出租人可以拒绝承租人转租行为吗?

出租人可以拒绝承租人的转租行为吗?【案件情况】蓝必轩将自己承租得的位于大化瑶族自治县县城的一间门面出租给韦鸣放,双方于2009年2月20日签订了《租赁合同》。合同约定:租期从2009年2月20日起至2012年2月20日止,共3年;每年租金12000元,要于每年3月20日前一次性预交。由于经营不善,韦鸣放不想再经营门面,就告诉蓝必轩说自己要转租。但是这时,蓝必轩说,要么你自己经营,要么你可以解除租赁合同,但得赔偿我预期可得利益24000元,打个折扣,至少也得支付违约金12000元。协商不下后,韦鸣放强行将门面转租给韦强雨经营。蓝必轩知道后,将韦鸣放诉至法院,要求判令解除双方签订的租赁合同,并判令韦鸣放支付违约金12000元。

一审法院审理后认为,虽然法律规定"承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同",但是,根据相关法理和善良原则,只要承租人的转租没有改变租赁物的本质构造,转租行为不违法和损害承租人的利益,出租人原则上应同意出租人的转租行为的;本案的被告韦鸣放虽然未经出租人蓝必轩同意就擅自转租,但转租行为没有损害到蓝必轩的利益,也没有违法,应当准许。因此,该院判决:驳回蓝必轩的诉讼请求。

【法理分析】如果仅仅从字面上理解,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款"承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同"的规定,你肯定会得出"法院对本案的判决错误"的结论。但原则上,《合同法》并没有禁止转租,仅是规定需要经过出租人的同意。如果这样理解,那么出租人的允许权是否可以无限放大——在没约定不许转租的情况下可以一概否决承租人的转租行为?笔者认为,既然《合同法》规定经过出租人同意可以转租,就意味着立法也保护承租人转租赚取租金差价牟利的行为,这也是现代经济发展所鼓励的。

从这个意义上理解,牟利既然是承租人承租租赁物的目的,在没约定禁止转租行为的前提下,承租租赁物直接牟利和转租牟利均应当是许可的。这样,就务必对出租人的"转租许可权"做一定限制,所以,民法通说和审判实践均认为,只要转租行为不损害出租人的利益和违法,出租人均应当无条件同意承租人转租的行为,而不能以此为借口解除租赁合同,但务必先履行告知出租人的义务。本案判决虽然没有相关的法律规定作为依据,但其适用了法理、善良原则和法学通说,是颇具开创性和值得褒扬、肯定的。