工业用地使用权“租让两可”型供应方式探索
黄欢。
摘要：在当前国家大力发展实体经济、加快建设制造强国的战略背景下，如何深化工业用地供给侧改革，创新工业用地供应方式和使用制度，切实降低工业企业用地成本，优化实体经济营商环境，促进新型工业化快速健康发展成为当前热点课题。如针对工业企业创设既可先租后让、亦可先让后租的“租让两可”型工业用地供应方式，可切实提升工业用地节约集约使用水平，可切实满足工业企业个性化便利化用地需求，可切实降低工业企业政策性制度性用地成本，可切实激发工业企业聚力研发与生产的活力。
关键词：工业用地;工业用地供给侧改革;“租让两可”型供应方式。
中图分类号：F293 文献标识码：C。
文章编号：1001—9138—（2020）03—0031—33 收稿日期：2020—02—02。
工业用途国有建设用地（以下简称工业用地）作为工业企业建设与生产的必要资源，承载实体经济发展的基础性作用不言而喻。在当前国家大力发展实体经济、加快建设制造强国的战略背景下，如何深化工业用地供给侧改革，创新工业用地供应方式和使用制度，切实降低工业企业用地成本，优化实体经济营商环境，促进新型工业化快速健康发展成为热点话题。国家一些地方已进行工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让等灵活多样的提高工业用地利用效率，降低工业企业用地成本，助推工业企业转型升级和提质增效的有益探索，其中先租后让一般是指国家将工业用地使用权提供给工业企业时即约定投入产出等条件，先将工业用地使用权出租给工业企业，达成约定条件后，再将工业用地使用权出让给工业企业，并由工业企业支付租金和出让金的行为，约定的租赁与出让使用期限之和一般不超过30年，租赁使用期限一般不超过5年。本文认为，当前国家如针对工业企业创设既可先租后让、亦可先让后租的“租让两可”型工业用地供應方式，可切实提升工业用地节约集约使用水平，满足工业企业个性化便利化用地需求，降低工业企业政策性制度性用地成本，激发工业企业聚力研发与生产的活力。
本文所称“租让两可”型工业用地供应方式，是指国家将工业用地使用权先行以招标、拍卖、挂牌办法出租或出让给工业企业后，在相关条件下可协议将工业用地使用权转为出让或出租给工业企业，并由工业企业支付相应工业用地使用年期出让金和租金的行为，约定的“租让两可”型工业用地使用期限不超过20年，即约定的出让使用期限与约定的租赁使用期限之和不超过20年，并在合同中明确工业企业使用工业用地的分类准入标准、投入产出要求、用地退出处理、租让转换条件、履约保证金等方面的内容。市、县人民政府“租让两可”型工业用地的出让价格应当符合国家和各省地价评估技术要求，按照折算后不低于出让时国家规定的最低价标准确定。市、县人民政府以招标、拍卖、挂牌供应“租让两可”型工业用地的出让起始价格应当依照基准地价对应的最高使用期限进行年期修正，租金起始标准应当依据工业用地基准地价确定并根据市场行情适时调整。
2.1 供应对象。
市、县人民政府应对涉及战略性新兴产业、先进制造业的工业企业优先提供“租让两可”型工业用地。市、县人民政府应结合本地实际，按照土地使用标准，加强对“租让两可”型工业用地开发与投资强度等指标的管控，鼓励工业企业盘活利用存量工业用地与使用高标准厂房等。
2.2 供应程序。
市、县国土资源主管部门应会同发展改革、经济和信息化、城乡建设、规划、安全生产、环境保护等部门制定“租让两可”型工业用地供应方案，明确地块四至面积、出让起始价格、租金起始标准、相关约束条件、租让可转换情形等，经市、县人民政府批准后由市、县国土资源主管部门实施。“租让两可”型工业用地应采用招标、拍卖、挂牌办法出让和出租，对涉及战略性新兴产业、先进制造业的工业企业优先提供“租让两可”型增量工业用地，并明确不同地块是先出让还是先出租。
2.3 项目准入。
