房屋套内面积销售协议书
房屋套使用面积销售协议鉴目前房地产市场诸多纠纷面积数据减少房屋交付使用因面积问题产生争议、保护买卖双方合法权益出卖人和买受人愿以套使用面积作房屋价款结算依据；着诚实信用、平等愿原则双方友协商现就房屋套使用面积条款约定如下、面积定义套使用面积等套各功能空使用面积和各功能空使用面积等各功能空墙体表面所围合水平投影面积和；所谓功能使用空包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生、餐厅、厅、道、前室、贮藏室、壁柜等（不包括阳台部分）。
二、面积种类协议所指暂测面积是指房屋交付前根据出卖人提供图纸测量得出面积。
协议所指实测面积是指房屋工程竣工由相关测量机构根据有关规定对实际存房屋进行测量得出面积数据。
三、面积约定出卖人和买受人根据双方签订编《商品房买卖合》二十条规定买受人所购房屋套使用面积平方米暂测套使用面积结以出卖人提供平面图纸测量依据。
面积误差率暂测套使用面积实测套使用面积|÷暂测套使用面积×00%四、误差处理买受人所购房屋套使用面积实际测量若实测套使用面积与暂测套使用面积出现误差当实测套使用面积暂测套使用面积买受人无须支付多余价款。
五、误差处理二如实测套使用面积暂测套使用面积且面积误差率绝对值3%（含3%）以则出卖人应当向买受人出具该商品房实测面积数据30日向买受人退还房屋差价款房屋差价款[（暂测套使用面积实测套使用面积）÷暂测套使用面积]×00%×房屋总价款。
六、误差处理三如实测套使用面积暂测套使用面积面积误差率绝对值超3%则买受人出卖人向买受人出具该商品房实测套使用面积报告30日有权退房。
如买受人该期限面提出退房要视买受人接受该房屋实测套使用面积；向买受人出具该商品房实测面积报告30日对面积误差率超3%以上部分向买受人双倍退还该部分房屋差价款；面积误差率绝对值3%以部分仍然根据前条（误差处理二）规定退还买受人。
七、面积数值《商品房买卖合》三条所述房屋建筑面积、套建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及协议所述套使用面积暂测面积；其该套房屋实测建筑面积仍作出卖人或其他相关机构（如物业公司、房屋权属登记机构）办理权属登记、缴纳税费和物业管理等费用结算依据。
八、测量机构对面积数据进行测量聘请测量机构应当具有政府相关部门许可商品房测量质。
九、面积实例有利协议理与适用现举例说明如下、暂测套使用面积有正方形居室共计售价00万元人民币。
四面墙长相等室以两墙交接起和终测量任起与终距离0米则墙周长00米墙厚30厘米门宽00厘米因套使用面积暂测数据0000平方米。
、实测面积增加若房屋竣工实测套使用面积00平方米则买受人仅支付00万元即可无须另行结算。
3、实测面积减少当实测套使用面积00平方米但97平方米（包括97平方米）例如实测面积98平方米则出卖人向买受人退还该部分房屋差价款差价款具体数额[（0098）00]00%00万万元。
、实测面积减少二当实测套使用面积97平方米例如是95平方米则买受人可以选择除或者不除《商品房买卖合》；当不除《商品房买卖合》情况下由出卖人向买受人支付面积差价款差价款数额[（9795）00]00%00万＋[（0097）00]00%00万万元＋3万元7万元。
十、其他条款协议与《商品房买卖合》签署具有等法律效力；如协议与《商品房买卖合》有不致处以协议准；协议由写任何译仅作参考其他条款或思表示与不致以准；协议式肆份出卖人贰份买受人壹份房屋买卖合备案登记机构壹份各份有等法律效力。
出卖人买受人二成套房屋套建筑面积(gb 7986[]0 b)成套房屋套建筑面积(gb 79860 b)成套房屋套建筑面积由套房屋使用面积套墙体面积套阳台建筑面积三部分组成。
、套使用面积(gb 79860 b)套房屋使用面积套房屋使用空面积以水平投影面积按以下规定计算套房屋使用面积套卧室、起居室、厅、道、厨房、卫生、厕所、储藏室、壁橱等空面积总和。
、套墙体面积(gb 79860 b3)套墙体面积是套使用空周围维护或承重墙体或其他承重支撑体所占面积其各套分隔墙和套与公共建筑空分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙按水平投影面积半计入套墙体面积。
3、套阳台建筑面积(gb 79860 b)套阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙水平投影面积计算。
其封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积封闭阳台按水平投影半计算建筑面积。
附房屋共有建筑面积(gb 79860 b)房屋共有建筑面积系指各产权业主共占有或共占有或共使用建筑面积。
