[扬州xx珠宝城可行性研究报告] 可行性研究报告范文网
国· 扬州xx珠宝城可行性研究报告 总 论 节 项目名称及简介 、项目名称国· 扬州xx珠宝城 二、项目简介 “国· 扬州xx珠宝城”是由香港罗兰斯宝集团扬州市投建设集珠宝加工、营、展示、拍卖、批发、xx交易体型房地产综合开发项目。
“扬州珠宝城”占地608亩总建筑面积5673万平方米投0亿港元计划引进国外知名珠宝生产企业00多珠宝营及相关领域数千商；按照“集约化、营规模化、运作产业化、衔接链式化”xx营理念将珠宝原材集散交易—珠宝加工—珠宝营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各产业环节进行有机整合并全面开放供世界各地珠宝商贾投设厂加工、生产、展示、销售、拍卖xx贸易等；充分挖掘珠宝产业涵并与扬州地域化有机融合将扬州珠宝城打造成xx流珠宝产业平台形成产、供、销条龙国珠宝专业市场形成象“虎门装”、“山灯饰”、“顺德私”模式产业集散心——“扬州珠宝”。
如说长江是条美丽项链那么扬州珠宝城无疑就是镶嵌项链上颗璀璨夺目钻石。
珠宝城建成将会提供上万工作岗位预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上约占全国年产值和交易额8%以上形成国珠宝产业基地。
二节 项目开发单位基情况 项目公司扬州珠宝城实业有限公司 成立日期00年6月8日 营围开发、生产、营销珠宝及相关配套产品。
房地产开发、销售、租赁及物业管理。
企业类型独营（港） 册500万美元 册住所扬州市邗江区 法人代表钟永森 三节 项目规划概况 项目位置扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处 占地面积608亩即05536万平方米 建筑面积5673万平方米（包括珠宝酒店8万平方米） 建筑覆盖率35% 容积率 绿化率30% 规划功能设置 序 名称 土地使用权面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 功能定位 珠宝厦 369 665 钻石、宝石、玉器、金银制品等交易心 珠宝化广场 30 68 货购物广场、古董、画、笔墨等交易心 3 xx商心 5 55 xx品牌珠宝展示心 珠宝市场步行街（期） 50 676 原材半成品、成品展示、销售集散地 5 珠宝市场步行街（二期） 9 87 上 6 珠宝加工厂区 98 883 珠宝产品加工区 7 珠宝加工厂二区 8 53 玉器加工区 8 珠宝加工厂三区 68 5 漆器加工区 9 员工高级公寓 5 75 珠宝城职工及管理人员公寓 设计规划说明 项目公司现已扬州市邗江区期购买土地5亩其商业用地6亩工业用地8亩土地款已全额付清商业及工业用地国有土地使用证已全部办。
二期酒店用地6亩届将按合约定供地、付款。
目前工程详细施工规划即将完成施工前期准备工作正紧张进行预计00年月珠宝厦、珠宝市场步行街、珠宝加工厂区区先期动工其他工程将按项目开发进如期安排开工。
全部工程期三年半完工。
整珠宝城规划分五区特珠宝加工区、珠宝市场步行街、珠宝展示交易区、珠宝产业生活区、珠宝化交流和酒店区。
其整体规划和单体设计都是聘请香港、新加坡等地名按照xx流珠宝产业平台进行规划设计功能明确、完善建筑风格充份显示行业主题既金碧辉煌、又豪华气派协调致。
项目代表性工程 、 特珠宝加工区按珠宝加工种类由6组团56幢现代化高级厂房组成。
、 珠宝市场步行街其造型和用采用世界产玉区建筑风格名精心雕琢而成设缅甸街、印街、非洲街、新疆和田街等。
届全世界珠宝、玉石将汇集让人如置身珠宝世界世界珠宝玉石尽显眼前任君选购。
3、 珠宝展示心外型0×80米设圆形、方形、八角形三庭庭错落有致融会贯通四楼拍卖厅金碧辉煌雍容雅豪华气派万千珠宝拍卖、展示和交易。
、 珠宝酒店建筑面积8万平方米拥有530豪华套房是专方便珠宝商贾集商和进行行业交流而设并根据珠宝商常携带贵重物品要特别配设全套流保安系统。
整座酒店呈钻石形。
酒店面宽6米落地玻璃无梁无柱气势磅礴。
堂高3米面积000平方米设音乐瀑布、溪曲径、亚热带森林景使整座酒店充满现代浪漫气息和回归然感觉。
建成xx珠宝城计划配套有人民银行验金、珠宝鉴定心、海关报关并有税、银行、保险等机构。
还将有快递、滚动珠宝信息屏幕、全方位xx珠宝信息、安全押运、珠宝商办理出口地证明、黄金营权、珠宝进出口营权、代办有关营业执照、暂住证等。
珠宝城将不定期举办型国、xx珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员质培训等。
珠宝城还将配备现代化、高科技防暴、防盗设施引进xx知名物业公司进行星级管理配有世界流专业保安设施进行全天候监控并有支训练有素专业保安队伍珠宝企业保驾护航使入驻企业无顾忧。
由项目是以珠宝主体集珠宝加工业、商业、酒店业、旅游业体房地产综合性开发项目有别传统、单珠宝工业区开发。
珠宝行业状况、国政策、市场等诸多有利因素作用下她必将成国xx级高标准珠宝专业市场。
逐回答该项目投者何以独具慧眼进军珠宝产业；何以长三角、扬州开发、建设xx珠宝城等疑问顺理成地得出两结论选择长三角开发建设xx珠宝城是市场迫切要；选择扬州是因扬州综合成低综合效益。
报告充分发掘扬州“长三角济圈“有利区位优势将项目有效、市场前景及公司操控能力三位体进行综合考虑并对方案作出初步投估算。
五节 可行性研究主要技术济指标 项目研究主要技术济指标 总建筑面积5673万平方米 其加工厂房面积8800平方米。
商 业 面积86000平方米 酒 店 面积80000平方米 公 寓 面积7500平方米 总 投。
696万元人民币（不包括酒店投入） 有金投入约5000万元人民币 分析研究项目主要济指标 税利润68705万元（计算厂房、租金和酒店营业收益） 全部投净现值07万元（年折现率按8％计） 全部投部收益率338% 总投利润率6096%。
盈亏平衡6% 二 珠宝市场分析 节 xx珠宝市场鸟瞰 、 相对平稳各有升降总体趋旺 珠宝首饰xx贸易是项宗商品其年营业额约500亿美元。
虽然受伊拉克战争、东冲突、非冲击引致金价波动部分地区市况淡静、销售下跌但003年xx珠宝市场整体表现相对平稳且各有升降。
以国和地区看东南亚上半年市场复苏受到打击下半年销售趋乐观。
由美国市场正复原东南亚整体济情况亦呈现复苏迹象。
泰国钻饰、印珠宝销售较年期有温和上升。
新加坡、印尼、马西亚受非影响上半年市场冷清销售下滑预计下半年济反弹可弥补下跌损失。
（华珠宝003年0月8日《003年东南亚珠宝零售市场拼盘》） 其他国和地区呈现较态势。
以色列季裸钻出口增长%；缅甸海水珍珠将幅增产预计年产量较年增加50%；南非市值产量二黄金公司黄金地公司季纯利增长6%；鲁金饰今年前月出口总额比年期增长了0%；越南扩黄金进口额且称“只要国要进口额没有任何限制（以上《国宝石》003年二期）。
坦桑尼亚黄金出口猛增997年仅600万美元00年即达到了387亿美元预计003年底将达5亿美元（世纪珠宝003）。
