关于锦州市居民小区物业管理现状的调查报告
摘 要：本次调查旨在通过对锦州市内（含：古塔区、凌河区、太和区、松山新区）490余个居民小区、120余家正规物业管理机构的分布、物业管理服务内容和形式、物业收费水平及业主满意度等情况进行调查，针对不同类型的小区及配套物业公司选取一定数量进行走访调查。
深入了解锦州市居民小区目前的物业管理现状，以发现锦州市居民小区物业管理上存在的问题。
下载论文网 关键词：锦州市；居民小区；物业管理 一、调查对象构成 （一）封闭式小区 伴随着经济的发展，人们生活水平的提高，对生活环境的要求也越来越高，因此对物业管理与服务的质量水平的要求更加严格。
目前高档小区物业特点：小区呈全封闭模式、绿化较好，并雇有专门人员来清扫园区。
区内建有娱乐场所、地下停车场，楼外、楼内都配有监控以及网络安全监控系统等。
小区内有24小时巡逻的保安，车辆出入登记，居民出入刷卡，最大的保障小区居民的人身财产安全。
以本次调查的典型高档住宅小区宝地曼哈顿为例，宝地曼哈顿位于锦州市太和区云飞南街以东，女儿河和小凌河的交汇处，以小区为中心，周围有红外线报警系统，该小区的所有设施设备，人员配备以及服务等都符合目前高档小区物业特点。
此外，住户完全享受酒店式的管理，水费，电费等日常杂费在小区内均可办理。
（二）半封闭式小区 小区半封闭式管理，即对进出小区物业辖区的人、物以及车等实行部分查验或者放行的管理方式；而半封闭式管理要求物业对需要进行验放的内容要具备隔离、限制以及管理等的各种能力。
以锦州市凌河区新纪元小区为例：属于较大型的住宅小区，同时实行半封闭式管理，物业费相对较低，物业公司和住户之间有较大矛盾。
（三）开放式小区 开放式老旧小区在锦城仍然占有很大的比例，其管理问题已经引发了社会各界的广泛关注。
在走访锦州市内四区各大小区时发现当前开放式小区内存在的问题如下：开放式小区大都没有围墙和保安，不管什么人，随便一个大门就可以自由出入、不受限制；随处可见居民私自占用小区内绿化用地种菜种花、在楼道内堆满杂物、私自倚墙搭建简陋杂物棚占道。
种种现象严重损害了居民的公共利益，而且影响了整个社区的总体形象。
根据华光园小区调查结果显示，以上问题都存在，而且该小区的治安、卫生环境问题较大。
在我们的调查中，对小区总体物业管理的基本看法有超过三分之二的居民选择的是一般或者很差、有待提高，其中选择非常满意或者满意的人数少之又少。
大部分的居民反映，小区治安太差，保安数量少、素质低、对工作不负责任，物业没有尽到他们应尽的责任。
（四）物业管理公司 伴随我国房地产事业的蓬勃发展，作为新兴的产业――物业管理逐步走入市场。
然而据了解，专业化物业公司进入锦州市仅有10年左右的时间而已。
出于各种原因，锦州目前的大部分物业公司均处于亏损状态，而出现这一现状的主要原因大概有一下几方面。
全封闭式小区的物业费较高，物业的缴费率也高，因而享受到的物业服务质量也就越好。
相反，类似半封闭或开放式的普通小区，由于收入水平一般甚至很低，业主对物业管理所需的高额费用难以承受。
而作为物业管理公司这一以盈利为目的的企业，也不可能免费的为居民提供服务。
2.业主不遵守物业公司制定的明文规定。
为了更好的维护小区的秩序，营造良好的生活环境，物业公司都会相应的做出一些行为规范。
3.业主对于小区安全措施并不认可。
目前很多半封闭和高档小区进出口处都实行刷卡制，对进出的车辆都有有专门的保安管理人员进行登记，以确保居民的人身，财产安全[2]。
然而许多小区业主认为这一做法为他们的出行带来了极大的不便，纷纷提出抗议。
对于这类安全措施的想法初衷是很好的，但是得不到部分业主的支持和理解。
通过调查，锦州开放式小区占31%，半封闭式小区占41%，封闭式小区占28%，发现锦州市区目前三种类型小区数量较为均匀，数据真实性、准确定、客观性程度高，并且对于不同种类型小区问题突出状况也有较为准确的体现。
物业对小区的负责程度从居民对小区的满意度中就可体现出来，根据调查显示有61%居民选择了一般；25%居民选择满意；只有6%的居民选择了非常满意，而这一部分居民大多是高档封闭式小区的居民；仍有8%的居民认为自己所居住的小区很差、有待提高。
在调查的过程中，我们经常遇见这样的情况：“我也没享受啥啊”、“我们小区啥也没有”、“物业啥也不管啊”……居民对物业提供的服务多局限于安保、保洁、绿化等常规项目，对于维修、维护和突发应急事件的解决只有少部分居民享受过该服务项目。
据统计，20%的居民对物业拖拉、维修不及时的问题提出了意见；18%的居民对乱搭乱建及制度不健全的问题提出了意见；18%的居民认为管理制度不健全，管理混乱；16%的居民对擅自扩大收费的范围、提高收费标准提出了意见；只有3%的居民表示出物业态度蛮横、粗暴的问题，由此可见，随着居民生活水平的提高，物业管理队伍素质也在与日俱增。
三、综合分析――存在的问题 （一）“弃管”还是“不管” 在走访的过程中，我们发现大多开放式小区居民对物业的概念很模糊，我们得到很多“也没有物业啊”类似答案，对物业收费问题也是所知甚少。
目前开放式小区在锦州市数量占总数的四分之一左右，而这一部分小区中有一部分属于“弃管”小区。
无论是“弃”还是不管，这都造成了小区秩序混乱，卫生条件差，治安没保障的问题，存在着很大的安全隐患。
（二）有车没有位，随处乱停车 随着人们生活水平的提高，私家车的数量也在增加。
在同一个小区内，面积固定的情况下，私家车数量的增加就意味着空余面积的减少，而这种情况普遍出现在大多数小区内。
即使是有停车场的小区内，我们也能看见随处停放的私家车，这使得小区内交通变得拥挤，可供娱乐、活动的面积也无处可寻。
（三）小区内的“小花园” 在调查的过程中我们发现，有很多居民反映小区内有许多乱搭乱建现象，小菜园、小花园、小车库等等，严重阻碍小区内部交通及楼内行走。
（四）服务项目享受不到 据物业管理体制规定，物业应提供如下服务： A.房屋管理：屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护，楼内公共蓄水池定期清洗消毒，清疏和维修上下水管道、化粪池。
B.设备设施维修养护：小区内的道路、景点、护栏、路灯（含电费）、公益性文体设施等日常维护。
C.公共秩序维护：设专职保安人员坚持24小时的巡逻值勤，维护小区的公共秩序。
D.保洁服务：包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。
E.绿化养护管理：对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物生长。
但在我们走访的过程中，居民普遍对物业的服务项目仅局限于保洁及安保工作，而对于其他服务项目均表达出未享受过。
对于不同类型小区，有着不同的问题，相比较开放式小区，封闭式与半封闭式小区的问题相对少一些。
因此我们建议有关部门能够针对不同类型层次的小区做出不同的整治方案。
（作者单位：辽宁工业大学） 辽宁工业大学创新创业项目 参考文献： [1] 李家振.住宅小区物业管理顾客满意度评价研究[D].东北林业大学 2013 [2] 王海燕.东北地区物业管理研究[D].武汉工程大学 2013。