法律视角探析“商铺转让费” 商铺转让费是什么意思
【摘要】目前商铺转租市场出现一种收取转让费的“潜规则”，即“炒铺”。
高昂的转让费规避了国家税收并将许多实业投资者拒之门外。
但商铺转让费的法律性质如何？给经济和社会发展带来什么影响？法律对其进行规范和调控的必要性和可行性，目前尚未引起学术界和实务界的广泛关注。
【关键词】商铺转让费；添附 ；优先续租 一、概述 商铺转让费由来已久，指在租赁合同期内，转租人将承租的商铺转租时向次承租人收取一定金额的转让费用。
其价格主要由双方协商，影响价格的因素主要包括商铺的装修程度、地段繁华程度、经营环境、原租约剩余期限、客源等。
商铺转让费是近年来产生的新兴事物，已成业内 “潜规则”，是一个普遍存在却一直未被学术界和实务界广泛关注的问题。
实践中发生很多涉及商铺转让费的纠纷，影响了经济活动的诚信和稳定。
但其主要依惯例或约定俗成，没有明确的法律规定，审判实践中往往对其性质界定和处理原则也不一致。
二、现状 （一）空转也收转让费 收取商铺转让费的初衷是次承租人根据公平原则给予转租人装修费、设备配置费一定的补偿。
（二）房主出租也收转让费 一些房主在出租时也向承租人收取转让费。
原因主要有：一是房主认为自己投入了装修费用；二是房主不愿让自己的商铺给转租人带来高额收益，而自己只收取低额的租金，房主因此产生不平衡心理，故先行向第一承租人收取了转让费。
笔者认为，房主对商铺的装修是为了增加商铺的出租价值和竞争力。
在确定租金时，装修的豪华程度已成为了租价考虑因素之一，不应再另行收取转让费。
（三）暴利犹如“滚雪球” 转让费没有统一的收费标准，主要由双方根据市场协商定价。
相同条件的商铺，收费会大不相同，甚至转让费会超过商铺本身的价值。
许多承租人对这项“潜规则”都习以为常，如果没有转让费，承租人反倒怀疑这家店的经营环境。
如果自己亏损，在转让给别人时就多收一些，将损失“转嫁”给下家。
加上“炒铺者”也通过“哄抬价格”“自我交易”等手段进行炒作，故转让费像滚雪球一样，越滚越高。
（四）承租人因房主行使物权而蒙受损失 在房东要收回商铺，要求次承租人退房时，次承租人认为自己再转租给别人，可以收取转让费，但房主若收回商铺，次承租人原支出的转让费就无法收回，于是要求房东返还自己原来支付给转租人的转让费。
房东则认为转让费是转租人收取的，自己只是收取低额的租金，并没有返还转让费的义务。
自己是商铺的所有人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，可以随时收回商铺。
房东的主张更合理合法，往往得到法院的支持，而次承租人则白白支付了转让费。
三、商铺转让费存在的问题 （一）规避了国家税收 商铺转让费往往是个人之间口头协议、现金结算，也无须履行登记程序或开具发票。
目前，国家对收取转让费的现象并没有税务方面的法律法规和监控政策，转租者获取了高额的转让费，尤其是“炒铺”者。
出现了新型的暴利行业，却没有相应的法定纳税义务。
这显然不合理且不符合我国税法的立法精神。
对于转让费收入，究竟是否应纳税？应纳何种税？如何缴纳？都尚未有明确、具体的规定。
转让费显然不是销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物，故不属于增值税的纳税范围。
从营业税方面来看，没有与转让费相对应的税目。
而且营业税是对纳税人经营收入所征收的流转税。
但商铺转让费除了“炒铺”的中介人员和机构外，商铺转让并非是转租人的日常经营业务，而是一次性收取的费用。
那对于个人来说，是否应该缴纳个人所得税呢？根据个人所得税法调节收入分配的立法精神、促进社会公平正义与和谐稳定的立法精神，转让费收入当然应该缴纳个人所得税。
但依目前的个人所得税法，商铺转让费收入的个人所得税税目又是什么呢？个体工商户经营所得？对企事业单位的承包经营、承租经营所得？特许权使用费所得？财产租赁所得？财产转让所得？偶然所得？ 根据个人所得税法相关规定，转让费并没有比较贴切的税目，唯一可以作为纳税依据的是最后的兜底条款，即难以界定的，由主管税务机关确定。