美国、欧洲是珠宝消费主要市场年美国尽管受东局势紧张影响但感恩节和圣诞节期珠宝销量仍不跌反升这与当地人视购买珠宝首饰生活化有很关系。
据显示年香港珠宝业出口额达90亿港元比前年上升7%。
主要市场如美国、英国及法国分别录得5%、9%及7%增幅销往国地珠宝亦上升3%。
（《香港商报》） 今年xx金价走高目前已接近每盎司（3克）380美元。
据全球黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水平而xx市场旺盛美元可能进步走软月金价可能进步上涨。
（世纪珠宝0033） 而xx铂金原材价格再次上冲铂金首饰价格上涨原迅速从每盎司750美元上升到770美元。
而据南京市场反馈铂金饰品每克涨幅05元。
二、 虎视眈眈国市场争先恐抢滩登陆 昔日被看成单纯珠宝加工制造地国地如今被xx珠宝首饰界视潜消费市场。
接近00亿美元年销售额巨市场潜力令世界珠宝业巨头纷纷“抢滩”国地市场。
据不完全统计00年我国首饰消费超600亿元人民币黄金消费量则连续数年平稳保持00吨左右。
德国慕尼黑xx展览集团项预测显示00年国有希望成全球具竞争力珠宝首饰加工和消费心以及世界珠宝贸易心届珠宝首饰年销售额将超80亿美元。
全球钻石销商戴比尔斯早上世纪50年代就开始了与国地商接触。
98年和988年戴比尔斯先与山东省、辽宁省签订了勘探钻石矿矿合通旗下销售和市场营销机构戴比尔斯深介入国新兴打磨加工业和快速增长珠宝饰品制造业。
0世纪90年代以戴比尔斯国加了消费营销方面投入位北京、上海和广州“钻石推广”和“钻石信息心”通举办各种行业会议、培训研讨会、竞赛等方式推动了国钻石饰品消费市场增长。
已有50多年历史法国著名珠宝钟表巨头卡地亚目前已北京、上海拥有三精品店并国地7城市设立多形象专柜。
进步拓展国市场年卡地亚上海设立了代表处。
以世界各地推广溪地珍珠主要职能溪地珍珠xx宣传协会年上海和香港分别设立了办事处。
年月协会上海举行溪地珍珠姐选拔活动以提高溪地珍珠国地消费者知名。
香港知名珠宝首饰品牌周福选择了以特许品牌连锁方式开拓地市场。
截至00年7月周福地各城市已开设了超70店铺几年营业数量还将不断增加。
作香港黄金与其它贵金属产品制造商恒丰集团先北京、深圳设立了子公司和行政总部以开拓地金银珠宝首饰零售市场。
目前恒丰北京、上海、广州等地许多重城市开设了0余专柜向地消费者推广其“金至尊”和“银河明星”两品牌。
恒丰有关责人透露5年集团将通开设连锁专柜、发展特许营等方式将地专卖店和专卖柜增至300。
（《市场报》·见华珠宝） 作全球三黄金市场国正吸引世界目光。
全球黄金推广机构世界黄金协会已把国作003年全球推广计划“重重”。
世界黄金协会远东区董事总理郑良豪9月日出现上海。
他专程世界黄金协会启动“K－GL黄金消费新概念”国推广活动。
这种以8K黄金主要材质金饰因硬较高、色泽美丽而备受各国年轻消费者青睐。
“国对全球黄金行业影响不可忽视”郑良豪说重塑黄金金融产作用、扩全球黄金新形象推广是世界黄金协会003年全球策略两重国则是推广计划“重重”。
世界黄金协会消息说虽然997年至00年铂金首饰消费热潮使得国黄金首饰消费幅下滑四成以上但00年国黄金仍高达03吨成仅次印和美国世界三黄金市场。
世界黄金协会认003年国黄金市场呈现三趋势开放步伐加快市场体系逐步完善投上涨。
00年0月30日上海黄金交易所开业结束了延续50多年黄金“统配统购”。
今年上半年国人民银行又正式取消了有关黄金行业6项行政审批项目其包括取消黄金收购许可黄金制品生产、加工、批发业审批黄金供应黄金制品零售业核准等。
这味着世界各地相关企业只国当地市场购买黄金就可以由地国投黄金珠宝生产、批发和零售项目。
世界黄金协会总裁詹姆斯·伯顿曾对评价说“现国国黄金市场完全是由市场”。
出现世界黄金协会“K－GL”推广活动上香港知名珠宝品牌周生生和周福对地黄金消费市场表示了浓厚兴趣。
“国地是巨市场这对每商都是无可抵挡诱惑。
”周生生董事兼副总理周允成说“我们对这里发展前景非常有信心。
” 利贸易促进会上海代表阿迪斯认随着国黄金市场进步开放会有越越多利珠宝商参与国市场。
伦敦金银市场协会会长穆立则表示“国完全有可能成亚太地区黄金心”。
据悉世界黄金协会已与上海黄金交易所建立密切系并设立了专门顾问组协助金交所研究和开发包括黄金期货投产品。
业人士预测旦人黄金投放开真正投类黄金产品面世国地黄金每年可增加00吨。
（世纪珠宝00396） 据003年0月日出版《003国xx珠宝展快讯》报道世界白银协会执行总裁贝特曼先生指出世界白银协会直关国白银市场目前积极开拓国市场已与国宝玉石协会协商相关合作。
他指出虽然目前国人白银消费远低xx平水平但国是有着巨潜力白银消费市场。
据专预测到008年国白银消费将会翻番。
二节 国珠宝市场回顾与展望 、 我国珠宝首饰市场历史回顾 珠宝玉石首饰不仅是悠久历史明与重要化艺术独特体而且是珍贵然与先进技术工艺相结合高级商品。
珠宝首饰业是十分古老行业已有数千年历史出土物就有很多珠宝首饰。
我国出土商代“玉羽人”挂件距今已有三千七年历史。
我国出土早黄金首饰是甘肃省玉门火烧沟遗发现商代金耳环距今也有三千七年历史。
仅据《唐六》记唐金加工方法就有十四种多即销金、披金、镀金、织金、砑金、拍金、泥金、缕金、 捻金、戗金、圈金、贴金等唐代利用这些加工技术生产了许多巧夺天工首饰品。
983年扬州三元路发掘出批精美唐代首饰其有花形嵌金戒指、嵌饰戒指、素面戒指、马蹄形挂饰等。
唐代珠宝首饰业发展也当诗人们诗句得到了印证如刘禹锡诗云“日照澄洲江雾开、淘江女伴满江隈。
美人首饰侯王印尽是江浪底。
” 新国成立半世纪以珠宝首饰市场发展历了四阶段 99年至98年停滞、波动发展阶段 98年至990年恢复发展阶段 990年至000年快速发展阶段 新世纪开始珠宝首饰业进入更高层次上发展新阶段 我国珠宝首饰业成独立产业群体是二十世纪八十年代以才逐步形成且规模很。
98年底统计当全国有金银珠宝和玉雕产品生产企业95拥有职工人数0800人年产值9509万元。
不及现市场规模千分。
全年创造产值7亿元销售收入亿多元出口额77亿美元其黄金首饰5666亿美元占653%比十年前980年全国珠宝首饰工业总产值增长了08倍出口创汇量增长了68倍。
到九十年代末全国金饰生产企业已有500多珠宝玉石首饰生产企业000余。
我国珠宝首饰快速增长势头上世纪八十年代末已见端倪进入九十年代则如火山喷发般迸发出。
以珠宝首饰业销售额例990年我国珠宝首饰业黄金首饰企业工业总产值仅有7亿多元玉石雕刻企业工业总产值9亿多元珠宝业全部工业总产值才有0多亿元而到993年我国珠宝首饰销售额便达到了亿元短短三年便有十多倍增幅。
尔也保持着较快增长到000年珠宝首饰总销售额890亿元人民币是990年倍多。
九十年代珠宝首饰市场销售额每年都保持了两位数递增些珠宝首饰消费已跃居世界前列。
（以上见华珠宝——国黄金珠宝消费论坛·市场） 今天随着社会发展进步珠宝玉石首饰已从达官显贵才能拥有稀有奢侈物变成人民群众追美生活、表达宝贵情感重要消费品。
