审计视角下固定资产评估报告存在的问题及对策
近年随着国城镇化建设不断推进政府固定产投项目逐年增多而固定产评估是固定产征收、处置重要依据固定产评估涉及面广、专业性较强项目单位因人员、专业技术力量不够对评估报告是否合理难以作出准确判断进行固定产处置多直接依据聘请三方评估单位出具评估报告而忽视了评估报告存问题。
拟结合固定产征收、处置审计工作实阐述产评估活动评估单位委托主体、委托程序及评估报告存问题并提出相关对策措施。
、审计视角下固定产评估报告存问题（）评估前期评估单位委托主体及委托程序存问题、评估单位委托程序与相关规定不评估单位委托程序应合相关规定。
审计发现主办单位履行招标或政府采购程序前就与评估单位签订了向合不合相关招投标法和政府采购程序规定。
如某项目单位评估前就指定评估单位开展评估前期工作待评估单位评估完成出具评估报告再与评估单位直接签订评估合。
、评估单位委托主体不合相关法规规定评估单位选取主体应合相关法规规定如审计发现某国有企业处置某湖面产该单位直接聘请评估单位对产进行评估而根据该省相关法规评估单位选取应由省国有厅聘请不应该由某国有企业直接聘请与该省对评估单位委托相关法规不。
（二）评估程固定产评估报告存问题、评估基准日选择不合理固定产价格随变化而变化,不评估基准日将产生不评估结。
选择评估基准日应使评估结有效地评估目,避免由评估基准日选择不当造成评估价值偏离实际。
般说,评估采用是评估基准日市场情况和价格标准,但产状态可能并非总是评估基准日状态,这样要由评估目定。
应核实评估基准日是否满足评估目和相应产状态,以便正确反映与评估目相对应评估价值。
项目审计发现存评估报告选定评估基准日不满足评估目和相应产状态现象如有些被征收单位了获得更多利益与评估公司串通不按评估准则规定要选择评估基准日由评估基准日选择不适当造成评估公司出具评估报告高估产价值。
、评估依据不适当评估依据是评估工作基准所引用法律法规和技术参数应具有性和实效性评估依据不能是已废止法律法规。
审计发现评估报告采用评估依据不适当引用已废止法律法规依据进行评估现象。
如某房屋征收项目审计发现评估公司出具评估报告依据已废止法规从而导致该征收项目多补偿金额达800多万元。
3、评估方法选用不合理产评估是对产现行价值进行评定估算种专业活动常用评估方法有现行市价法、重置成法、收益现值法、清算价格法。
审计发现评估选用评估方法能合理确定国有产价值造成少评估产价值从而产让造成国有产损失。
如某国有企业湖面产处置应按现行市价法进行评估按现行市价法评估应根据0年《某市基准地价技术报告》、省物价局和省国土厅《关某市00年土地级别与基准地价更新成批复》件该湖面产采用区位价评估价值应350万元。
而评估公司没有选用该评估方法评估该湖面产是以《省人民政府关公布征地统年产值标准和区片综合地价通知》依据分别按照年产值5倍计算土地补偿费和安置补助费。
按上述方式计算估算湖面产价值3500万元存低估行该产少评估35万元。
、评估报告质量出现重瑕疵评估公司出具评估报告应保证评估质量避免出现重瑕疵特别是评估报告标物应真实存材收集应准确详实数据处理和计算应正确评估单位应按照其对应步骤开展工作评估工作质量要合评估要。
审计发现评估报告质量出现重瑕疵评估报告存标物虚构材收集不准确详实；数据处理和计算不正确；评估项存重复评估；评估依据不充分现象。
审计人员般以工程造价、财人员主应从工程造价、财相关专业角评定评估报告标物真实性、材收集准确详实性、数据处理和计算正确性、评估项评估重复性、评估依据充分性等从而判定评价值是否合理。
（）固定产标物虚构材收集不准确详实从工程造价角方面看评估报告标物是否有采购合如某加油项目审计通发现没有加油设备采购合审计人员通现场勘和调用卫星图片对比分析进行核实发现该加油设备标物虚构从而虚增评估价值。
从财角方面看固定产标物应核实是否有设备采购发票及付款凭证等验证标物是否虚构材收集是否准确详实。
（）数据处理和计算不正确从工程造价角方面看是评估报告评估项单价是否合理应通与造价信息价比照、结合市场询价等方法进行确定。
如某加油项目审计发现某加油设备价格与期市场价格相比较高出市场价格几倍造成评估价格虚高；二是数量是否准确如某项目审计发现评估报告直接引用了测绘公司出具测绘数据而现场测量和实地踏勘证实该测绘数据与事实不虚假数据评估报告护坡体积555638立方米现场踏勘测量实际护坡体积不到5立方米。
