楼盘营销策划方案.doc
替·御华府项目营销策划方案 、市场分析 、国市场分析 03年国房地产业投、建设、交易等主要指标上都再创历史新高向人们递交了份出乎考试答卷。
全年房地产开发投8603亿元比增长98%其住宅投5895亿元比增长9%。
再次说明国房地产整行业从不缺乏生存性金；房屋施工面积66557万平方米比增长6%；商品房销售面积3055万平方米比增长73%；实现商品房销售额88亿元比增长63%。
0年国房地产业正面临十年从有政策环境房地产调控重、思路和方法已出现重调整。
我们不再以房价核心指标定政策调控机和评判效已将重放到保障住房建设和分配上；我们不再实施全国刀切统调控措施而是让地方政府更多承担差别化调控责任；我们不再沿着既压供给也压调控思路前行而是把重放扩供给上；由全国和地方人揽回房产税立法权责任何短期扩试围说法也成种不责任唠叨；限购政策放弃正选择恰当期和替换措施。
、济南市场分析 03年全年济南市共推出9宗土地土地出让面积67万㎡建筑面积330万㎡。
0年全年供应数量相比土地宗数增加逾倍出让土地面积与建筑面积分别上涨985%和7766%市场供应火热。
03年济南成交住宅用地达万㎡从供角分析段住宅、商用房仍将保持较高供给量。
轻轨、省会济圈等题材带动下济南房地产真正进入快速发展阶段存量购房。
总体政策环境无异动情况下限购、限贷仍将济南市场调整基措施预计明年市场仍将保持平稳增长局面。
短期不会退出。
从03年成交土地区域分布看西客板块、高新唐冶板块、奥体板块土地成交三区域区域供应充裕；从03年售楼盘情况东部高新唐冶板块西部西客板块多新入市刚盘市场热高潜供应量巨；南部板块华润、海等盘劲十足；因而西客、高新、城南板块有望继续引领市场。
外随着城北板块滨河新区建设加快北代等体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。
由整体市场供格局或将更趋衡西客和南部板块单独热局面将会有所改善。
3、消费群体分析 03年济南市城市居民人可支配收入3568元农民人纯收入38元;城市居民人消费性支出667元农民人生活消费支出7799元。
济南属等收入城市目前硬性购房人群35岁工薪阶层和公员多结婚购房055左右人群多投性购房住且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣50岁左右人群喜欢锻炼对购物、休闲、娱乐配套齐全楼盘感兴趣总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适性价比较高住宅年人喜欢投性住房老年人喜欢购物、休闲、娱乐体配套齐全住房。
二、项目分析 、项目分析 地理优势地处高新区西林奥体商圈东临唐冶商圈 商业优势北临建筑学、建教授花东临银座汽车城消费群体较稳定购买力相对较。
环境优势东侧雪山改配套该项目是济南是仅有集休闲、健身、娱乐体综合性型公让繁华城市享受到田憩然风光。
化优势该项目历城学区房九年贯制南侧莅临幼儿是济南市独有从幼儿教育到学教育都门口香。
缺（劣势）替进驻济南短品牌知名较差次路段路口且路面较窄坡较推广较少与十路交叉口没有标示无法引起人们。
机遇西林高新区及奥体心商圈东临保税区力诺集团及高校区 北临建筑学南临消防总队上班族较多交通较方便适合居住方圆0k无商业圈处沿街商铺商机无限购买无论是租或用都是佳选择。
威胁南有恒生·半山项目北有成熟建花项目西临奥体商圈房地产项目众多。
选择机会比较多而且价格不其他地产都做了量广告推广。
、现其他项目营销策略 “价格”营销项目前期超低价销售抑制了期销售涨价空影响整体收益。
而且对项目档次有定影响。
“欺骗”营销宣称5000元每平价格实际这价格只有套其余房都9000元每平以上。
客户吸引了但是客户是非常抵触这种接欺骗行影响了项目市场形象让客户及其身边朋友对项目期宣传产生不信任心理。
“友环境”营销南靠山北临湖花式区。
结实际是离着那边山有80公里背面湖有90公里花式区是刚种植树苗让消费者种被欺骗感觉。
三、项目定位 、目标市场定位 年轻上班族 年事业有成老板 要享受安逸然环境老年人 急学区房人士 要投商铺或者做生人士 相关热词 楼盘营销策划楼盘策划方案营销