铂金饰品 我国996年销量仅85万盎司998年增长到50万盎司仅次日居世界二位。
000年销量猛增到0万盎司超日居世界首位。
00年又幅增长到30万盎司占全球总销量5%成全球铂金饰品销量国。
00年约增长0%左右。
黄金饰品 00年销量37吨较000年增长3%成全球继印、美国三黄金消费国。
00年保持了微幅增长势头。
钻石加工 00年全球钻石加工出口额与000年相比下降6%而我国钻石加工出口贸易反而上升了86%达59亿美元。
我国钻石加工贸易发展较快主要原因是国有广阔市场。
铂金镶钻饰品直是珠宝市场亮从996年到000年铂金、黄金、钻饰品销售额由5亿元增加到亿元年增长379%。
00年又增长到6亿元比增长3035%。
估计00年仍将增长30%左右。
珠宝镶嵌饰品 宝石镶嵌饰品发展开始上世纪90年代初期当以K黄金镶嵌低档宝石主由产品款式新颖价格适颇受消费者表睐。
到90年代期逐渐发展成K白金、铂金镶嵌钻石、红宝石、蓝宝石主并很快占领珠宝首饰市场。
宝石镶嵌首饰到00年国市场销售额已达355亿元平每年以0%－5%速增长。
特别是铂金镶钻饰品是近年珠宝首饰市场销售亮形成股“铂金钻石热”。
海水珍珠年产量约0吨亦占世界首位。
（以上见《国宝玉石》003年期孟宪松《入世周年看国珠宝业持续发展》 二、珠宝首饰市场现状及展望 珠宝首饰行业对繁荣市场促进国民济发展有着重要作用。
它发展折射出老姓生活从温饱到康历史轨迹。
00年我国珠宝首饰销售额达到000亿元较前年增长9%已成世界上少数几珠宝年消费额超00亿美元国。
出口8亿多美元首饰用黄金30吨铂金饰品销售总件数突破00万件用铂金50万盎司钻石年销售额超亿美元。
我国已是世界公认钻石消费市场和世界二钻石加工国。
黄金珠宝玉石饰品生产企业现有5000多销售企业现有万多从业人员已达300万人。
（以上见华珠宝《国珠宝市场成全球焦》、《专预测我国有望成全球首饰加工和消费心》、《我国有望发展成珠宝贸易心》、《我国珠宝市场新透析》 等） 今年0月日国土部部长、国宝玉石协会会长孙盛“003年珠宝玉石首饰行业发展xx论坛”上发表了题《国珠宝玉石首饰行业发展利环境》面讲话。
他指出“近二十年我国珠宝玉石首饰业进入发展快期宝玉石市场营销量迅速增长已成世界上翡翠和玉石市场亚洲钻石市场。
从上世纪70到80年代以企业数量剧增特征规模化发展阶段到90年代以塑造企业形象特征人化发展阶段进入了世纪以提升行业形象特征品牌化发展新阶段。
人民群众对宝玉石认识更丰富爱更浓烈享用更普遍。
由产业发展环境不断改善国珠宝玉石首饰产业保持了健康、持续、稳定发展良态势。
我们要世纪头二十年集力量全面建设惠及十几亿人口更高水平康社会。
随着国社会济发展人民生活将更加殷实珠宝玉石首饰行业发展潜力和空就将更加巨。
预计到00年国珠宝首饰业有望实现年销售总额800亿元出口总额达到70亿美元。
” 三、我国珠宝首饰市场健康发展政策保障 我国政府直鼓励珠宝玉石首饰行业发展已出台了不少有利政策措施。
按照我国加入承诺积极地调整相关政策总平关税从00年月53%已调到00年月0%左右。
000年0月上海钻石交易所正式成立；00年0月上海黄金交易所正式运行；003年8月铂金正式挂牌上海黄金交易所进行交易标志着国珠宝首饰原和制品从流通体制上步入了市场济轨道。
003年5月国人民银行停止执行批涉及黄金收购生产加工批发零售和白银进口行政审批项目标志着黄金、白银等贵金属及其制品从管理体制上实现了市场全面开放。
税收调整方面00年月日起对钻石免征进口关税加工环节出口钻石实行零关税。
钻石消费税移至零售环节并减按5%税率征收。
00年9月国对进口黄金（含标准黄金）和黄金矿砂免征进口环节增值税。
003年5月日起对进口铂金免征进口环节增值税；对通上海黄金交易所销售进口铂金以及国铂金生产企业产销铂金实行增值税即征即退；对铂金首饰消费税按5%税率征收并移至零售环节。
这系列税收政策调整既是扩珠宝首饰业对外开放、履行我国对世贸组织和上海会议承诺重举措也是国珠宝首饰企业参与xx竞争、提高竞争实力重要保障。
根据国海关统计003年月至6月国各类钻石进口额5亿美元其他宝石进口额686万美元较年期分别增长%；从国出口珍珠及宝石金额达5亿美元较年期增长98%。
我国钻石、铂金、高档宝石、翡翠等原材不少依靠进口。
我们相信随着改革深入和行业发展珠宝玉石首饰行业政策会更加宽松和有利。
国已相继制定了系列标准和规定如《钻石分级》、《珠宝玉石· 鉴定》、《珍珠分级》及《金银饰品标识管理规定》、《首饰贵金属纯规定及命名方法》等等。
地方发布制定有《云南翡翠饰品分级地方标准》、《上海黄铂金饰品消费争议办法》、《江西省金银珠宝首饰标签标办法》等。
这些规市场和参与xx竞争奠定了良基础。
（以上孙盛面讲话） 据悉当新《黄金管理条例》颁布国人民银行《商业银行人黄金投业管理办法》正式实施以真正义上“炒金”就可进行。
即将出台《黄金管理条例》将取消实施了50多年禁止民买卖黄金有关规定。
因目前参与黄金投交易主体已不受性质和身份限制除了国另有规定者以外只要是国境法人和然人可参与黄金投买卖交易。
目前我国居民储蓄存款余额已达9万亿元人民币从人投状况看国黄金市场开放欲积极介入者不少数金市将是充满了魅力新兴投市场。
（《国宝石》003年期《人如何炒金》） 另据《南方日报》报道“从明年上半年开始港澳永久居民可以人名义广东册营黄金珠宝行业。
与随着各地对国院取消行政审批权限关‘黄金行业审批制改就地册制’等政策进步落实我省将有更多体私营业主向工商管理部门册登记加入金银首饰营行业。
“广东省金银首饰商会会长甄伟钢进步释根据不久前签署我省将进步放开黄金珠宝行业市场准入条件。
确切地说明年上半年开始港澳永久居民便可主入粤以独或合形式册营黄金珠宝业包括黄金生产、加工、零售、批发。
而地体私营企业也将根据国院今年3月份取消00多项行政审批项目关取消金银珠宝营审批制有关容可主向所地工商部门册登记从事金银珠宝业营。
今从事金银珠宝零售、批发业将不再要人民银行审批、领发金银珠宝营许可证；只要合工商部门规定企业册条件便可就地册登记开业。
”（ 港珠宝003年月日《金银珠宝营彻底放开》） 由以上信息可以看到珠宝首饰行业面临着较发展机遇。
具有实力商能慧眼独具、披沙拣金终成商战赢。
三 珠江三角洲、长江三角洲珠宝首饰业情况比较 今年国矿业报《财富珠宝》周刊编辑出版了《国珠宝首饰企业名录全》。
上海、浙江、江苏三省市合计约900主要集长三角周围。
节 珠三角珠宝首饰业现状 我国首饰业集珠江三角洲地区并形成了深圳和番禺两首饰加工基地。
90年代初期随着香港珠宝首饰企业不断迁入深圳使深圳珠宝业获得巨推动作用信息、技术、加工工艺等方面也得到显著提高和发展。
00年生产各类首饰000多万件工业总产值达5亿元比00年增长75%。
出口值约65亿港元。
首饰产量约占全国总产量70%。
番禺广州区现有珠宝首饰企业30多从业人员达万众年加工黄金80多吨年产值近0亿元年出口额约5亿美元。
广东省另有四玉器加工基地和市场——广州市华林玉器街、四会马田玉器街、揭阳阳美村和南海平州玉器街。
