应准确把握普通住宅的基本特征和发展取向
摘要：为满足中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励中低价位、中小套型普通住宅的投资建设。
建筑密度适中、容积率较高、单套建筑面积中等或稍小、户型以二居室或三居室为主、价格处于市场均价以下、拥有舒适性的环境、建筑质量具有均好性、拥有安全与经济实惠的配套设施、区位处于城市副中心和近郊区、公交系统通达、拥有常规性的物业管理项目是普通住宅的基本特征和发展取向。
关键词：普通住宅；房地产业；房地产市场 温家宝总理在最近的《政府工作报告》中指出，要更多地建设中低价位、中小套型的普通住宅，以满足广大中低收入群体的住房需求。
究竟什么是普通住宅，普通住宅具有哪些基本特征，普通住宅的主要发展取向何在?准确把握这些问题对房地产业的健康发展和完善国家对房地产的宏观调控、引导房地产开发商的理性开发和消费者的合理消费都十分重要。
一、建筑密度适中、容积率较高 普通住宅小区的建筑密度不宜过大，过大的建筑密度不利于通风、采光、消防和应对群发性疾病的隔离与防范。
当然，建筑密度过低，住宅小区在房屋楼层既定的情况下，其容积率势必过低，不利于提高小区的土地利用率和降低住宅的楼面地价。
因为较高的容积率可使单位面积的土地提供更多的住宅面积，可降低住宅单位建筑面积中的楼面地价，从而有利于房价保持在较低的价位上。
高容积率必须通过楼层的提高和建筑密度增加来实现。
从目前普通住宅的发展趋势看，中小高层电梯公寓所带来的价格适中优势正被广大百姓所接受。
根据四川大学房地产策划与研究中心的问卷调查资料显示，消费者能接受的电梯公寓层高是11～18层的占49％，居首位；其次是18～28层，占30％；选择28～30层和30层以上的分别为11％和10％。
这表明11～18层的中小高层电梯公寓比较受消费者欢迎。
当然，在不同地区和不同规模的城市，百姓可接受的中小高层电梯公寓的层数有所区别。
笔者以为，只要小区规划得当，中小高层电梯公寓为主的普通住宅完全可实现“建筑密度适中、容积率较高”的开发目标。
为节约宝贵的、不可再生的土地资源，降低楼面地价从而降低房价，应把“适中的建筑密度、高容积率”的中小高层电梯公寓作为普通住宅的主要发展取向之一。
二、单套建筑面积中等或稍小 随着普通百姓生活水平的提高，老百姓对住宅的户型和面积有了更高要求。
但受经济承受能力所限，也不能接受过大的住房面积。
2006年1月，四川大学房地产策划与研究中心通过对成都中心城区拟购房消费者的问卷调查表明，在这些购房者中，有32％的人打算购买75～90m2的住宅，居第一位。
这一户型面积是比较适合多数普通居民的消费需求。
因为目前成都中心城区的购房者中大多为中青年，两口或三口之家居多，收入水平有限，对这一消费群体来说，大户型价位较高，小户型空间又比较紧张。
所以，中等或稍小面积的单套住宅较为合适。
另外，在接受问卷调查的消费者中，欲购买90～110m2的占25％，居第二位；欲购买60～75m2的占19％，居第三位。
这说明，中等或稍小面积是普通住宅的发展方向。
三、户型以二居室或三居室为主 根据成都市房地产信息中心的资料显示，高达66.3％的购房者考虑购买二居室住房，有25.6％的购房者考虑购买三居室，有6.4％的购买者考虑购买一居室，选择四居室及以上的比例较小，为1.7％。
此外，近年来购房者不断年轻化，刚参加工作的青年人或外来打工者在“无房族”中占相当大比例，这些年轻人偏重于中小户型。
四川大学房地产策划与研究中心的调查结果显示，在被调查者中，有35％的人喜欢二室二厅单卫的户型，位居榜首；有22％的人选择二室二厅双卫的户型，居第二位；20％的人喜欢三室二厅双卫的户型。
从这一调查结果看，喜欢双卫户型的消费者越来越多，这说明随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，城市居民对居住品质的追求越来越高。
另外，在调查中也发现，超大户型与超小户型的设计不太受欢迎，而面积大小适中、居室功能合理、双厅双卫双阳台的户型越来越受人推崇和关注。
四川大学房地产策划与研究中心的调查结果还显示，在成都市中心城区75～90m2的大两室两厅的户型比较受购房者的欢迎。
调查结果显示，购房者对建筑面积110～120m2的三室二厅有较明显的偏好，位居三居室住宅的首位，达30％；购房者选择100～110m2的三居室的占25％；处于第三位的是选择120～130m2的，占19％。
这说明，在三室二厅户型中，100～120m2建筑面积比较受消费者欢迎。
以上数据说明，普通住宅户型应以二居室或三居室为主，这是普通住宅的一个发展方向。
四、价格处于市场均价以下 普通住宅的价格是老百姓购房最关心的问题。
根据四川大学房地产策划与研究中心对消费者购房心态的调查，影响消费者购房因素的得票数从多到少分别是价格、位置和小区环境，所占比例分别为43％、19％和17％。
另外，如果将购房者家庭的收入水平划分为六个档次，调查结果显示，成都市中心城区拟购房者家庭的年收入集中在3万元以下的占54％；3～5万元，占31％；5～10万元占14％；其余的比例都较低。
调查数据显示，成都市中心城区房地产市场未来的消费主力群体是中等及中等偏下收入家庭，他们能承受的主要是经济适用房和普通住宅，其中相当一部分家庭还只能具备承担租赁廉租房的经济承受力。
普通住宅的价格一般应略低于房地产市场的均价，即房地产市场的中低价位。
从各地房地产市场的营销绩效分析，凡是在住宅品质大体相当而其价格又相对较低的楼盘，市场的销售都普遍看好。
普通住宅的价位大体在低于房地产市场商品住宅价格均价的10％左右波动，这是大多数普通居民的房价期望值。
这样的中低价位住宅才具有“普通性”，才比较符合广大老百姓购房的心理价位，能较好地实现普通住宅开发与销售的良性循环。
据四川大学房地产策划与研究中心对消费者购房心理的调查表明，在影响因素的选择中，小区环境是一个重要因素。
如，随着成都市区东北片区大环境的改善、如沙河的整治、北湖公园的打造、蜀龙大道的即将开通、李家沱片区居住环境的改变及八里小区的成功打造等，对过去不被看好的成都东北部城区的住宅开发产生了良好影响，一个崭新的普通住宅应运而生的大环境正逐步形成。
普通住宅小区中包括景观在内的小环境往往是购房者考虑的重要因素。
被调查的购房消费者中，喜欢中庭花园的占26％，居首位；喜欢分散式绿化的占23％，居第二位；喜欢水景为主和绿化兼假山的各占18％；喜欢集中式园林的为15％。
由此可看出，消费者对住宅小区的景观偏好与被消费者的审美观、品位及兴趣爱好密切相关。
所以，应注重小区风格的差异与细分，以避免在住宅小区景观设计上的雷同。
另外，普通住宅的小区内部环境的打造应以舒适为度，而不是追求豪华、奢侈。
普通住宅小区的环境要围绕居住及其舒适性来打造，不能按照“花园模式”来策划和定位。