[房地产开发项目可行性研究报告] 碧桂园可行性研究报告
、项目背景、项目名称居住区（暂定名）、可行性研究报告编制依据（）《城市居住区规划设计规》（）《市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共设施设置规定》（）《住宅设计规》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规》（8）《高层民用建筑设计防火规》3、项目概况）地块位置该基地东起南至路西至路、北至围合区土地面积约平方米该地块属市类地段。
）建设规模与目标土地面积亩（平方米）容积率开发周期土地价格元亩（市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）总建筑面积㎡3）周围环境与设施（）步行约0分钟可至市心。
（）西侧市城市心景。
（3）东侧城市绿化带南侧广场。
（）西南靠近市学。
（5）北面市人民银行。
、项目分析优势及机会()该项目地处市具发展潜力地段周边环境不久将是佳居住区域。
()近几年济发展和市政建设步伐使得该区域房地产具有较升值空。
(3)东侧成功开发该区域房价定位提供了市场认可性。
()周遍日趋成熟居住配套及商业氛围逐步形成该项目商铺价格奠定了定基础。
(5)拆迁当地居民选择就地回迁比例较对该项目金流压力有定缓作用。
(7)该项目规划定位市高层住宅区我公司b市开发高层验可以借鉴。
(8)我公司与市政府及建设主管部门良公共关系背景有利我公司今当地发展。
(9)物业管理公司市先行介入今该项目物业管理具有定优势补性。
(0)拆迁难较使得外地金有所顾虑我们取得这次竞价成功创造了定机会。
(3)市政设施带拆带建因其标准不确定性使成测算具有定不确定性。
()外金介入有可能使得土地挂牌价抬高。
(5)规划对地块居住用地定位今商业规划能否通具有定不可确定性。
(6)高层居住观念形成物业管理费、电梯运行和维护等将给今销售带定抗性。
(0)周遍生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析市概况（参考）市位河南岸面积平方公里人口万。
生态环境优良。
境有国级森林公、国级野生动植物保护区、国级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56％996年和997年被国批准国生态济示区和实施《国世纪议程》地方试。
投环境良。
交通通信便捷公路已形成了以国道、省道及沿江公路骨架交通运输；水运以长江干流重要港口——港枢纽拥有国对外开放口岸年设计吞吐能力达500万吨港泥洲新港区期工程已动工；通信已形成以数传输、程控交换主多种通信方式和多功能通信络。
项目所区位江下游南岸与b市接壤是市政治、济、化心。
全区总面积56平方公里人口6万辖8乡、3镇、街道办事处。
城区人口万。
市房地产住宅市场分析市房地产业从起步到发展致历了三阶段988年至993年阶段以房屋统代建主所建住房多福利性商品化率低房地产业处萌芽状态。
99年至998年二阶段统代建行逐步消失商品房开发逐渐兴起。
999年至今房地产业发展与规阶段。
以城区南门“两线”旧城改造和西苑区成片开发起掀起了城市建设新轮高潮。
尤其是地改市城市基础设施建设步伐加快城市建成区人口、规模迅速扩张城市建设与房地产开发两者良性动房地产场进入有序发展期。
到目前止市房地产业基实现了创业任完成了原始积累。
居民住房质量显著改善产业结构趋向合理市场体系基建立。
二三年市房地产业主要特征表现以下几方面表现投增幅。
房地产开发投完成6亿元投增幅达33%,占全市建设系统投65%占全市固定产投6%。
表现二市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积00万平方米销售面积0万平方米消化空置房万平方米。
表现三房价平稳上升。
城区商品住宅价格较年上涨7%净增00元左右。
表现四交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易万起。
市城区共办理各类房产交易7938起面积达896万比上年分别增长5%和35%其存量房买卖305起面积0万成交金额8800万元。
表现五拉动济效显著。
房地产业增加值占全市g增加值%带动相关产业产值887亿元带动社会商品销售66亿元；房地产业上缴国税收800万元。
对今市场预测—从购房能力看伴随着济增长城镇居民可支配收入逐年增多00年到003年城镇居民可支配收入从5元上升到608元。
尽管年房价涨幅较但消费市场仍保持旺热。
——从投角看由股市长期低迷银行利率多次下调而房地产业保值、增值功能显著使得房地产市场成投重要领域。
加上银行信贷支持刺激了市场。
目前通按揭贷款购买商品房比例%年增幅达6%。
——从消费结构看随着房地产市场发展居民住房消费观念发生了明显变化。
