农民建房管理调研报告 农民建房管理
根据县委安排县政协组织县规划、国土、建设三部门有关人员和部分政协常委、委员就我县农民建房开展专题调研。
调研组先深入马坳、桥等乡镇通听取汇报、实地察看、召开镇村干部、机关部门责人和群众代表座谈会等形式深入了我县农民建房现状和存问题认真剖析问题根积极探讨加强农民建房管理有效途径。
调研组还分别赴我省武宁县、河南省兰考县、安徽省肥东县、宿松县等地考察学习他们农民建房方面成功做法和型验。
现将调研情况报告如下、全县农民建房主要特()农民居住条件持续改善。
改革开放以随着农民收入增长和生活水平提高全县农民居住条件得到了极改善。
根据调了全县农民人住房面积已由改革开放前不足0平方米增加到现5平方米。
马坳镇008户农民、征村乡09户农民有90%以上农民都改革开放新建了住房其60%以上新建近0年。
上世纪八十年代农民建房以满足生活基主九十年代建房以居住改善主。
进入新世纪农户建房已进入到居住和享受共发展阶段越越重视户型设计、风格品位、质量等并投入量金用房屋装修并逐步向庭院式、别墅式方向发展。
近两年上杭乡、马坳镇等部分村民新建住房都是二三层新式楼房每栋花费金都0万元以上。
(二)农户建房投持续增长。
据调征村乡和马坳镇近两年分别新建住房38户、5户户投近万元。
较多农户搬进新居配置数电视、冰箱、洗衣机、空调等用电器享受型消费农村已逐步发展。
根据桥镇对当前正建房农户调新建房投装修户5万元左右、配置用电器和具达3万余元。
随着城镇化进程和社会主义新农村建设深入推进农民对改善居住条件愿明显增强许多上世纪八九十年代建简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。
加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施当下农村到处都有建新房、盖新居场景。
今年上杭乡农民新建房屋06栋桥镇有76户农民申请新建住房马坳镇今年申请建房农民有50多户还有860余户建房上世纪八十年代村民有拆旧建新想法。
农民人住房面积改善情况下提高住房品质仍将成我县农民今建房主要。
二、存问题()建房选散乱。
宅基地调换和土地流不畅情况下加长期以规划缺失农民建房随选行普遍存。
有“追”公路建房采取乱占责任田地、私买卖集体土地等办法傍乡村公路而建甚至建公路红线;有居民布局零散哪里地势、“风水”、交通方便住宅就建到那里傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗”建房等势头难以遏止;有村庄呈“环状扩张”新房不断向外围延伸四周新房林立村破破烂烂建新不拆旧形成“空心村”。
白岭镇桃树河综合治理就有0多户因侵占河堤建房被拆除造成极浪费。
桥镇礼村陈屋30多户农民,村庄四周建新房老屋堂仅剩3户住户多空房已成破房、危房却无法拆除象这类外新破“空心村”,全县到处都存。
建房选散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多公共基础设施配套难以到位村容不整洁“只见新房、不见新村”或“只见新村难有新貌”阻碍了农村济进步发展和农民生活水平提高。
(二)违建现象严重。
有批先建不申请、不报批不办任何手续偷建、抢建、突击建行有人。
桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难便纷纷不报批柯龙线两旁突击建房,有少批多建多占超建。
相关法律法规和县里有关件明确规定农民建房每户占用非农用耕地不得超 00 平方米占用原宅基地和村空闲地不得超80平方米占用农用地建房不得超 0 平方米。
但实际普遍超标甚至出现“做三分田房要占用两亩”现象。
桥镇墨田村006年有耕地500亩年统计剩下00亩除少数抛荒外基被占用建房。
“年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房”桥镇农民顺口溜形象地描述了农村蚕食耕地建房现状。
