母亲的擅作主张

杨学友。

母亲与未成年儿子共有的房屋（母亲占三分之二份额），被母亲擅自出售，儿子父亲得知情况后，经与儿子协商提起合同无效之诉，法律支持吗？父母购房，儿子占三分之一份额。

（图/视觉中国）。

儿子3周岁那年，为让儿子有一个良好的生活与学习环境，父亲许立辉经与妻子崔莹莹商量，决定将现住的两居室房屋出售然后再购置一套三居室房屋，并登记在三人共有名下。得到妻子的同意后，夫妻二人速战速决，在不到3个月的时间里，将自己所有的两居室房屋以62万元价格出售，并以87万元购置了一户三居室房屋。办理房屋过户手续时，将房屋变更登记在许立辉、崔莹莹及儿子许勇三人名下，房产证共有情况一栏载明：“共同共有”。居住条件改善后，一家子的日子过得很是快乐幸福。转眼到2014年7月，儿子顺利考入本市重点（初中）中学后，崔莹莹与丈夫许立辉因家庭生活琐事引发矛盾，半年时间里，吵架争斗不断，最终到了无法调和的程度，被婚姻折磨得筋疲力尽的夫妻终于在2015年春节过后，达成口头协议离婚。许立辉同意将三居室房屋全部给予崔莹莹，可在崔莹莹要求签订书面协议时，许立辉仅表示自己的份额可以不要。最终，双方在离婚协议中约定：离婚后，儿子由父亲许立辉抚养;共同所有的三居室商品房，属于许立辉所有的份额全部产权归属在崔莹莹名下。事后，许立辉带着儿子许勇到其父母亲所有的闲置房屋居住共同生活。

2015年4月7日，许立辉、崔莹莹、许勇（由其母亲代签字）申请将三人共有的三居室房屋产权人，变更为崔莹莹、许勇按份额共有所有。登记种类为配偶之间变更。以此表明变更后的房屋份额为崔莹莹占三分之二产权份额，许勇占三分之一产权份额。母亲再婚后贷款，擅自将房产出售。

2017年5月12日，崔莹莹与刘海涛登记结婚。刘海涛系从事玉石买卖的生意人，婚后二人为扩大经营，决定贷款扩资，崔莹莹便打算用自己的三居室房屋做抵押向银行贷款。为了在抵押贷款中不牵涉儿子，崔莹莹决定先将三居室房屋变更到自己一人名下。咨询中介后，中介表示交易中心有规定，儿子系未成年人，其房产份额不能直接过户给其法定监护人。于是，崔莹莹经人指点，分两步实施变更方案。第一步：经丈夫刘海涛帮助，2018年2月27日，崔莹莹与张广学签订《房地产买卖合同》载明：卖售人（甲方）崔莹莹、许勇，买受人（乙方）崔莹莹、张广学，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，转让价款87万元，2018年4月12日前申请办理转让过户手续;乙方购买该套房屋为崔莹莹占产权比例三分之二，张广学占产权比例三分之一。崔莹莹在上述合同及登记申请书上应由许勇签章处手写“崔莹莹代许勇、许立辉代许勇”（许勇、许立辉均不知情，完全由崔莹莹代签字）。至此，该三居室房屋变更登记为崔莹莹、张广学名下按份额共有，其中崔莹莹占三分之二产权份额，张广学占三分之一产权份额。第二步：4月26日，崔莹莹、张广学签订《房地产买卖合同》载明：出售人（甲方）崔莹莹、张广学，买受人（乙方）崔莹莹，由乙方受让甲方自有的房屋，转让价款87萬元，2018年5月9日前申请办理转让过户手续;乙方于甲、乙双方至办理产权转移手续当日，直接支付甲方房款87万元整。同月28日，该房屋权利人变更为崔莹莹一人。

