房地产企业财务分析研究

摘要：本文主要以保利地产为例来进行财务分析。首先，本文先介绍保利地产的基本情况，包括资产情况和业务情况的介绍；其次从偿债能力、运营能力以及盈利能力三方面对保利地产进行财务分析，并选取同行业内的万科作为参照。

对象进行研究；最后为本文的总结及对经营者的建议。关键词：财务分析；偿债能力；运营能力；盈利能力。

（一）保利地产的资产情况。

2013—2015年，保利地产的资产规模逐年上升，资产规模的增速减慢。保利地产的资产规模从 2013年的 3139.40亿元，增至 2015年的 4038.33亿元，复合增长率 13.42%。2013—2015年总资产的同比增长率分别为。

24.99%、16.51%和 10.41%，同比增长率逐年递减，保利房地产的资产规模增速减慢。（二）保利地产的业务情况。

2013—2015年，保利地产的营业收入总规模逐年增大，从 2013年的 923.56亿元，增至 2015年的 1234.29亿元，复合增长率为 15.60%。2013—2015年营业收入的增速逐年变慢，同比增长率从 2013年的 34.03%，降至 2015年的 13.18%。

保利地产的主营业务主要分为房地产和其他类。其中房地产的收入的占比最高，近三年来，房地产收入占比维持在 96%之上。

二、财务分析。

目前保利地产的总资产排名在行业内排第三名，本文以总资产规模为选取依据，选取房地产行业内总资产规模第一的万科作为对比对象，来与保利地产进行财务对比分析。

（一）偿债能力分析本文主要从短期偿债能力和长期偿债能力来分析保利地产的偿债能力。

1.短期偿债比率。

2013—2015年，保利地产的短期偿债能力变动不大。 2013—2015年，流动比率分别为 1.82、1.87和 1.73。速动比率分别为 0.38、0.45和 0.43。

与万科的短期偿债能力相比，保利地产的短期偿债能力较强。近三年，保利地产的平均流动比率为 1.81，大于万科的平均流动比率 1.33；保利地产的平均速动比率为 0.42，略大于万科的速动比率 0.40。

2.长期偿债比率保利地产的长期偿债能力基本稳定。2013—2015年，保利地产的资产负债率变动不大，基本稳定。近三年，资产负债率分别为 77.97%、77.89%和 75.95%，保利地产的长期偿债能力较为稳定。

与万科相比，保利地产与万科的偿债能力基本持平，相差不大。2013—2015年，保利地产的平均资产负债率为。

77.27%，高于万科 77.63%的平均资产负债率。（二）营运能力分析。

保利地产流动资产的营运能力基本不变，基本稳定。 2013—2015年，流动资产的周转率分别为 0.34次、0.33次和 0.34次，变化不大。

保利地产总资产的营运能力变动不大。2013—2015年，保利地产的总资产周转率分别为 0.33次、0.32次和。

0.32次，总资产的周转效率相对稳定。

与万科的营运能力指标相对比，发现二者的流动资产周转效率以及总资产周转率基本相同。其中， 2013—2015年，保利地产的平均流动资产周转率为 0.34次，与万科 0.35次的平均流动资产周转率相差不大；保利地产的平均总资产周转率为 0.32次，与万科 0.32次的平均总资产周转率相同。

（三）盈利能力分析保利地产的盈利能力主要从资本经营的盈利能力以及产品的盈利能力两方面入手分析。

1.资本经营盈利能力分析。

保利地产资本经营的盈利能力有所减弱，从 2013年的 21.49%，减至 2015年的 19.24%，三年间大约减少了 3个百分点。

与万科相比，保利地产资本经营的盈利能力略小于万科，二者相差不大。其中，2013—2015年，万科的平均净资产收益率为 19.94%，略小于万科的平均净资产收益率。

20.98%。

2.产品盈利能力分析。

保利地产产品的盈利能力小幅上升，变动不大。 2013—2015年，保利地产的销售净利率分别为 12.85%、。

13.05%和。

13.63%，销售毛利率分别为 32.16%、32.03%和。

33.

20%。与万科相比，保利地产的产品盈利能力与万科相差不大。2013—2015年，保利地产的平均销售净利率为 13.18%，与万科 13.32%的平均销售净利率基本持平。从销售毛利率来看，保利地产的平均销售毛利率为 32.46%，略高于万科 30.25%的平均销售毛利率。

三、总结。

从偿债能力来看，2013—2015年，保利地产的短期偿。

76。

债能力和长期偿债能力较为平稳，变动不大。与万科相比，保利地产的短期偿债能力较好，二者的长期偿债能力基本持平，相差不大。

从营运能力来看，2013—2015年，保利地产的流动资产和总资产的营运能力基本平稳。与同行业的万科相比，保利地产的流动资产和总资产的运营能力与万科基本持平。

从盈利能力来看，2013—2015年，保利地产的总体盈利能力相对稳定。其中，保利地产资本经营的盈利能力略有降低，产品经营的盈利能力略有提高。与万科相比，保利地产的资本经营盈利能力以及产品的盈利能力与万科相差不大，二者总体的盈利水平相当。