房地产宏观调控手段研究
[摘要]随着我国房地产业的快速发展，引发了房价增长过快、开发不合理等一系列问题，因此，国家应加强对房地产业的宏观调控。在分析我国房地产宏观调控三种手段的基础上，找出房地产宏观调控手段存在的问题，进而提出完善调控手段的具体措施。
[中图分类号]F2933。
[文献标识码]A。
[文章编号]2095—3283（2017）12—0089—02。
房地产宏观调控是指国家借助于政府的力量，运用经济、法律、行政手段从宏观经济层面对房地产业进行指导、监督和调节的一种政府行为，以保证其供需平衡，并弥补市场经济的缺陷，从而实现房地产业与整个国民经济协调发展的目的。當前，我国房地产市场呈现区域发展不平衡、局部过热，住房保障力差、结构性矛盾突出，市场管理体制不健全等问题。因此，必须由政府来提供引导，通过采取适当的手段来规范市场运行，促其走向成熟健康的发展道路。我国房地产宏观调控的手段主要有经济手段、法律手段和行政手段三种，这三种手段是相辅相成的，它们只有相互配合才能达到最佳的效果。
（一）经济手段。
1增加进入房地产市场的难度。开发商必须具备一定的实力和良好的信誉，这些条件主要表现在开发商本身拥有不低于投资额30%的资金；还要控制施工单位的贷款用途，防止帮助别人垫资，避免投机者钻空子；要实行按揭贷款的必须要拥有现房，另外本地的贷款要用在本地区的项目开发上。
2区分保障性住房和高档住房的购房成本，同时提高购买多套住房的首付比例，避免炒房现象发生。
3向开发中低档住宅的开发商提供绿色通道。政府连续发布各项政策，大幅度提高贷款利率就是想通过经济手段来抑制房地产的快速发展，让房地产市场向平稳健康的方向发展，使企图利用金融市场控制房市走向的投机者没有可乘之机。所以说无论是房地产开发经营还是房屋的买卖过程都需要经济手段的参与，这也成为市场调节的重要手段之一。
（二）法律手段。
所谓房地产宏观调控的法律手段即立法机关通过房地产立法，行政机关通过房地产执法来调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范经营管理，保护合法经营，打击不法经营，维护房地产市场的正常运转，以达到宏观调控目标的一种手段。
我国《土地管理法》规定，房地产的开发必须使用国有土地而不能使用集体土地，所以随着城市化步伐的加快和房地产市场的发展，很快就出现用地紧张的局面。因此，1998年《土地管理法》增加了征用制度，即集体土地转为国有土地，把集体土地的使用转为合法。在一系列制度的保障下，国家掌握征用集体土地和在市场上出让城镇土地使用权的权利，因为《土地管理法》确立土地用途和土地利用的管理制度，使得政府能够对土地市场进行有效管理，政府能通过决定土地的供给来控制房地产市场的走向，另一方面就是政府可以控制土地的不同属性和用途，使土地利用达到市场的最优配置。
行政手段即通过国家、政府部门的行政权力，以行政管理办法对房地产市场进行宏观调控。如通过制定房地产市场的发展规划，对房地产市场的发展方向进行控制；通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业及其经营业务等。2002年以来我国房地产市场的投资比重增长过快，土地圈占等现象的出现，促使国家及时制定一系列政策，防范房地产行业金融风险并抑制房价过快增长。2002—2005年期间国家制定颁布关于房地产方面的政策、文件和措施达30多项，政策的密度和深度都是以往所没有的。2007年开始，国家在进一步加强房地产市场宏观调控的同时，密集出台了大量的调控政策，其力度前所未有。
（一）经济手段中存在的问题。
虽然经济手段在宏观调控中占主导地位，但是调控的效果却不尽人意，如提高首付的比例和贷款的利率，虽然加大了炒房的成本，但却增加了刚需者的购房负担，不能真正解决问题；同时虽然针对投机行为我国在税收方面出台了一系列相关的营业税和个人所得税的政策，但现阶段由于买方还处于弱势地位，特别是在二手房市场中，交易过程中的税费最终都转嫁到买房者身上，更加大了其购房成本。所以目前宏观调控经济手段并没有真正影响到投机者，对投机行为的抑制不明显，投机性行为还会继续推高房价。
