关于政府对业主大会指导与业主委员会备案的法规完善的分析|业主大会与业主委员会指导规则
、案件判例主要情况南京市某住宅区由住宅与非住宅两类物业组成。
区房管局指导下成立了由当地社区、派出所、建设单位、物业公司、业主等代表组成筹委会。
00年8月该区又出现愿报名形式成立了由住宅部分业主代表组成筹备组。
00年9月该筹备组组织选举产生了业主委员会并通会议事规则、业主公约。
00年0月该业主委员会向区房管局申请备案并提交物业基情况、筹备工作报告、公告、会议纪要、会会议记录、业主委员会委员、会议事规则、业主公约等备案材。
该区持不见87位业主得知情况随即署名向区房管局反映该区有两筹备组以及业主委员会选举部分业主操纵违规问题。
区房管局对87位业主签名投诉要业主代表月提供87位业主产权证、售房合等相关证明材。
区房管局对87位投诉作出明确答复00年月对业主委员会予以备案并出具了刻证明。
00年月该区87名业主以区房管局行政不作能履行监管职能导致区业主委员会获得超三分二法定票数情况下备案成立业主委员会影响己权益诉请法院判令区房管局撤销非法业主委员会并重新进行选举向区人民法院提起行政诉讼。
区房管局应诉认国院《物业管理条例》作出“业主委员会选举产生日起30日向物业所地区、县人民政府房地产行政主管部门备案”规定《江苏省物业管理条例》进行了修订将原规定“登记确认”修改“备案”；而且明确规定“对依法成立业主委员会物业管理行政主管部门应当备案出具相关证明件并予以公布。
业主委员会是基业主团体治思行设立行政主管部门备案行并不影响业主委员会成立对业主委员会法律地位和权利义不产生任何影响。
业主委员会备案是告知性备案不属人民法院行政诉讼行政诉讼受案围。
作行政机关没有法律授权不能对民事行进行干预对业主成立业主委员会行只能进行指导只对业主委员会成立程材进行形式审对其真实性无进步实质审义。
如部分业主认己选举权和被选举权受到侵害可以依照规定召开业主会临会议进行改选或修改维护己合法权益。
业主委员会应诉认业主委员会向行政主管部门备案属告知性备案不具有行政确认效力不属行政确认不属人民法院行政诉讼受案围。
二次筹备组组成前开发商弃权包括其他些业主不参加筹备组也荐成业主委员会候选人放弃了己权利行使不应是业主委员会错物业清册和业主清册没有提交法庭不能理论上推论或断定业主委员会违法。
区人民法院判认定、区系由住宅和非住宅两类物业组成物业管理区域。
根据国院《物业管理条例》十六条款“业主委员会应当选举产生日起30向所地区、县人民政府房地产行政主管部门备案”规定；《江苏省物业管理条例》十二条“对依法成立业主委员会物业管理行政主管部门应当备案出具相关证明件并予以公布。
依法成立业主委员会以其选举产生日成立日期”《南京市业主会导则》十五条（）项、（三）项“业主委员会所区物业管理行政主管备案日起正式履行职责。
”“所区物业管理行政主管备案出具盖有主管部门印《业主委员会备案登记表》及《刻证明》”规定物业管理行政主管部门对业主委员会备案不般告知性备案。
告知性备案对外不产生法律效力；业主委员会凭备案登记表及刻证明可以到公安部门办理刻制印并得以正式履行职责。
因备案行实际是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体格等系列事实确认这种备案行属行政确认。
根据建设部《业主会规程》、南京房管局《南京市业主会导则》“业主委员会备案日正式履行职责业主委员会履行职责所产生民事责任由全体业主承担业主委员会履行职责所作出定对全体业主具有约束力”见。
区房管局备案行对业主权利义产生了实际影响对业主具有了法律上利害关系。
、区房管局应通对业主委员会提交备案材审能够对业主会成立、业主委员会选举、业主公约及业主会议事规则通情况实施有效监督以保护全体业主共利益。
基行政效率与行政实际（人力、物力限制）考虑对业主委员会提交备案材审义应限形式审形式审应包括备案材是否齐全是否合法定要备案材身所反映容是否合法律规定。
