房地产调控路线图
与以往摇摆不定和犹豫不决的房地产调控政策不同，自2009年12月开始的新一轮调控政策，在社会普遍的观望、迟疑与纠结中前行且步步紧逼，大有不达目的决不罢休之势。
下载论文网 此轮楼市调控虽然政策工具纷繁复杂，但仔细梳理不难发现此次调控是“限”字当头，“限贷”、“限购”和“限价”均是重要的抓手。
在本轮调控的初始阶段――2009年年底至2010年前3个月，“限贷”与“限购”的手段还未出台，“限价”也是闻所未闻。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号文）发布，在这个被称为史上最严厉的房地产调控政策中，“限贷”与“限购”之策现身江湖。
然而，文件中对“两限”规定相对模糊，柔性的成分较大，为银行和地方政府预留了较大的自由裁量空间。
2010年9月29日，多部委联手颁布“新五条”。
其特点之一是“限贷”政策率先全面升级，由柔性指导改为刚性控制，明确要求各商业银行一律暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，同时要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2011年1月26日，“新国八条”出台。
继细化“限贷”政策以后，这一次又对10号文规定相对模糊的“限购”政策进行了细化，且基本是参照当时已经公布限购令的国内城市中最严厉的版本制定，“限购”政策也随“限贷”政策后全面升级。
更值得关注的是，“新国八条”在第一条就指出，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
”至此，“限价”政策浮出水面，“三限”政策调控体系逐渐形成。
上述政策演变过程，从时间序列上来看，“三限”政策呈现出先“限贷”，后“限购”，再到“限价”，层层推出。
但这决不仅仅是个简单的先后问题，而是蕴藏着十分深刻的调控深意，从调控手段本身的性质、作用程度和效果来看，呈现出步步紧缩、愈来愈严的特点。
之所以说是调控逐渐升级，是针对本轮调控的最终目标――房价而言的。
要想控制房价，可以从两方面入手，一是政府直接干预、控制房价，称为直接手段，二是从决定房价的因素入手间接影响房价，称为间接手段。
就我国目前的具体政策而言，前者主要表现为“限价”，后者则是通过“限贷”和“限购”。
由于直接手段更具指令性和刚性，因而“限价”从指导思想和力度上级别最高。
“限贷”和“限购”虽说都可通过抑制需求间接地影响房价的走势，但对市场的影响程度又有差别，“限贷”属金融政策，基本上属于调控中的经济手段，相对温和且富有弹性，给人们的市场行为预留了伸缩空间；而“限购”则属行政手段，用指令计划控制人们的市场需求，因而其严厉的程度高于“限贷”不言而喻。
从政府的调控心态来推断，上述结论也有逻辑上的必然性。
其实通过“限贷”就可以在一定程度上抑制房价过快上涨，但觉得仅凭此项政策仍不能使房价运行达到预期目标，于是就推出了更加严厉的“限购”政策。
更进一步，政府部门似乎觉得“限贷”与“限购”的叠加效应仍不足以使房价回归理性的空间，最后干脆使出杀手锏，让各城市地方政府直接规定一个房价上涨的上限，并配之以约谈和问责，使调控的目标进一步具体化、明确化，以真正实现心中有数。