住宅小区项目可行性研究报告_可行性研究报告范文网
咨询评估报告校审单 报告名称 南京湖西花住宅区项目 可行性研究报告 编 宁咨二 （00）编3008 业二部 承办部门和拟稿人 核稿 会 稿 总工程师 总济师 审 核 签 发 主 送 报 报 送 共印 份 二〇八二〇八年七月二十六日 南京湖西花住宅区项目 可行性研究报告 宁咨二（00）编3008 南京工程咨询公司 二○○年二月十日 南京湖西花住宅区项目 可行性研究报告 宁咨二（00）编3008 南京工程咨询公司 格证工咨甲95000 理 黄卫光 副理 陈冠南 总工程师 张荣昌 总济师 魏晋 项目责人 魏晋 参加人员 宋晓杰 目 录 总论 二 市场分析 5 三 建设规模和建设容 0 四 项目选及配套建设条件 五 建设方案 3 六 实施进 9 七 工程投与财分析 0 八 结论与建议 附表、附图和附件 总论 、 项目建设背景 南京江宁济技术开发区（以下简称江宁开发区）是99年６月开始创办江苏省首批省级开发区997年月被批准国级高新技术产业开发区。
北距华门7公里南离禄口国际机场8公里东与江宁区相连西依韩府山、翠屏山和将军山。
是全省政治、济和化心也是我国重要综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次上海商埠。
近期被评国城市综合实力“五十强”七名和城市投硬环境四十优。
目前基础设施投入已达亿元平方公里开发框架业已形成。
区道路总长达55公里沿路埋设各种管线65公里；日供水5万吨新区水厂、万伏双回路变电、5万门程控电话邮电楼已投入运行。
日供水量30万吨水厂、日处理万吨污水处理厂等重工程已基建成。
区已有金融、房地产、商贸流通、饮食等近“三产”企业投入运营。
按照教育现代化标准兴建新区学、新区学已建成开学其新区学并被批准省级实验学。
以南京航空航天学、河海学新校区和南京学、东南学科技龙头“学城”已区开工建设。
沙滩浴场、球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。
区“六通平”基础设施和日趋完善社区设施已基能满足进区企业生活、生产和建设要。
该区以优越地理位置和优良投环境已吸引了国和地区00多项目进区落户投总额突破5亿美元其三企业占70%外商投额占75%二、三产业比∶高新技术企业占30%。
实际利用外亿多美元。
投额000万美元以上项目有3。
世界排名前500强企业已有瑞爱立信、日东陶和三井、美国摩托罗拉和事可乐等进区。
江宁开发区已从昔日荒郊变成南京地区海外客商竞相投热土和创业宝地。
随着江宁开发区持续快速发展和我市人民生活水平不断提高人们对高品质居住环境追也呈较快上升趋势。
我市及江宁区近几年建成普通住宅数量上有了较突破开工面积和竣工面积都有较增加但从总体上看江宁区住宅建设仍以低档主高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展要。
了进步推动江宁开发区济发展营造流投环境改善人们居住环境提高生活品位南京利物业发展有限公司（以下简称利公司）拟江宁开发区湖畔建设湖西花住宅区。
二、 项目单位概况 南京利物业发展有限公司成立九九三年投方香港陆发展有限公司和南京江宁济技术开发总公司册300万美元主要从事房地产开发、销售、租赁建房屋并提供配套。
公司下设南京湖房地产开发有限公司、南京湖假村有限公司、南京利电子有限公司、南京利建设发展有限公司、南京湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利旅游有限公司和南京利物业发展有限公司销售分公司、南京利集团物贸易分公司。
利公司主要开发项目湖别墅花、湖公寓花和湖西花开发土地面积60万平方米总规划建筑面积75万平方米其别墅面积万平方米公寓面积65万平方米公用及配套设施6万平方米。
湖公寓花由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城、心配套区组成。
湖别墅花共建00幢别墅已全部竣工 998年被建设部评全国城市物业管理优秀住宅区。
湖公寓花凯旋门000年被上海基尼斯总部评住宅区主门楼000年公司被建行江苏省分行评级信用单位995～999年连续被南京市外商投企业评外商投先进企业连年被江宁开发区评开发区先进集体。
公司总部现有员工6人其教授及具有高级技术职称人员3人级专业技术人员8人营管理机构财部、工程部、总办、企划部、《湖》杂志编辑部。
三、 可行性研究报告编制依据 （） 江宁开发区管委会000年月月宁管委发[000]0“关南京利物业发展有限公司建设湖西花基建立项批复”； （二） 江宁区建设局“湖西花住宅区规划红线图”；利公司提供项目有关； （三） 利公司00年月委托南京工程咨询公司编制项目可行性研究报告协议。