有“户多宅”桥镇礼村67户农民约有 65%村民拥有两处以上宅基地。
违法违建房 现象致使量耕地被蚕食侵占违反了国土地政策法规损害党和政府群众形象。
(三)质量参差不齐。
前些年县规划部门编制了《新型农村住宅图集》并免费供农民建房选择但受观念、金等因素影响我县农民建房普遍样式单、户型简易多砖混结构“火柴盒”式平顶房。
加上农民建房管理监督相对滞缺乏技术指导致使房屋结构不尽合理防灾抗震能力较弱。
当前我县农民建房没有实行施工许可制农村体工匠绝部分是“土瓦匠” 没有专业培训建筑知识缺乏、质量识淡薄施工程既无规设计图纸、也无质量监管程序都是凭验施工造成施工质量难以保障建筑品位和档次普遍较低下。
各地镇村干部和职能部门相关责人反映由绝多数村庄没有编制建设规划建哪?哪里能建?哪里不能建?怎么样建?村民无从知晓建房无可循致使农民建房随心所欲违规违建房有发生。
二是现有规划欠科学。
006年实施新农村建设政策以县委、县政府曾启动了以行政村单元新农村建设规划编制但没有完成。
已修规划编制由没有充分考虑农民建房许多村庄周边没有预留建房用地;有由超前不切合农民从事生产生活实际而难以实施。
现行土地利用总体规划虽修编但由与村镇建设规划编制不步致使土地利用规划情况与农民建房用地矛盾常突显。
土地利用总体规划预留建设用地可能农民不愿接受;合新农村建设规划且农民又愿建而土地利用总体规划上却禁止建房基农田。
三是规划执行落地难。
调研发现有村庄虽新农村建设有规划而实际建设却并不按规划执行。
(二)管理失位缺位越位。
是县乡管理失位。
008年月日新《城乡规划法》正式实施。
00年8月日《江西省城乡规划条例》颁布实施。
但近些年我县具体实施存重城镇、轻村庄倾向县乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方济社会发展局组织实施。
近两年虽制定颁发了《关加强村镇规划建设管理工作实施见》(修府发[009]0)、《关进步加强土地管理工作见》(修府办发[00])、《修水县农村村民住宅建设用地管理规定》(修府办发[00]7)、《关加强和规农民建房管理办法》等相关政策件但贯彻执行不得力监督检不到位问责机制不健全管理存失位。
二是部门职责缺位。
因国土、规划等相关职能部门出利益追忽视和放松了对农民建房管理;乡镇“无钱可收、无利可图”也畏难推诿;其他相关部门则事不关己、袖手旁观。
加上规划、国土等乡镇基层所管理力量薄弱专业人才严重紧缺监管力不从心部门协调机制不完善也致使管理难以到位。
目前县国土局全县设有8乡镇心所每心所要责周边四五乡镇用地管理。
如桥镇土管所仅名工作人员管辖围涉及桥、余段、水、上衫等乡镇对庞建房户申请无法进行有效审批指导也根无法实施有效建房用地监管。
年我县曾几心集镇设立规划所但除太阳升镇外人员或没有到位或被乡镇政府借用无法人尽其专对乡镇总体规划和村庄规划实施监督管理也就形虚设。
三是村级组织越位。
对农民建房乱象有村干部形象指出“村干部是揣着明白装糊涂镇干部是揣着糊涂装明白。
”许多村级组织对发生眼皮底下农民违建现象不仅置不理还以所有者和管理者双重身份越位行使对集体土地所有权擅将农用地出让、让、出租用非农业建设造成了农村用地秩序紊乱。
少数村组干部越权批地引起群众误以建房不收费只要村组就可以按照己愿建房不办理报批手续。
(三)用地供矛盾突出。
受国耕地保持政策限制005年农民新增用地建房实行年计划管理以省市下达我县农民建房新增用地计划指标严重不足近年基没有安排。
加上工业化和城镇化进程加快农民建房用地指标受城市规划、项目建设制约较化供地存重城市、重项目、轻农村、轻农民现象农民建房与土地供有限矛盾日益突出。
部分有建房、合条件农民审批不到宅基地情况下便冒险违规违建房。
(四)群众法律识淡薄。
长期以由政策法规宣传普及不够农民对建房是否要规划、设计、报建、验收等缺乏足够认识对规划了不够。
当前很部分村民还存着土地“谁耕种、谁所有”观念认土地所有权是己己想怎么建都行进而也就导致占用农用地建房、以及非法占用土地现象严重。
