论异议登记的注销
一、异议登记的期限限制《物权法》第19条对异议登记的期限进行了严格限制，该条规定，“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。
为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序, 法律 必须为异议登记的效力设置除斥期间”。
[1]因此，该期间届满，无论是否起诉，异议登记都应当自动失效。
编辑。
因为除斥期间的客体是形成权，且为不变期间，而异议登记的效力并非形成权，其存续期间也是可变的。
如果当事人在这期间提起了诉讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，而并不当然消灭。
所以，这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间[2]。
值得注意的是，德国民法没有这样一个期间的规定，究其原因，在德国民法中依假处分命令为异议登记时，若假处分命令是在诉讼中作出的，本身受诉讼法上规定的期间的调整[3]。
我们认为，对该期限性质的探讨应当从该规定的立法目的出发。
《物权法》之所以做这一规定，主要原因在于，一方面，《物权法》规定异议登记的目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。
因此，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，提示第三人该权利存在争议，登记簿记载的权利人可能并无处分权；但异议登记本身并不能解决权利归属的问题。
结合《物权法》第32条和第33条的规定来看，物权的确认主要由人民法院来进行。
如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这就违背了《物权法》规定异议登记的初衷。
另一方面，基于异议登记作为临时性救济措施的性质，在审查异议登记时，登记机构必须高效迅捷地作出决定。
故而，《办法》77条省略了异议登记中的审核程序，只要材料齐全、形式合格，登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项，登记机构即可办理异议登记；而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。
这就意味着，只要申请人提供了一定的证据，能够初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当予以受理并载入登记簿。
这种做法，在尽力维护异议登记申请人（可能的真正权利人）利益的同时，对登记簿记载的权利人显然是不利的。
因为这就可能使相对人因异议登记的存在而不愿与登记簿记载的权利人进行交易，按照《办法》第78条，即便相对人愿意进行交易，登记簿记载的权利人也无法申请处分登记。
因此，《物权法》规定异议登记，实际上是在一定程度上牺牲了登记簿记载权利人的利益以维护可能的真正权利人的利益；但同时，从利益平衡的角度上讲，《物权法》也通过该期限的规定，来限制异议登记的申请人，促使其尽快起诉，及时确认权利。
此外，异议登记的审查材料的简略性和登记机构审查的快捷性，也为第三人滥用异议登记提供了空间。
故而，为了避免第三人滥用异议登记，也有必要对异议登记进行限制，这最终体现为：一方面，《物权法》第19条明确规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”；另一方面，其对异议登记的期限也进行了严格的限制。
如前所述，《物权法》规定该期间的目的在于督促当事人及时请求确认物权，解决物权的归属或内容方面的争议。
因此，后一种观点更加符合《物权法》的本意，如果申请人没有在法定期限内起诉，即便异议登记尚未从登记簿上注销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。
但是，如果申请人在法定期间内起诉，异议登记 自然 继续存在。
需要指出的是，《物权法》规定该法定期限的目的在于督促申请人及时获得权利状态的最终确认，因此，虽然《物权法》仅规定了申请人起诉，但考虑到仲裁也是确定物权归属和内容的终局解决方式，因此，如果异议登记的申请人与登记簿记载的权利人之间能够达成仲裁协议，在法定期间内申请人申请仲裁的话，异议登记也应当继续存在。
二、注销异议登记——依申请抑或依职权《办法》起草过程中，对于能否依据《物权法》第19条的规定，登记机构依职权注销异议登记，存在较大争议： 一种观点认为，既然《物权法》第19条明确规定申请人只要在异议登记之后的十五日内没有起诉，该异议登记就应当自动失效，这就授予了登记机关依职权注销异议登记的权力。
申言之，在申请异议登记之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，且在异议登记之日起十五日内没有起诉或者申请仲裁的，异议登记失效。
如果在申请异议登记之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁机构仲裁，但在异议登记之日起十五日内起诉或者申请仲裁的，申请人可以凭已经起诉或申请仲裁的证明文件，请求续展异议登记。
这就是说，在法定期限届满、申请人没有来申请续展异议登记的情况下，登记机构应当主动注销该异议登记，从而尽量消除对登记簿记载的权利人房屋权利的限制，方便房屋权利的流转和交易。
另一种观点则认为，依申请原则是《办法》确立的房屋登记基本原则。
《物权法》第19条虽然规定不及时起诉异议登记失效，但并未授予登记机构主动依职权撤销异议登记的权力。
而且，所谓申请人凭已经起诉或申请仲裁的证明文件申请续展异议登记，在实践中很难操作。
该证明文件到底如何界定？如果认为是受理通知书，《物权法》只是规定申请人在十五天内起诉，而法院的受理可能需要一段时间，这就大大缩短甚至抹杀了申请人申请续展的权利；如果认为是寄出起诉书或者法院、仲裁机构收到起诉书的签收文件，则前者难以证明，后者法院、仲裁机构未必配合。
最终，《办法》采用了比较审慎的态度，没有授予登记机构依职权主动注销的权限。
笔者认为，《办法》的做法虽然较为审慎，有利于登记机构规避相关风险，但此种做法是否妥当，仍然是有疑问的：首先，依申请登记原则虽然是《办法》确立的房屋登记基本原则，但显然，在法律法规另有规定的情况下，登记机构仍然是有权依职权径行登记的。
既然《物权法》明确规定期限届满异议登记失效，在该期限届满的情况下，如果异议登记的申请人无法证明其已经起诉或者申请仲裁，则异议登记已经依法失效；登记机构有权依职权注销该异议登记是不言而喻的。
根据《民事诉讼法》第112条，“人民法院收到起诉状或者口头起诉，经审查，认为符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；认为不符合起诉条件的，应当在七日内裁定不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。
”《仲裁法》第24条规定：“仲裁委员会收到仲裁申请书之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。
”可见，异议登记申请人在申请异议登记之后及时起诉或者申请仲裁的话，完全可以在15日内收到相关通知。
至于法院或者仲裁机构判断是否受理所需的时间，在制定《物权法》时应当已经在立法者考虑之列，并不存在大大缩短甚至抹杀了申请人申请续展的权利的问题。
另一方面，即便法院违规不及时受理，一般情况下，在收到起诉书或者仲裁申请书之后，法院或者仲裁机构会予以签收；即便其不签收，申请人也完全可以通过公证来证明其提出了诉讼或者仲裁申请，从而申请续展异议登记。
第三，《办法》的做法将导致异议登记长期存在，损害登记簿记载的权利人的利益，也可能给登记机构带来法律风险。
在存在异议登记的情况下，一般而言第三人因无法受到善意取得的保护从而不愿与登记簿记载的权利人进行交易。
在房屋价格处于下行期间时，登记簿记载的权利人因异议登记的存在而不能及时转让其房屋，从而损害其利益。
虽然《物权法》允许其就不当的异议登记请求申请人赔偿，但是，一方面，申请人可能无力承担赔偿责任；另一方面，申请人也可能提出抗辩，认为该损害系登记机构所致，而不应由其承担责任。
例如，某甲对某乙的房屋申请异议登记，而后其并未起诉或者申请仲裁。
15日后某乙要求注销异议登记，而登记机构则根据《办法》第79条的规定以其无法提供人民法院不予受理或者驳回异议登记申请人诉讼请求的证明材料为由予以拒绝。
某乙预计房屋价格可能下跌而积极联系买主，但都因异议登记的存在而无法完成交易。
此后，房屋价格暴跌，某乙损失惨重。
现某乙起诉某甲要求赔偿损失。