六安市河西房地产开发的SWOT分析
摘 要：根据六安市城市规划方针，六安市大致可分为河西新区、城东、城南和城北，其中城东和城南区域已得到充分开发，作为毗邻六安第一大悠长美丽的河—淠河的河西新区将成为六安市重点开发对象。介绍关于六安市河西房地产开发的研究背景，研究目的和意义，房地产开发的相关概念，六安市城东、城南和城北的房地产开发现状，对比出河西新区的房地产开发状态—基础设施建设、道路交通条件、环境条件以及目前入驻河西的房地产开发企业，最后通过对六安市河西房地产开发的整体基础条件进行分析研究，并且运用SWOT分析方法（即自我诊断法）对河西的房地产开发进行可行性研究，分析其内部因素—Strength（优势）、Weakness（劣势），外部因素—Opportunity（机会）、Threat（威胁），全面系统地规划整个河西区域的开发，使之能够与城市的其他区域共同和谐、科学地发展，有利于实现六安市城市总体规划要求，促进六安市房地产市场稳定发展，同时对城市经济、政治、文化都有一定的带动作用。
关键词：房地产开发；六安市河西；SWOT分析法；可持续开发。
中图分类号：F293.34 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2015）16—0171—04。
六安市房地产业自撤地建市以来，经过十余年的发展，到目前已有了规模化的发展，达到了成熟阶段。依据新的六安市总体规划方案，六安市将拥有120万人口的居住规模，随着六安城东、城南、城北的房地产开发已达到成熟稳定阶段，因此河西这一块拥有巨大开发潜力的土地便成为市政府及房地产开发商关注的焦点，按照这一人口发展规划，六安市将在河西新区建设一个新的可以容纳30万人口居住的河西新区，其基础生活设施建设，房地产开发和道路交通规模可想而知。根据规划，这里将建有图书馆（文化馆），皖西大剧院，仿美国纽约的中央森林公园，文化大世界。目前，河西已建成“滨河新天地”湿地公园，内设有沙滩浴场，风景秀丽，适宜休闲，娱乐。
从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失，直到1979年开始经济体制改革，中国的房地产业才有了发展的契机。近年来，六安市的房地产业发展迅速，带动了整个城市经济的发展。
房地产开发是指按照一定的城市规划要求在依法取得国有土地使用权的土地上进行的一系列基础设施建设的行为。因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是城市建设规划的有机组成部分，与城市规划紧密相关。
根据不同的标准和开发内容我们可以对房地产的开发作不同的分类：
1.根据房地产开发规模的大小可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。
2.从房地产开发的内容不同可划分为单纯的土地开发和再开发、单纯的房屋开发和再开发、土地房屋的一体化开发等三大类。
3.根据开发目的的不同房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。
房地产开发流程可分为四个阶段：（1）项目立项阶段；（2）项目前期准备阶段；（3）项目建设阶段；（4）项目销售和及售后服務阶段。
六安市的房地产业目前已趋向稳定发展期，进入调整阶段，并且可以维持较长时期的较快法展。但六安市未来还将发生以下变化：（1）房地产价格会逐渐向平稳的趋势调整；（2）供需结构会逐步得到最大化地优化；（3）依然存在着老百姓持币待购的问题；（4）会不断调控房地产的市场秩序。
当前存在的问题：（1）部分房地产开发商实力得不到提高，开工明显不足；（2）房地产市场销售氛围依然冷淡；（3）由于受到一定的宏观经济影响因素，改善型和投资型购房群体依然处于观望状态；（4）六安市居民平均购买力不足。
城东集中了六安目前高端项目的区域，东城区的代表别墅三元山庄、前城紫荆庄园、白鹭雅苑已经在六安房地产市场上树立了一定的口碑，六安最大的会展中心—金太阳国际汽车城也落户城东，住宅商铺如前城蓝郡车谷，六和城，高速地产等不段出现在城东。六安首个五星级菜篮子工程金港绿色农超盛大开业，这些都带动了东部新城的发展。城东的发展需要时间，但潜力还是很大的。