房屋到手后，2018年7月7日，刘海涛、被告崔莹莹（借款人）与某信托股份有限公司（贷款人）签订《信托贷款合同》约定：本合同项下贷款用于公司周转，贷款金额150万元，贷款期限为12个月，抵押物为三居室房屋。双方还对该份《信托贷款合同》申请办理具有强制执行效力的债权文书公证书，某市公证处出具公证书，公证事项为赋予《信托贷款合同》强制执行的效力。崔莹莹与信托股份有限公司于当日还申请办理该房屋抵押登记。信托股份有限公司被登记为抵押房屋的抵押权人，债权数额为150万元，债务履行期限从2018年7月7日至2019年7月6日。父子全力诉讼讨要儿子房产份额。

2019年春节，许立辉得知崔莹莹将房屋更名到其一人名下，儿子所有的份额被其母亲崔莹莹侵吞，经与儿子商量同意，许立辉代理儿子一纸诉状将崔莹莹、张广学告上法庭。请求法院判令：确认崔莹莹与张广学签订的两份《房屋买卖合同》无效。

法庭审理时，原告许勇一方诉称，许立辉与被告崔莹莹原系夫妻关系，原告系二人之子。三居室房屋原登记为许立辉、原告、被告崔莹莹三人共同共有，其中原告占三分之一产权份额。2017年2月27日、3月26日，被告崔莹莹在未经原告及许立辉同意的情况下与被告张广学两次签订《房屋买卖合同》将该房屋登记至被告崔莹莹一人名下;两被告未经原告及其法定代理人许立辉同意，擅自处理原告财产，严重侵害了原告的合法权益，上述两份合同因缺少产权人的合法授权应为无效合同;因被告崔莹莹已在该房屋上设立抵押，第三人为抵押权人，故合同无效的后果不要求在本案中一并予以处理。

被告崔莹莹辩称，不同意原告全部诉讼请求;许立辉与其在协议离婚时已约定房屋产权归被告一人所有，但事后许立辉只同意将其名下份额过户给被告，不同意继续履行离婚协议中涉及原告的部分。因被告与再婚配偶刘海涛需要借款，故以该房屋作为抵押借款150万元，借款已经收到，被告夫妻正常归还;案涉房屋权属不存在争议，只是过户时存在瑕疵。

被告张广学未应诉答辩。第三人某信托股份有限公司答辩称，同意被告崔莹莹的意见，如果贷款期限届满后，刘海涛与被告崔莹莹未归还贷款本金及利息，请求法院保护第三人的抵押权利益。

法院审理认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据被告崔莹莹陈述，因原告名下房屋产权份额无法直接过户至其名下，故其与被告张广学签订两次房屋买卖合同，目的系取得原告名下份额。在原告系未成年人不具备相应民事行为能力的情形下，被告崔莹莹假冒原告的法定代理人许立辉的签名，与被告张广学通过两次房屋买卖交易，将原告享有的房屋产权份额最后过户至被告崔莹莹名下，两被告的行为系恶意串通，损害原告合法权益，其签订的两份房屋买卖合同均属无效。即便被告崔莹莹主张其与许立辉在离婚协议中约定该房屋归其一人所有情况属实，但监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，许立辉与被告崔莹莹对该房屋的处分不应涉及原告应享有的份额。若被告崔莹莹对此仍持有异议的，可依法予以主张，但其无权擅自处分原告名下财产。两被告签订的两份房屋买卖合同无效后，被告崔莹莹应将其取得的该房屋三分之一产权份额返还原告，但因房屋现已设立抵押，返还存在客观上的障碍，本院在本案中不予处理。据此法院判决如下：被告崔莹莹与被告张广学就该房屋签订的两份《房地产买卖合同》无效。

（文中人物皆为化名）。

编辑：薛华  [email protected]法官点评。

《民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在做出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。本案许勇的母亲崔莹莹作为法定监护人，在未征得许勇意见情形下，擅自将许勇的房屋所有权份额出售，显明是一种违法行为。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。许勇的母亲在出售该房屋时，买受人张广学对此房的共有情况是知情的，显然，其二人相互恶意串通，损害未成年人许勇的合法权益，其签订的买卖合同当然应是无效的。故人民法院的判决有法可依，是正确的。