房产税是否能对房屋价格起到调控作用
【摘要】目前，房屋的供需矛盾愈加激烈。
房产税作为调节居民收入差距的手段，对于速效住房差距具有重要意义。
本文从房地产市场供需关系、房屋价格影响因素以及房产税自身特点分析了房产税对房屋价格的影响，得出房产税对房屋价格影响有限的结论。
毕业论文网 【关键词】房产税 房价 成本 供需 一、概念界定 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
可见，房产税的征税对象是房屋，且是对住房保有环节征收的一种税。
在“营改增”之前，对于房地产开发企业来说，需要缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
在2016年5月1日全面实施“营改增”之后，除了营业税，其余的基本不变。
虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产供给需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。
同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。
但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动，即。
但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。
因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
若要维持价格不变，只能增加供给量，则在新的供求关系下，需求量会大增，不利于房地产市场的调控。
其次，从房屋成本结构来看，费用所占成本比税收成本高。
由于我国现行税制的主体框架是在1994年建立的，所以在实践中暴露出诸多不合理之处。
比如，针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税，其最高税额仅为每平方米10元/年，针对住房保有环节征收的房产税对所有非经营用房一律免税，而在流转环节征收的土地增值税的税率却高达30%―60%，企业还必须缴纳企业所得税，重复课税不说，平均税负水平更达到40%以上，高于世界上几乎所有国家的水平。
但值得注意的是，这还没有把与房地产有关的收费的因素考虑进去，各地方收费五花八门，说得上名目的，如市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、规划许可证工本费、建筑许可证工本费、征地拆迁补偿费、旧城改造费等等，少的几十种，多的达数百种。
根据建设部房地产司的统计资料，在商品住宅成本中，税收约占10%，各种税费约占20%。
可见，各种费用对房地产成本的影响比税种对房地产的影响大一倍，仅仅通过涉及房地产的诸多税种之一的房产税对房屋价格进行调节，无异于杯水车薪。
最后，从房产税本身来讲，房产税是一种直接税，具有征收管理难度大的特点。
从定义来看，房产税是以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，而房屋的价值难以计算和把控。
根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。
但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳税额。
以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1%的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20%计算，应纳税额则为10万元。
一旦二手房交易全部按照差价的20%征收个人所得税，投机购房者的房产收益将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。
其实无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。
如果按照1%的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20%征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负。
所以，由于房产税作为直接税本身的特点，对于房屋价格的调控影响有限。
四、结论 房产税是否会对房屋价格产生影响是一个关系到百姓切身利益的问题，值得关注。
而从分析来看，只在保有环节征收的财产税，面对当前这样一个刚性需求极大、费用占房屋成本比重大和充斥着“炒房”大军的房地产市场，征收房产税会使财政收入有一定程度增加，但是对房屋价格的调控作用有限。
参考文献： [1]李炜光.李炜光说财税[M].河北大学出版社，2010. [2]李双全.房产税对中国房价走势的影响[J].环球市场信息导报， 2014（29）. [3]余亚萍.浅谈我国“房产税”对居住房屋价格的影响[J].经营管理者， 2014（23）.