【有关赴许昌市城中村改造学习考察报告】
学习借鉴XX市城村改造验研究探城市改造思路积极稳妥做心城市城村改造工作3月日市委常委、XX区委记王睿带领市建设局、规划局、区政府、崆峒山生态化旅游示区及区发改局、建设局、规划局、柳湖乡等单位责人赴河南省XX市学习考察城村改造工作。
考察组先深入XX市XX区三里桥等部分城村改造区进行了实地考察并与有关部门责志进行了交流观看了有关展览普遍感到XX市城村改造理念新、力、办法多、机制活效具有较高学习借鉴价值。
XX市位河南省部下辖XX市、XX市、XX县、XX县、XX县和XX区6县（市、区）98乡（镇、办事处）、339行政村（社区）总面积 996平方公里总人口58万。
主城区由XX区、新区、开发区、XX区和XX县县城区组成要改造城村及棚户区7其城村60棚户区涉及村居民07万户、企事业单位76。
007年启动城村和棚户区改造工作以XX市委、市政府按照“统规划、科学安排、有序推进”原则共实施城村棚户区改造项目80其XX区6新区6开发区7XX区5XX县6截至目前有6已完成有8正进行拆迁和详规编制等前期工作有35正进行安置房建设已完成拆迁83万平方米建成安置房80万平方米正建设安置房 万平方米累计完成投377亿元。
XX市城村改造工作坚持“政府主导、市场运作、群众愿、县区责、成熟、改造”原则建立了套强有力工作机制、着力激发社会各方面积极性、创新运作模式破金等难题有效推动了城村和棚户区改造工作。
前期工作创新宣传形式印制并发放城村改造宣传手册许昌日报开辟城村改造政策问答许昌电视台开辟现场采访专栏广泛宣传城村改造重要义充分调动社区干部和广群众支持改造、参与改造积极性。
改造实施由村社征群众见基础上向县（区）政府提出申请市区两级进行批复。
所有改造方案由村民委员会责制定全体会议或代表会讨论村组、社区、街道办事处进行“三榜公示”广泛征群众见反复修改完善根据社区实际做到“村策”。
改造工程启动初期XX市每县区根据整体规划和市区批复社区改造方案先期确定 社区进行试分类分批次有序推进改造工程。
改造实施程邀请民代表全程参与和监督改造工作各环节每城村改造现场树立公示栏公开规划图、安置区效图真正做到改造体现群众愿维护群众利益。
城村改造XX市委、市政府始终坚持“先规划实施”方针以规划引领用规划引领改造用规划控制建设。
市规划、国土等部门以城市总体规划指导做控制性规划编制指导充分体现村民医疗、健身、休闲、教育、就业等方面。
每城村改造项目都科学合理规划停车场、公共绿地以及学、托儿所、幼儿、社区心等公共设施确保入住村民生活便利。
所有城村安置楼都村社围以原地选主异地选辅先建设安置楼征收拆迁现有建筑安置楼建设以9层高层主所有安置楼项目开发企业利润控制0%以限保障了群众利益。
市规划、住建、国土、教育等部门每年都组织两次城村及棚户区规划执法检确保城村改造容积率及附属配套工程等落实到位。
（三）让利民是破征收难题有效举措。
XX市坚持依法征收、让利民、阳光操作保障了征收工作顺利推进。
城村改造启动以XX市就严格按照《河南省实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定》、《XX市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等政策规定依法推进征收工作。
按照超前谋划、群众申请、调摸底、制定方案、签订协议、张榜公示、房屋拆迁、安置房建设工作流程规每环节执行和操作标准。
对估价机构选择、房屋面积丈量、补偿协议签订、补偿金发放、特殊困难群众认定条件和认定结等环节都进行公示。
坚持“政策讲到底、把尺子量到底、标准管到底”。