3、确认业主身份和投票权数是筹备组应当履行法定职责也是区房管局备案应当审关键材。
只有审了这两份材才能确认业主会召开、业主委员会选举、业主公约及业主会议事规则形式上合法性。
业主委员会备案申请属必备材业主委员会申请形式上欠缺和不合法定要如“定对签名参加业主委员会投票选举业主视参加参加业主会并赞成《业主会议事规则》、《业主公约》”容限制了业主建议权和表权且筹备组成员住宅业主代表不合《南京市业主会规程》“筹备组由业主代表、建设单位、物业管理企业代表组成”要。
综上区房管局对业主委员会提交备案材进行审尽到形式审义业主委员会提交备案材形式上不合法定要件情况下即予以备案行缺乏事实依据依法应予以撤消。
市级人民法院005年8月终审判认定、原审判认定事实清楚证据充分。
区房管局具有依法对辖区物业管理活动进行监督法定职责应当对报请备案系列件所反映出业主委员会成立情况进行审核仅凭报请备案相关名目件即可备案将使法条表述“依法成立”缺失审核主体备案流形式可能导致对涉及广业主切身利益业主委员会成立程缺乏足够控制和监督。
、区房管局对业主委员会予以备案出具相关件证明并予公布即确认了业主委员会依法成立这行对公众产生了法律影响当然影响上诉人权益。
原法院受理并对备案行进行司法审是正确。
认备案属告知性备案不属行政确认备案不影响业主委员会成立对上诉人权利义不产生实际影响不属人民法院行政诉讼受案围主张缺乏事实和法律依据不予支持。
3、根据《华人民共和国行政诉讼法》五条、国院《物业管理条例》六条、十条、十二条规定业主会选举产生业主委员会是否依法成立必须基是否取得法律规定票数而投票权数是认定票数基础区房管局只有对业主身份和投票权数确认相关材进行审前提下才能确认业主会召开、业主委员会选举、业主公约及业主会议事规则形式上合法区房管局认只对提供材进行形式审对其真实性无进步实质审义缺乏事实和法律依据不予支持。
原审法院判认定事实清楚审判程序合法应予维持。
驳回上诉维持原判。
二、现行法规凸现缺陷案判不由使人想起003年月0日北京市海淀区人民法院确认海淀区房管局对海雅管委会换届选举对邮件快递提交备案申请、管委会程、管委会委员名单及基情况、产权人会或产权人代表会议等材（期区房管局样也收到了该区关管委会换届选举侵害广业主权益举报）依照职权给予面答复（房管局口头告知材不合要）依照规定尽其指导、监督职责不予备案行政行是不履行备案职责违法行。
期跨不长两起判例事件类法院样主要依据《华人民共和国行政诉讼法》作出却是不结判。
是法院裁量权显失公平？还是我们依法行政物业管理法规出现缺陷？我国物业管理目前依然处发展初级阶段。
物业管理活动主要市场主体——业主会制建立和业主委员会规直是工作难。
应当说两案法院对政府主管部门业主委员会备案问题上不判方面对业主如何正确理依法维护身权益纠正“治维权”偏激认识和行有着积极义；另方面对政府行政主管部门如何业主维护己财产“私权”领域“有所有所不”我们理法律、法规涵把握行政指导准则提高依法行政素养正确履行依法行政实践化物业管理活动矛盾构建和谐社会提供了教训和借鉴；案例判也凸现了现行物业管理法规缺陷、向政府主管部门行政备案主体应是业主会还是业主委员会？国院《物业管理条例》八条规定“物业管理区域全体业主组成业主会。
业主会应当代表和维护物业管理区域全体业主物业管理活动合法权益。
”该条表述可以理业主会是法规规定物业管理区域全体业主组成非法人非组织代表和维护物业管理区域全体业主物业管理活动合法权益种“形式”。
业主会是业主物业管理活动维护身合法权益高管理团体业主会议事规则、业主公约等涉及全体业主利益事宜是业主会审议作出定和承担责任业主委员会只是执行机构。
首先体与群体冲突始终是物业管理活动主要矛盾。
对执行机构业主委员会备案往往容易由业主委员会少部分人员行缺乏规“左右”业主会“结”不仅业主真正行使权利义会容易流“形式”还要“全体业主承担民事责任”？备案主体不清体现了法律主体责任不清如只会矛盾不止其次空置房或建房屋建设单位是否是真正义上房屋所有权人缺乏界定。