市、县人民政府应结合本地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、产业用地政策、土地使用标准、产业生命周期、生态文明建设等、重点规定战略性新兴产业、先进制造业发展状况，明确“租让两可”型工业用地项目准入标准。市、县人民政府应组织发展改革、经济和信息化、国土资源、安全生产、环境保护、财政、税务、商务、规划、建设、统计、消防等相关部门，从产业类型、投资规模、税收产出、资源消耗、技术创新等方面对申请“租让两可”型工业用地的战略性新兴产业、先进制造业项目进行综合评估，符合准入用地标准的，应根据具体项目提出具体土地使用约束性条件等。
2.4 约束内容。
⑴“租让两可”型工业用地合同中应载明土地亩均投资强度、项目产值、纳税金额、综合监管等，具体标准由市、县人民政府结合本地实际情况规定。
⑵“租让两可”型工业用地先行以招标、拍卖、挂牌出让给工业企业后，合同中应载明工业用地使用权出让可转为出租的情形：一般是指工业企业在达产后受让工业用地使用期限届满之前为自身转型升级发展，融通资金缺口、规避债务风险等，书面申请由市、县人民政府返还部分原工业用地使用权出让金后转为租赁原工业用地使用权，市、县人民政府经审核批准后一般按原土地使用权出让价扣除土地实际使用年期的市场租金或打折（根据市场行情确定，扣率一般不超过20%）返还并转为出租工业用地使用权给工业企业;合同中应载明工业用地使用权出租可转为出让的情形：一般是指工业企业经审核符合约定的投入产出等条件的，可申请将原工业用地使用权由租赁转为受让，市、县人民政府经审核批准后由工业企业支付原工业用地剩余年期出让金。
⑶工业企业取得“租让两可”型工业用地使用权后的转换原则：工业企业先行招标、拍卖、挂牌受让后转为协议租赁工业用地使用权的，可再次转为协议受让工业用地使用权;工业企业先行招标、拍卖、挂牌租赁后转为协议受让工业用地使用权的，一般不得转为租赁工业用地使用权。“租让两可”型工业用地以出让为主、出租为辅。工业企业办理相关核准与许可等手续时，工业用地出让合同与出租合同具有同等效用。
⑷工业产业生命周期一般是指在社会经济活动中，工业企业从开始入行到完全停业的时间，一般分为初立阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段。市、县人民政府应根据工业企业运营规律、产业生命周期、产业发展方向等综合监管工业企业，一旦察觉工业企业运营及其产业生命周期步入衰退阶段时应及时与工业企业沟通协商，妥善处置工业用地使用权，防止出现新型“僵尸企业”。
⑸工业企业取得“租让两可”型工业用地使用权后存在非因政府及其有关部门行为和自然灾害等不可抗力导致土地闲置、擅自改变产业项目与土地用途拒不整改或未在规定期限内完成整改、违法建设拒不拆除或未在规定期限内自行拆除等违反监管协议或相关规定情形的，市、县人民政府及其综合执法部门应对工业企业采取扣罚定金或保证金、强制拆除违法建筑物或构筑物、提前收回土地使用权、无偿收回土地使用权等措施。
2.5 综合考评。
市、县人民政府应制定工业企业“租让两可”工业用地的评估审核操作细则，明确工业企业可租让转换工业用地时的相关指标和要求。市、县人民政府返还工业企业部分原工业用地出让金后改为出租时应暂扣工业企业一定比例的履约保证金，以加大综合监管力度、进一步督促工业企业依法依规办事。
2.6 协同监管。
市、县人民政府应责成发展改革、经济和信息化、国土资源、安全生产、环保、财政、税务、商务、规划、建设、统计、消防等部门各司其职，不断加强相关部门协同监管、合规共管工业企业有偿使用工业用地的合同履约行为，切实预防和及时处理工业企业违法违规行为。
3 结束语。
市、县人民政府应自觉以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持创新引领发展，着实为工业企业减压解困，持续优化实体经济营商环境，更好发挥政府在土地资源配置中的调节作用，将既包容变通又审慎监管的“租让两可”型工业用地供应方式，与长期租赁、租让结合、弹性出让等工业用地供应方式共同构建工业用地供给体系，尤其应为从事战略性新兴产业、先进制造业的工业企业提供优质便利服务，进而助力振兴实体经济、助推经济高质量发展。