谈可追溯管理在住宅商品房开发中的应用

内容摘要：本文主要阐释了可追溯管理的含义以及将其运用到住宅商品房开发中的必要性，并论述了运用可追溯管理理论对住宅商品房的开发流程进行无疏漏跟踪和追溯的具体环节，即建立一个可追溯系统对住宅商品房进行全过程的信息管理，并且通过一个信息平台进行信息流通，最后使得各相关方达到共赢。

关键词：可追溯管理 住宅商品房 信息管理 　　 　　可追溯性是指通过最终产品到运输、储存、生产过程、销售的产品链的全部或部分，或者产品链中的某个过程以追踪一批产品和它的历史的能力。 　　可追溯性要通过建立可追溯系统来实现。这个系统要求采集生产过程中高度详细的细节和数据。根据欧盟委员会2002年178号令中的规定：在食品工业中，每一个企业必须对其生产、加工和销售过程中使用的原料、辅料及相关材料提供保证措施和数据，并确保其安全性和可追溯性。因此对企业来说，一个无疏漏的可追溯系统和专业的质量管理系统是至关重要的。 　　Codex食品标准委员会对可追溯系统的定义表述为“食品市场各个阶段的信息流的连续性保障体系”。通俗的讲，该系统就是利用现代化信息管理技术给每件商品标上号码、保存相关的管理记录，从而可以进行可追溯的系统。 　　机动车、飞机、太空船的制造行业中很早就有了一个高效的可追溯系统。而食品信息可追溯系统是由欧盟为应对疯牛病（BSE）问题于1997年开始逐步建立起来的。现在由美国、欧洲等国家提出了关于食品追溯系统的法定要求。CIES全球食品安全计划也颁发了一份指导性文件，要求供应商开发适当的程序和系统来确保追溯性。 　　 　　可追溯体系在商品房开发过程中的应用机理 　　 　　可追溯系统在商品房开发过程中的应用较少。笔者认为将可追溯概念应用到商品房开发上，可以这样理解：可追溯性就是在开发决策、规划设计、施工、销售和物业管理过程中，坚持建造过程和监管过程信息的透明性，并对相关的合同文件和检测报告以及会议记录等影响工程项目质量的因素提供足够的保证措施和详细的数据管理，从而保证对其无疏漏的追溯或追踪能力。 　　简而言之，可追溯管理体系就是一旦工程发生问题或纠纷，各相关方可以从开发决策直至物业管理过程中的各个阶段所记载的连续性信息中查找原因和证据，并及时有效地控制和处理工程问题，减少工程损失，增强企业自身解决问题的能力及增强消费者的信任保障体系。 　　可追溯管理体系基本作用机理是，通过企业和（或）第三方将生产过程及与其相关的工程质量信息记录下来的过程，建立有效的信息管理系统平台，使得各相关方可以随时查询工程信息，给各相关方充分的知情权。它可以帮助购房者了解符合规范和要求的生产和流通过程，从而提高购房者信任程度；可以帮助政府或其它第三方进行有效的监管；同样可以帮助企业顺利管理内部事务并满足其它相关方需求，从而提高其社会信誉度。 　　 　　住宅商品房开发引入可追溯管理的必要性 　　 　　（一）了解住宅商品房开发企业和信息的需求增强 　　信息不对称的情况阻碍了人们了解住宅信息的需求。这种信息不对称情况主要体现在开发企业与购房者、消费者与第三方、开发商与政府之间的信息不对称。这些情况要求建立一种管理系统来给各相关方提供一个可以获取有效可靠信息的途径。 　　 　　（二）现有住宅商品房开发模式急需改变 　　现有的房地产开发企业的组织形式对顾客需求调查及调查结果的反馈起负面作用。从房地产实践来看，传统的操作程序由于传统分工和习惯行为模式的存在，房地产开发过程中的信息难以透明化且难以及时沟通，严重时甚至产生信息孤岛，这显然不利于信息流在各单位和各部门之间的流传。而且随着现代生产力的提高，住宅商品房开发中规划设计、施工、流通、建筑材料供应的链条越来越长，环节越来越多，范围越来越广，影响住宅安全性的因素也越来越多，消费者的要求也是逐步提高，这都加大了信息流传的难度。因而迫切需要一种能够顺利传递开发过程信息和顾客需求信息的管理方法。 　　 　　（三）房地产开发企业的责任变化 　　住宅商品房开发企业的基础责任就是向顾客提供优质商品住宅及其服务，从而获取利润并分配给投资者与员工，实现企业价值最大化，同时保持企业经营的可持续发展。而现代住宅商品房开发企业的基本责任不仅是指住房以及服务，它还扩大至提供给各相关方住房开发与经营的所有信息，包括材料、半成品、施工过程以及结果等，以提高他们的放心程度，帮助他们实现理性消费的欲望。房地产开发企业提供信息的对象不仅仅是消费者，还有监督机构、材料供应链中的生产者，供应商等需要一直追踪企业的状态以及信息的关注者。 　　随着社会的进步，企业被进一步要求承担社会责任。也就是企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的责任。包括遵守商业道德、生产安全环境保护、职业健康、节约资源、提高社会福利等。 　　房地产开发企业的责任变化，促使企业采取信息公开制度，以便于公众和政府等社会成员监督和了解公司信息，加强社会对企业的信任和支持，为构建公正公平和谐的社会环境做出努力。 　　 　　（四）企业发展采用信息技术时的要求 　　房地产企业为了适应时代的发展，通过购买硬件和软件引入信息技术来提高效率和效益。信息技术也正在改变着传统的房地产经营方式。但是资金的投入往往没有取得应有的效果，这主要是因为企业对工作或过程没有好的定义，从而不能有效的执行、监督、管理。这种情况要求企业将管理方法和IT技术结合起来，从而使信息系统能够引导和控制事件的执行，那样人们就顺其自然按照信息系统中新信息的产生、发送、接收和处理的新规则来做事，就不需记忆很长的规范手册，即使执行有错，也可以由信息系统的记录或提醒而得到纠正。