强广告语促销,并且能够分析未来的趋势。市场分析包括消费者需求的各种因素的调查,如总需求,相对需求,重度需求,市场饱和点及消费率的调查等。
销售指数是市场分析的最基本工具,从销售指数中,我们可以了解每一销售区域的市场潜在需求量的百分比,将其余公司的总百分比进行比较和分析后,就能够发现公司市场营销的薄弱环节,作为改进营销决策的参考。
估计市场潜力的方法有直接资料法、必然结果资料法、因素法等。
企业组织销售活动的研究是市场研究中应用最广泛的部分。销售分析与控制包括销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。即在建立销售路线、分析产品与营销活动的成绩、测度市场占有率、分析产品与销售人员的利润、以及决定顾客、销售商与销售人员的销售倾向。除此之外,销售分析还包括下述问题:
(1) 与顾客联系次数的多少。
(4) 第一线推销活动的深度。
通过销售分析与控制的研究,可以是浪费降至最低限度,避免错误方向,同时,还能够降低销售成本,增加利润。因此,销售分析与控制应推广到销售组织中的每一成员,使大家都能充分重视它。
产品研究对于现代的企业而言,是相当重要的一环。只有通过对产品不断的研究改进,才能切合与满足消费者的需要。产品研究包括消费者的使用与购买习惯、对产品设计的偏好等问题的研究。发展商越能切合与满足消费者的需要,产品越容易大量销售。
现在房地产业极为重视产品的研究,也就是我们说的产品规划。以何种形态设计(住宅、办公楼等),面积分配比例、外观形势处理方法(防潮、复古、线条处理、建材选择与效果差异等)、格局与朝向如何、公共设施的安排等问题。房地产规划与研究应按如下原则:
(1) 规划依据。
符合地段特性。
适合当前市场。
创造土地价值。
(2) 规划特征。
使建筑物的使用合理化。
完成企业的经济目的。
满足非特定多数人的投资意向。
使用有效的空间,设计最有效的应用。
考虑居住者生活上的各种机能。