市上专门成立由纪检监察人员、人代表、政协委员、被征收折迁群众代表参加房屋征收补偿费用发放核组对群众提出异议进行复核调对存问题及纠正确保折迁安置工作公开、公平、公正。
群众安置工作XX市补贴力很XX市安置楼建设成每平方米00元而面向群众出售安置楼价格每平方米560元远远低成价。
安置楼原则上每户两套房屋共00平方米对原有建筑面积超00平方米按照每平方米 560元标准进行货币补偿不足仍按照00平方米进行安置超出原有面积部分群众按照每平方米560元标准补缴差价。
XX区根据旧城区居民住宅面积差距较问题安置房建设把建房面积分成60、90、0平方米3种户型每户拆迁面积低户型面积按接近上限户型安置如原拆迁面积50平方米按60平方米进行安置其50平方米与拆迁补偿款相抵另外0平方米按建设成价收取。
安置房分配上按照拆迁协议签订顺序和实际搬迁综合考虑确定回迁次序。
选房上采取“高低、”办法即每户选房00平方米安置房选套低层还要选套高层选套0平方米户型还要选套80平方米户型住房。
针对被改造村村民房屋拆除不能及提供渡房问题各县（区）参照市场租金标准计发租金补贴按每人每月00元每月及发放到村民手。
采取征地拆迁补偿金入股社区安置房建设期事先确定股息基础上每月计息按发放。
村民渡期村民子女入学、生产、生活、就医等问题各县（区）都明确专人认真落实妥善了村民顾忧。
城村改造村民就业和生活问题各县（区）按照有关政策对涉及城村改造村民全部纳入社保、医保生活困难纳入低保。
对有就业能力村民进行免费培训助就近进入工业集聚区、科技创业、商贸物流区等就业。
对年纪偏、化水平低村民有组建物业公司参与区物业管理有组建市政管养公司参与市区绿化养护、道路保洁。
XX县物业管理方面根据开发商、物业公司、业主责、权、利合理确定管理费用并采取土地入股、预留商铺等办法积极创收。
如邓庄社区村民入住区不仅可免除水电气暖和物业管理费每人每月还可得到80元生活补贴。
城村改造XX市政府坚持规划主导、政策主导、征收主导、土地利用主导加市场运作力做深做透运作这运作搞规划设计、算账论证、盈亏平。
整改造工程XX市政府放权让利城村改造建设用地扣除必须上交五项费用全部返还各县区用城村改造对行政性收费全免事业性收费只收取成费限降低安置房建设成。
所有城村改造安置房建设用地由县（区）政府审核确认按土地利用现状依法国有办理国有土地使用证。
对配套开发用地坚持走招拍挂程序。
各县区建立土地整理融收储工作机制吸纳社会金和实力强企业集团参与土地整理有效破了金瓶颈。
具体开发建设坚持村案拼盘算账把旧村现状土地存量、人口安置总量与开放商投综合算账实现净地与毛地拼盘算账对原不足以弥补开发企业拆迁费用及安置群众造成损失按照规划拼盘搭配定比例土地除开发企业顾忧充分调动了各类企业参与改造建设积极性。
5年实践XX市已形成了多元化运作模式是政府统征储备模式。
即由政府统征收、统拆迁、统储备、统出让、统安置拆迁腾出土地净收益用城村改造支出。
仅XX区00800年就腾空土地3700亩出让土地00亩实现土地收益6亿元。
二是村企共建模式。
如XX县武店村由瑞贝卡公司投亿元直接进行打捆综合开发作投回报改造置换出380亩集体用地依法换国有商业建设用地由投商进行开发建设。
三是代建制、回购制、委托开发模式。
采取这三种模式项目主要集XX区即按照事先约定等到安置房建设到定程由XX区支付工程款然再重新确定投商。
XX区孙湾社区等项目采取是主体工程回购制目前这项目已全部交付使用。
城村改造启动以XX市委、市政府就把这项工作作加快城市化进程、改善民生“重头戏”抓。
是加强领导。
XX市成立了由市委常委、主管副市长任组长市住建、规划、国土、发改、财政、民政、公安、信访等单位成员市城村改造工作领导组并抽调专人组成办公室城村改造工作提供政策指导和协调。