共有建筑面积容包括电梯井、管道井、楼梯、垃圾道、变电室、设备、公共门厅、道、地下室、值班警卫室等以及整栋公共用房和管理用房建筑面积以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积半建筑面积。
独立使用地下室、车棚、车库、多栋警卫室管理用房作人防工程地下室都不计入共有建筑面积。
三套建筑面积套建筑面积+公摊面积建筑面积面积误差比等产权登记面积－合约定面积 除以合约定面积 再×00%合没有约定或者约定不明确高院司法释十四条 出卖人交付使用房屋套建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合约定面积不合有约定按照约定处理；合没有约定或者约定不明确按照以下原则处理（）面积误差比绝对值3％以（含3％）按照合约定价格据实结算买受人请除合不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％买受人请除合、返还已付购房款及利息应予支持。
买受人继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差比3％以（含3％）部分房价款由买受人按照约定价格补足面积误差比超出3％部分房价款由出卖人承担所有权归买受人；房屋实际面积合约定面积面积误差比3％以（含3％）部分房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超3％部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
四房屋销售面积计算房屋销售面积计算、 商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售商品房销售面积即购买房者所购买套或单元建筑面积（以下简称建筑面积）与应分摊公用建筑面积和。
销售者销售商品房必须明示商品房销售面积并明该商品房套建筑面积及应当分摊共有建筑面积。
商品房销售面积与实际面积差不得超国计量技术规《商品房销售面积测量与计算》规定商品房面积测量限差。
按套或者单元销售商品房各套或者各单元销售面积和不得整幢商品房实际总面积。
、．套建筑面积商品房套建筑面积是指成套商品房（单元房）套使用面积、套墙体面积和阳台建筑面积和。
套建筑面积不等地毯面积完全属买房人人私有；与套使用面积相比更能完事地反映买房人人私有部分产权。
套建筑面积计算公式套建筑面积套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积3．套使用面积套房屋使用面积套房屋使用空面积按以下规定计算（）套使用面积套卧室、起居室、道、厨房、卫生、贮藏、壁柜等空面积总和；（）套楼梯按然层数面积总和计入使用面积；（3）不包括结构面积套烟囱、通风道、管道井计入使用面积；（）墙面装饰厚计入使用面积。
、．套墙体面积套墙体面积是指商品房各套使用空周围维护或承重墙体所占面积。
商品房套境况体分共用墙及非共用墙两种。
商品房套墙体面积计算法（）共用墙包括各套分隔封墙套与公用建筑空投影面积分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积半计入套墙体面积。
5、．套阳台建筑面积按照《建筑面积计算规则》规定套阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙水平投影面积计算。
其（）原设计封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；（）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）半计算建筑面积；（）半挑半凹阳台挑出部分按其底板水平投影面积半计算建筑面积凹进部分按其净面积半计算建筑面积。
与幢楼房不相连公用建筑面积不得分摊给幢楼房住户由该幢楼各套商品房分摊；局部围公用建筑面积则由受益各套商品房分摊。
公用建筑面积由两部分组成（）堂、公共门厅、走廊、道、公用厕所、电梯前厅、楼梯、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他该建筑专用设备用房；（）套（单元）与公用建筑空分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积半。
公用建筑面积全幢建筑面积全幢各套套建筑面积和单独具备使用功能独立使用空建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外购房人所受益其他非营性用房要进行分摊要销（预）售合写明房屋名称分摊总建筑面积。