业主是房屋所有权人。
那么空置房或建房屋建设单位是否是业主？其权利和义业主会如何体现？备案是否包括作业主建设单位？实践相当住宅业主认建设单位不是业主或是“准业主”因投票权计算、配套设施产权归属等方面产生矛盾引发成立业主会产生业主委员会“维权”排斥建设单位等非住宅“业主”参加。
二、业主委员会备案是事考还是事前行政确认？国院《物业管理条例》十六条规定“业主委员会应当选举产生日起30日向物业所地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”条例释义对释是“业主委员会是业主会执行机构业主会会议选举产生就业主会议事规则规定任期履行相关职责业主委员会成立应当向物业所地区县人民政府房地产行政主管部门备案以便政府行政主管部门对业主委员会情况进行必要了和掌握。
”对什么是行政备案《辞》、《辞海》无从考《现代词》获得释“是向主管机关报告事由存案以备考。
”因我们可以认备案是事考。
对业主委员会不实质性审、不登记、不审批是条例规定备案基精神。
而行政确认是指行政主体依法对行政相对人法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别给予确定、认定、证明（或否定）并予以宣告行政处理。
行政确认具有主体是行政主体确认容是行政相对人法律地位和权利、义确定是种确认处理是要式行政处理具有羁束处理、确认发生法律效力等特。
其具体形式又可分确定、认定、证明、登记、鉴证。
分类上又分依申请确认和依职权确认对身份对能力确认和对事实确认各专业领域行政确认等。
行政确认制有利预防各种纠纷发生可以国行政管理和法院审判活动提供准确、客观处理依据。
业主委员会备案是“以备考”还是事备案审“发现问题”再行“问题”？南京两级人民法院判都坚持政府主管部门对业主委员会备案不是般性备案是行政确认行。
其主要依据是因主管部门给予出具相关件证明并予公布即确认了业主委员会依法成立凭备案登记表及刻证明可以到公安部门办理刻制印并得以正式履行职责这行对公众产生了法律影响影响上诉人权益当然属依据《华人民共和国行政诉讼法》法院受理围。
我国《民办非企业单位印管理规定》（000年月9日民政部、公安部令0发布）规定“民办非企业单位刻制印须取得登记证向登记管理机关提出面申请及印式样批准持登记管理机关开具刻制印介绍信及登记证到所地县、市（区）以上公安机关办理准刻手续方可刻制。
”我国现行法律法规规定业主委员会向政府申请备案或登记政府也“无法可依”对业主委员会申请备案进行确认登记更无政府主管部门对业主委员会登记发证规定。
“对业主委员会情况进行必要了和掌握”行使备案权利主管部门业主委员会不出具备案证明并公布如何刻和让公众知晓业主委员会成立？对业主委员会备案是否名“备案”行“确认登记”“赋予权力”实？三、业主委员会权力是由选举产生而履行还是依政府职权备案（登记确认）产生而履行？国院《物业管理条例》释义对业主委员会履行职责释是“业主委员会是业主会执行机构业主会会议选举产生就业主会议事规则规定任期履行相关职责”又释“些地方规定业主委员会实行登记审核但实践存许多问题首先政府房地产行政主管部门缺少足够精力和对业主委员会进行实质性审核难以起到登记效；其次登记审核容易造成政府对业主委员会成立与运作进行些不正当干预而且业主委员会是业主律种形式政府不宜干预多介入太深。
政府作用主要应该体现指导、助、协调、监督业主委员会成立及运作上以保证业主委员会真正代表全体业主利益。
”我国行政登记是行政主管机关依当事人申请对当事人民事法律关系状态加以记予以认可和证明种行政行。
登记哪些容似乎更多体现是政府“赋权”性质登记可能会有某些不利。
而世界上些英美法系国和地区对民商事采取是任性登记登记只是指从事活动前提而并非从事活动必备要件。
