物业未尽责要赔款
开栏语。
10月29日起,福州市房地产管理局、福州市工商行政管理局联合出台的《福州市前期物业服务合同》(试行)和《福州市物业服务合同》(试行)两个示范文本正式实施。
福州房管局有关人士表示,新物业合同最大的不同点,也就是制定主体由物业公司向政府部门的转变。“政府站在一个中立的立场,制定相应条款,明确业主以及物业各自所尽的义务和职责,以及所享受的权利。因此,将改变业主的被动局面,条款中也将能够真正为业主说话。”。
此举将大大改变业主在维权方面的被动,为物业和业主各自的责任、义务树立基本标杆,公正维护双方权益。
即日起,本报将从各个方面详细解读新物业合同规定的条例。如果你对新出台的物业服务合同条例有任何疑问或不明确的,可以拨打本报热线电话0591—87806110进行反映和讨论。
10月31日上午,在福州市晋安区金晖新村小区内,业主发现4部停在小区内的小车遭人刮划。
车主林先生称,前晚他将车停到小区,并交纳了5元钱的停车费。5时30分许,他下楼取车时,发现两扇车门、车把均被刮划。
据统计,周边被刮划的小车共有4部,其中一辆丰田小车的引擎盖上“伤痕累累”。
随后,林先生找到了小区物业——福州金源物业管理公司讨说法、要赔偿。但物业负责人拒绝赔偿,并表示,小区之前也发生过类似事件,他们最后均交给警方处理,物业从来没有赔偿过。
林先生认为,他将车停在小区,并交了停车费,物业对车辆安全应尽看管的义务,车辆被刮,物业就必须赔偿。物业公司游经理称,5元停车费只是车辆的过夜费用,并非保管费,车子被刮划不属于物业和保安管理的范围。
在现场,有不少业主说,小车还能找保险公司理赔,但是电动车、摩托车、自行车发生损坏、丢失后,连赔都没处赔。业主们纷纷抱怨,物业费、停车费照交,车子“照丢不误”。
对此,福建名仕律师事务所的苏湖城律师认为,在以往的旧物业合同中,一旦业主车辆受损或者丢失,物业公司大多是以免责条款拒绝赔偿。“即使没有免责条款,他们也会强词夺理,比如像案例里车被刮划,物业却称收5元停车费只是过夜费,而不是保管费。”。
苏湖城表示,不少人因此和物业打官司,但很多时候问题却没法解决,矛盾激化严重。对此,他认为,问题的源头在于,原先的物业合同是由物业公司提供的,并没有统一范本。也就是说,制定主体是物业公司,合同必定是不平等的,是维护合同制定方,也就是物业自身的权益。
“绝大多数的合同出现霸王条款,出现偏袒物业、不利业主的情况。”苏湖城认为,这种合约不能够真正维护业主的利益。
《新物业服务合同》第22条明确规定:物业未按照合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护,造成业主、物业使用人人身、财产损害的,物业应当依法承担相应的法律责任。
物业尽多少责能免赔。
“物业未按照合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护”,这是业主索赔的前提。
福州市房管部门表示,在“乙方(物业)提供的物业公共服务事项和质量”中“物业管理区域内的安全防范和秩序维护”提到:巡逻人员应“按照小区物业服务收费等级标准,配备相应的门岗和巡逻岗安防人员”;门岗要求“设专人24小时值勤”; 小区的重点区域巡逻时间则以小时为单位,小区的技防设施要求“配备有安全电子监控设施的,实施24小时监控并及时记录”等等。
物业必须做到“落实小区安防力量,采取各种有效安全防范措施,通过人防、技防、物防相结合的办法,做好物业管理区域内的安全防范工作。”。
格式合同内,虽然一些具体细则由业主与物业制定,但是在小区的日常公共设施维护以及安防方面,物业必须起码做到以上的标准。如果没有做到,根据合同,物业就属没有尽责。
哪些损失物业不用赔?。
是否小区一发生案件,业主的损失都必须由物业公司来赔偿业主损失?对此,福州市房管局相关人士表示,这需要看案件发生的实际情况而定,如果是业主自身过失的话,物业则可以免责。
该人士还举了例子,小区业主未将车辆停放在物业公司指定的区域,或是车辆停在指定停车点却未上锁,造成车辆丢失的,公安机关查明丢车原因后,物业公司应承担的赔偿责任很小,因为丢车的主要原因出在业主自身。
还有一种情况是,业主不缴纳物业费导致自己利益受损,物业公司可以免责。
另外,物业公司是否尽到安防义务,这主要是以当地公安机关调查结果作为依据,而且物业未尽责,要与案件发生、业主受损有因果关系,这也必须经公安机关调查后才能确定的。
“收了物业费,提供不了相应物业服务,物业要向业主赔钱。”在损失赔偿标准上,新合同也做了明细规定。合同指出,物业企业的物业服务达不到合同约定的服务事项和质量的,应以每月收取的物业费为基数向全体业主或相关业主支付违约金,并赔偿由此给业主、物业使用人造成的损失。