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房地产项目营销策划 、项目简介 凤凰城项目位xxxx房地产市场东南板块郑汴路路南凤凰东路、凤台路(建)和青年路三条路呈型将社区周边商品世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有物业形态由连排别墅、普通现房多层和建户型多层组成。
期连排别墅市场定位发生失误出现了销售障碍。
期5#、7#、9#、#、3#、5#六栋多层吸取了别墅教训以超低价位入市顺利实现了 销售但没有开发商实现预期利润没有树立、高档物业品牌形象无形成凤凰城下期户型开发和高层开发品牌障碍。
现期多层尚有37套现房、准现房销售额850万元。
其597三室两厅有3套以五、六楼主;7 三室两厅7套;这两种房型销售金额占期余额90%。
二期户型总销售金额预计800万元临街商铺700万元合计500万元。
预售许可证预计XX年5月底办下。
由可见目前凤凰城可售由三种不物业组成期房户型、现房户型和商铺。
其二期户型占所有可售金额5%期户型销售额6%二期临街商铺占3%。
如何可售分散障碍是我们面对重挑战。
xxxx房地产市场东南板块主要由三部分组成郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与07国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、合花苑、东方明珠等高档楼盘组成。
郑汴路商圈支撑下这里已成明确高尚住宅区。
凤凰城位这区位。
与英协、 建业几乎是路隔。
但凤凰城操盘程没有除理商环境与居住环境品牌区分与借势纯粹以低价位品牌涵介入竞争不仅没有收获天然地段价格优势而且二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈主要由东明花、佳艺花等楼盘组成。
航海东路与07国道沿线是XX年以楼市亮宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归等批价位型楼盘。
其燕归是凤凰城二期户型明确竞争楼盘其它几乎所有楼盘都和凤凰城期59、7平米现房形成明确竞争关系。
XX年底尚r介入xxxx楼市以户型这种物业形态迅速发展起。
尤其是XX年初青年居易(g)以900余套投放量冲击市场形成了户型“市场黑洞”彻底打破了市场竞争格局实现了户型从供到供变。
今年月份更是破天荒地出现了户型销售量急剧下降局面。
燕归位货街东段由盛煌房地产公司开发已成功实现期开发几乎没有什么竞争情况下收获了户型市场批者现燕归二期正认购阶段。
燕归提前介入了户型市场并且认识到户型主力市场是6080平米两室户型和00平米三室两厅。
这与我们市调结完全致。
次燕归二期开发正是类户型(两室两厅75平米三室两厅95平米)。
(户型市场详见附xxxx市户型调报告) 、商铺市场 商铺是比较特殊物业形态商铺价格是由商铺能房东带租金多少定。
凤凰城二期商铺位商品世界、名优建材市场南端即将建成卖场商业价值将会定二期商铺价格。
和二期商铺有竞争主要楼盘是建业新天地临街商铺、英协尚售出部分商铺。
三、项目分析 )优势 ) 郑汴路商圈天然地段优势这里是财富俱乐部富翁制造厂这里万富翁比比皆是每年都有新代产生不断是我方楼盘有力支撑。
市场细分如下 、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足这部分客户部分是二次或三次置业是终极消费0年不会再置业。
b、端市场被东方明珠、合花苑、虹景等档楼盘满足属消费和终极消费结合。
、复合市场。
凤凰城二期户型项目目标群预计业主身份复杂置业心理不尽相故推广程不能拘泥单推广主线。
区域年轻人多收入较低蓝领阶层有效不足。