纏訟10年 300起官司 公攤面積引發的廈門房產奇案
案例重現 下载论文网 廈門市思明區的嘉蓮大廈，1994年1月動工，達到預售要求，2000年竣工，因廈門市國土資源與房產管理局（下稱廈門市土房局）對其1，200多平方米的架空層是否納入公攤的認定數次反覆，前後引發廈門匯成建設發展有限公司（下稱匯成公司）與以沈誦慶為代表的多位業主、廈門土房局三方之間層出不窮、長達10年的300起連環訴訟，官司至今還沒打完。
截至目前，樓盤開發商因訴訟已賠付業主各類違約金達1，990多萬元（人民幣，下同），而開發商提起的要求國家賠償的行政訴訟，索賠數額逾780萬元。
禍起公攤變幻，到底架空層建築面積應否計入公攤？土房局委託測繪單位測繪結果被認定無效，測繪單位資質審核責任由誰承擔？對於同樣的訴訟，法院為何有不同的審判結果？ 迄今為止，這棟大廈已引發了將近300起訴訟，前後拉鋸長達10年，不斷刷新全大陸司法審限紀錄，驚動中央政法委，至今仍在膠著狀態。
架空層建築面積應否計入公攤？ 廈門市國土資源與房產管理局（下稱廈門土房局）在1994年11月出具預算面積報告，將第5層技術轉換層（即架空層）計入公攤，廈門匯成建設發展有限公司（下稱匯成公司）以此預算數據對外銷售。
2000年2月大廈通過竣工驗收後，廈門土房局委託三明測繪所進行測繪。
測繪報告未將技術轉換層跟部分連廊面積計入公攤，匯成公司申請重新測算。
同年8月，廈門土房局出具並審核通過調整後的測繪報告，比1996年預售面積仍減少1，466.05平方米，95%以上業主獲得總計222萬元面積差款後辦理產權證。
多退少補原則下，1998年購房業主沈誦慶卻拒補交較購房合同多出的300平米差價137萬元。
2002年，匯成公司將沈誦慶告上法庭，沈誦慶也到廈門土房局投訴，要求核減2，400平方米的公攤面積。
2 0 0 4年4月廈門土房局重新修正測繪結果，又將架空層1，233平方米核減出公攤面積。
「廈門土房局在作出修正決定之前，已經組織測繪技術專家合議組，對預算和兩次測量資料進行全面的審查覆核，並組織工作小組分赴北京、武漢、福州徵求測繪和法律專家意見。
」 廈門土房局權籍處副處長葉松林稱，「之所以在不同時期對該樓盤架空層是否應納入公攤有不同認定，與我國房產私有化和相關立法進程直接相關；至於由『不同認定』所導致的『損失』該由誰買單，是開發商還是政府部門，要由法院說了算。
」 廈門市土房局副局長郭俊勝在反思這一事件時說，房地產面積測繪糾紛是普遍存在的問題，當時的政策和技術存在時代局限性。
國家管理房屋面積測繪的多個部門各自發佈規範，對不少新的建築形式的測量操作規範沒有明確界定，比如架空部分是否納入分攤國家規範沒有明確，導致這一時期測繪有較大的自由裁量權，也因此產生房屋面積測繪的歷史遺留問題，短時期內無法做出明確結論。
測繪單位資質審核責任由誰承擔？ 正是在廈門市土房局這一次「修正」之後，開發商、業主和廈門市房管局之間開始了無休止的連環訴訟。
2004年6月，一審法院根據沈誦慶提供的證據，認定2000年執行竣工勘丈的三明測繪所不具有房產測繪資格，判決撤銷廈門土房局上述修正決定，要求重新審核測繪面積。
二審法院維持了原判。
在行政訴訟中，原告匯成公司與被告廈門市房管局均認為第三人沈誦慶在一審中提供的作為證明測繪單位測繪經營資格的重要證據是變造的。
原、被告雙方均在二審中提交了關於測繪單位資質方面的真實證據，但卻被二審法官以第三人沈誦慶認為舉證超出期限為由不予質證而不被採信。
遭受巨額索賠的匯成公司認為，嘉蓮大廈是行政指定測繪，即使測繪單位不具有測繪經營資格，逾期辦證賠償責任也應由廈門土房局承擔。