人们已不能满足“够住就行”传统观念改善型住房较明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”变。
二次置业、三次置业消费群体逐步扩。
据调汇景花期95%以上购房户房改房换房。
——从关系看根据城市总体规划城市建城区面积将由6平方公里发展到78平方公里城市人口由万人增加到30万人。
不考虑有效购买力情况下单从住房分析市每年人口增长拉动住房加城市外人口购买和城市拆迁要将房地产业提供广阔发展空。
3、主要竞争项目分析住宅区详细情况如表项目套数建筑面积（万㎡）平单价（元㎡）位置向阳区50000宝山路新华区78583黄河街银河区7060银河街成光区3000学院路太阳神区50069508英雄路部分商业详细情况项目面积㎡单价元㎡位置汇丰花0~~80000~5600新城区秋爽花50~~705000~000市心碧苑区36~~506800建设路桃区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财分析（）、拆迁成分析围合区域房屋砖混结构其栋5层住宅楼房（实验学职工二栋0户四建公司职工住宅栋6户拆迁公司拆迁安置房栋30户）。
其它房屋二——四层。
根据挂牌件附图及现场核结围合区拆除房屋面积住宅339平方米营性用房600平方米合计住户约05户。
住户90%以上有土地证规划建房证房屋产权证、独户水、电表。
拆迁成估算按照市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
、住宅60元平方米（09+03+008+0）339平方米339890元83680元、营性用房60元平方米（09+5+03+05+7）600平方米600平方米3776元平方米65600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅339平方米5元平方米5805元营性用房600平方米5元平方米7000元、室装饰399平方米80元平方米7930元5、阁楼、围墙院地坪等399平方米8元67659元6、搬费、临渡费等）、搬费住宅00户300元60000元营性用房9户500元500元计6500元）、渡费住宅339平方米5元平方米6月5935元营性用房600平方米6元平方米6月57600元计63535元其他费用3）、管理费委托拆迁费399平方米5元平方米53935元）、房屋拆迁评估费费35000元5）、奖励399平方米00元平方米39900元上述所有费用计3853308元折抵每平方补偿金额038元。
按照市人民政府令对市城市区域房屋拆迁003年上半年尚可以执行省《城市房屋拆迁管理办法》003年7月日开始执行。
市城市房屋拆迁就困难重重特别全国城市房屋拆迁气候政策向被拆迁人倾斜裁司法强制拆迁基停止。
038元平方米+00元平方米038平方米038元399平方米0587元（二）建筑成分析对该宗地块建设规模作了初步规划方案沿东湖路建两栋二层占地面积500000㎡建筑面积000㎡。
主入口设东湖路两栋次入口设路靠近区桥旁。
沿建设东路建二层裙房形式基高层裙房上建三栋层住宅裙房占地053300㎡三栋层住宅建筑面积938层3栋606㎡合计建筑面积7906㎡。
地块致布置栋5层9385层；栋层938层；三栋层05层；栋5层055层；占地面积3㎡建筑面积55㎡总占地面积586㎡建筑密07%总建筑面积660㎡容积率7高层设计地下室面积86㎡总户数约97户。
建设成估算（）、工程前期费、拆迁成、土地出让金3、城市基础设施配套费660㎡50元㎡3073万元、人防基金配套建地下室5、规划技术费5660+5300903万元6、墙改6608968万元7、散装水泥6609万元8、白蚁防治费6609万元9、质量监督费66096万元0、施工图审66065万元、防雷审66065万元、消防审3、物0万元、规划设计0万元5、建筑设计000+5960308078万元6、地质勘探6609万元7、测量定位0万元8、煤气增容500元户9、供水管配套费0元㎡计6793万元（8、9项代收代缴计）（二）工程成、桩基596000元㎡596万元、地下室86600元㎡966万元3、主体5960900+00050055万元、电梯9栋50万元栋50万元5、室外水电气工程660503073万元6、区绿化、道路等工程6606036876万元7、监理费633766%6338万元计757万元总计、85503万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合原则就该项目预算定价高层住宅900元㎡商铺6000元㎡地下车库800元㎡销售收入住宅90056600670000商铺600053003800000地下室868003888800总计39800元营业税及附加3980055%78360各项费用39800%56957总成拆迁成+建安成+税收+费用+土地成毛利润销售收入—总成5893098元四、项目费用分析结论如土地挂牌竞价五二十八万以该项目具有定利润空项目可行。