从财角方面看评估报告固定产如房屋、机械设备等拆旧年限取值和计算是否准确如审计发现评估报告机器设备拆旧年限不正确核实该机械设备使用年限5年已使用年而评估报告全部按九五新进行估价造成高估价值。
（3)存重复评估评估报告评估项重复评估导致评估费用重复计取高估评估价值要特别评估各项衔接。
审计发现某项目土方回填平整费用已包含建筑物评估价值而评估公司出具土地补偿评估报告又重复计取了该项土方回填平整费用该土方回填平整费用属重复评估计取。
()评估依据不充分评估评估依据应充分审计发现评估人员按验主观给出产重置价格对确定固定产价值评估依据不充分现象普遍存。
如某项目房屋评估报告评估人员给出房屋重置价格没有按照《某市物价局房产管理局关印发房屋重置价格标准通知》规定房屋重置价格标准进行价格确定而是评估人员主观上确定了房屋重置价格评估报告确定房屋重置价格与件规定房屋重置价格标准存较差异从而造成高估房屋评估价值500多万元。
二、固定产评估报告存问题对策、加强评估工作管理规评估单位委托程序及委托主体。
项目审计对评估单位委托及委托主体是否合相关法律法规规定审计人员应要相关项目单位提供评估单位委托流程根据法律法规判断委托流程是否合国及地方相关法律法规规定特别要关地方相关法律法规。
审计人员要熟悉国及地方相关方面法律法规根据项目特以事实依据以法律法规准绳作出准确合理判断。
、项目审计对产评估报告评估基准日选择应重审评估基准日是否合有关评估准则规定要是否合项目实际将评估基准日选择列审计关键避免由评估基准日选择不当造成标物评估价值失常。
3、对评估依据是否适当应重审核评估程所引用法律法规和技术参数等是否适当评估依据应采用现行国和地方相关法律法规不能采用已废止或期法律法规以确保评估依据具有实效性和合性。
审计人员审计前要全面了熟悉项目情况收集齐全相关法律法规及技术参数列表对照各法律法规及技术参数适用主体、适用围、有效等结合项目实际情况判定所引用法律法规和技术参数等是否适当。
对评估报告评估方法运用合理性应重审核评估方法是否合相关评估准则规定要评估方法及技术参数选取是否合理。
评估方法运用是否合理对评估价值准确性和合理性至关重要因评估方法选择运用上应因地制宜和因事制宜不可机械地按某种模式和某种顺序进行选择选择评估方法应保证评估目。
因审计人员应对评估报告是否采用了与评估目和评估对象特征相适应恰当方法进行认真审核。
根据验采用多种评估方法对标物进行评估对不评估价值进行比较如相差值合理围说明评估方法适用评估价值合理；如相差值比较不合理围应针对评估方法选用是否与评估项目特和评估目相适用进行论证从而选择合理评估方法。
对该问题建议相关职能部门针对不评估方法编制适当模板框架式选取而不是由评估单位随行选择主办单位与评估单位签订评估合合明确评估方法选用这样能避免评估方法选用不当造成评估价值出现较差异情况产生。
5、评估报告质量出现重瑕疵存标物虚构、收集不准确详实、数据处理和计算不正确、重复评估、评估依据不充分等问题审计人员应重审核评估单位是否按照其对应步骤开展工作评估工作质量是否合要应从评估总体合理性把握复核其重要评估工作底稿关评估依据是否充分对标物及材收集准确详实性和数据真实性审计人员应主要予以监督核实。
应从审计专业角如工程造价、财等方面核实数据真实性和准确性对评估报告提供和引用数据应重审核复核是否存虚假数据是否与事实相必要进行现场测量和实地踏勘以及利用卫星地图对比分析等方式复核评估报告数据与实际数据是否致。
评估报告重复评估问题要理清评估各项衔接如土地评估与建筑物评估有关费用衔接可恢复使用机械设备与不可恢复使用机器设备界定衔接等使评估各项不重算、不漏算确保各评估项费用不重复计取。
因应充分发挥审计人员专业特性从造价、财等多角核实评估核实评估报告数据真实性和准确性结合利用现场测量和实地踏勘以及卫星地图、政府信息平台和相关数据库信息等手段复核。
总通结合固定产征收审计工作实审计视角下对固定产评估报告问题审计审计人员审计前应详细了熟悉项目实际情况和相关特收集和熟悉相关方面法律法规和技术参数标准审计程充分发挥审计人员验优势和专业优势扬长避短从项目评估、工程造价、财、法律等多角审核挖掘利用、现场测量、实地踏勘、卫星地图、政府信息平台和相关数据库信息等多种手段问题发现线调取证得出正确结论。