其法律虽然不将登记作主体格或能力取得逻辑前提但非登记其从事活动没有对抗三人效力政府进行登记实际上是对公民天赋权利种确认而不是“赋权”。
例如美国法律观念和制认“私权”领域（如商品买卖等）是每公民天赋或法定权利无任何行政部门再以登记加以确认和限制政府只是对其选择予以认可和规而已。
澳利亚、新西兰等英美法系国也多有类似规定。
法律上英美法系与陆法系法渊、法编纂、适用法律技术、法分类、诉讼程序和判程式等方面有不特。
现代物业管理英美发展也不余年。
我国物业管理是随着对外改革开放和住房制不断深入作“舶品”发展起先行法规政策规与实上也较多受英美法系影响；而我国却是较多受陆法系影响国南京两级人民法院坚持对业主委员会备案登记即“赋权”判定思想已充分说明这。
物业管理法规立法思想与法院判差异我们是否存“引进”与“消化”结合上忽略了不法系思想与我国物业管理实践相结合国情“冲突”？如我们借鉴英美法系国关“天赋权利”观我们对业主委员会权利产生与履行以及对其备案行政观念可以认对业主会或业主委员会行政备案（登记）行不创设新权利义关系。
行政备案（登记）是不以己志定当事人是否享有某权利或是否应担某义。
当事人民事实体权利义变动取当事人身法律行而非取备案（登记）。
行政备案（登记）法律推定了其所登记民事法律关系合法性起籍簿记和公示对抗三人效力例如防止物业管理区域出现两以上业主会和业主委员会等。
我们还可以进步认物业管理行政主管部门对业主会或业主委员会依申请行使登记行完全不享有由裁量权假如我们认业主有维护己合法权益法定权利那么我们对业主会或业主委员会进行备案（登记）也只应依法形式审义审登记与否并不影响业主身“治”维护权益。
四、政府行政对成立业主会指导是助成性指导还是规制性指导？国院《物业管理条例》十条规定“物业管理区域业主应当物业所地区、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立业主会并选举产生业主委员会。
”二十条又规定“……物业管理区域业主会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行治管理职责支持居民委员会开展工作并接受其指导和监督。
”条例对业主会指导规定是所地区（县）人民政府房地产行政主管部门二是居民委员会。
物业管理行政主管部门作出政府对业主会指导规定主要是基物业管理区域物业构成、权属及使用上不可分离共关系而产生。
居民委员会对业主会指导《华人民共和国宪法》十条规定“城市和农村按居民居住地区设立居民委员会或者村民委员会是基层群众性治组织。
”《华人民共和国城市居民委员会组织法》二条规定“居民委员会是居民我管理、我教育、我基层群众性治组织。
”居民委员会具有办理居住地区居民公共事和公益事业、调民纠纷、协助维护社会治安、协助人民政府或者它派出机关做与居民利益有关公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作、向人民政府或者它派出机关反映居民见、要和提出建议等任。
行政指导是0世纪叶以随着现代市场济实践和理论不断发展和政府角色逐步演化现代市场济条件下行政实践对传统依法行政起着补充和替代、辅导和促进、协调和疏通、预防和抑制等积极作用。
因世界上些国行政机关和行政公人员行政管理活动逐渐觉主动地采用了这种比较柔软灵活、不具有强制性行政措施并显现出特殊功用性、可行性和实效性。
我国随着济发展和法制建设不断完善了适应复杂多变济和社会生活要行政主体其管辖权限依据国法律或政策、发布有关官方信息等非强制性手段行政相对人或者协助下样达到实现定行政行目。
反映了我国对市场济条件下行政管理方式种理性选择也是对行政法治种补充和配合是协调政府与公众关系有效手段。
行政指导是行政机关其职能、职责或管辖事围适应复杂多样化济和社会管理要适灵活地采取合法律精神、原则、规则或政策指导、劝告、建议等不具有国强制力方法以谋行政相对人或协力以有效地实现定行政目行。