公用建筑面积不包括什么？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用人防工程地下室、单独具备使用功能独立使用空、售房单位营用房屋以及多幢房屋警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。
7、．分摊公用建筑面积如何计算根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定各套（单元）分摊公用建筑面积计算公式如下分摊公用建筑面积各套套建筑面积ⅹ公用建筑面积分摊系数公用建筑面积整幢建筑面积各套套建筑面积和已作独立使用空（如租售地下室、车棚、人防工程地下室）建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积各套套建筑面积和五按套面积签合处从月日开始北京市房屋买卖形式将发生根变化包括济适用房普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋预售都要以套建筑面积计价和结算房价款。
而且北京市政府有关主管部门还下发硬性规定说不按套面积售房区、县、市各级国土房管局将不予以登记也即是不合法。
那么北京什么硬性规定所有新建居住类房屋必须按套面积售房呢？套面积售房能给购房者带什么处呢？和以前房屋买卖形式相比套面积售房能够更加保证购房者合法权益吗？购房者如何使用新规定保障己合法权益呢？房产商怎么执行新规定呢？套面积售房房价是不是就会上涨呢？按照套面积售房新规定公共部位产权如何界定呢？套面积能己测量吗？按照新规定以谁对出现缩水面积法律责任呢？月30日我们特别邀请了新办法颁布职能部门———北京市国土房管局市场处副处长姜才原、北京市华远集团总裁任志强、国房协房地产专业委员会长王平、北京使用套建筑面积售房项目———北京风林绿洲项目副总理周伟峰、北京使用套使用面积售房项目———锋尚国际公寓总理张东、成业行房地产纪公司总理张寒燕、鸿基世业房地产开发公司总理王振平以及购房者代表———美国金州投集团控股公司投总监夏勇。
房价会上涨吗主持人从直观上看按照套建筑面积售房像比按照建筑面积售房房价要高那会不会给市场里准购房者担心北京房价就高现实行新政我还能买得起吗？姜才原实行套建筑面积售房前我们房地局等有关职能部门做了分析我们认房地产买卖成交取总价而不是单价按照套建筑面积售房是总价不变情况下只是对计价方式做调整。
任志强有基事实要跟市场里购房者说明这只是种买卖方式改变和房屋交易实质不发生矛盾。
这种调整会产生种现象单价上涨总价不变。
张寒燕名义房价提高实质房价不变对普通购房者说没有什么变化但是会给房地产价格研究带混乱这可能是非常问题。
公摊会缩水吗主持人我手里有份数据据国消费者协会统计消费者房地产方面投诉近三年分别以3%、5%和3%增长率增长。
今年全国商品房投诉达到7万件而面积争是房地产纠纷焦主要问题是商品房面积缩水购房者认不能明明白白消费。
我们都想知道政府出台这政策能够避免面积纠纷吗？能够什么方面更多地保证消费者权益？任志强原以建筑面积计价候产生了很多纠纷确实有。
可能不行开发商以及很多建设单位都没有考虑到保温层问题这问题北方比南方更多主要是设计图纸候不计算保温层但是房子建进行实际测量就要加上保温层和外立面面积这就会产生很差距所以认买室面积缩水公摊面积增加这是传统测量方法造成。
而且建设部和各地政府了保护消费者特别规定了哪些面积可以分摊哪些不可以分摊比如公共些面积就不得分摊有区多出面积不知道归谁因产生了问题。
使用套建筑面积计价可以让购房者明明白白购房因这种方式简单易算。
二套建筑面积易测量。
按建筑面积售房要弄清楚分摊部位、分摊面积而现住宅建筑部格局十分复杂准确区分每部位情况几乎无法做到而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。
实行套建筑面积计价购房人进行维权相对成低些易测量。
三能够减少面积纠纷。
我们从实行套建筑面积计价比较早广州和了到这些地方商品房纠纷幅降低。
有数据说现面积纠纷是零。
四实行套计价以有利创造公平、公正、公开市场环境减少了开发企业增加分摊面积利益驱动买房人不用承担不明不白房款。
张寒燕市场初级阶段开发商商业伦理也处初级阶段就产生了初级阶段问题就产生了初级阶段法律问题。
随着市场走向成熟预售台阶高了封顶了再卖比挖坑候卖和购房者纠纷就少了。
如房子按照套做标清公摊面积属性、位置、面积等我相信业主会感觉己是买了明白房。
作业主说我觉得关键不是计价更关是居住品质。
区品质会不会降低主持人使用套面积售房会不会造成房地产商只重把房子里面设计了而公共区位“偷工减”从而使购房者居住品质下降？姜才原每居住区建设前期开发商都要进行统规划而且要报到北京市规划部门审批审批规划方案是不能随变更。
开发商如随变更可能面临市场惩罚。