（以上见《国宝玉石》003年期孟宪松《入世周年看国珠宝业持续发展》 深圳现有珠宝交易心三营珠宝销售批发。
、 港xx珠宝交易心——金宝城厦位深圳市福田区华发南路营面积万多平米。
位深圳市罗湖区水贝工业区拥有三层近万平米营面积商铺预计超00。
营包括银饰、珍珠、翡翠、宝石、贵金属、首饰配件等近十种类并形成珍珠、翡翠专业批发市场。
今年8月初招商以不到月楼已全部被珠宝厂商认购二楼三楼也分别被认购80%和50%。
预计明年春节期正式开业。
（《深圳商报》003年9月日） 3、 佳宁娜xx珠宝交易广场。
位深圳市罗湖区人民南路佳宁娜xx友谊广场系寸金地营面积约6000平米采用品牌专卖店形式整合营。
（《深圳商报》003年9月日） 广州市番禺区现拥有5珠宝首饰加工工业（见华珠宝）另有建广州威乐珠宝产业位番禺区沙湾镇。
产业年0月日奠基总体规划600亩首期开发338亩该类似珠宝首饰保税区封闭监管工业用地。
（见广州威乐珠宝产业投指南） 目前建广州花都xx珠宝城国珠宝城项目。
位广州市花都区新华工业区规划占地300亩将是集金银珠宝生产、加工、展示、销售、专业鉴定、人才培训、物流通以及观光旅游体复合型产业基地。
（见华珠宝） 二节 长三角珠宝首饰业现状 总体看长三角珠宝首饰企业数量、生产规模及全国所占比重低珠三角但其发展也有特色。
如位浙江省绍兴市福全镇浙江日月首饰集团全国济效益500强企业。
其“日月”品牌首饰已广人知销售年年攀升年销售额逾亿元其黄金首饰8吨铂金首饰36吨。
今年5月销售57亿元较年期增长99亿元。
上海老凤祥珠宝首饰公司今年元月销售突破亿元关达到亿零6万元创日销售历史高纪录与年期相比零售增长近成批发超倍。
这几可说是我国珠宝业骨干企业。
（《国宝玉石》003年期、华珠宝003年月日《我国珠宝首饰市场形势分析》） 二、我国淡水珍珠养殖主要集浙江与江苏交易主要集诸暨山下湖镇与苏州渭塘镇。
诸暨山下湖镇00年全镇珍珠养殖户达3000多户从业人员5万人；珍珠养殖面积突破0万亩其地养殖水面约8万亩江苏、安徽、江西、湖南、湖北、福建与海南养殖水面突破万亩；珍珠产量达80吨其高档珍珠5余吨占全国高档珍珠产量80%；珍珠加工销售企业33主要从事珍珠项链、饰品加工以及以珍珠主要原美容品、营养品和珍珠粉加工。
000年0月占地50亩、总投3500万元五代珍珠市场投入使用市场设摊000精品房00；00年成交珍珠650吨珍珠首饰0余万件成交额达到3亿元。
（003年国xx珠宝展快讯国院发展研究心钱平凡博士《基产业集群我国淡水珍珠产业发展方略》） 位苏州城外吴县市渭塘古镇98年便创立了珍珠贸易市场。
发展到今天产已达八千万元占地面积三万二千平方米日进场交易人数八千人次。
九九五年国批准正式更名“国珍珠城”。
珍珠产品远销欧美、日、韩国、俄罗斯、印、巴基斯坦及港澳台地区。
“国珍珠城”是国主要珍珠集散地也是全国闻名世界珍珠专业市场。
（《姑苏晚报》见华珠宝） 三、长三角济发达、消费能力强尤其是广农村人口已有了较强珠宝首饰消费能力。
相关机构多次进行单项品种和综合性珠宝首饰消费调上海市民消费能力排列首位前面已有上海老庙黄金珠宝公司老凤祥珠宝首饰公司销售例证。
而南京市今年元旦、春节期珠宝首饰销售也是多年见旺市、二月份销售额较年幅上升多则翻番少增幅也0%以上。
上海金饰品企业从郊县入手开拓农村市场已取得初步成效。
老城隍庙黄金珠宝有限公司对开发郊县农村市场行动较早997年市郊县销销售额已占该公司当年总销售额5亿元30%。
年销售额65亿元其郊县十销销售额8亿元80%以上购买者郊区农民。
设上海豫商场老城隍庙黄金总店购买黄金饰品近50%是郊县农民。
老凤祥首饰有限公司提出向农村进军各郊县老凤祥连锁店正迅速建立起。
目前已建立起老凤祥分各省市连锁店正筹建。
些毗邻城市黄金饰品销售得更江苏徐州市今年月份黄金饰品销售比年期增长倍以上日销黄金达0公斤江苏泰州天孚珠宝银楼、南通海口供销厅等珠宝店农民购买量都占到80%以上。
（华珠宝003年月日《我国珠宝首饰市场形势分析》） 四、长三角珠宝首饰市场愈益趋规这市场稳定健康地发展创造了良条件。
钻石交易所、黄金交易所设上海铂金也今年8月上海正式挂牌交易正是国对这种成熟市场认。
当北京铂金市场处种无序竞争状态对xx市场反应迟缓上海则有专门行会根据xx市场灵活调控价格、管理市场使得北京行羡慕不已。
今年月国宝玉石协会和国土部珠宝玉石首饰管理心合召开“全国珠宝玉石首饰行业律工作会议”向全行业公布《珠宝玉石首饰行业律公约》江苏、上海、浙江等省市率先积极响应并结合省市特色制定相关措施和办法。
如9月3日金银珠宝首饰“三包”规定——《江苏省金银首饰“三包”规定》（讨论稿）被提上议事日程公开讨论全国开创了先河。
（以上酷极珠宝《xx价格动荡 上海紧随 京城稳当》、《江苏00亿珠宝穿上“护身” 国首首饰“三包”宁被提上议程》及孙盛部长讲话） 五、尚无集产供销综合体珠宝市场平台 长江三角洲包括外围地区甚至北到山东珠宝市场致分两类。
类以产地基础专业市场如前提及浙江诸暨山下湖珍珠市场苏州渭塘国珍珠城。
另有较远江苏东海县东海水晶城。
东海称国水晶都水晶储量约30万吨储量及质量全国毛泽东水晶棺即选用东海水晶。
水晶工艺品年交易额近0亿元。
水晶城营面积35万平方米摊位5000余年成交额近5亿元。
（新社江苏新闻003年0月3日电） 更远还有山东招远市黄金珠宝首饰城。
该首饰城新近落成今年9月举办黄金珠宝首饰展销会上成交近亿元。
（酷极珠宝003年9月日《招远黄金产业链深延 30余珠宝商落户“国金都”》） 再类占据城市黄金地段珠宝首饰销售心。
除了闻名世上海南京路、城隍庙上鳞次栉比黄金珠宝店商云集、品牌荟萃还有城隍庙新近落户上海钻石城——东华美钻金饰城3000多平米铺面营上万件新潮尚钻石首饰。
（国矿业报财富珠宝周刊） 另外据南京市白下区新规划从昌巷到行宫口太平南路段将建成珠宝条街其日月厦和长安xx厦裙楼层分别建成珠宝城总营面积达000多平米计划引进知名品牌珠宝商数量可达0。
（华珠宝003年6月日《太平南路崛起两座珠宝城》） 今年月0日称苏北珠宝航母淮安和氏天福xx珠宝城淮安市心开业。
总投3000多万元营面积000平米是苏北地区目前黄金珠宝专业市场。
（华珠宝003年月日《首xx级珠宝商城落户淮安》） 迄今止除了山东招远市莱州市有两黄金产业兴建外整长江三角洲尚无集产供销综合体珠宝产业以致江浙两省珠宝商远到番禺设立珠宝加工。
这种状况可以说与长江三角洲济发展、济实力及市场极不适应。
市场亟待具有相当规模能荟聚xx国众多知名品牌珠宝产业降生长三角。
四 长三角心城市综合及对比分析 既然建立珠宝产业是长江三角洲济发展要那么选择建何处济能带效益就成了关键。
这就要对长三角相关城市济发展水平房地产市场做综合及比较分析。
节 长三角心城市济分析 据国统计局数据显示00年长江三角洲地区5城市完成全社会固定产投759066亿元比上年增长9%。
与全国平水平比较00年全国完成全社会固定产投30亿元首次突破万亿元比上年增长6%增速996年以高水平。