四、 项目建设必要性 （）我市总体济发展要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地综合性开发及营行业是城市存和发展物质基础是发展国民济支柱产业房地产业发展可以加速市场济进程。
根据我市国民济和社会发展“九五”计划和00年远景目标纲要精神从“九五”开始已将房地产业列重培育发展产业。
按照市委、市政府提出“年初见成效三年面貌变、五年跃上新台阶”要我市房地产业“九五”期充分发挥了先导性产业作用加快房地产业商品化、市场化、现代化步伐坚持“统规划合理布局综合开发配套建设”原则按照以新区建设开发主旧城改造辅方针以住宅建设重进步优化土地与房产配置提高产业总体水平和整体规模效益使真正成我市国民济发展支柱产业这是当前济建设重要举措。
工程高档住宅建设项目对进步加快我市住宅建设满足逐步富裕起人们对高档住宅日益增长消费提高人们生活品质培育新济增长具有十分积极义。
（二）进步完善江宁区投环境 随着改革开放不断深入南京市及江宁区济建设日新月异禄口国际机场通航又带了无限商机批国外企业纷纷落户江宁开发区江宁工作外企业员工不断增加。
但多年江宁区生活及设施建设相对滞尤其是有定品质高档住宅数量有限这已成该地区投环境缺憾；随着区域济水平提升高收入阶层已不仅仅满足居有定所而是对居住环境和生活品质提出了更高要。
拥有较强济实力前提下他们因休闲、追生活情趣及投等要已追二、甚至三居所；另外远离都市优美环境和清新空气也吸引众多老人颐养天年；海外及港、澳、台投者也倾向就近选择环境优美、价格适宜居所。
因项目建设对“空港济”战略、改善投环境、促进济发展具有积极义。
二 市场分析 、 市场分析 随着国取消福利分房政策出台和人民生活水平提高曾低迷房地产市场开始火爆房屋销售再看购房客户主体已由集团逐渐人。
预计今几年住宅商品房量仍将稳步提高并会进入平稳发展阶段。
改革开放以高收入阶层逐渐崛起南京消费群体占有较份量促成了对环境优美、品质优良高档住宅较旺盛消费。
从目前情况看南京房地产住宅业总体基供平衡但交通便利、套型设计优越、售价合理商品住宅呈局部热销、供不应局面。
开发商往往把握这些市场作项目开发切入。
湖西花住宅区具有以下优势 、项目优势 从项目选上看其有下列特定优势 l 然环境优势。
随着社会发展环保观念日益人们所重视人们对居住区然环境要日趋苛刻。
而湖西花住宅区地处江宁开发区湖畔环境优美、空气清新很适合人们居住。
l 人环境优势项目东侧已建成湖花西南侧有江南枢院使西花有独特人环境优势。
l 交通及其他配套条件优势。
项目位利路西侧而该路东与宁溧公路相接西与机场高速公路连通北与绕城公路相连其交通条件与利公司以前开发湖花样具有十分优越条件。
外临近湖西花还有南航、河海学等教育配套设施。
、与竞争对手优势分析 l 项目与南京市区住宅区比较有两显著优势环境优势和价格优势这两优势将能吸引部分特定消费人群。
l 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较项目具有显著发优势。
随着房地产业发展日益迅速区建设理念也不断发展变化。
“湖西花”将立足新世纪建设新型居住从而与江宁开发区其他居住区拉开差距。
加上利公司企业形象及其江宁乃至南京市显著影响也有利项目赢得市场。
二、 价格定位 （） 周边楼盘定价调 楼 盘 开发商 楼盘性质 售价（元） 湖花公寓 利物业 现房 00 江南枢院 江宁房地产总公司 多层（现房） 60000 温泉公寓 汤山房地产 多层住宅（现房） 000800 温泉花别墅 汤山房地产 排别墅（现房） 00000 江宁城 金轮房地产 多层住宅（现房） 80 湖滨世纪花 江宁开发区房地产 多层住宅 8800 太阳城 栖霞建设 多层住宅 95080 碧水华庭 江苏骏 公寓别墅 880300 国人 江苏东恒 别墅（期房） 00350 养龙山庄 天地房地产 多层住宅（现房） 8000 世纪假日花 世纪房地产 多层住宅（期房） 0000 （二） 楼盘价格发展趋势 江宁开发区99年成立以该区域房地产价格已从每平方米80元逐步上涨至目前000元左右而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛江宁县撤县建区预期～3年该区房价仍有较上升空。
（三） 综合优势 “湖西花”与周边居住区比较将规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出筹故项目公寓销售基价预计800～000元／平方米。