“四区县”分别成立了县区长任指挥长城村改造指挥部建立与市领导机构相衔接组织体系和工作机制实行县级干部包乡镇乡镇干部包村组村组干部包住户划片包干制形成了级抓级、层层抓落实三级动机制全面推进城村改造工作奠定了坚实基础。
二是明确责任。
XX市城村改造工作领导组统责城村改造工作组织领导、政策制定、方案审批和指导协调各相关职能部门责城村改造相关工作复核、审批、考核、督导等。
各县（区）政府城村改造工作直接责任人具体责辖区围城村改造控制性详细规划编制及改造方案申报、拆迁安置及建设管理等组织实施。
三是强化调。
XX市委常委会每月、市政府常会每月听取次城村改造工作情况汇报研究城村改造工作出现问题指导城村改造工作健康有序推进。
项目谋划上由市规划局牵头市国土、发改、住建等部门配合对二年所上项目进行谋划然与各县（区）进行反复对接报市委、市政府确定作市城建重项目印发实施确保城村改造项目“成熟实施成功”。
市城建重项目协调办公室对全市城村改造项目坚持“日督、周通报、季排名”制排名情况《许昌日报》、许昌电视台等新闻媒体进行通报。
各县（区）认真落实城村改造工作席办公会议制、周例会制、限办结会制城村改造顺利推进提供保障。
四是政策配套。
007年实施城村、棚户区改造以XX市政府先出台了《关印发XX市区城村改造工作见》（许政办〔007〕73）、《关济适用住房和城村改造群众安置住房建设优惠政策问题会议纪要》（许政纪〔007〕5）《XX市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《XX市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》和《XX市城市规划区集体土地上房屋征收与补偿工作流程》等政策措施并积极争取国省上济适用房等保障性住房政策支持全方位保障城村改造工作顺利推进。
综合分析XX市城村改造工作政府主导、市场运作、群众愿、让利民等作法具有很借鉴义但是由实行先征地建设安置楼拆迁出让土地所有楼盘以高层主占地较多并以低成价格向群众出售前期征地投入金量安置楼建设补贴力对具有较压力。
对平凉心城市而言可直接开发利用土地紧缺、财政收入有限实力雄厚企业相对较少规模地进行城村改造是项艰巨而又复杂任必须学习借鉴外地成功做法总结以往城村改造和棚户区改造验结合发展实际放思想、创新探胆实践努力寻出适合地实际城村改造道路。
要摸清底子科学论证。
要组织有关专和专业技术人员对心城市城村情况进行逐户调详细了城村分布、基础设施配套情况以及居民住房、人口、收入等情况建立台帐摸清底数精确测算拆迁、安置、补偿、规划设计等工作打下良基础。
目前心城市规划区围涉及XX区乡镇、村社有柳湖乡0村、峡门乡5村、崆峒镇3村、崆峒山生态化旅游示区天门村共计9村77社735户637人。
近几年先进行了部分城村改造柳湖、天门村等村已建成农民安置楼33幢安置农民755户0953人但仍有定规模城村存城村配套设施不完善环境脏乱差农民、居民交叉情况复杂甚至部分区域违建筑十分突出必须按照国省市有关政策规定科学制定改造方案积极稳妥推进。
二要群众愿、参与管理。
城村改造涉及广群众切身利益情况十分复杂因定实施城村改造前定要以村或社单位广泛征群众见建议群众和支持就进行改造群众不愿就暂缓改造。
改造程始终把群众是否满作衡量城村改造是否成功唯标准限地让利民保证群众住房条件提高生活水平不降、济收入不减。
改造方案、征收补偿方案和规划选、规划编制等问题都由村社提出见有关部门指导完善社区、村民委员会全体会议或代表会讨论通逐级上报市区政府审批。
征收补偿由区、乡（镇）、社区（村委会）共协商委托具有定质评估机构评估征收补偿价格基础上充分尊重群众愿引导群众开展我评估彻底打消征收疑虑。