长江三角洲地区与全国相比较总量占全国比重由上年67%上升到76%从增速上看高全国平水平58分。
00年长江三角洲地区5城市实现社会消费品零售总额6769亿元比上年增长%。
与全国平水平比较00年全国社会消费品零售总额突破万亿元达到09亿元比上年增长88%。
长江三角洲地区与全国相比较总量占全国比重53%比上年提升了0分增速上高全国平水平6分。
00年长江三角洲地区5城市实现出口总额95亿美元比上年增长5%。
与全国平水平比较00年全国实现出口总额356亿美元比增长3%。
长江三角洲地区与全国相比较总量占全国比重8%比上年提升了06分增速上高全国平水平8分。
从以上三方面可以看出投、消费、出口快速增长使长江三角洲地区活力四射济持续健康发展。
“三驾马车”出口尤突出成拉动长江三角洲地区济增长重要引擎。
（据和讯003年3月日 见狐） 近科院发布《003年国可持续发展战略报告》综合排名评价也显示位长三角上海、浙江、江苏分别名列位、五位和六位。
00年沪苏浙G总量已达37亿元占全国G总量3%。
国济实力强35城市有0长三角；全国综合实力强县（市）长三角占了半。
这里还聚集着近工业产值超00亿元产业区和数千巨型企业。
世界500强有00多落户。
长三角以凌厉发展势头直超国济发展前沿地带珠三角。
已有不少济学断言世纪xx济竞争基单位既不是企业也不是国而是城市群。
城市群分工、合作和竞争将定世界济、政治格局。
建设强城市群将成赢得世纪全球济体化下激烈xx竞争关鍵所而长三角正是这样正崛起城市群。
今年5月5日条连接长三角各板块轨道交通建设规划浮出水面。
5年从长江口北岸南通市到杭州湾以南宁波西至南京0万平方公里围纵横交错、通江达海现代化快速交通将把“长三角”5座心城市、55座等城市、6城镇全部纳入“3都市圈”。
区域济专认长江三角洲“3都市圈”交通计划将极推进济社会体化进程带生产力发展格局重变化。
就上海提出重新打造己制造业心江苏省也谋划项行动这就是沿江开发战略。
按照这部署江苏省将南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6直辖市区和拥有长江岸线5县（市）发展包括装备制造产业集群、化工产业集群、冶金产业集群、物流产业集群四产业带。
江苏着力打造这济带无疑也是了给己长三角增添定分量。
（003年7月30日《国济报》见狐） 今年8月份长三角5城市实际利用外比对情况显示长三角十五城市实际利用外合计95亿美元全国多上海、无锡、苏州、南京分别列前四位。
从实际利用外额增幅看舟山居位其他依次排列分别是南通、嘉兴、扬州、南京、无锡、宁波、嘉兴、苏州、镇江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。
扬州排位上海反而倒数二。
显示扬州济进步显著。
（《现代快报》003年0月日深圳新闻） 另外由苏州学苏南发展研究院实施国教育部命题“长江三角洲地区城市综合竞争力比较”研究成对外公布长三角地区5城市综合竞争力新排名显示根据综合得分。
据介绍排名共参照8指标体系这8指标是城市济实力、城市金实力、城市科技实力、城市产业结构与效益、城市开放程、城市设施水平、城市政府能力及其他。
（据《现代快报》003年8月9日见狐） 二节 长三角心城市房地产分析 从今年8月上海推出楼盘价格看高层以静安区“xx丽都城”价格高价000元；高层浦东新区苗圃路“维多利华庭”价格65008000元高层多层徐汇区“西雅图”项目高价700元。
9月0月上市住宅总量突破600万平方米而其单价5000元以下楼盘供应量约90余万平方米占到了总供应量30%单价水平50007000元价位段约0余万平方米占到38%；单价水平7000元以上供应量约00余万平方米占到3%。
可见50008000元高价楼盘仍是目前上海商品房市场主力军。
而闵行区及上海近郊低价楼盘基单价则5006000元不等众多买踊入“淘房”销售异常火爆。
（东邦上海房地产信息） 无锡房地产市场旺盛成交量价齐升。
003年6月市区（不含锡、惠山区）商品房销售面积7533万平方米比年期增长383%成交金额63亿元比年期增长96%其住宅销售面积7068万平方米比年期增长3%成交金额85亿元比年期增长38%。
全市值达76元平方米比年期增长80元平方米增幅7%。
（无锡房地产信息） 根据国统计局对全国35城市房地产市场统计调00年二季杭州市房价涨幅已排到了全国三位。
杭州是特殊城市这半城山水半城湖城市成了众多浙江甚至全国富人向往地方。
西湖边买套房子养老是许多浙江老板梦想。
是杭州楼盘出现了几乎二分外地顾客。
这样情况下尽管量杭州地居民买不起房价还是飞涨。
即便是全国房产路走低97、98年杭州房价也直没有跌。
而这程关心投温州人卻发现了投机会。
约从3年前开始些高品质楼盘出以些买买就是两三套甚至十几套。
批进入温州人年纷纷将手头房子出货杭州二手房交易量剧增。
接下波轮到了杭州地人。
这些人更新己居住环境候发现房价涨得让人吃惊是加入了炒房行列般是买两三套房子。
这种炒房受到了当地银行支持只要付出首期剩下可以到银行按揭。
参加工作才5年白领阶层陈先生00年初候将己两年前0万买住房卖获得了将近0万差价他发现这市场有利可图。
是将手头现金分别付两套房子首付现两套房子又都涨了近8万元。
据戴德梁行003年调报告指出上海工业房地产市场较上半年出现显著增长新建厂房竣工和租售情况达到三年高峰。
厂房租售情况变得相当活跃厂房空置率由86%下降到78%年末随着各工业区加快项目跟进和完成批新厂房将被建成。
可以预见上海工业房产开发和投热潮即将迸发。
年以上海商铺市场开始回升并路走高。
专介绍说般情况下住宅用房投回报率约6%到8%商铺投回报率可达8%到%。
品质优良商铺般6年就能全部收回成以就是纯利了。
如将纯利年限收益与回收期收益相加再除以总使用年限那么商铺投收益率可达0%以上。
是商业房地产以其潜升值空正成市民继股票、住房新投热。
但上海市心黄金地段商铺市场风险系数也开始加些眼光长远投者选择了向社区和外埠移。
而金丰·易居近提供份调报告很地显示了种趋势有5%上海受访者对投异地商铺非常感兴趣。
统计期显示上海人对商铺目前昂贵价格表现出比较强承受力0%人选择5000元平方米——0000元平方米商铺；30%人选择0000元平方米——5000元平方米商铺；%人选择3000元平方米以下商铺。
南京、无锡商铺售价仅8000元平方米——0000元平方米昆山繁华地段商铺售价也7000元平方米——9000元平方米左右这上海市民投商铺提供了新选择机会也显示出当代置业种尚——异地置业。
（以上《放日报》003年月6日） 异地置业是近年出现种突破地域性置业方式。
北京已售高档商品房有近50%外地人而北京人也开始到外地买起了房了。
年外地海景房纷纷闯入京城叫卖如秦皇岛维多利亚海湾、连海昌欣城以及海南银谷苑和三亚海景酒店京城人异地置业打开了亮丽天地。
上海00000三年外地人置业占上海全部房产销售面积比重逐步上升上海人也战周边城市如苏州、昆山等地购买房产。
近些年交通工具日益多元化、便捷化、逐渐了异地置业交通上问题人们可以快速地国行走空缩短。