房价低是城南房产的一大优势，该区域目前的楼盘数量多且集中，主要是针对一些普通的购房人群的中低端项目，因其在房价上的优势一直成为六安市居民的争抢地区，城南包括政务中心周边和城南镇。
政务中心周边区域靠近900亩中央森林公园，紧靠淠河总干渠，随着六安打造国家园林城市步伐的进一步加快，该区域商业、教育、文化等一系列配套设施进一步完善。目前该区域聚集了上城国际、恒生阳关城、华邦锦绣华府、御景龙湖山庄等数家优质楼盘。这个区域环境好，居住氛围浓厚，房价较市中心便宜，是六安买房的首选区域。
城南镇在六安人以往的印象中是较为偏远和落后的，和农村没两样，但近两年来的迅速崛起，成为六安市居家置业的新宠。
提到六安市城北区域，脑海中会出现众多的学校名字，没错像六安一中，城北小学，汇文中学等都集中在城北靠市中心的区域，因此房地产开发商的楼盘宣传都注重突出学区的优势，购房者也同样看中的是该学区的学区房销售，在此楼盘像御龙湾、发能海心沙、骏景豪庭等众多楼盘正在崛起，为在此置业的购房者提供更多选择的机会。
六安市河西新区位于淠河西岸，邻近月亮岛，景色优美，拥有独特的自然环境条件，由新安大桥连贯东西，淠河一桥、二桥正在规划中。虽然离市中心较远，但随着近几年房地产开发的迅速发展，相应的生活配套设施不断完善，道路交通条件不断开拓，居住环境不断提高，具体的规划建设内容如下。
按照新的六安市城市规划要求细则，六安市将向城区拥有120万人口居住的城市前进。因此，六安正计划建设一个可以拥有30万人口居住的河西新区，其房地产开发、基础设施、道路交通建设的规模是十分巨大的。
1.基础设施建设条件。新安大桥西南侧也被六安市民称为河西。新安大桥连贯东西，203省道北接沪陕高速，其发展前景不可限量。据了解，六安一中河西校区规划选址，市人民医院河西分院规划选址受市委领导的重视。
河西区域目前拥有着得天独厚的自然环境优势，河西景观带南至窑岗咀大桥上游300米，北至淠河橡胶中坝，全长约5.3千米，景观带位于河西景观大道与老淠河之间，宽度约150米，总面积将达到120公顷。
河西景观带包括3个规划区，其分别坐落在上、中、下游，即以种植亲水植被为主的生态滨水区；拥有面积为2.5万平米的大型中心广场的都会景观区，广场上设有历史遗存浮雕墙、历史事件字雕以及历史文物雕像等；设有水上运动区和沙滩运动区的休闲健身区，拟建设沙滩足球，沙滩排球，沙滩浴场以及篮球或者网球场等。
河西地处淠河岸边，靠近月亮岛，风景秀丽，环境优美。正是看到了这个区域的巨大发展潜力，国内众多房企纷纷入驻六安房地产市场。目前恒大地产已经在河西拿地建房，丰泰卡地亚湾小区也快建成，恒大还将在新安大桥西南边建有高度超150米的五星级酒店。
2.道路交通条件。六安河西交通环境将大幅度改善，新设计的河西“星光大道”为南北走向，南起西环路北至青云路，全长1 035.629米。河西星光大道建成后，有利于促进星光大道道路两边地块的开发，该路将会取代新安大桥至新安镇道路的部分路段。
依据河西新区控制性详细规划以及2012年度市重点工程之一畅通工程，河西新区三条新建道路设计完成，河西三环道路，西起西环路，东至西环路，全长3 062米，河西纵六路，全长1 426米，宽度45米，河西清溪路，起于景观大道延伸段，终于东一环路，全长1 940米。
随着河西区域的发展，为满足更大的需求，六安市将在月亮岛上游建设赤壁路特大桥横跨淠河两岸，以解决与主城区的溝通问题，并预计于2015年完成。
3.河西区域环境条件。河西新区的环境可以说是整个六安最具有特点的区域，因为六安先前的城市规划，河西基本上没有什么建设，因此环境得到最自然化的自由发展，目前随着河西景观大道、大型中心广场等的建成以及规划中的建设物，在这些开发的同时，相应的环境不但没被破坏还得到了进一步的提高，目前河西的环境优美秀丽。
河西正以其六安优美的环境，便捷的交通，齐全的配套，广阔的发展前景吸引了众多的房地产开发商。
1.广东发能集团。2010年，广东发能地产在六安河西新区拿下了两幅地块，创造出了2013年楼市成交的一大奇迹。
