房地产融资方式多元化分析
摘 要近两年随着我国房地产市场刚性化和政府宏观调控力加强我国银行业业对利率可控制力都提高。
房地产投融成加强使得房地产融方式方面引发了更多思考从传统单纯银行贷款方式向多元化融方式进步。
融方式变化和改变可以降低房地产市场融风险提高市场利用效率从而对房地产作国民济支柱产业作用产生更推动义和现实义。
、引言房地产行业被明确地列国民济支柱产业我国房地产近二十年进入了高速快速发展关键期随着市政建设发展和人民生活水平提高地皮价格和房价也被越炒越高尤其发达城市这态势更加明显。
政府了控制投热房地产行业产生泡沫济因对房地产投有关调控力开始加银行信贷部门要越越高传统金融渠道日益紧缩使得房地产开发商济运作金面临着极考验。
与房地产运作风险和成也加了扩房地产融渠道开发商开动脑筋开辟出了很多多样化房地产金融融渠道从信托合作产证券化买壳上市等等方面入手尽可能弱化对银行贷款依赖性把握势结合身条件选择佳融途径。
二、土地获取阶段融方式优缺对比房地产企业根必然是实现济利益化而房地产行业是金流动非常快金密集型集合行业房地产企业从拿地阶段就面临着巨金投入因从这阶段开始选择融成较低融方式是房地产企业保持金稳定和创造更多济效益要。
房地产企业拿地前就会对房地产企业该项目进行立项而项目规划和立项阶段就会低起拍价和预计成交价进行估算拿到成交确认就可以具备项目启动融条件。
这候般是与银行进行合作通对项目测算确定成交价上限然办理相关抵押手续。
进行拿地房地产企业可以根据土地合证合证进行对项目规模测算上报审批进步加强与银行抵押手续合作。
因房地产项目初级运筹阶段完成企业通常会与银行贷款合作非常紧密这阶段融方式主要是通银行贷款而银行贷款长期以是房地产企业营发展支柱性融平估算数据显示房地产开发金至少有60%银行贷款因房地产开发金对银行依赖程非常。
银行贷款这种融方式使得企业贷款批准就可以立刻昏迷银行开立贷款账户用贷款提取规划和结存核算而且般说长期合作房地产企业银行办理贷款融程管理程非常简单。
银行般说贷款种类项目繁多而且银行各门店分布很广泛因贷款类型和期限比较丰富可以满足不房地产企业发展而且银行贷款融风险较不涉及税问题。
但是对开发商而言银行贷款初申请步骤非常复杂要企业有详尽可行性研究报告和财报表以及相关土地使用证明等对开发商而言贷款由受到国政策宏观调控影响贷款门槛将越越高不仅对企业开发质和开发年限有所规定和要而且国有土地使用权将作抵押和企业担保且抵押价值般作评估额五折以进行抵押。
即使是这种规性管理保障下房地产企业出现金链断裂甚至破产情况也有发生因对银行而言可能会出现呆坏账当银行面临这种不可避免烂账就会出现金风险由银行是无法使用证券化方式分散金风险因只能將风险集放银行己身上。
对房地产企业说由目前我国融市场并没有发达评估市场和评级市场进行辅助因与银行贷款可能会使我项目开发成具有危险对政府而言由量房地产融都是银行模式因整房地产系统对银行依赖非常而如房地产系统瘫痪对政府和房地产行业打击将是巨。
三、工程建阶段融方式优缺对比房地产工程项目建程可以通其他融集团进行融比如说国外有很多其他形式金融机构都可以房地产开发商提供融比如房地产保险公司房地产投基金管理会或者房地产财公司。
这些融机构或者信托投公司虽然房地产开发商提供了多种融方式给房地产企业融带了新希望和契机但是由我国房地产信托融有诸多局限性房地产信托融额整房地产融占比仅%而且主要以桥贷款主多只能成房地产业救急融渠道。
项目建程也可以通基金进行集合式筹集金这种金般是集体筹分散投。
这种以基金形式融方式对房地产产业说比较便利而私募基金也非常乐涉足房地产市场但是这种地下金融体制只能借助财管理公司或者投公司形式存具体操作运作方面缺乏必要规和法律保障。
上市融是房地产处日益发达市场种通发行股票而进行融重要融渠道上市融包括直接发行上市或者借助壳公司接上市。
但是对国部分房地产企业说上市门槛非常高上市监管压力非常巨从证券公司与房地产企业合作上看我国房地产上市公司市场上暴露出了系列问题极程上了影响了房地产股票对证券市场吸引力表现出盈利能力不足业绩波动性缺。