区域济体化、交通状况改善、城市人口流动增加和投观念更新引发了异地置业热潮。
以上海龙头包括南京、宁波、杭州、苏州、温州、无锡、紹兴、常州、扬州等0多城市长江三角洲都市圈正加速融合这种产业补、共享新格局打破了房地产市场局域性地产业发展空迅速放。
（以上《金陵晚报》见南京房地产信息） 从城市规模看房地产开发投潜力呈现两特是城市具备较市场空；城市另特是对周边地区具有集聚作用。
对房地产市场说集聚作用主要表现部分地“外地”例如北京、上海、深圳等城市外地购买力是不容忽视重要因素。
从房地产市场表现看呈现两特是市场潜越、潜供给越则预示房地产开发投潜力越。
房地产市场潜主要受到潜方购买能力和济支撑能力影响。
长三角地区人G、人储蓄名列前茅消费水平和财富积累水平明显强其他城市使得其房产开发投潜力较。
二是房地产市场身素质。
比如空置消化能力和市场吸纳能力对房地产开发潜力影响也非常。
宁波、杭州等二线城市尽管城市和房地产规模不如特城市但由其较强市场吸纳能力和较低空置率使得其潜开发投空较。
（见《济观察报》电子版003年0月6日） 三节 扬州市房地产状况 扬州多年房地产发展直以普通商品房、济适用房主房地产市场运行较平稳。
从年到今年上半年受土地拍卖、外开发商影响产生股追高品质、高档次、高回报潮流高品质超级楼盘不断涌现沿江开发和新城西区建设如火如荼。
市区房地产市场片繁荣景象。
今年上半年全市房地产开发投保持幅上扬态势施工面积和新开工面积较上年期有较增幅。
据统计今年5月份全市房地产开发投38亿元施工面积35万平方米比分别增08%、768%。
今年5月份市区房地产共成交3笔面积86万平方米比分别增长%、7%交易总额达到亿元比年期增长3%。
高价精品楼盘和规划将力发展地段商业房成外地人扬州投首选。
新近推出海德公和鹤台广场是目前档次较高精品楼盘是西部新区有前途商业心都吸引了量外地。
鹤台复式商用房价已达9000元平方米。
（扬州热线、房产信息、扬州房地产信息） 附 扬州市楼盘调览表 五 扬州市发展规划 优惠政策 扬州是令人充满怀旧情思地方。
她仿如位遗世独立绝代佳人楚楚动人袅袅娉婷。
每每念及仿似美人驾虹霓而至惊鸿瞥又飘然而逝令人迷恋而怅惘不已。
隋唐以扬州就逐渐成我国东南沿海地区济化心唐代诗人李白《送孟浩然广陵》有千古丽句“故人西辞黄鹤楼烟花三月下扬州。
”徐凝亦有“天下三分明月夜二分无赖是扬州”佳句。
到了清代叶随着手工业、商业和交通运输特别是盐业发展扬州也更加繁盛起。
扬州江都人清代著名学者汪《广陵对》上说“广陵域地鬻海盐使万民食其业；上输少府以宽农亩力；及川渠所货通焉。
” 扬州邗江槐泗镇人清代鸿儒阮元《扬州画舫录》序言描绘扬州“土沃风流会达殷振；翠华（皇帝）六巡恩泽稠叠；士日以民日以富。
” 上世纪90年代以随着扬州港建成高速公路通车润扬桥架设以及宁启铁路铺筑古城扬州加速开放、开发国乃至整世界更加紧密地系起。
扬州正以其500年历史魅力博精深化底蕴宏伟而具有前瞻性发展规划独具感召力投优惠政策愈益吸引着海外广投者。
可以想象扬州将如苏水乡出浴美女洗历史尘垢再次以其惊艳靓丽令世人称奇赞叹。
节 扬州市发展规划 江泽民志题词“把扬州建设成古代化与现代明交相辉映名城”指明了建设扬州方向和目标。
扬州作“南京都市圈”１００公里围节城市和“附心城市”将建成地区综合性心和现代制造业基地并将以化旅游名城和生态林城市优势全力打造适合人居住具有xx影响城市。
据了“南京都市圈”规划期限２００２—２０２０年近期规划２００２年到２００５年。
“都市圈”包括南京、扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖以及淮安南部和巢湖部分地区终形成高济和市场体化发展态势。
扬州市正争取成“南京都市圈”农副产品供应基地、区域物流心枢纽、会展“附心城市”也争取兴建都市圈二或三机场并希望“南京都市圈”规划远期目标实现。
扬州市沿江开发战略促进“扬州”城镇体系形成扬州城市规模将进步扩区域济凝聚力进步加强。
按照规划近期至２０１０年开发围东至江都嘶马镇西至仪征青山镇南至长江北至宁通高速公路（扬州市区以西北绕城高速公路界）涉及市区及仪征、江都两市２９乡镇。
远期至２０２０年规划围扬州市区及仪征、江都两市全部行政区域面积３２１５平方公里。
沿江开发战略促使扬州发展以现有市区心江都、仪征两翼相连、呈锥形带状分布、城镇节布局合理滨江特城市群体。
东西约５０公里南北约２０公里城镇人口规模２０１０年１４０万左右２０２０年２００万人左右。
到00年沿江地区G达000亿元左右年增长%以上占全市G70%以上005年和00年人G分别达3000美元和6000美元以上率先实现全面康和基现代化城市化水平达70%以上。
远期到00年沿江地区建成现代产业走廊和城市走廊使扬州成长江三角洲地区综合竞争力较强现代化滨江城市。
扬州市沿江交通缩短了扬州与上海“地理距离”沿江开发交通体系旦形成长江航运－公路运－铁路运将产生合运输优势。
丰富货加便捷交通将衍生出现代物流业－集散、仓储、运输、采购、制造、配送、营、信息、代理、介等系列现代行业。
趁机进步挖掘现代物流潜力推进现代物流产业发展。
扬州城区按照“西进南下”城市发展战略开始建设“西区西区”——新城西区。
按照发展规划扬州新城西区将是座兼具古城脉和现代气息生态现代化新城区域集科教化、行政办公、商贸、居住功能体。
首期投入建设昌西路延伸工程东至贾七路西至西北绕城公路全长385公里道路规划宽 0米将是扬州东西向主干道是西部连接润扬桥、宁启铁路火车、西北绕城公路主干道。
该区东至贾七路北至宁启铁路、扬冶路线西至西北绕城公路南至汇西路延伸线面积约0平方公里是城市总体规划确定西部新市区重要组成部份。
二节 扬州市优惠政策 美国著名项目分析沃德先生说句名言政策胜市场。
这是他切肤痛所换验教训。
、扬州市开发区、工业外商优惠政策 、外商投兴办国鼓励类生产性、开发性和建设、营基础设施独或合合作项目册金00万美元且外方股份比例占60%以上从获利年起税部门依法征税。
前3年由级财政地方税收分、留成部分给予所得税征收额相等财政补贴；至8 年给予所得税征收额50%财政补贴。
、对我区工业区以外新办外商投企业办理项目申报和项目建设前期手续区级各种规费减半征收。
对新办生产型项目除国和省市必须收取规费、基金外由区级收取基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等律按30%征收。
3、对被列入国和省火炬、星火、双高优等高新技术产业化项目根据省以上贷款贴息奖励、拨款总额区政府按0%比例予以匹配奖励。
对开发研制省以上科技行政部门认定高新技术产品并进行项目投入由级财政或相关基金按项目当年财发生数次性给予%补贴。
、建设区新办集贸市场、消费品市场、生产要素市场工商管理费实行两年免交三年减半收取。
新建、扩建重市场或固定产投000万元以上其它性项目（除房地产以外）开业日起年新增所得税由级财政或相关基金给予等额补贴各项规费减半征收。
业企业当年上缴地方税收超00万元地方综合规费上年基数上保证与营业收入增幅步由征收部门实行定额征收。