匯成公司稱，在2003年8月25日之前，廈門市房地產測繪業務均是由廈門土房局進行行政管理，由其統一安排、指定測繪單位和進行審核，完全是一種行政行為。
之後才將房地產測繪項目推向市場。
相關資料顯示，自1997年7月至2000年4月，廈門市的商品房面積測量均委託三明測繪所和八閩煤田測繪院測繪，並直接引用其測繪成果辦理房產證，其中至少有55，000本房產證以三明測繪所提供的測量成果為依據登記辦理。
也就是說，三明測繪所被法院認定不具備測繪資質和經營資格期間，其在廈門提供測繪成果辦理房產證的業主，並不存在撤證索賠問題。
纏訟亂戰所為何？ 由於測繪成果被判無效，加上廈門土房局以「項目測繪結果當事人各方有異議，正在法院訴訟」為由發出《暫緩登記通知書》，沈誦慶等業主在此期間發起了大範圍撤銷產權證和索賠訴訟，但同樣的訴訟請求，同一法院系統卻做出三種不同的判決。
2005年5月，沈誦慶作為嘉蓮大廈62名業主的訴訟代理人，發起行政訴訟要求撤銷已辦理的產權證，獲法院支持；隨後，其中的23名業主分批起訴匯成公司要求支付逾期辦證違約金，亦獲得法院支持。
2008年，又有第二批54位業主提起撤證訴訟。
此時，思明區法院的判決則是僅撤銷產權證面積，而不再撤銷產權證。
2011年初，85戶業主起訴匯成公司要求賠付因新的測繪面積減少導致的面積差款和罰息等。
該案已作出二審終審判決，匯成公司又將面臨近百萬元的面積補差賠償。
匯成公司表示，由於銷售面積無法合法化，而只要面積不確定，產權證就辦不下來，「逾期辦證違約金」每天都在產生，形成一個「惡性怪圈」。
事實表明，10年訴訟，法院的一系列判決無助於問題的解決，訟爭面積不斷擴大，尤其是業主索賠愈演愈烈。
廈門市中級法院副院長黃小民表示，在業主、開發商、土房局三者之間，業主起訴開發商索賠違約金，法院判決的原則應看開發商是否可以免責，而行政機關的過錯並不能使開發商免責，法院應先判決開發商賠付業主；至於開發商和土房局之間的索賠，則需另案審理。
此外，匯成公司已先後三次提起行政訴訟，要求廈門土房局給予國家賠償789萬多元，但這個行政訴訟卻處於中止訴訟階段。
「廈門土房局是否賠償匯成公司，要等法院判決，這與匯成公司和業主的訴訟是兩個案件，一碼歸一碼。
」葉松林表示，「沈誦慶的房產證至今未能辦理的原因，是其一樓18個車位改變用途和4個單元的商鋪違章加建夾層，其與匯成的房價款沒有結清，按有關規定屬於不予登記的情形。
」 多部委過問纏訟何時休？ 據廈門土房局2011年9月公佈的資料，沈誦慶購買的該處車位，被改作辦公和商業使用，並且在一樓商鋪違章加建夾層861.68平方米。
蹊蹺的是，此處已被變更的18個車位，至今未恢復原有用途，而商鋪違章加建夾層也未拆除。
目前的僵局在於，法院判決匯成公司賠付沈誦慶等業主的逾期辦證違約金共計1，990多萬元，其中已執行金額約840萬元，但匯成公司不服。
主要糾結核心有三點： 其一，法院不予採納匯成提交的沈誦慶偽造證據的依據而判定三明測繪所成果無效；而沒有資質的三明測繪所為廈門土房局指定，從過程到結果，匯成公司都沒有直接責任而卻要負擔有關部門執行不力而產生的經濟賠償； 其二，架空層是否計入公攤，2000年之前並無明確規定，更沒有禁止性法律法規，而依據廈門市土房局審核通過的2000年測繪數據，匯成公司協助90%的業主辦出了產權證，廈門市土房局卻在4年之後，無明確法律依據地改變測繪結果，有違行政行為信賴保護原則； 其三，由於銷售面積無法合法化而造成產權證辦理延期，嘉蓮大廈撤證業主一方面執行逾期辦證違約金，另一方面仍有效使用這些產權證，包括抵押、轉讓等，而即使撤證業主已將產權轉讓過戶新業主，執行卻未終止。