房地产开发商也可以通房地产债券进行债券融但是由房地产债券融我国并不能作融主体到证券融我国房地产企业融比重很房地产企业身约束就使得债券融不能被广泛使用。
商业性融是企业进行产品买卖是你商品形式提供借贷行是济活动普遍债权和债关系这种商业性存对扩生产和促进流通有非常积极作用。
房地产企业借助商业信用融可以对应付账款融商业票据融等进行由支配财力雄厚声誉较房地产及其发行商业票据可以直接从货币市场上筹集到短期货币金。
但是商业性融不可避免地存着定消极影响对融房地产企业而言应付账款味着放弃了现金交易折扣还要承担定成如付款越早折扣越多商业票据也就是房地产企业延期付款交易开具债权债票据它是卖方种短期金因信用形式应用非常有限。
创新融租赁不传统融租赁业他是房地产企业金不足情况下了能够继续扩再生产使企业享受税前还款优惠企业对固定产更重使用全市金融流动股东增值而不是沉淀到固定产投程。
这种融方式回报率不是很高但是融期限较短般期限不超两年而且融数额比较少提供融单位还有回购和人信用担保抑制风险因对融企业说往往调动了量财政和信用提供高额担保得不偿失。
从长期我国房地产企业发展态势可以看出我国房地产企业长期以面临着拿地靠关系金靠银行这种松散安全很低融方式现状。
我国相应金融政策出台就是了能够对房地产开发企业金链拉紧淘汰实力不强房地产开发企业再融难加侧面房地产开发商提出更多挑戰这是加速我国房地产公司优胜劣汰必然程这浪淘沙程有品牌有实力并且拥有更加综合管理能力和己应变能力公司必将获得更发展空。
四、完工销售项目融方式优缺对比当房地产项目投入使用建项目身就可以成开发商进行融有效标物。
拥有土地营权房地产开发商可以将该土地出租给其他投者其开发房地产项目提供租赁提供租赁就可以每年获得相应租金然以每年获得租金作抵押物从而申请房地产开发项目长期贷款。
但是由这种融方式将出租房产作直接抵押物进行抵押程往往还款周期比较长租赁方式分出租人房地产和承租人房地产两种方式这种租赁融方式要必须有土地营权使用围比较狭窄。
项目完成也可以通回租融回买融夹层融等方式进行融房地产开发商先出售己开发物业然再将其租回营或者开发商将己开发某项物业也卖给贷款机构然再用贷款机构贷款买回该县物业。
这三种相对说更加接方式指是不属抵押贷款其他级别贷款和优先股虽然不债券和股权投组合已成目前开发商进行金重要方法但是由这些接融方式缺乏相应规操作程序也相对说比较随机和具有性化因很难房地产开发融道路上走更远也不便对房地产企业融方式控制。
房地产项目建和建成程也可以采取合作开发形式进行融这种融方式可以非常迅速地补充房地产企业有金从而分散投风险是目前房地产企业开发作用出比较多但是这种合作开发有可能随着房地产企业项目销售情况和项目发展方向而产生变化而且对利益分配方面要必须要非常细化可能会上对房地产企业融产生定影响。
房地产项目建成融方式已是建立项目已办投入使用全部投入使用基础上这种情况下融要考虑到房地产项目实用性。
采用合作开发或与其他金融机构进行合作可以使房地产项目完全投入使用前就能够房地产开发商谋取金融效益这种高速运融方式目前已越越被开发商所看。
五、结语政府对房地产行业多元化融链扶持力是非常房地产企业发展离不开政府政策扶持房地产企业任何期都不能仅凭己力完成艰巨房地产开发任积极政府扶持政策和监管策略是控制房地产金融风险、加和发展房地产金融融路发展有效助力。
我国目前房地产企业和政府合作保持很动态势了稳定房价刻监控住房抵押贷款市场危机政府宏观调控方面作出了巨努力。
因我国房地产企业这更加完善稳定、运作合理金融背景下要加强与政府公共监管机构良性合作充分发挥主观能动性与市场济相配合发展身多元化融渠道并借助政府监管力量维护融渠道健康和长远发展。
有效房地产融渠道可以完善和加强企业身发展能力也必然会通共赢方式与政府相关部门加强合作社会公益事业做出长远贡献保障老姓切身利益也保障企业身利润水平。
参考献[]云茹房地产融渠道多元化分析——基我国金融信贷与房地产融实证分析《国科技投》0306（07）069[]刘杨梅徐邓耀房地产融渠道多元化探析基我国金融信贷与房地产融实证分析《生态济》063（08）08607[3]丁欣房地产企业多元化融模式研究《华东理工学》0（）0375397 相关热词 多元化融方式分析房地产