价位与南京市区档楼盘比较仍有明显价格优势；而价位与江宁区相关楼盘比较价格、环境、房型等各方面又有定优势。
三、 销售对象分析 作江宁区唯国级质开发企业利公司八年开发建设湖环湖景观带边规划和建设了30万高档型临湖住宅区并获得了国级优秀物业管理住宅区等殊荣使湖花成南京市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。
高档公寓深受型收入阶层青睐。
随着社会化发展和市民收入水平提高加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑知型收入白领阶层、理阶层和高知阶层开始寻市区扩容带二居所。
5%型收入阶层 0%知型收入阶层 理阶层 高知阶层 产阶层 白领阶层 普通收入阶层 济适用型收入阶层 湖花知型业主占位图 0% 00% 利公司早90年代期就着手按照知型消费者设计了维也纳城和罗马城这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城、米兰城部跃层式别墅型公寓。
楼型上有四层、六层和十二层高层分套型上有跃层式、错跃层式、楼楼式、错错层式分房型上有西欧豪华型、欧陆雅型和欧简雅型分。
湖西花新型系列跃层式公寓产品定位低济型别墅市场定位知型业主二居所价格定位湖西花房价+汽车+0年汽车使用费＝南京三类地区相面积房价。
市、区政府规划、建设和支持下利公司已对天然湖和湖公寓进行了景观整合和连二次深开发使南京又座公湖崛起千亩湖面、5公里环湖景观路、6座跨湖桥、凤凰坛和湖凯旋门等座标志性建筑、5座主题花、3型游泳场及5类30项休闲项目湖花成系列别墅式公寓就座落景。
湖花近0万各种楼楼公寓热销空使利公司提前进入了面向更二居所消费群新型公寓开盘工作。
利公司也将近期南京市民推出三居所型住宅闹市“水泥森林”居所消费者增加了选择然居所容。
根据利公司99年以对湖花开发验“湖西花”主要销售对象定位以下几方面 （） 南京市高收入阶层。
主要各企事业单位高级主管人员、高校研究院所高级知识分子及由职业者。
类人群收入较高年薪般8万元以上能方便地交通问题其居住消费观念较超前对居住环境、生活品味质量要较高因新型区“湖西花”将成他们首选区类人群将成“湖西花”主要消费对象。
江宁开发区已有数十国外型企业进驻其二、三产业发展已成南京市重要济增长类企业有较多高收入阶层对住宅有着较高要“湖西花”高品味定位将他们提供较理想选择。
（三） 南京市高收入阶层二居所。
对这部分人群居所已不能满足他们。
其因休闲、放松心情或投等而要二甚至三居所“湖西花”社区将以较低价位、较增值空、流社区、流建筑、流环境吸引这类消费者。
（四） 老年人休闲、养老、颐养天年较佳场所。
“湖西花”特有然环境和田风光无城市污染空气以及完善配套设施将能吸引老年人前寻修身养性佳场所。
（五） 港、澳、台人士及国外投者。
“湖西花”将是他们较佳选择。
三 建设规模和建设容 、 建设规模 湖西花居住区项目总用地面积5668平方米（约379亩）总建筑面积353700平方米其住宅3300平方米幼托、学、商店等公共建筑300平方米。
规划居住户数300户居住人口00人设计容积率绿化率>0%。
二、 建设容 项目主要建设容有 、 普通公寓 60650平方米 、 跃层式公寓 60650平方米 3、 学校 000平方米 、 区幼儿、 3000平方米 5、 变配电所、煤气调压 00平方米 6、 商场、化娱乐设施及物业管理等 5000平方米 7、 绿地 80000平方米 8、 区道路 50000平方米 四 项目选及配套建设条件 、 项目选 南京湖西花居住区位江宁济技术开发区是湖畔不可多得块风水宝地。
总占地面积57公顷。
利路北与绕城公路相接南京机场高速公路则位利路西面约公里处。
项目用地集体所有土地地貌总体平坦。
西部有高差5～7米山丘山地面积约80亩其余近00亩基平整耕地。
地块现有住宅约60户。
南京机场高速公路、利路、将军路跨秦淮河桥以及共青团路南下工程相继建成极地改善了该地区交通条件。
项目用地距南京市心新街口约0公里到南京火车约8公里到南京禄口国际机场约3公里。
湖西花只须5分钟车程就可到达华门。
外部交通条件便捷。
湖西花居住区处南京江宁济技术开发区西南部湖畔环境优美风景秀丽林木茂盛气候怡人。
项目建设用地人环境优越西面有由南京航空航天学分校、河海学江宁新校区及东南学科技。
综上所述项目选合生活居住区相关要。
二、 配套建设条件 湖西花居住区项目用地已部份完成场地平整供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等已接至场地四周配套建设条件齐备可满足项目建设要。