5、对进“两”册000万美元以上且年实际外到帐达50%以上项目、省以上科学技术行政管理部门认定高新技术项目（产品）、世界知名企业投兴办项目采取更灵活、优惠办法实行事议制定案性政策措施。
6、进“两”企业除市级和市级以上规费外区镇级费用律免收；市级和市级以上费用由区政府及相关部门助争取减免。
任何单位和人都不得进入“两”向企业乱集、乱摊派、乱收费。
、企业所得税免三减五 、区级收取基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等减按30%征收 3、免征年区级综合基金 、所有外商可享受行政事业减免规费 5、成片开发面积达00亩以上项目、世界知名企业投举办项目实行事议、制定案性政策 六 成及风险控制 节 生产营程运行成 、税收 工业企业实行增值税制税率进销差额7%般约销售收入35%视增值情况而定。
二、运行费用 电费非工业、普通工业065元左右；工业05元左右； 水费生活用水0元吨；工业用水68元吨；营用水元吨。
另外企业如有要可就近直接取用地表水应缴纳水费00元吨水利工程水费00元吨。
人防建设费元人年。
其它如治安等收费约050元人年。
三、建筑物费用 建厂成单层轻钢结构50600元人民币平方米 框架结构600700元人民币平方米 标准厂房房租8元人民币月平方米 四、水接入费用600元立方米（对外商投企业减半征收300元立方米） 二节 土地成 该项目已期购得土地5亩其商业用地6亩。
以扬州市国土局土地交易心挂牌出让价购得每平米78元且已003年9月3日支付了土地出让金。
扬州市国土局土地交易心003年0月6日推出3幅土地向社会公开拍卖全部成功拍出。
其6幅地块与该项目用地地理位置及土地用途上具有可比性。
6幅地块高拍卖成交价30元平方米低拍卖成交价70元平方米。
即高出该项目用地挂牌出让价～3倍不等以保守评估估算该项目用地土地价值目前已升值了倍即约000元 平方米土地总价值已近35亿元人民币。
（附6幅拍卖土地成交） 三节 风险控制 该项目建设规划设计已进入尾声部分工程已开始报建。
项目公司工程部门按照价格低、质量优原则已与多施工单位进行了接触和谈判目前单项工程已达成向（附）与工程监理公司也已初步签订向合（附）。
项目公司将以规运作标准化管理及严格成控制与核算高质量地完成工程建设。
从今年6月以项目公司招商部门即开始与国地、港澳台及海外上万珠宝企业及销商、著名品牌厂商包括各地行业协会进行了广泛系获得了相当反馈。
基础上结合项目进展制定了详尽招商宣传计划及优惠招商条件（附）。
近日又新设计出招商向表分发给各地珠宝企业已有部分珠宝企业明确表达了进驻向。
结论扬州长三角排位虽然有些偏但发展较快土地房产刚起步有较开发和政策条件土地增值潜力珠宝产业发展有可项目招商具备极优势。
七 投估算及金筹措 节 项目投估算 、项目建筑面积5673万㎡其 () 商业可售面积86万㎡； () 工业配套（管理人员公寓）可售面积 75万㎡。
(3) 加工厂房可售面积88万㎡ () 项目营面积8万㎡其珠宝酒店8万㎡。
二、投估算详见投估算汇总表 () 表土地成以土地使用证上金额准详见各地块土地使用证。
() 土地上各建筑物造价如下 珠宝市场步行街 500元㎡ B珠宝厦、珠宝化广场、xx商心 500元㎡ 员工高级公寓 750元㎡ 珠宝加工厂区、二区、三区 650元㎡ (3) 财费用按借款总额0000万元、年利率6％、期限3年计算。
() 暂不考虑珠宝酒店投。
三、项目开发进和营销进初步安排 详见项目开发进和营销进初步安排表珠宝加工区、珠宝酒店暂不对外销售。
003年、00年只有投入005年、006年、007年才有金回笼故金筹措方面005年才考虑销售金回笼因素。
二节 金筹措及落实情况 、公司投计划与金筹措详见投计划与金筹措表。
二、 项目全部建设金由项目公司有金5000万元（含册金）、股东借款9659万元、银行贷款0000万元及销售物业回笼金58037万元等四部分组成其银行贷款0000万元约占项目总投775％。
三、由项目采用滚动开发运作模式销售回笼金又投入到项目开发建设实现销售利润再投入应视新增金投入。
项目销售物业再投入到开发建设金58037万元 按投回报摊分配原则其应实现利润 58037×68705÷（50＋37873）067(万元) 故项目总共投入金应 5000+0676067(万元) 占项目总投比例 6067÷696088% 回笼金前00年月底前总共投 559＋395005659（万元） 其金所占比例 5000÷5659＝57% 以上两项超金融部门公认30％水平。
四、公司有金及股东借款合计3659万元（含购土地款）将00年月底前分批陆续投入具体表如下 （）、003年0月已到位559万元（已用购土地） （）、00年0月底到位 000万元 （3）、00年06月底到位 3000万元 （）、00年08月底到位 500万元 （5）、00年0月底到位 5000万元 （6）、00年月底到位 5000万元 结算地价包括土地出让金、土地开发基金、拆迁费、契税 八 济效益分析 节 项目收入 、珠宝产业建成区所有物业销售收入见营总收入预测表 营总收入预测表 序 分类 销售面积（万平米） 销售单价（元平米） 销售收入（万元） 珠宝化广场 68×80% 6800 3700 珠宝厦 665×80% 6800 3676 3 xx商心 55×80% 6800 990 珠宝市场步行街（期） 676 3500 3660 5 珠宝市场步行街（二期） 87 3500 005 6 员工高级公寓 75 000 500 7 合计 50 （）、 车位是配套暂不计算收入；其它性营收入暂不考虑。
（）、 考虑到项目地块升值潜力,珠宝厦、珠宝化广场、xx商心0％物业由公司保留不对外出售所有厂房不对外出售因3～5年该地块形成商业圈所有厂房可能外迁只要补些地价工业用地可商业用地升值潜力十分巨这种现象许多城市随着城市规模扩和济发展屡见不鲜。
（3）、可行性分析营收入预测期截止007年007年前厂房和酒店收益较少忽略不计；剩余0%物业(成价值约56亿元详见剩余物业成价值览表)留给公司用和部分出租,租金收入也暂且不计入营总收入当但剩余物业价值项目利润测算将予以考虑。
（）、物业销售收入回笼金情况详见营收入年测算表 营收入年测算表（单位万元） 项目 0年 05年 06年 07年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 珠宝化广场 比例 —— —— —— —— 0% 60% 30% —— 00% 金额 —— —— —— —— 370 60 30 —— 3700 珠宝厦 比例 —— —— 0% 50% 0% —— —— —— 00% 金额 —— —— 70 8088 368 —— —— —— 3676 xx商心 比例 —— —— —— —— 0% 30% 60% 00% 金额 —— —— —— —— 99 8976 795 990 珠宝市场步行街（期） 比例 —— —— 0% 50% 0% —— —— —— 00% 金额 —— —— 96 830 366 —— —— —— 3660 珠宝市场步行街（二期） 比例 —— —— —— —— 30% 60% 0% —— 00% 金额 —— —— —— —— 30 607 00 005 员工高级公寓 比例 —— —— —— —— 30% 50% 0% —— 00% 金额 —— —— —— —— 350 750 900 —— 500 合计 —— 393 998 0050 53 3986 50 5385 6563 3986 二、项目建成将成全国乃至世界著名珠宝生产、加工、原材交易、珠宝展示、拍卖、交易心届全国甚至世界各地珠宝商将会云集扬州产业进行珠宝交易并且将定期举办规模庞xx珠宝展示交易会。