真正让群众参与到整改造程充分享受到改造成争取更多群众理和支持确保工程顺利实施。
三要整体规划、分步实施。
城村改造是系统工程不能简单认就是拆旧房建新房问题而是要把城村改造放到城市发展局统筹考虑科学编制城村改造总体规划、控制性详规和修建性详规确保规划主导地位、统筹地位和先导地位使改造城村真正融入城市成规模适宜、设施完善、环境优美、明有序新型社区。
规划部门要根据心城市总体规划和城市发展要着“合理布局、集约用地”原则按照群众愿、改造围、改造难等情况对城村改造进行分类制定长远改造规划或目标逐年逐区域实施。
先期结合棚户区改造工程尽快完成棚户区城村改造工作然根据城村分布现状逐步推进剩余城村改造开发建成片拆迁改造片。
具体实施程坚持先建设安置楼征收拆迁旧建筑所有改造安置区就近村社规划选次整体建设安置到位。
每改造区规划建设都要持高起、高标准幼儿、社区办公用房、超市、卫生院、娱乐场所、停车场等公共设施都要次配套建设到位建设序上必须先建回迁安置楼然开发商品房优先确保拆迁群众生产生活。
由平凉心城市可利用土地十分有限所有安置楼建议以8层以上高层主集约用地提高利用效率。
四要政府主导、市场运作。
城村改造是项涉及面广系统工程破题难、启动难、推动难必须强化政府主导把握政策导向积极争取国省上各类保障性住房政策支持用足用活上级政策发挥政策促动作用坚持让利民、让利投者原则以群众、开发商、政府“三满”标准制定出台优惠扶持政策减免相关行政性收费建立健全征收风险评估、征收补偿安置等系列配套措施有效平衡各方利益确保工程快速推进。
充分发挥政府金投入导向作用市区两级每年从心城市土地出让收益拿出定金投入城村改造城村改造土地出让收益全额用城村改造。
市场运作就是要充分发挥土地利用“城村”改造工作基础性作用重盘活存量、增加总量上功夫实现集约节约用地和阳光操作以较少土地创造了更济和社会效益。
针对平凉心城市可利用土地面积较少城村建设密缺乏型城市开发建设企业集团实际建议支持地企业参与改造加对外招商力吸引省外实力强、信誉型房地产企业参与城村改造。
通型企业开发改造村、社或型企业合开发村、社等方式保障开发改造金到位、管理到位建设安置到位。
充分发挥村社两级主动性鼓励各村社采取村企共建方式进行主改造；对集体济实力强村以社单位采取集体投、群众愿集、银行贷款等方式筹由村社组建济实体行实施改造政府指导协调相关部门依法监管。
这样既可以减少政府安置楼和前期征地拆迁金投入使财政金可以投入到更多基础设施及公益事业上又可以避免行政力量多介入减少社会问题。
五要严格政策、阳光操作。
城村改造程要坚持依法行政、阳光操作通公开招投标选聘质高、信誉、能力强开发企业参与工程；通建立专款专用制确保城村改造金安全；通制定科学补偿安置方案及公布拆迁安置方案和补偿标准实行先签协议、先拆迁先选房所有补偿款、选择房及公示接受社会监督实现安置补偿公平、公正和透明。
房屋征收补偿上建议参照XX市做法房屋按照每户00平方米（、高低）标准进行安置补偿原有建筑超出00平方米部分按照安置楼成价进行补偿不足按照00平方米安置补偿面积差额部分群众按照安置楼成价补缴差价限让利民。
这样既有利减少房屋征收金投入又能通市场利益导向机制定程上遏制违建筑。
六要强化领导、统筹力量。
城村改造是综合工程、社会工程面临着金难、拆迁难、安置难等诸多困难只有统领导、精心组织、各部门通力协作、全社会上下齐动才能确保改造工程顺利推进。
市区成立专门城村改造领导组实行定期例会制建立健全调监督体系全面掌握城市城村改造进以及工作推进出现新情况、新问题及协调改造工程遇到各种困难和问题形成上下贯通、协调致、职责明确、分工细化组织领导体系和工作推进体系确保工程顺利推进。