加上受传统封建思想和传统习俗影响农民建房历有由“风水先生”定房屋朝向、方位和结构习惯缺少科学建房、依法建房观念。
调研马坳、征村等地群众反映目前农民建房审批牵涉部门多、手续较繁杂、审批流程复杂、手续繁琐这也严重影响了农民依法报批积极性。
四、外地加强和规农民建房管理验借鉴调研组通赴外县考察学习发现各地对规和加强农民建房管理模式虽不尽相但他们宅基地管理、村庄土地整理流以及拆迁安置和管理机制创新等方面探我们加强和规农民建房管理提供了许多值得借鉴验。
武宁、兰考、肥东、宿松四县都把科学编制村庄建设规划放加强农民建房管理首要位置。
武宁县008年启动村庄建设规划编制利用两年以乡镇编制主体、以然村规划单元全面完成了全县87然村庄规划规划编制率达9%以上做到“没有规划绝不允许建设”。
肥东县006年和009年先开展了新农村规划和“村规划”完成了全县8乡镇共63新农村建设规划提出规划心村、改造集镇村、整治然村、建设边村、培植特色村、合并弱村等六种规划建设形式农村建房提供了科学依据。
武宁县出台《关贯彻落实《江西省村镇建房规划审批办法》实施见》陆续出台了《关进步规县城规划区农民建房等活动通知》、《武宁县违法()建设行责任追究处理办法》、《关进步加强我县各乡(镇)房屋建设批监管通知》等相应配套件使全县农民建房做到有法可依、有可循、违规必、失责必究。
乡镇设立村镇规划建设管理指导配备管理人员所长由乡镇分管领导担任并将农民建房管理纳入乡镇年目标管理考评。
兰考县成立由县委记组长新型农村社区建设领导组将农民建房纳入计生、维稳样重要位置抓。
全面完成村庄建设规划对率行开展新型农村社区建设并走全市前列乡镇正职和分管副职优先提拔重用;对按规划建新房累计达到70%以上或受到市级以上表彰村村支部记工提升3倍。
宿松县明确以乡镇管理主体管理体制乡镇成立村镇履行规划执行、建房审批、手续办理等职责县财政连续年每年拿出500万元进行奖补。
肥东县以土地整治抓手通用地置换、增减挂、整村推进等项目有效破了新村建设金筹措、土地利用、产业营等难题。
力推进心村建设007年共实施39村庄建设项目59户搬入新村累计新增耕地0300亩。
该县运用土地整治产生金收益即对闲置废弃宅基地复垦成耕获得每亩8万元补偿再整合涉农项目金对农民拆除旧房按房屋结构给予每平方米00至0元补偿对进入规划区集建房村民新建层、二层分别给予0000元和5000元奖励从而极地调动农民集建房积极性。
武宁县、兰考县用活新农村建设、移民扶贫、危房改选等政策整合惠农涉农金重用新村或新型社区基础设施、公共设施建设并对农民新建房屋、拆除旧屋、耕地复垦等给予奖补积极引导农民集建房。
兰考县还采取整合流土地、合并迁建、商业化运作等模式集建设新型农村社区。
无论是规划建设、户型选择、项目实施等方面四县都尊重群众愿、广泛听取见、发动群众参与让群体当主体、唱主角、得实惠。
武宁县规划和国土所实行限办结承诺制全程助村民代办各种建房审批证件手续以优质取信民。
特别重对体工匠培训提高体工匠实用技能做到持证上岗有效保证建房风格统和质量安全。
五、加强和规农民建房管理建议()规划先行发挥规划引领龙头作用。
针对我县村庄数量多面广、规划技术力量严重不足现状根据村庄规模、基础条件、地理位置等不情况要按照“能进县城不留集镇,能进集镇不留村组能集居住不分散安置”布局走向,突出“重长远有序推进;合理用地适集;生态优先突出特色”村庄规划设计理念和“保持、两突出、三不搞、三配套”规划编制原则(即保持修水农村传统化特色;突出人与然和谐突出农村田风光;不推山、不填塘、不砍树;水、电、路配套公共设施配套房屋设计配套)以然村主体分类编制村庄建设规划既彰显前瞻性又要因地制宜、量力而行重现实可行性。
政府要加投入按照“县级财政补编制单位出乡村两级筹”办法切实规划编制费力争实现村庄建设规划全覆盖。
另方面狠抓规划执行落实。
充分考虑农民现实和要前提下重乡镇总体规划、土地利用总体规划、村庄建设规划等规划衔接避免村镇规划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾保持规划统性和协调性。