2.恒大地产。2011年，恒大地产以打造六安首家精装修房为自己的一大优势特点，在六安河西拿下6宗地块。
3.柏庄置业。同样地，2012年，柏庄置业意在打造靓丽的人居生活产品，在六安河西新区拿下了两幅地块。
4.碧桂园。2013年，碧桂园集团在河西区域拿下了4宗地块，以此来为建设一个五星级的居住环境作准备。
（一）影响河西房地产开发的内部因素——优势（S）、劣势（W）。
1.优势（S）：（1）河西地处淠河岸边，靠近月亮岛，风景秀丽，环境优美；（2）淠河河西南接六安老城中心，北接北城新区，位于姚李路与淠河北路交汇处附近，具有重要的交通位置；（3）河西的土地目前还是比较多，开发的项目都卖的不错，加上六安房地产市场稳中有涨的发展势头，将迎来房地产开发的高速发展阶段。
2.劣势（W）：（1）河西区域并非六安市主城区，离市区稍微有点远，人流量较少导致商业氛围差，人气不足；（2）由于河西地处郊区，没有像样的商业，仅有的基本上都是“小卖部”，只有一个简陋的加油站，多以农村的自建房为主；（3）周边生活配套设施不够完善，公交路线辐射范围小，居民生活受到一定的影响；（4）河西区域内村落比较多，拆迁改造也成为比较大的问题；（5）在六安市向南，东扩展城市的面积时，市区北部边缘，似乎逐渐被人们所遗忘，在大多数六安市民的心中，河西区域属于偏僻荒凉之地。
（二）影响河西房地产开发的外部因素—机会（O）、威胁（T）。
1.机会（O）：（1）近年来河西区域房地产发展蓬勃，招商力度不断加大，随着目标客户的不断涌入，外来客户的认同感也逐渐增强；（2）河西区域被六安市市政府定位计划建设一个有30万人口居住的宜居新区，政府部门推出多条优惠政策；（3）随着六安一中新校区的进入、人民医院河西分院建设项目的确定，使得河西新区在教育配套设施、卫生医疗设施都得到了完善和发展；（4）公交换乘中心也在河西新区建设中，此外河西地块还规划了文化馆、图书馆、皖西大剧院等众多繁华都市不可或缺的人文、生态配套设施，未来河西将成为城市的新文化中心；（5）六安河西将畅通河西三环路、河西众六路和河西清溪路三条市政道路，而且淠河东岸的景观大道已经建成，西岸的景观大道也正在建设中，新的配套路网正在逐步完善中；（6）河西聚集了六安市最高端的楼盘，不但有高层，还有多层的花园洋房，更有别墅、商铺等，物业形态非常齐全丰富，可以给购房者有更多的选择空间。满天星超市等众多知名品牌纷纷进驻，使得河西的商业配套逐步完善；（7）居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。
2.威胁（T）：（1）城东是六安目前高端房产的集中区域，以前城紫荆庄园为代表的别墅已经为东区在市场上树立了一定地口碑，六和城等住宅商铺不断落户城东，更有六安最大的会展中心——金太阳国际汽车城，首个菜篮子工程金港绿色农超的盛大开业等在一定程度上对河西的房地产开发产生一定影响；（2）城南目前聚集了華邦锦绣华府、上城国际等众多优质楼盘，且该区环境好，居住氛围浓厚，房价便宜，是六安买房的首选区域；（3）城北的楼盘多突出学区的优势，在此地段的楼盘也比较多，御龙湾，发能海心沙等的崛起，为购房者提供更多的选择机会；（4）虽然河西新区自然环境非常好，但是基础配套设施无法赶上六安市其他区域，而且房价还不便宜，在一定程度上遏制了购房者的信心，与六安其他区域的房地产开发竞争还是有一定弱势；（5）随着国家有关房地产调控政策的推成出新，对未来六安市楼市带来了许多不确定因素（见图1）。
畅通便捷的交通，优质的自然资源，区域雏形初现，大牌房企齐聚，政府重点发展，河西区域腾飞在即，也让人们有更多的理由和信心，期待六安城市的北部矗立一座新城。河西有望成为新的文化、教育、商业、娱乐、体育中心。
未来河西将形成以碧桂园与恒大御景湾为中心，以丰泰卡地亚湾，发能海心沙等住宅为半径的商业圈，未来河西将成为六安继城东、城南之后的又一块新兴区域。政府的重点发展推动，众多实力房企、大牌房企齐聚河西版块，这无疑为河西的未来发展提供了极大的保障。
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[责任编辑 吴明宇]。