泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析研究
摘要改革开放以,随着城市化进程日益加快和住宅郊区化发展,城市郊区住宅盘概念受到了人们高关。
郊区住宅盘远离城市心区域,项目选通常具备良然生态环境,房产价值增长速快,开发商以其独特开发模式获得了比较理想收益,如重庆市龙湖地产等。
主要研究了泛城郊地区住宅盘开发界定及影响因素,并提出了泛城郊地区住宅盘开发具体措施。
关键词泛城郊地区;住宅盘;开发影响因素;研究泛城郊地区住宅盘界定及特征泛城郊地区住宅盘是指由或多房地产商单独或者合城市郊区或者泛城郊地区进行开发商品住宅。
泛城郊地区住宅盘主要具有以下特征开发区域限制房地产商进行房地产开发活动区域必须限制城市郊区。
开发规模限制并不是所有郊区进行商品住宅开发活动都可以称泛城郊地区住宅盘开发。
必须有定规模限制,通常情况下,构成盘开发基条件开发规模至少应数千亩。
3房地产商扮演双重角色房地产商除进行泛城郊地区住宅盘开发活动外,还必须承担定城市基础设施和配套设施建设营责任。
房地产商实力雄厚泛城郊地区住宅盘开发规模定了房地产商必须拥有雄厚实力,开发主体既可独立房地产公司,又可多房地产公司合体。
泛城郊地区住宅盘开发重要义加快了城市化进程泛城郊地区住宅盘开发直接、重要影响就是加快了城市化进程,促进了城市济发展。
随着城市心区域快速发展,原有城市发展模式已不能承城市济进步发展。
方面可以摆脱城市心发展所带人口、交通、济等压力;另方面,城市郊区也得到了有效利用,城市规模得到了不断发展。
城市郊区住宅盘开发使房地产商积极介入到城市开发程,实力雄厚房地产企业建设郊区住宅盘,也承担了城市郊区部分基础设施和配套设施建设和营,带动城市郊区济、商业、交通业、房地产业发展。
居住环境得到了明显改善城市心区域长期发展程,心区土地价格变得十分昂贵,房地产商进行住宅开发难越越。
,很多城市心区域已变成了城市商业心和金融心,再加上拥挤交通环境,已很难建成宜人居住环境。
外,现代人们对住宅环境要也不断提高。
以上多种因素作用下,房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美城市近郊区。
3有利城市规划泛城郊地区住宅盘开发有利城市总体规划,泛城郊地区住宅盘开发往往是城市规划部门统筹划下进行,规划程。
规划部门必然会考虑其与发展规划各功能区域划分和布局相吻合,且与城市工业、商业及其它产业调整和城市空布局调整也必然呈相辅相成关系。
对房地产商既是机遇,又是挑战房地产开发商面对泛城郊地区住宅盘开发机遇,要综合考虑己实力,抓住机遇,适型。
3泛城郊地区住宅盘开发影响因素分析3市场定位及影响因素泛城郊地区住宅盘开发市场定位主要包括以下容()泛城郊地区住宅盘市场价格定位;()泛城郊地区住宅盘目标客户定位;(3)泛城郊地区住宅盘营属性定位;()泛城郊地区住宅盘规划设计定位;(5)住宅盘建筑结构设计定位;(6)住宅盘建设方案设计定位。
3开发模式影响因素泛城郊地区住宅盘开发项目是种规模、多功能、规划性综合性房地产项目开发,它打破了传统义上单纯房地产开发模式。
根据已有泛城郊地区住宅盘开发验分析,泛城郊地区住宅盘开发运作模式可分两种模式,即开发商单独进行开发模式和多开发商合开发模式。
但由开发商独立承担泛城郊地区住宅盘项目开发建设也加剧了身担,开发商将量人力、物力投入到项目,也减少了其它项目上获利可能性。
就目前房地产行业市场发展状况而言,几乎很少有开发商愿采用这种开发模式。
泛城郊地区住宅盘项目开发程,由项目开发规模巨,使很多型房地产开发商无法参与,些型房地产开发商也面临实力不足问题,这就使得房地产开发商实行合开发变可能,也型房地产开发商合介入郊区住宅盘项目开发提供了机遇。
采用合开合运作模式型代表是广州市番禺区“华南板块”。
但这种开发运作模式实际应用程开发商往往会从身利益出发,各政。
33相关政策影响因素泛城郊地区住宅盘开发政策因素主要包括产业政策、土地政策、城市规划以及金融政策等方面。
产业政策是国和地方政府了实现定济和社会目而对产业形成和发展进行干预各种政策总和。
产业政策直接影响房地产行业发展方向。
土地政策是指国和地方政府出台相关城市土地定、规定、见、通知等。
具体讲,土地政策对城市郊区住宅盘开发风险影响主要表现土地利用规划、土地取得方式和年土地利用指标等三方面。