我们新办法有条规定要开发商预售房子前首先要预测并公示结包括被分摊部位名称、用途、面积及分摊系数包括不分摊部位也要说明满足购房者知情权购房者比较这些信息以就可以定买与不买。
实行套计价以公共部位如说缩水了减少了风险不仅仅是买房人对开发商也有危险比如走道比别人话可能面临房子卖不出风险。
以前按建筑面积卖房候外面配套不有没有湖也不和房价挂钩什么要建那么环境有湖有水景花实际上这是市场导向。
如把公共部位建得不可能能蒙人两人但是不能蒙所有人可能卖部分其他房子就卖不出了开发商风险更。
而且购房者可以通签订严格购房合使用政府法律法规规避风险。
任志强按套建筑面积卖房是政府低级消费阶段和低级法律阶段不得不采取临性措施这不是办法。
现市场上部分消费者可能处住房改善和增量阶段没有到生活质量提高阶段所以更重我花了多少钱买了多少套真正使用面积。
但是房子有两空是室空还有室外空。
比如说三星级酒店和五星级饭店堂面积和装饰绝对不样如堂面积很再也不能是五星级饭店这就是差别。
我们不能靠面积计价方式市场上所有存问题不了。
现法律只能套建筑面积是多少分摊面积多少没有土地归谁院墙归谁楼顶归谁湖面、水面归谁锅炉房归谁等等。
主持人按照新政策买房以幢住宅楼堂是不是归业主电梯、保卫归谁？任志强归所有业主。
如共有业主说出租这钱归业主分。
姜才原按套建筑面积买房并不味着购房人只取得套建筑面积产权；按建筑面积买房也不味着购房人没有取得商品房相应土地使用权。
关购房人按套建筑面积买房以其产权容次发布市政府35令还有比较规定值得宣传让都知道。
物业费怎么收主持人有很多友非常关心按照套建筑面积售房物业管理费用怎么收取？是按照建筑面积还是按照室面积？姜才原我们认首先要说明是这次调整仅仅是计价方式购房合上还要写三面积建筑面积、套面积和分摊面积。
现行产权证还是按建筑面积发物业管理费和供暖费等费用仍然和建筑面积挂钩。
现仍是按建筑面积物业管理费和供暖费等费用收取以是否与套建筑面积挂钩或与别什么挂钩使收费更合理值得研究。
主持人风林绿洲是北京市用套建筑面积售房项目已交付使用很长了请问风林绿洲周先生你们区现是按照什么面积标准收取物业管理费？周伟峰按建筑面积收费。
我们按照份额收物业管理费就是任总提到业权方式。
简单说法就是按照政府批准可以销售面积计算业主购买份额比例按照这比例交纳物业管理费用。
主持人锋尚国际公寓是北京按照套使用面积售房项目现也已入住了是怎么交纳物业管理费用？张东现还没有收取物业管理费用因批房子今年月份交会所没有完工林没有做这候收物业费不合理等到区全做没有施工工人完全进入使用状态那候收费才合理。
游戏规则将改变市场会不会有些混乱主持人这新政策推行肯定改变了以往北京房地产市场游戏规则有很多相关政策也将进行新调整这会给北京房地产市场带什么样变化？任志强可能会市场上造成些麻烦。
这麻烦包括我们房价统计房价统计基上全国用方式北京出现了几种不方式部分是按套计价方式部分是按非套计价方式办公楼没有按套计价成品房也没有按照套计价。
外界听到北京候很难搞清楚是什么样统计数所以统计局形成结北京房地产价格上涨外地影响也是这样。
给老姓印象也是房价上涨这渡期释量会。
而具体销售建筑面积、套建筑面积、使用面积等几种方式都会标出很长以人们才会习惯。
业主是不是更弱势主持人原都说房地产商是强势业主是弱势。
现按照套建筑面积售房会不会使业主更加只关心己房子事情其他公共部位和我没有关系业主共有财产识更加淡薄业主关系更加松散和房地产商、和物业管理公司都更加孤立就真变成弱势了？这有利购房者维护“70年”产权利益吗？王平房地产市场从上世纪80年代发展到今天政府支持下消费者不是弱势群体而是越越强了懂得越越多而且越越科学；开发商从强势群体80年代到现越越弱了。
信息上老姓对住房了信息越越多而开发商越越弱了。
主持人定要做硬性规定吗？是不是消费者可以有更多选择既可以选择按套建筑面积买房也可以选择按建筑面积买房？王平我们不倡导老姓愿怎么选择就用什么方法如产生三种、四种怎么办市场也会混乱。
我觉得这政策非常以前我们老觉得买房容易结束太难了现这新规定建项目、存量房让等方面执行手续更简化了。
房产证怎么标明夏勇从消费者角讲我花了00万元买房开发商不定告诉我每部位相应价格是多少但是他应该告诉我00万元里含什么东西应该有房产还应有土地使用权。
比如说00亩土地我使用有多少。
现按套面积买房我仍然要关套是多少面积套外还有多少是我土地有多少是我使用权因这些都包含房价里了。
主持人夏先生观代表了许多购房者想法新政策实施关套建筑面积售房形式现还没有立法保护作购房者除了合尽量保护己以外政府房产证上有没有新改变？何发放土地证？姜才原我们正制定另外规定就是房地产登记条例就是怎么发房产证和土地证问题。
现两是分开房产证是房产证盖房管局就可以了；土地证是盖政府。
我们考虑是发两证还是证现正探讨。
北京市正制定相关配套件可能会相继出台0件。