房地产企业纳税筹划
【摘 要】 文章结合房地产企业外部经济环境的变化对房地产企业产生的影响，由房地产企业税收筹划的必要性入手，介绍税收筹划的技术方法，并从房地产开发阶段、销售阶段及保有阶段等三个方面来分析房地产企业的纳税筹划。
国家为促进房地产市场的稳定发展，抑制房地产价格过度上涨，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等政策来调控房地产价格，自2010年以来国家已上调了10次存款准备金率来抵制房价的持续上涨；2011年11月22日中央电视台《共同关注》节目报道：万科等房地产开发企业带头降价，降幅达到30%。有人指出这个冬天是房地产企业暴利时代的终结。然而房地产企业的开发成本却居高不下，在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，通过税收筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，实现税后利润的最大化，已成为不争的事实。
房地产企业具有投资金额大、经营周期长、开发成本高的特点，并且房地产开发企业从土地的取得、房地产的开发、经营、销售以及保有等每个环节均有涉税。从涉及的主要税种的税率来看：营业税的税率为5%；土地增值税的税率为30%~60%的三级超率累进税率；企业所得税的税率为25%，房地产企业的税收负担较重，具有纳税筹划的空间。
房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，而且在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
（一）延期纳税技术。
延期纳税技术是纳税人按照税法的规定将应纳税款推迟一定期限缴纳，虽没有减少应纳税额，但使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，就相当于降低了税收负担。
（二）税率差异技术。
不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。而税率的高低体现的是征税的深度，反映企业的税收负担轻重，因此可以通过税率的差异进行纳税筹划，降低税收负担。例如：营业税的建筑业适用3%的税率，销售不动产适用5%的税率，可以通过一定的方式使得适用3%的税率。
（三）扣除技术。
扣除技术是使税收扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化，这样计税依据就会减少，而使得应纳税额减少，降低税负。
（四）减免税技术。
每个税种都会有一定的税收优惠政策，所以应该充分享受税收优惠，尽量争取免税期最大化，以及减税待遇，从而使得减免税最大化，减轻房地产企业税收负担。
1.代建方式。
房地产企业接受委托方的委托，实施代建工程，收取一定的劳务费，不仅不用代垫资金，而且仅对劳务费用按照建筑业3%的税率计征营业税。由于这种代建行为并没有引起房地产企业有关资产的产权发生转移，不用计征土地增值税。在宏观调控的影响下，一些强大的房地产企业从开发转向代建方式。
2.合作建房。
房地产企业以土地使用权，合作方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。如果房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以“无形资产投资入股，共担风险的行为”，不征收营业税。若合作建成后按比例分房自用，没有发生所有权的转移，免征收土地增值税；如果自用用于对外出租，对租金收入计征营业税。若合作建房后对外销售，则不免营业税也不免土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业的开发费用分为财务费用和其他房地产开发费用两部分。
凡财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明的，在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额可据实扣除，即：允许扣除的房地产开发费用=准予扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×5%以内。
凡财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，财务费用和其他房地产开发费用不分别单独计算时：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×10%以内。
在这两种情况下，允许扣除的房地产开发费用越大，则增值率越低，税收负担越轻。所以对于这两种情况，关键是比较准予扣除的利息与（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×5%的大小，如果前者大于后者，则房地产开发企业应该对利息支出提供金融机构的证明；如果前者小于后者，则房地产开发企业不应对房地产开发费用单独计算。
房地产开发企业所售房屋有两种：一种是毛坯房；一种是精装或简装房。如果开发销售装修后的房屋，则装修费用增加了开发成本，同样也增加了房地产企业的营业收入，营业税和土地增值税增加；如果企业在建成毛坯房后与购房者签订购房合同，同时把装修工程转包给企业自设的装修公司，再与购房者签订房屋装修合同，根据《营业税暂行条例》的规定，总承包人将部分工程分包给单位的，可以实行差额纳税，即以取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。即房地产开发企业就购房合同中注明的价款按照销售不动产5%的税率计征营业税。自设的装修公司就装修费用按照建筑业3%的税率计征营业税，则减少了营业税。并且计征土地增值税的依据中也不包含装修部分的费用，也可以减少土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。所以对于纳税人既建造普通标准住宅又建造中高档住宅的，应分别核算各自的增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。对于房地产企业在制定普通标准住宅的销售价格时，应充分考虑该税收优惠政策。因为当增值额超过扣除项目金额之和20%时，适用的土地增值税税率为30%，所以企业应该对由于提高销售价格后带来的收益与相应增加的税收负担进行权衡，如果带来的收益小于增加的税收支出，则应适当降低销售价格，享受税收优惠，不仅可以实现税后利润的增加，而且可以促进房屋的销售，缩短销售期间，减少销售费用。
房地产企业为了促使所建房屋的销售，势必会做一定的广告宣传。按照《企业所得税法》的规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分准予结转以后纳税年度扣除。即若当年取得销售收入的话，则广告费用最多可扣除销售收入的15%，然而房屋的建造周期比较长，在发生广告费用的当年却不一定取得营业收入，则意味着广告费用不能在计算所得税时税前扣除，则会增加企业税收负担。考虑到货币的时间价值，企业应该对广告费用的发生期间进行事先的筹划安排：在没有取得收入时减少广告费用的支出，在预期实现收入（包括预售收入）的期间多支付广告费用。
房地产企业开发的房地产，除用于销售外，还可以转作自用或用于经营性租赁。按照税法的规定，房地产企业自建建筑物自用，不缴纳营业税；房地产企业将开发的房地产用于经营性租赁，则应按照“租赁业”就租金收入计征营业税，如果采取预收款方式的，则应在收到预收账款的当天，就收取的租赁费缴纳营业税。由于房地产开发企业将自建建筑物转作自用或用于经营性租赁，房产没有发生产权转移，不缴土地增值税。按照国税函[2008]828号文件规定，自建商品房转为自用或经营，可以作为内部处置资产，不视同销售确认收入，故也不交企业所得税。
房地产企业长期以来的工作经验表明，降低其经营成本的空间已经达到了极限，而其涉及的税种多，税负重，可筹划的空间大，所以通过纳税筹划降低税金支出，是房地产企业求得生存和发展的重要途径。
【参考文献】。
［1］ 杨文国.房地产业财税操作与稽查实务［M］.经济科学出版社，2010.
［2］ 盖地.税务会计与税务筹划（第五版）［M］.中国人民大学出版社，2010.