村庄规划编制充分尊重和体现广村民见发挥村民理事会作用增强农民执行规划觉性和严肃性。
建立健全保障规划实施配套措施实行村镇规划公示制加强对规划执行情况全程监督、全方位管理。
(二)明责确权建立齐抓共管动机制。
是健全机构队伍。
切实提高对农民建房管理重要义认识成立以县委、县政府主要领导组长高规格领导机构部署、指导、协调、督农民建房管理各项工作。
成立乡镇规划建设分局或所核定全额拨款副科级事业编制业分别归口县规划局和建设局管理所长或由乡镇分管领导兼任具体责协国土所做农民建房批前审核、批监管和建设管理等工作确保“有人做事有权管事”。
建立健全县、乡镇、村组三级监管巡络形成齐抓共管新格局。
二是强化制保障。
县委县政府尽快研究制定关加强和规农民建房管理政策性件着重研究“户宅”政策落实、农民建房审批程序简化、农村宅基地管理办法、违法()建房处及责任追究等有较强操作性政策见制定相关优惠政策吸引社会金参与农民集建房、土地平整、旧村和空心村改造等项目。
三是严格考核奖惩。
完善政绩考核制将农民建房管理工作纳入乡镇年目标管理考评容把农民建房管理纳入与计划生育、信访维稳等重要位置。
落实责任追究制对乡镇、有关部门及相关责任人渎职、失职行将依法依规进行处。
按照“创新思路、完善机制、突出重、统筹发展”工作思路积极探建立健全农民建房政策激励和利益导向机制着力 “房哪里建、地从哪里、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题促使农民统规划建房。
是政府主导、以奖代补因地制宜推进村庄改造。
针对当前农村即将迎三批建房热潮现状要根据“规划先行、节约集约、尊重民、循序渐进”原则结合新农村建设试实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程着力推进村容村貌整治配套实施水、电、路等美化环境基础设施建设。
村庄改造遵循“以连线、以线连片、分层推进”工作方式先从城郊、公路沿线开始做起逐步辐射到边远山区;先从有条件、有基础、群众有热情村庄开始再辐射到济较薄弱村庄。
以财政扶持金引导建立政策激励机制。
县财政设立村庄改造专项金采取以奖代补方式对申请改造乡镇和村庄社区分类分档给予金奖励。
对农民按照规划要和标准改造验收合格并拆除旧房到位给予定金补贴。
以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合核心调整现有存量土地上做通农村土地整治挖掘潜力增加耕地面积。
力开展农村宅基地整理允许以房屋置换建房指标探建立宅基地有偿退出和调剂机制。
对实施城乡建设用地“增减挂”项目新增用地,实行全县统筹安排由县土地储备心按价予以收购或出让,形成土地收益全部用农村村庄与危房改造等项目建设调动乡镇村组积极性。
充分发挥土地整理作统筹城乡发展和新农村建设基础平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起,统筹安排田、水、路、林、村综合整治。
对村庄改造、移民安置和危房改造村庄,可采取“先建新房、拆旧房,先补偿、再拆除”政策,建批、搬批、拆批、复垦批,以利调动农民积极性。
合土地利用规划和年使用计划前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。
对农村住房建设与危房改造涉及新增建设用地,年土地利用计划安排5%用地指标予以保障。
坚持以县乡政府主导创新金整合机制。
加财政投入和土地整理收益奖补基础上按照“金性质不变、管理渠道不变、县级统筹使用”原则维持各类支农金投向相对稳定前提下限地将各类涉农项目金集用村庄改造、危房改造、集建房等项目基础设施和公共设施建设。
坚持以受益农民主体创新民投入引导机制。
发挥村民理事会作用把农民建房、村庄整治交给村民理事会定引导村民积极投入努力探“金民筹方案民出支出民审管理民营”民建民管新路子。