预计年交易额将达50～80亿元公司也将从获取较收益如交易额提成即使按交易额％～3％收取年也有上亿甚至几亿收入由这方面营收入目前难以准确量化济效益分析暂且不计但其美济发展前景是不能轻易忽略 三、项目建成由公司责物业管理总建筑面积873万㎡,年物业管理费收入有几千万元, 济效益分析也暂且不计。
四、公司己营珠宝业所产生利润济效益分析也暂且不计。
项目收入虽然很多但济分析主要以可量化物业销售收入主。
二节 项目营税金及附加 根据国现行财税政策和扬州市地方税收政策交纳有关税金。
项目营税金及附加见下表 序 项目 计算依据 金额（万元） 营业税 营业收入5% 7570 城市维护建设税 营业税3% 7 3 教育费附加 营业税% 76 合计 营业收入5％ 7873 三节 项目利润估算 、项目营收入50万元 、项目营税金及附加7873万元 3、项目可运用金项目营收入－项目营税金,即358万元。
、项目税利润测算如下表所示项目税利润总额约3083万元 税利润测算表(单位万元) 税利润测算表(单位万元) 序 项目 金额（万元） 营收入 50 总成费用 696 3 税金及附加 7873 利润总额 3083 5 所得税(3年免所得税) 0 6 税利润 3083 ()考虑剩余0％物业价值(详见剩余物业成价值览表)37873万元税利润总额应调整 3083＋37873＝68705万元 ()根据扬州有关政策规定外商独企业税收上享有“从获利年起企业所得税前3年免3年减半”优惠政策。
四节 项目济效益评价 对项目进行济效益分析评价主要依据是国计委、建设部颁发《建设项目济评价方法与参数》（二版）。
参照我国新财会制结合房地产开发实际情况计算出项目全部投济效益选取计算指标财部收益率（RR）财净现值（V）及投利润率。
、财部收益率(RR) （）、财现金流量（见财现金流量表） 年贷款利率按国人民银行00年月日起执行标准取585%。
般讲年折现率般高出期银行年贷款利率分即折785%计算取08%。
（）、部收益率计算 当V>试算得出RR 假设33%则V53>0；假设3%则V89558%,说明项目可以盈利。
RR与期贷款利率0比较RR338%>8%,说明项目盈利水平超出社会平盈利水平。
二、财净现值 设定折现率08%据财现金流量表V07万元>0 评价V07万>0说明项目可按事先规定贴现率（即08%）获利所研究济寿命发生投净收益有济效项目开发方案可行。
三、投利润率 项目投利润率（利润投总额）×00%687056966096% 四、项目济效益评价指标汇总 项 目 明细项目 数值 动态指标 财部收益率(RR) 338% 财净现值(V)（单位万元） 07 静态指标 投利润率 6096% 五、盈亏平衡分析 假定项目总投不变且售价与收款进如基准方案所设设销售率候刚盈亏平衡即营收入开发成、费用剩余物业成价值+营税金及附加也即50（69656）+50×5%则由计算可得当销售率6%全部投利润率零也即投刚能保。
即项目盈亏平衡6% 般认当盈亏平衡营率≤70%项目风险较低项目盈亏平衡营率6%可见风险可承受围。
九 偿债能力及担保分析 节 偿债金及偿债能力分析 、项目利润有四方面（见八）前期用偿还银行贷款金主要靠物业销售收入至007年底要偿还银行贷款金0000万元（利息按季支付投估算作成已考虑进）项目全部投所产生净现金流量68705万元平债覆盖率3,可见项目全部投所产生现金流量对债偿还还是相当有保障。
二、项目现金流分析当有部分剩余物业是按成价计算实际上市场价值往往远高成价真实净现金流应68705万元。
三、项目建成其他方面收益（见八）也偿还银行贷款提供了强有力保障。
总体看项目建成济效益很收入稳定可靠对债保障程较高因项目偿债能力很强。
二节 贷款期限选择 项目00年全面投入005年有部分金回笼回笼金又须再投入到项目006年回笼金可用偿还银行贷款所以贷款期选择3年按季付息到期次还清金及剩余利息。
三节 贷款担保分析 、贷款担保问题 项目贷款担保可用项目公司所购全部土地进行抵押担保项目公司购买土地帐面价值（详见土地使用权证及抵押物清单）559万元,其,商业用地帐面价值7万元,约每平方米78元,工业用地帐面价值7万元,约每平方米30元。
003年0月扬州市国土局公开拍卖了3块土地其有6块土地分布项目公司所购土地周围这些土地高成交价块商业用地每平方米30元低块住宅用地每平方米70元（详见有关扬州市土地拍卖公告）根据项目地块位置及用途商业用地市场价不会少每平方米000元不考虑工业用地升值因素项目商业用地市场总价应398万元加上工业用地成价7万元整项目用地市场总价应37375万元。
贷款0000万元占抵押标物535％,可见土地抵押担保还是相当有保障。
二、分阶段担保问题 项目建设阶段贷款0000万元可用所有土地进行抵押担保待完工将进入到销售阶段用地面上建筑物进行二次抵押除拟销售物业所占土地抵押使销售得以按正常进行保证金按计划回笼将风险降到低。
四节 评价结论和实施建议 、研究结论 通对该项目市场分析可知扬州xx珠宝城项目处邗江开发区心区地理位置升值空较。
据调研分析随着扬州城市西移“区四”规划扬州开发区开发很快就要进入建设高潮期。
该项目济效益评价指标显示其具有高出行业基准收益率（产业、住宅）二倍多部收益率（般5％）。
该项目是可行。
二、有关说明及建议 报告结论是秉着谨慎与责态所占有基础上进行调、估算、分析、预测得出鉴目前珠宝城市场客观条件及项目实际状况我们对报告有关问题进步作出说明并提出若干建议 报告投估算是参照国目前类型项目投水平结合项目身特估算由项目工程施工条件和方法进步研究确定有关税费减免情况还有待落实因实际投成将根据上述问题深入作适当调整。
项目测算是多方考察国珠宝产业基础上参照类竞争物业价格结合项目身特确定其预期售价和租金这很程上依赖目前珠宝产业供关系和几年我国珠宝首饰业发展情况。
珠宝市场营业状况与管理水平对激烈市场竞争能保持较售价水平至关重要。
我们除应密切地市场、选择合适市场策略外还必须组织支高素质、高水平开发管理队伍尽可能减少风险达到项目盈利目标并取得良社会效益与环境效益。
附财测算表 、 投估算汇总表 、 项目开发和销售进初步按排表 3、 营收入年预测表 、 投计划与金筹措表 5、 营总收入预测表 6、 税利润测算表 7、 财现金流量表 8、 剩余物业成价值览表 9、 抵押物清单