我国工业地产企业的几种创新融资模式探析
江国良。
摘 要：融资工作是工业地产企业财务管理众多职能中的重要一部分，有着非常强的政策性、专业性和技术性，因此，只有做好融资工作，才能够为工业地产项目的投资打好基础。本文在此基础之上，结合自身的实际工作经验，介绍了工业地产企业创新融资模式的基本思路和目标，并就此展开探讨，分析了当前工业地产企业的几种创新融资模式，在最后提出了处理好融资工作与工业地产项目关系的策略，希望能够提高融资工作的水平，把好工业地产项目的关，促进我国经濟的可持续发展。
随着我国经济和社会的不断发展，工业地产行业逐渐兴起，并且受到了更多人的重视，有可能成为下一个蓝海，但是，工业地产企业在开发项目的过程中经常需要大量资金来支撑，经常会出现融资难的困境，而如何合理解决企业的资金流量问题已经成为当前工业地产企业需要解决的问题。现阶段，出现了多种的创新融资模式，而工业地产企业如何选择合理的融资模式也需要引起相关人员的重视。
从目前来看，我国大部分的工业地产企业或多或少都存在这融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。由此可见，如何拓宽我国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。
在工业地产项目开发过程中，是成本支出最密集的一个阶段，并且由于施工成本的构成是具有多样性的，因而对于工业产企业的成本影响最为明显，这就对了企业的融资模式提出了更高的要求。
房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式最早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：一是与其他资产具有比较低的关联性;二是在市场中价格具有比较低的波动性;三是投资风险有限;四是具有较高的当前收益。在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。
房地产信托投资基金这种融资模式一直都是备受关注的，并且越来越多的人一直在呼吁和努力实现REITs融资模式在我国的应用。在2009年初，中国人民银行已经开始对这一模式的相关问题进行了深入的研究和探讨，并且已经形成了一定的研究体系。直到2001年，国投瑞银主投亚太地区REITs产品已经成为了当前国内的首个REITs专户产品。由此可见，在将来这种融资模式作为比较先进的金融手段，随着法律法规和市场的逐渐成熟，能够带领我国的工业地产领域获得更好的发展，从而能够让工业地产企业合理的配置资金，并且促进工业地产项目的顺利建设，从而促进我国经济的整体繁荣。
一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。
在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。由此可见，项目融资模式已经在我国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时我们还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应当前我国的发展形式。从这一模式的内在特点来看，本身具有的有限追索性是能够高度契合工业地产企业的，能够有效解决企业的资金匮乏问题，并且也还可以在最程度上提高投资者的收益，从而达到共赢的目标。
工业地产企业需要加强对于创新融资模式的规划，设置专门的工作小组，负责管理和监督工作，还可以将创新融资模式纳入到考核工作中来，从而提升相关人员对创新融资模式的重视程度，以便于创新融资模式的开展，同时促进其他管理工作的有序开展，为经济的发展提供强劲的动力，这就更加凸显出创新融资模式的重要性，需要通过多种方法和手段来不断落实创新融资模式，从而保障创新融资模式的落实和开展，提高企业资金的使用效率。
对于工业地产企业来说，必须建立一个评审协商机制，从而让更多的相关责任人能够参与到创新融资模式中来，从而完善预算监督机制，进一步促使工业地产项目更加合理，落实创新融资模式，带动本地区的经济发展。工业地产企业需要对工业地产项目的资金预算和关系的把握进行负责，通过准确的预算资金的使用，并对使用状况进行审核，不断加强对企业资金的支配，因而在开展创新融资模式时需要坚持客观公正的态度。随着社会经济的进一步发展，工业地产项目的工程量也随之增加，这就更加凸显出创新融资模式的重要性。
（三）加强信息平台建设。
创新融资模式能够对工业地产企业的发展起到极大的促进作用，因而企业的管理者应该重视这一点内容，加强人力和物理的投资。首先要加强专项资金的投入，从而为后续工作奠定基础，确保工业地产项目能够顺利的建设，其次，還可以引进专业管理人员，对工业地产企业的相关员工进行定期的培训。因此，为了能够促进工业地产项目的发展，必须要充分挖掘相关数据的内在价值，需要及时分类，然后对内容进行分析，为创新融资模式的各项工作开展提供便利和数据保障，发挥出内在作用，为工业地产项目的发展提供内在动力。
（四）提升融资风险管理的意识和能力。
融资风险管理的开展是离不开人的，因而需要注重对管理人员的培养。在创新融资模式中，可以安排一些有经验的管理人员，同时需要定期安排理论知识的学习和实践操作的培训，让管理人员能够将所学知识合理的运用到当前的工作之中，应该积极构建一个完善的风险预警机制，加强审计部门的监督作用，避免出现比较随意的投融资项目，从而提升融资风险管理的意识和能力。除此之外，建立一个比较完善的企业制度，划分好相关责任人的义务和权利，同时可以聘请专业的经理人团队来参与到管理工作中，完善工业地产企业的财务管理工作。在监督审计的过程中，还可以将此与企业员工的评价相挂钩，从而加强工业地产企业的风险管理能力，达到监督的目的，促使工业地产项目的投融资更加完善，积极完善和落实相关协同制度，为企业的发展带来更大的动力。
从目前的情况来看，我国大部分工业地产企业的规模都比较小，并且经济实力也比较弱，并且这些企业的集群效应非常差，产生的经济效益也比较低，导致我国工业地产在整体上市场化都呈现比较弱的状态。对于工业地产企业来说，资金是制约其发展的最大因素，大部分的资金都来源于自有，少部分来源于政府投资和银行贷款，而社会资金则非常少。工业地产企业应该积极利用现有的融资体制，不断创新融资渠道和模式，可以引进股权融资和债券等多种方式。除此之外，互联网背景下，还形成了“互联网+产业金融”的新模式，出现了众筹等新的融资方式，这些融资方式的出现有效弥补了当前工业地产企业发展的不足，实现了投融资模式的创新。
四、结束语。
综上所述，创新融资模式的运用是一项系统而又复杂的工作，在开展过程中会出现各种各样的问题，工业地产企业应该对出现的问题给予足够的重视，然后进行科学的分析，及时做出解决方案，从而进一步提升融资工作的质量和效率，并制定出合理把握融资工作与工业地产项目关系的对策，以保障工业地产投资项目的经济与社会效益得到发挥。
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