行政指导行具有非强制性、示引导性、柔软灵活性、方法多样性、选择接受性等特征它既不设立规行政立法行也不具有强制力行政执法行又区别直接产生法律效行政契约行它与这些行共构成行政机关行方式体系相辅相成、相配合、各有所长地调整社会生活从而更有效地实现行政目标。
法律是公体现法律至上就是公至上都必须以宪法根活动准则都必须具有法律依据不违反法律精神必须尊重公民人权利和由。
二、私法治契约由。
是指民事主体不违反国强制性和公序良俗前提下根据其心思由地定定民事法律关系形式和容国对种民事行法律关系只能消极地予以确认而不得积极地予以干涉和限制。
法治领域存着行使公法与私法分私权领域应坚持“法无规定即由”公权领域应坚持“法无规定即禁止”。
现实生活私领域量存。
公民权利领域实行无罪推定原则即只要法律不禁止公民就可以。
因任何人都有权做法律所不禁止事情当然还要受尊重公序良俗原则支配。
国权力存与运作实现公、公益。
国能否私领域退出和以私身份参与私法领域活动已成法治标志。
尤其要把民事行与政府行政行分开避免把维护政治秩序、实现政治生活某种价值观政治社会观带入到私权领域而应当尊重相对人思表示没有相对人思表示没有相对人愿表示当然也就没有政府与相对人契约关系存。
三依法行政。
我国80%法律都有赖行政机关执行权力相对集行政由裁量权量存等行政权利又是具侵犯性权利。
首先依法行政不仅要行政机关根据法律和法律授权制定行政规还要行政机关作出具体行政行必须依据法律。
不仅包括程序法而且包括实体法。
凡属宪法、法律规定只能由法律规定事项则只能由法律法律规定；或必须法律明确授权情况下行政机关才有权其所制定行政规作出规定越权无效。
其次职权法定权责统。
非法律授权不能具有并行使某项职权。
行政机关权利是职权具有不得放弃和正确行使性质放弃权利就是不履行义就是失职。
、司法独立公正。
是指司法机关独占司法权和独立行使司法权不受立法、行政和其他社会力量非法干涉。
行政行必须接受法院司法审。
司法是社会冲突裁判司法必须公正司法公正前提条件是司法独立。
使司法处超然社会地位没有司法独立就没有司法公正。
从我国行政法治建设涵有助我们理政府主管部门对业主会、业主委员会指导是种非强制性行政行不具有从任性。
对业主会、业主委员会指导属助成性指导具体行政行助成性行政指导是指以助和促进相对人身利益或事业发展目即相对人出主行政指导故又称出行政指导。
无论原则还是实践业主是否从都是任仅限原则而言但又不是般行政行它是种行政事实行。
三、对建立和完善法律法规思考、亟待《物权法》颁布实施修正现行物业管理法规相关条款。
、“无责任即无行政”。
法规应明确业主委员会备案实质界定并设定行政主体对其备案（登记）法定形式要件、程序等客观行模式和标准防止行政公错。
从物业管理实践看首次业主会成立及产生业主委员会可以规定政府进行法定形式行政确认登记发证以业主会、业主委员会换届选举等采取备案制。
这样做目助业主首次业主会成立规行增强实现我管理、我约束权利与义责任奠定基础。
建立细致且程序化、制化、公开化、专业化指导见和参考包括物业管理区域划分确定（包含共用、共有设施设备）、业主会筹备组成立、筹备容、业主身份确认、投票单位计算、业主委员会选举规则、会议事形式、业主会议事规则、业主公约、各种票样、备案（登记）表、信息发布、告示、建议、劝告等。
、建立物业管理活动矛盾协调机制。
可以组织建立种咨询性、调研性、独立性和非权力性合议制组织由街道办事处、社区居委会、派出所、专和有关利害关系人等组成。
主要通调、审议等协调物业管理行政管理部门与相对人分歧、矛盾通平等对话、相沟通改善关系化矛盾。
消除物业管理活动政府和业主、企业行政摩擦降低政府行成提高政府行效率。
扩行政救济途径充实和完善救济程序抑制违法行政指导保护业主合法权益。
对业主会、业主委员会事实上具有强制力行政指导都可以视行政部门具体行政行业主可以依法提起行政诉讼如行政指导导致其权益受损、还应有权依法申请国赔偿。