具体配套建设条件如下 （） 供水项目东面利路下有500水管区供水由接入。
（二） 电信利路下电话通信光缆能满足项目要。
（三） 供电由东善桥变电所和开发区变电所提供二路0KV电利路现有路0KV高压线。
（四） 排水该地区采用雨污分流制。
雨水汇集利路下敷设600雨水管排至湖。
生活污水汇集污水处理装置进行初步处理由利路500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。
（五） 煤气目前该地区主要使用管道煤气由梅山冶金公司提供项目设煤气调压座煤气供应可保证项目用气。
（六） 有线电视利路敷设有南京有线电视络电缆区有线电视由接入。
五 建设方案 、 总平面布置 基地形状较规则矩形占地面积57公顷。
区采用多层跃层住宅将不单元拼接组合根据南京地区地理纬及地段环境条件适当设计南偏东及南偏西住宅不影响日照改善区空景观效避免般区兵营列式单调布局又能增加了组团绿地。
景观设计改变以前区设计集地块规模绿地模式保证集绿地指标前提下设计组团绿地使每户有较景观。
根据场地状况区道路依据山体由布置两主入口分别设东面利路与太三路、天元路交汇处。
入口处设区心广场广场周围沿太三路布置商业、化娱乐设施；区沿太四路布置幼儿、学校；绿化街心游、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。
根据建筑物群组然布置。
区停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集式车库相结合。
住宅按院落式布置保证区有较开阔心休闲空。
院落设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空。
区道路将整用地分、B、、四区。
其区区用地西北部依据地形布置～3层别墅群；B、区区用地东部较平坦区域布置跃层式多层公寓；区区用地西南部布置普通多层公寓。
区道路由布置伸向每住宅群。
主要道路宽7米次要道路宽米支路宽米。
项目主要技术指标表 项 目 计量单位 数 值 所占（%） 占地面积 亩 3790 居住户数 户 300 居住人数 人 00 户人口 人 35 总建筑面积 万 3537 000 其 住宅建筑面积 万 33 908 公建建筑面积 万 3 9 规划住宅平层数 层 0 人口毛密 人 3 容积率 建筑密 % ＜0 绿地率 % ＞0 二、 土建 （） 建筑 居住区规划布局要着重处理路结构、建筑布局及空环境系协调变化重区环境和住宅单体建筑设计。
单体设计统筹考虑空调室外机位置用建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采用平坡结合富有变化。
按照人车基分流原则进行区路、停车设施规划。
停车位机动车按07辆户、行车按8辆户进行考虑。
区布局上淡化组团突出院落通心绿地、绿色走廊整区各部分。
区绿化系统是由心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成线面结合并相渗透立体绿化景观。
区公共建筑布置区东面沿将军路布置心会所、农贸市场、超市、学和幼儿。
区住宅设计从人行科学出发适应不庭构成要套型多样广泛利用新材、新技术改善居住功能。
住宅采用院落式布置各建筑围合成相对独立院落空。
规划设计树立“以人”指导思想按照现代庭生活行规律和市场进行住宅设计采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材设备以达到节能、智能、舒适、生态、安全要。
（二） 套型 跃层式多层住宅面积每套建筑面积00～00平方米不等面向较高收入阶层建筑以院落方式呈由式布置。
普通多层住宅面积每套建筑面积60～50平方米不等面向等收入阶层建筑沿丘陵路以院落方式呈由式布置。
以四～六层跃层房型主套型以现有型、型、型主另外增加面积00平方米左右跃层公寓。
其型四层跃层公寓面积60平方米左右占30%；型六层跃层公寓面积65平方米左右南入口占0%北入口占0%；型平方米六层单层公寓占0%。
面积配比 、 客厅跃层35～5平方米；单层5～35平方米面宽35～平方米； 、 厨房加餐厅5～0平方米； 3、 主卧～6平方米； 、 卫生～6平方米； 5、 次卧～平方米； 6、 卫生～6平方米； 7、 层高8平方米 8、 南阳台3～5平方米 房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国住宅建筑设计规以外要 l 客厅全部朝南餐厅部分明厅； l 四卧室保证有二是朝南； l 顶层屋顶花； l 楼梯入口要有特色并与周围环境相协调。
