完善城镇居民住房保障制度的财税途径
这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。
然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。
为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。
关键词:住房保障;住房公积金;经济适用房 住房保障是国家社会政策的一项重要内容,是政府通过财政转移支付的形式,向低收入者提供财政补贴或实物援助,以解决社会成员的基本居住问题、改善其居住质量的一种制度安排,是我国社会保障体系的重要组成部分。
在现代化、工业化、城市化的背景下,建立城镇居民住房保障制度,是使城镇居民参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,促进社会公平具有很强的现实意义。
一、政府介入住房领域的理论依据 (一)住房的双重属性分析 住房是供人类生活居住的空间或场所,是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。
一个国家或地区居民的住房状况是衡量当地经济发展和人民生活水平的重要标志。
住房是一种特殊的商品。
在社会主义市场经济条件下,一方面住房具有普通商品的私人产品属性,居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价;另一方面,住房又具备准公共产品的属性,因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利,而且该基本居住条件应该随着社会经济的发展而不断提高,即所谓“人人享有适当的住房”。
私人产品与准公共产品的双重属性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房问题的出发点。
(二)政府是住房保障制度的责任主体 在以住房市场为基础的住房分配体系中,人们对于住房质量和数量的要求取决于其对住房的支付能力。
而一个不可回避的事实是,大量的中低收入者的支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间存在着鸿沟,这也是各国政府干预住房市场的主要原因。
首先,实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权,因此应该由社会权利的集中代表——政府来承担住房保障责任。
其次,住房保障的成本巨大,通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。
而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点,可以降低分散保障带来的较高的执行成本。
最后,住房保障的程序复杂,必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。
因此,世界各国政府几乎都无一例外的在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,即政府承担了解决社会成员基本住房问题的主要社会责任和经济责任。
二、我国住房保障制度的历史变迁 传统的计划经济体制下,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。
然而,旧的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋维护所需成本无法满足,政府背负着沉重的财政负担。
与此同时,为应对东南亚金融危机,国家实施积极财政政策增加社会总需求,而住房货币化的改革也成为拉动内需的最好方法。
我国的住房保障制度大致经历了三次主要的变革: (一)1994年:住房制度市场化改革初步启动 1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),开启了城镇住房制度的改革。
该文件以住房制度改革为经济体制改革的重要组成部分,以住房商品化、社会化为目标,把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
(二)1998年:停止福利分房,建立市场化体制 1998年国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文),该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,在中国住房保障史上具有里程碑意义。
(三)2007年:“24”号文公布,出台保障新政 2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文),将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解决目前“重市场,轻保障”的住房模式。
该文件明确了我国住房制度的指导思想、总体要求和基本原则,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和改善经济适用住房制度,着重解决城市低收入家庭的住房问题,并提出相关的配套政策和工作机制。
三、我国住房保障制度的现状及存在问题 目前我国的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通过住房公积金购买商品房解决稳定收入者的住房需求;通过经济适用住房解决中低收入者的住房需求;通过廉租住房解决无购买能力的低收入者的住房需求。
(一)住房公积金制度 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。
住房公积金制度作为一种强制性的住房储蓄制度,在实施过程中存在以下问题: 1.住房公积金作为提供住房贷款的机构功能较弱。
世行数据显示,截至2005年底,中国有6 330万人缴纳住房公积金,累计金额6 260亿元人民币,但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。
由于住房公积金的征缴、使用是以工作就业为基础的,大部分非正规就业或失业的中低收入者因为承受能力的制约而无法使用公积金。
因此,实际从中受益的群体只是城镇人口中的一小部分。
从法律关系看,住房公积金管理中心和缴存公积金的职工个人之间是一种保管关系,而管理中心与住房公积金的贷款使用人之间是债权债务关系。
由于住房公积金管理中心既不是法人实体,没有自身资产,又没有独立的经济利益,因而缺乏对资金保值增值的积极性。
(二)经济适用住房制度 经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用房具有社会保障属性,其建设用地由行政划拨,这使得长期以来以房地产业作为主要财政来源的各地方政府对经济适用房的投入力度较小,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。
一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户供应,没有广泛面向社会上应保障的对象,这与经济适用住房制度的要求及社会期望差距甚远。
《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房的套型必须严格限定,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右,价格以保本微利为原则。
然而实践中,超过80平方米的户型占多数,且房间超大,装修豪华,已偏离了中低收入家庭的真实需求。
另外,实际操作过程中购买对象审核不严格,开发商炒号、增加商品房比率、加高楼层等花样层出不穷,政府监管机制难以到位。