城市规划是实现定期城市发展目标和各项建设而预先进行综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施程泛城郊地区住宅盘开发程,方面政府制定和调整城市规划候就要全面考虑,使城市规划体现出其宏观性、整体性、长期性和灵活性;另方面,房地产开发商也要及早预测当地城市规划目标,选择到增值潜力较区位。
金融政策是指央银行实现宏观济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平,进而影响宏观济各种方针和措施总称。
般说,国宏观金融政策主要包括货币政策、利率政策、汇率政策等三政策。
3区位选定影响因素泛城郊地区住宅盘开发区位影响因素主要包括济因子、设施因子和位置因子三因素。
3济因子。
泛城郊地区住宅盘开发区位影响因素济因子主要包括区域济发展水平、国和地区房地产行业发展水平、区域济居民收入水平、区域济居民消费水平等。
不区域济发展水平定了房地产区位价值不,因济发展水平较高区域居民可以享受到更高人收入、更人发展空、更高生活质量。
3设施因子。
泛城郊地区住宅盘开发区位选择独特处是十分重社会性基础设施配套建设和其完整性。
具体是指泛城郊地区住宅盘项目周围基础设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等。
33位置因子。
泛城郊地区住宅盘开发项目如何选将直接影响到开发商利润和居住着济效益或生活满程。
其,位置因子是影响泛城郊地区住宅盘区位选取关键因素,主要反映项目选地发展状况,交通便利状况,项目选地然环境和人环境等。
35营管理影响因素营管理是郊区住宅盘开发阶段,也是重要环节。
地产项目开发全程,开发商面临主要任就是尽快将所建房屋出售出,并回收金获得投利润。
这程,房地产开发商将面临着许多风险因素,如房地产市场供风险、财风险、管理风险、沟通管理风险、济风险和部策与管理风险等。
泛城郊地区住宅盘开发具体措施准确确定项目市场定位市场定位对泛城郊地区住宅盘营销具有关键作用,开发商要做住宅盘开发市场定位工作。
对市场价格定位,要制定出合理租售价格,方面要维持开发商既有利润水平;,也要购房者所接受。
开发商必须明确住宅盘建成市场目标客户,只有判断目标客户,才能获得预期目标。
,开发商要认真分析该区域人口构成比例,合理预测市场分析,开发相应建筑市场。
对住宅盘方案设计方面,方面要合建筑设计及城市规划要,保证建筑设计及结构设计质量;优化建设方案,做住宅盘项目开发具体实施建设;外,还要根据预测目标客户类型制定相应设计方案。
选择适当开发运作模式选择适当开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避重要手段。
郊区住宅盘开发程,如住宅盘项目并不是超级巨盘,而且房地产开发商具备足够实力对项目进行单独开发建设,那么开发商就没有必要再与其它开发商进行合共对住宅盘项目进行开发。
3加对政策风险预测房地产开发商要搞房地产开发活动,首要条件就是要熟悉现有房地产相关政策,并预测市场走向,以便准确做市场投工作。
以土地政策例,通定方式获取土地是进行房地产开发活动前提条件。
开发商必须准确估计土地市场走向,并做出合理策,及获取“物美价廉”土地。
对金融政策讲,如房地产行业发展快,国可能会实行紧缩货币政策,减少固定产投量,开发商就不会从银行获得量贷款金。
,开发商必须适当缩减身建设规模,以免金量发生断裂。
选定合理项目建设区位郊区住宅盘开发项目区位选择,直接关系到住宅项目建成租售状况和居住状况,住宅盘项目选择应该严格城市规划要下,选择开发条件较成熟区域,具备了定济发展条件,就可以适当提高住宅盘开发项目居民便利程和生活质量。
更重要是,对开发商而言,这种发展较成熟区域样降低了开发商开发成,缩短了开发周期,加快了郊区住区配套设施完善和建设。
外,开发商对住宅盘项目选离城市不宜远,或者选择发展不成熟区域,避免开发住宅盘项目避免成座“孤岛”,而要与城市形成然连绵带。
5制定有效营管理方案房地产营销直就房地产发展程担十分重要角色,它能够以独特主题策划心,综合利用各种营销手段,消费者和开发商建立密切系,使产品能够快速、准确地直达消费者。
现阶段,只要房地产企业认清形势,房地产策划能有效地整合房地产项目,充分发挥它特长,增强项目竞争能力,以赢得己主动权。
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