住宅外立面建筑外形以欧式主顶层花式平台选用弧型阳台以及些适当曲面设计以形成多角观景作用和佳室采光限地延长住宅光照。
另外住宅外墙面采用高级外墙涂周边及窗框处再饰以丰富立体感线条突出强烈视觉效。
（三） 结构 主要结构形式如下 l 跃层式住宅～5层钢筋混凝土框架结构； l 普通住宅～6层砖混结构； l 区商业、化娱乐设施～层钢筋混凝土框架结构或砖混结构； l 幼儿、学～3钢筋混凝土框架结构。
场地部分地基土质情况较地基处理较简单局部原池塘处须视勘探情况进行特殊处理。
住宅部分采用条基或整板基础；公建框架部分采用独立基础。
三、 公用工程 （）供配电及强弱电等 l 项目总装机用电量约3530K按68%使用系数项目设900KV变配电所座。
供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路0KV电。
l 区供用地埋式双回路供电。
保证区供电电量考虑每户～6K电流表应0～60。
l 区室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具确保安全；室楼梯等公共场所照明采用声控延开关。
l 区设置综合布线系统以提供区周界防系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频播、、电话等综合智能化。
l 通讯系统每户预留直线电话二门。
每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。
区统设置公用电视接收系统每户设置电视终端。
（二） 供水 项目总用水量约6000吨日区设置00总供水管日供水量可达6000吨供水由利路00城市供水管提供。
（三） 煤气 区设置煤气调压供应区使用。
每户设置独立煤气表。
设煤气调压设备用国产。
（四） 道路 区道路分三级。
主要道路宽7米次要道路宽米水泥路面；支路宽米石板及卵石路面。
采用人车分流系统各种车辆（包括机动车）进入区入口即由专用通道进入停车场不应对地表行人和住户造成任何干扰保证区环境安静和整洁有序。
每幢跃层楼设置与户数相等半地下车库或地上车库。
（五） 无障碍设计 整区按无障碍设计。
区道路设置安全步行道地面铺设导向步行防滑砖满足视残人安全步行要。
局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯入口设坡道满足肢残人要。
四、 消防 项目消防主要是住宅区室外消防及区公建、变配电所等处室消防。
商场等人流量集公共建筑室设消防栓并配备定数量泡沫灭火器；住宅按楼梯设置泡沫灭火器；区煤气调压、配电设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿主要道路设置消防栓次消防用水量按5升秒计。
区主要道路沿各建筑组团环形布置宽7或米以保证消防车行驶。
五、 环境质量综合保障 () 水压保障技术 根据南京市建设委员会规定项目不设屋顶水箱水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。
(二) 绿化生态技术 绿化是区环境建设核心项目采取主要措施有 l 区地面种植耐候、耐践踏性草种无露明土； l 停车采用混凝土预制格栅铺地“硬草坪”减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地； l 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化加强墙面隔热性能提高区绿化率。
(三) 垃圾袋装化收集 项目实行垃圾分类袋装化由保洁员上门收集送至区垃圾再集送往城市垃圾处理场处理。
(四) 生活污水处理 项目实行“雨污分流”。
雨水排入利路600雨水管区产生生活污水污水生物处理装置进行二级处理排入利路500城市污水管进入开发区污水处理厂集处理。
待初步设计方案确定即可开盘销售。
项目从00年月开工日起开发期年003年3月竣工。
销售从00年开始计划3年完成。
具体实施进如下 编制可研报告、前期审批等 00年月—00年3月 方案招标、初步设计 00年3月 施工图设计 00年月—00年5月 建筑施工及环境建设 00年月—003年月 竣工交付 003年月 销售 00年5月—00年月 七 工程投与财分析 、 总投估算 南京湖西花居住区项目总投800万元由开发建设投、营费用等两部分组成。
其 （）开发建设投699万元由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财费用、销售费用和预备费组成。