坚持以社会力量补充创新社会共建机制。
积极动员企业和社会各界人士参与到“工业反哺农业城市支持农村”通捐捐物等形式助开展集建房、村庄整治、危房改造等项目建设。
鼓励金融机构加信贷支持力实行贴息或无息贷款鼓励农民通林权抵押、保贷款、住房抵押等形式缓金压力。
按照“能免则免、能减则减”原则实行涉农建房项目税费按低标准收取费用减免政策。
村庄规划区按标准统建房农户采取以奖代补、实物补贴方式给予定补助。
对采用新户型建房通补助减轻农民建设金压力促使农民选用新户型建房。
紧紧抓住市县重示镇建设契机把农村住房改造与集镇、心村建设相结合进步优化村庄布积极引导农民往县城、集镇和心村集聚。
重鼓励和扶持有条件村庄依托移民扶贫、灾重建、地质灾害安置、危房改造等政策采取“统规划村民建或建”方式力推进农村新型社区和心村建设试把不太适合人居住村庄聚集到更适宜人居住地方把分散农户逐步向城镇移把村逐步并入村让农村实现聚集发展。
通型引路、以带面逐步培育批特色鲜明、配套完善、产业发展心村。
积极探户籍制改革按照政府引导、农民愿、政策激励原则,鼓励和支持有条件农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。
集镇建房或进城农民可保留农村田地山林承包权不变享受涉农优惠政策;进城购买商品住房农村居民,愿放弃土地承包营权和宅基地使用权并不再申请宅基地,由宅基地所乡镇据实际情况给予每户(宅)次性奖励原承包土地和宅基地由村集体组织收回,统安排使用;对进城购买商品住房落户农村居民,就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民等待遇。
是全面清理建档。
开展次全县农村住房建房情况普摸清底数对全县农村每户人口、年龄结构、宅基地位置、占地面积、建筑面积、房屋结构、新旧程和用地审批等实行严格登记造册完善宅基地台账登记管理 “户宅 ”政策严格执行奠定基础。
完善农村宅基地登记发证制对合农村村民人建房条件合土地利用总体规划及农村宅基地建房许可条件办理建房手续已建房户按程序申请补办审批手续。
二是规审批程序。
严格执行村民申请、村(居)委会公示、规划建设管理所和国土所初审、乡镇会议研究、报县职能部门审批以及批公示、规划放线等程序依法依规审批管理农民建房;农民建房竣工由乡镇牵头组织相关部门进行验收。
引导乡镇和部门变重管理、轻观念积极探便捷农民住宅建设和管理审批办法。
各乡镇设立专门便民窗口受理农民住宅建设申请提高审批效率减轻农民建房担。
三是加强建房监管。
发挥村级组织作用建立村(居)委会和村民组信息管理员和举报奖励制确保掌握农民非法用地、违法建房等信息及向镇(乡、街道)报告。
国土、规划、建设等部门抽调人员组成农民建房监管工作组每月或每季至少次对各乡镇农民建房管理工作进行督严格农民建房选、户型、面积等方面监管。
开展乡镇违法违建房专项整顿对擅建房少批多占、超面积建房实行“占补平衡”政策按相关规定处罚。
对强行抢占耕地、违法占地建房影响很坏型案例公开曝光处理强行拆除。
实行农民建房保证金制农民申请建房缴纳定金额建房保证金房屋验收若无违建现象则保证金如数退还。
着力做到四。
即发放工作手册。
把法律和政策规定办事程序、收费标准制成《农民建房指导手册》免费发放给农民。
结合农民建房功能农民统设计、免费提供通用图设计图纸;把规划建设、环境保护、生态建设、节约用地等具体化提供多份房屋设计图纸供农户选择并以乡规民约形式确保乡村建设统风格、配套和管理。
培训支工匠队伍。
实施“农村体工匠免费培训教育工程”建立体工匠持证上岗制和动态管理制切实增强体工匠法律识、规划识和创新识使体工匠成农村建房“技术员”、新房型“推介员”、新理念“宣传员”。
因地制宜引导鼓励农民对已建成房屋进行“平改坡”改造优化住宅造型效有效提升农民建房质量安全和建设品位。
办理套法律证。
强化识及依法建房户办“证”即《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准》保障农民合法权益。