但各个地区和税务主管部门对税法的理解和水平有一定的差异，则会在税款征收和管理上出现不一致的现象。
有的地方征税，有的不征，有的地方征这个税目，有的征那个税目，而违背了税收法定性原则及税法公平原则。
根据企业所得税法相关规定，转让费也属于兜底条款，即其他所得。
但目前，商铺转让费往往既无合同又无票据，且现金结算，所以在税款征收监控上并没有引起税务部门的注意，也未成为重点核查的项目，企业所得税法对此并无特别的规定。
因此，商铺转让费收入由于法律法规以及实务上监控措失的缺失，往往规避了国家的各种税收。
（二）阻碍实业经济的发展 土地是有限的资源，它给人们带来的使用价值也是有限的。
日益增长的转让费只是拿着同一块土地和房屋在无限地炒作，没有为社会创造实业上的价值，相反却阻碍了实业经济的发展。
高昂的转让费将很多实业投资者拒之门外，挡住了创业路。
很多投资者有足够的资金投资到工、商、服务业等涉及人们衣、食、住、行、用等切身利益的行业中，可以支持成本、设备和工资等，但商铺转让费往往占据了他们大部份资金，甚至超过他们创造实业所需要的总投资。
如投资一间十平方米的服装店，所需的租金、商品、人员等费用总额可能才一万元左右，而转让费则高达三四万。
显然，转让费支出并没有为社会创造实业价值，却将服装店等能为社会创造日常所需的衣、食、用等物质的实业经济拒之门外。
另外，转让费挡住了创业路，带来就业压力，造成社会不稳定。
伴随着严峻的就业形势，很多毕业生尝试先开小店来创业，但畸高的转让费“抬高”了创业门槛，将他们的创业梦扼杀在襁褓之中。
也有很多农村的年轻人，他们往往难以找到稳定和高薪的工作，但却可以作生意，也可凭技能谋生，为社会提供服务、创造价值。
但高昂的转让费让他们望而却步，于是长期过着蓝领生涯，或死守几亩黄土地；有的则成为社会上的“小混混”。
高额的转让费阻挡了一部分创业初期资金不宽裕的人的创业计划，同时也阻碍了商铺门面的自由流通，不利于创造更高的社会价值。
（三）提高了人们的生存成本 商铺的使用寿命会随着使用年限的增长而减少，但随着转让费的日益增长，其价值却与其使用价值成反方向增长。
这显然是不符合商品价值规律的。
随着转让费的攀升，租金、房价也会随之抬高，产生经济泡沫和虚假繁荣，而与人们密切相关的生存成本则会增加。
另外，转让费支出最终会转嫁给谁呢？经营者要想盈利，不外乎是降低成本，增加收入。
成本主要包括采购成本和人工工资。
经营者会无限地压榨供应商的价格和工人的工薪，这必然打击了供应商和工人的生产积极性。
同时经营者会将所有成本都计入销售价格中转嫁给最终的消费者，实际上消费者就是转让费的最终承担者。
换言之，商铺转让市场的繁荣实际上是建立在人们的生存成本之上的。
四、商铺转让费法律性质探析 鉴于商铺转让市场的无序状态，以及给社会造成的种种纠纷和矛盾，给经济的发展造成的负面影响和抑制作用。
我们有必要探讨其法律性质，从而讨论期其法律干预的必要性和可行性。
对于商铺转让费的法律性质，目前学界关注的不多，只有少数的观点。
（一）优先续租权说 该说认为支付商铺转让费其实是购买商铺的优先续（承）租权，即房屋租赁期满时，如果房东继续出租房屋，在同等条件下，原承租人享有优先承租的权利。
优先续租权只是基于租赁合同而产生的附属权利，在没有法律规定时，须当事人特别约定才能产生。
但房主对该租赁物享有的是物权，物权优先于债权，承租人的优先续租权不能对抗房主的物权。
但目前我国只是规定了承租人的优先购买权，并没有“优先续租权”的规定。
《上海市房屋租赁条例》第44条对优先续租权问题有个专门规定：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
这是较前沿的规定，解决了实务中的一些问题。
但其立法位阶较低，没有普适性。
（二）交易习惯说 该说认为商铺转让费是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。
所谓交易习惯是先前商事活动中形成的惯常模式或习惯性做法，在当事人对交易细节没有约定或约定不明时，可以参照交易习惯来处理双方的纠纷。
但须注意，交易习惯所起到的作用只在没有约定或者约定不明、且法律对此没有规定时，而对原合同的一种补充。