()土地费用按万元亩计。
()工程费用60万元。
其 l 普通公寓以700元平方米计； l 跃层式公寓以900元平方米计； l 公共建筑平以850元平方米计； l 电气按30元平方米估算； l 水卫按0元平方米估算； l 道路广场按50000平方米面积80元平方米估算； l 绿化按80000平方米面积0元平方米估算。
(3)开发期税费53883万元。
其 l 勘察设计费按工程费用0%估算； l 监理费按工程费用0%估算； l 市政基础设施开发费按60元平方米建筑面积估算； l 供电贴费按50元KV估算（电增容费由住户缴纳项目单位代收）； l 水管配套费按住宅6元平方米估算； l 结建人防工程费按元平方米估算； l 墙改基金按有关规定免收； l 白蚁防治费按0元平方米估算； l 教育附加费按00元平方米估算。
(3)预备费533万元。
其不可预见费按工程费用、其它费用8%估算。
()管理费用按工程费用%估算。
(5)财费用计入银行贷款利息。
(6)销售费用按销售收入%估算。
(7)预备费用按工程费用8%估算。
（二）营金。
二、 金筹措及计划 （）金筹措 南京湖西花住宅区项目总投800万元其利公司有金380万元银行贷款60000万元其余商品房销售回笼金38660万元。
（二）投计划 项目预计二年建成三年完成全部商品房销售。
00—00年投分别90083万元、79859万元。
三、 销售收入 （）房价 、 普通公寓按800元平方米价格销售； 、 跃层式公寓按00元平方米价格销售； 3、 公共建筑按每平方米500元平方米价格销售。
（二）销售收入 项目按三年销售计算。
年、二年、三年各年销售比例依次8%、50%、3%；销售收入分别775万元、3585万元、0830万元。
详见附表“销售收入估算表”。
四、 财评价 项目计算期三年基准收益率取现行银行贷款利率585%。
、利润总额 利润总额销售收入减营成、运营费用、销售税金及附加；其营业税率5%城建税和教育费附加合计营业税%。
所得税税率按33%税利润9935万元。
、利润率 投利润率＝（利润总额÷总投）×00%307% 销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×00%8% 详见附表5“损益表”。
3、财部收益率 财部收益率（RR）是反映项目设定计算期全部投盈利能力指标。
计算评价结说明项目财效益较其主要财评价指标如下 财部收益率（税前） 8% 财部收益率（税） 60% 财净现值（税前） 7907万元 财净现值（税） 3373万元 静态投回收期（税前） 5年 静态投回收期（税） 6年 、敏感性分析 敏感性分析计算若项目销售收入下降0%税前财部收益率（RR）下降到67%税财部收益率下降到60%（详见附表7“财敏感性分析表”）。
临界分析是测算或多不确定性因素变化房地产项目达到允许低济效益极限值并以不确定性因素临界值组合显示项目风险程。
按项目税利润济指标进行单因素临界值计算结如下 项目临界分析计算表 项 目 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 低售价 售价 普通公寓 000 元平方米 普通公寓 8000 元平方米 跃层式公寓 6000 元平方米 跃层式公寓 0000 元平方米 公共建筑 000 元平方米 公共建筑 5000 元平方米 低销量 销量 普通公寓 365500 平方米 普通公寓 606500 平方米 跃层式公寓 365500 平方米 跃层式公寓 606500 平方米 公共建筑 9600 平方米 公共建筑 6000 平方米 高土地价格 0 万元亩 土地价格 0 万元亩 高工程费用 300 万元 工程费用 360 万元 综上评价可知项目财上可行且有定抗风险能力。
八 结论与建议 房地产是南京市三产业核心产业房地产发展直受到市委、市政府高重视。
项目建设合地方产业政策及城市规划项目总体筹划合理市场前景良能够满足人们对高品质高档住宅将对营造江宁济技术开发区良投环境、提高人们生活质量、拉动地区济将起到积极作用。
初步测算分析项目济效益较财上总体可行。
建议项目单位 、加快办理有关前期手续申办市、区部分规费减免争取早日开工建设。
、研究采用社会融等其它方案项目金可能性。
3、周密策划项目营销方案以准确市场定位、成功广告宣传赢得客户。
尽量扩期房销售量以减轻项目单位现金占用量降低现金支付风险并可减少贷款额以进步减轻项目财风险。
、项目营销要加强广告宣传重从生态、环保角策划湖西花宣传让项目先进建筑技术、丰富人涵和以人环境生态思想能够融合利公司良品牌社会广泛认知形成品牌营销优势。