政策的制定往往需要大量的信息支持，不仅要保证信息的完整度，还要保证信息的真实性，只有这样制定出来的政策才能科学。但是就目前而言，房地产市场遍布全国各地，决策者不可能深入到每个企业去调查，所以即使调查也只是局部性的，这就导致决策者收集到的信息有可能没有真实全面反映各地房地产企业的情况。而且在决策执行过程中，往往有些地方政府偏离了中央政策，因为房地产的开发能提高地方政府的政绩和增加财政收入，所以有的地方政府无视房价的非正常增长，甚至会推动房价的走高。还有些地方政府在制定政策时会最大限度地利用中央的鼓励政策而同时最低限度地遵守中央的限制政策。更有甚者会利用一些小的漏洞去制定地方措施，从而与中央规划的房地产发展目标背道而行。
（三）法律手段中存在的问题。
从以往国家对房地产的调控可以看出，我国对房地产的调控都是以通知或文件的形式下发，宏观调控的法律体系不完善，没有具体的法律框架和结构。文件下发到地方后，在具体执行过程中由于缺乏法律的保障，一部分人便抱着应付的心态去执行中央政府的调控政策和措施，自然收不到良好的调控效果。所以完善房地产市场的当务之急就是完善法律体系。
1 建立专门的调控职能部门。
房地产在我国经济体制中占据主导地位，它牵涉面广，多部门参与管理使得对某些政策实施起来难度较大。而且房地产业本身的区域性很强，不同区域之间都有自己独特的地方特色，如地质结构不同、人文文化不同、气候条件不同等，这就需要在制定相关政策时不能以点概面，应因地制宜根据当地情况制定相关政策。有专门的部门来统筹协调，既有利于相关政策的发布，更能加強贯彻执行能力。要解决这个问题就需要在中央调控部门和地方之间建立调控的平衡点，即宏观调控的实施要通过经济手段、法律手段、行政手段三者之间的互相配合协调才能收到良好的调控效果。这就需要建立跨部门、跨区域的调控机制和制度，从而保证宏观调控的可行性和有效性。
2 准确定位政府职能。
在宏观调控中政府部门担任着重要角色，所以其职能定位尤为重要。有一些地方可能会出现官商结合参与到土地的拍卖中，这样会有失公平。在房地产市场中，政府部门应正确定位，理清监管范围。我国在房地产宏观调控方面，政府部门应起到引导的作用，尽量实现资源的最优配置，发挥出最大作用。建立完整的调控体系，这样才能使调控发挥出最大作用，最终建立一个恪守依法、公平公正、透明高效的行政监督管理部门，将房地产市场打造成为一个公平竞争的市场。
（二）建立健全房地产法律体系。
我国应尽快建立健全房地产法律体系，出台《土地市场交易法》《住宅法》及《住房保障法》，为加强房地产市场宏观调控提供法律依据。可以适当借鉴国外经验制定适合我国国情的房地产法律体系，营造一个良好的法治环境。另外要健全和完善税收法律制度，税收是房地产发展的一个持续有效的手段。
（三）经济手段因地制宜。
我国经济发展不平衡，区域差距很大，所以宏观调控过程中要考虑地区差异，因地制宜实行不同的经济手段。一线城市应当作为调控的主要目标并应采取比较严格的金融措施。如二套房首付应严格按照家庭单位实行，利用严格的金融政策控制炒房热潮，达到平稳房价的目的；在一些二线城市，购买第二套住房可以以个人为单位，通过宏观调控措施促进当地房地产业健康发展，有效防止房地产市场过热和房价的过快增长；在三线或以下的城市，在调控过程中可以实行较宽松的政策，甚至住房贷款的利率和首付比例可以适当减少。另外，可以适当扩大房产税的范围，对只拥有一套住房的家庭实行免税，对拥有多套住房的家庭根据其数量征收房产税。
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[2] 郑云峰，李建建近十年我国房地产宏观调控政策的回顾与思考 [J].经济纵横，2013（10）：86—89.
[3] 杨恒我国房地产调控有效性分析 [J].宏观经济研究，2014（3）：64—72.
（责任编辑：郭丽春梁宏伟）。