笔者认为，如将转让费看作交易习惯，则在转让商铺时如果没有支付转让费反被认为不符合交易习惯，事后转租人还可向次承租人主张转让费，这显然是错误的。
（三）市场竞争产物说 该说认为商铺转让费是市场自由发展和竞争的自然产物，应由市场围绕价值杠杆对其进行自我调节，法律不宜作出任何干预。
笔者认为，物以稀为贵，商铺是有限的，投资者从中赚取的是机遇利润和垄断利润，机遇为先，垄断其次。
有机遇拥有商铺，而商铺的不可再生性产生垄断，使后来者不得不多掏几倍的价格，转让费实际上就是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润。
（四）添附说 房屋添附物即附于房屋之上并与房屋融为一体且不可分离的装饰装修和其他增设物，或者与房屋分离后会大大降低财产价值的附属物。
在房屋租赁活动中，根据使用需要，对房屋进行装饰装修、局部调整、增添设施在所难免。
目前，关于房屋添附物的处理主要有协商处理、按侵权处理、按过错原则或公平原则处理。
该说认为，商铺转让费是对转租人装修费用的补偿，故转租人的装修行为可以看成是对商铺的添附，可以适用添附方面的规定。
五、笔者建议 （一）明确转租时添附的处理 目前我国关于租赁添附方面的规定都是针对房屋所有人和承租人的，并没有规定转租时，在转租人和次承租人之间如何处理添附的方式。
笔者认为，在房主同意装修和转租的前提下，在转租人与次承租人之间对于添附物的处理应参照转租人与房主之间的关系处理。
首先看添附物是否为次承租人所需要，未形成附合的装饰装修物，次承租人同意利用的，可折价归次承租人所有；不同意利用的，可由转租人拆除。
已形成附合的装饰装修物，次承租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；不同意利用的，应由转租人与房主之间按照相关的法律法规规定进行结算。
我国应尽快完善这方面的法律规定。
（二）法律应对商铺转让市场进行规范和调控 经济法重在维护社会经济总体结构和运行的秩序，注重社会总体的经济公平。
经济法对市场价格进行干预的理论基础包括市场失灵理论、公共利益理论和俘获理论。
目的是规范价格行为、合理配置资源、稳定市场价格总体水平、保护消费者和经营者的合法权益。
如上所述，商铺转让费这一无限虚高的机遇和垄断利润给我们经济的发展、人们的日常生存成本和社会的稳定带来了负面影响，它必然需要经济法的宏观调控和市场规制功能予以保障经济的稳定协调发展和社会的安定和谐。
因此，我国应出台相关的法律法规来规范商铺转让市场。
笔者认为，对于转租者投入了装修的商铺，应以添附的方式处理：如果次承租人同意利用则在利用价值范围内给转租人予以适当补偿；如果不同意利用、房主出租、及清水房转让的情形中，应该禁止收取转让费，或规定一个相对合理的上限，来确保实业经济的顺利发展及社会总体的经济公平。
针对转租者收取的转让费高于成本的部份应出台税务方面的法律法规和操作规程，予以监管，发挥税法调节收入，资源配置的作用，并确保国家财政收入。
六、结语 市场经济是兼具平等性、竞争性、法制性、开放性、灵活性于一体的经济运行方式，但市场经济也有其自发性、盲目性、滞后性的弊端。
这便需要国家适当的干预和调控，使其向着稳定、健康的方向发展。
调控的方式包括经济手段、行政手段、法律手段等。
商铺转让费就是市场经济繁荣发展的产物，一定程度上反映了市场的火爆程度和发展趋势，但无限增长的商铺转让费也反映了市场的盲目性。
市场主体追求私利的最大化，往往影响了公共利益的实现和社会总体经济的发展，产生社会不稳定的因素。
目前，商铺转让费是一个学术界和实务界都尚未关注的问题，但它给经济和社会发展带来的负面影响，使我们必须面对它，必须致力于研究和探讨它的法律属性，及不遗余力地去解决它所带来的问题，发挥其积极作用，抑制其负面影响。
参考文献 [1]曾宪义，王利明．民法．中国人民大学出版社，2008． [2]漆多俊．经济法学．高等教育出版社，2007． 作者简介：何粟（1982— ），女，广西桂林人，广西师范大学法学院2010级研究生，研究方向：民商法学。